Comment gagner de l’argent sur la démolition d’un immeuble de cinq étages

Points d’article



Appartements dans des bâtiments de cinq étages — à première vue, le produit est disgracieux: petit, exigu, avec de nombreux problèmes communs (une salle de bain partagée, un ascenseur et une chute à ordures manquent). Mais la demande pour ces logements a été et reste stable. De plus, ces appartements sont achetés non seulement par ceux qui n’ont pas assez d’argent pour quelque chose de mieux, mais aussi par des investisseurs privés. Nous avons constaté que ce secteur du marché est comparable au logement de luxe en termes de rentabilité. Certes, les risques sont beaucoup plus élevés.

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En attente de démolition

Les autorités de la ville promettent que dans quelques années, Moscou se débarrassera complètement du bâtiment de cinq étages. Déjà maintenant, d’anciennes maisons en panneaux avec des cours vertes et des vieilles femmes aux entrées libèrent le territoire pour de nouveaux bâtiments monolithiques. Néanmoins, les Khrouchtchev sont encore assez largement représentés sur le marché du logement secondaire: le volume de leur offre sur le marché secondaire des appartements de la capitale dépasse presque l’offre des autres types de logements. Il est clair que le principal avantage des bâtiments de cinq étages aux yeux des acheteurs potentiels a toujours été et reste leur relative bon marché par rapport à de bons panneaux et même des maisons plus monolithiques, sans parler des nouveaux bâtiments modernes, qui surpassent plusieurs fois les bâtiments de cinq étages dans leurs qualités de consommation. Et pourtant, des appartements dans des maisons formellement destinées à la démolition sont loués, vendus et achetés. Cependant, est-ce seulement le bon marché de cette propriété qui attire l’attention des acheteurs? Peut-être que les investisseurs privés ont un calcul secret.

Commençons par une petite histoire – la même chose peut être racontée par les habitants de n’importe quel Khrouchtchev de Moscou. Alexandra Nikolaevna Ivanova vit dans la 9ème rue Parkovaya depuis 30 ans, depuis qu’elle et son mari ont emménagé dans un appartement au premier étage d’un tout nouveau bâtiment de cinq étages à dix minutes de la station de métro Shchelkovskaya. Et les cours vertes de leur quartier ne sont pas un cadeau de nobles investisseurs, mais le résultat des activités des résidents. « Nous étions jeunes et actifs », se souvient Alexandra Nikolaevna. « Chez les subbotniks, tous les cours autour étaient plantés d’arbres. Maintenant, érables et bouleaux affleurent les toits. » L’appartement d’Alexandra Nikolaevna a depuis longtemps besoin de réparations majeures. Les tuyaux se bouchent à l’infini, les sols