Points d’article
Le programme du gouvernement de Moscou pour la démolition de bâtiments de cinq étages peut rencontrer un certain nombre de problèmes. Dans le cadre du programme de reconstruction du fonds de cinq étages, calculé jusqu’en 2010, les autorités de Moscou ont l’intention de démolir environ 6 millions de mètres carrés. m de logements délabrés. Cependant, malgré l’intérêt d’un certain nombre de grands promoteurs pour les contrats d’investissement à grande échelle, les promoteurs accordent de plus en plus d’attention à l’emplacement des parcelles pour le développement ultérieur et à la catégorie de maisons en construction. Selon les experts, des problèmes de mise en œuvre du programme peuvent survenir dans un certain nombre d’établissements, en particulier dans les districts « non prestigieux » de l’Est et du Sud-Est..
Histoire de cinq étages
Le début de la reconstruction massive du parc de logements à panneaux de cinq étages à Moscou a été retardé en 1995 par un décret correspondant du gouvernement de Moscou. Cependant, le décret du gouvernement de Moscou du 20 janvier 1998 « Sur les progrès de la reconstruction du parc immobilier de cinq étages et délabré de la ville jusqu’en 2000 » est devenu le document fondamental qui a déterminé la stratégie et la tactique des travaux de reconstruction des bâtiments de cinq étages. En conséquence, déjà en 1998, 335 700 mètres carrés ont été démolis. m de maisons à panneaux de cinq étages et 933 500 mètres carrés ont été mis en service. m de nouvel espace résidentiel.
En 1998, plus de 6 000 familles ont été déplacées des bâtiments démolis. Dans le même temps, pour la période 1997-98, la part de la ville sous contrats d’investissement est passée de 29% à 32%.
Depuis lors, dans le cadre du programme, le gouvernement de Moscou a adopté un certain nombre d’ordonnances pour augmenter le volume de la reconstruction, et à l’été de l’année dernière, un programme de reconstruction du fonds de cinq étages jusqu’en 2010 est apparu. Selon la société Novaya Ploschad, de 2000 à 2010, la démolition d’un parc de logements en panneaux de cinq étages d’un montant de 6 millions de mètres carrés est prévue. m.
Selon Erast Zhiryakov, le chef des projets de construction de MIAN-Development CJSC, le panneau « Khrouchtchevs », dont la durée de vie de 25 ans a expiré depuis longtemps, doit être démoli..
En outre, en raison de la réinstallation forcée, les «plus jeunes» bâtiments de cinq étages ont également été démolis. Une telle situation, par exemple, s’est développée sur les chantiers de construction du troisième anneau routier et dans les zones où les tâches stratégiques de la ville étaient en train d’être résolues. « Les bâtiments qui entravent le développement de la ville sont en train d’être démolis », déclare Zhiryakov.
Selon Dmitry Popov, chef du département analytique de Novaya Ploshchad, le programme se développe actuellement le plus activement dans les zones où, au lieu de bâtiments de cinq étages, le promoteur a la possibilité de construire des logements d’élite et des maisons de classe affaires. « Le meilleur exemple est » Kvartal on Leninsky « , vendu par la société » Kvartal « depuis de nombreuses années.
Mais dans les zones résidentielles éloignées, en particulier dans les quartiers les moins prestigieux du Sud-Est et de l’Est, où la rentabilité de la reconstruction est beaucoup plus faible, des problèmes avec la mise en œuvre de la démolition de bâtiments de cinq étages sont tout à fait probables « , – prédit Dmitry Popov.
Les caprices des développeurs
Pour les promoteurs, la participation à des projets de reconstruction peut être économiquement non rentable en raison des coûts de développement de nouveaux territoires, de construction de routes et de nouvelles communications. « Chaque exemple spécifique doit être considéré séparément, mais d’un point de vue commercial, les contrats d’investissement pour la reconstruction d’un fonds de cinq étages n’apportent toujours pas de super-profits au promoteur, mais plutôt une opportunité pour une petite entreprise d’entrer sur le marché et » d’allumer « son nom », explique Penny, la responsable du département immobilier de luxe. Lane Realty Alexander Ziminsky.
Néanmoins, la plupart des projets de reconstruction du fonds de cinq étages sont mis en œuvre par de grands développeurs: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 et SU-155, avec la participation de sociétés telles que MFS-6 et MSM-5, qui ne disposent pas de leurs propres installations de production de panneaux. La réinstallation et la démolition sont effectuées par « Kvartal », « Don-Stroy », « Krost » et d’autres..
« Les projets de rénovation attirent principalement des investisseurs sérieux avec leurs propres ressources de construction. Seules des entreprises suffisamment grandes peuvent gérer de tels volumes, car nous parlons d’investissements en capital considérables. Après tout, il ne s’agit pas simplement d’une construction de maison, mais d’un projet impliquant la démolition, la construction, l’organisation de la réinstallation des résidents, » – dit Erast Zhiryakov. «Pour un développeur, la mise en œuvre de tels projets est une opportunité de« travailler pour le budget », c’est-à-dire pour de l’argent« court »qui arrive toujours à temps. De plus, ce sont des volumes supplémentaires que personne ne refuse désormais», convient le directeur général adjoint du groupe d’entreprises SU-155, directeur du département construction Valery Grachev.
Cependant, selon lui, il arrive souvent que les contrats d’investissement pour les développeurs deviennent tout simplement non rentables, « par exemple, la localisation des objets n’est pas attractive pour les futurs locataires ou nécessite l’installation coûteuse d’une ingénierie complexe »..
Principaux motifs
En général, pour le promoteur, le principal facteur déterminant dans le calcul du coût et de la rentabilité du projet est son volume: avec l’augmentation des surfaces occupées, la rentabilité globale du projet augmente également. Pour cette raison, les promoteurs sont attirés par les projets à grande échelle avec la reconstruction de blocs de dizaines de maisons. « Cela s’explique également par le fait que les coûts des charges pour la reconstruction d’un fonds de cinq étages, en règle générale, s’élèvent à 50-60% de l’investissement total, ainsi les bénéfices de l’entreprise croissent proportionnellement à l’augmentation du volume de reconstruction », ajoute Dmitry Popov.
Ainsi, aujourd’hui sur le marché, les plus intéressants sont les contrats d’investissement pour des sites dans le district administratif central (CAD) et dans des zones où il existe une possibilité de construire des immeubles de grande hauteur de classe affaires. L’avantage du promoteur dans le rapport de superficie dépend des capacités du site libéré: de 1: 3 pour les zones résidentielles, où il n’y a pas de restrictions sur le nombre d’étages, à 1: 1 ou moins pour le district administratif central, avec la construction ultérieure de logements d’élite. De plus, les contrats d’investissement avec une part minimale de la ville, dont les volumes dans chacun des projets sont déterminés par des documents réglementaires, sont très demandés par les promoteurs. << Par exemple, dans certains cas, pour chaque résident réinstallé, la ville a alloué 25 m de la superficie totale de sa part à l'investisseur. Dans d'autres, la mise en œuvre de la réinstallation effectuée par le promoteur a couvert la part de la ville..
Mais il y a aussi des cas connus où, après la réinstallation, la ville est restée due au promoteur, à la suite de quoi ce dernier a reçu de l’espace de construction dans d’autres zones », explique Erast Zhiryakov. Cependant, la pratique montre maintenant que la part de la ville varie de 30% pour les zones de banlieue à chambres à coucher à 50% dans le CAD avec la construction ultérieure de logements de luxe.
Problème de réinstallation
Habituellement, la réinstallation des locataires se fait selon la méthode de la «vague»: d’abord, une maison «de départ» est construite sur un site libre, où le premier bâtiment de cinq étages est déplacé, puis le bâtiment réinstallé est démoli et une deuxième maison est construite à sa place. Si plus de bâtiments de cinq étages sont envisagés pour la démolition, cela peut aussi devenir un point de départ, mais si la reconstruction est au stade final, il peut déjà s’agir d’un bâtiment commercial. «Avant de réinstaller les locataires dans une maison« de départ »dans la même zone, en règle générale, des tentatives sont faites pour déménager dans des zones reculées – maintenant Kozhukhovo est activement utilisé à ces fins. Par conséquent, plus il est possible d’expulser de résidents plus loin, plus le projet sera efficace comment un plus grand nombre de nouvelles zones de la zone réinstallée deviendront-elles commerciales « , – note Dmitry Popov.
Cependant, le problème de la réinstallation a toujours une solution individuelle. Si l’on parle de projets auxquels la ville participe, il est beaucoup plus facile de réinstaller les habitants, puisque la ressource administrative permet au promoteur de résoudre ce problème le plus efficacement possible. Cependant, dans les cas où la réinstallation est effectuée exclusivement par le promoteur, les problèmes de règlement doivent être réglés non seulement avec les résidents, mais aussi avec la ville. « Habituellement, les contrats sont conclus avec des entreprises unitaires d’État (par exemple, » Mospereselenie « ), c’est-à-dire que la ville est impliquée dans la réinstallation.
Une telle solution est efficace à condition que les locataires soient réinstallés. La situation avec les propriétaires est beaucoup plus compliquée, car les méthodes administratives ne leur sont pas applicables », déclare Erast Zhiryakov.
Selon Khaya Pleshitskaya, responsable du secteur juridique de l’agence immobilière CJSC MIAN, les résidents des maisons destinées à la démolition ont la possibilité de recevoir non pas un appartement, mais une compensation monétaire. « Cette pratique n’est pas très répandue, cependant, conformément à l’article 32 du Code du logement, le prix de rachat d’un logement, les modalités et autres conditions de rachat sont déterminés par un accord avec le propriétaire du logement. C’est-à-dire que, en théorie, le montant de l’accord peut même être supérieur au prix du marché de l’appartement. et toutes les compensations supplémentaires évaluées.Si aucun accord n’est trouvé, la question est examinée par le tribunal.
Mais, compte tenu de la durée possible du processus, le litige n’est pas rentable pour le développeur, donc dans la plupart des cas, les parties s’entendent simplement entre elles », résume Pleshitskaya.
Est-ce que le programme de démolition inclut également les bâtiments de cinq étages qui sont en bon état ou seulement ceux qui sont endommagés ou inutilisables?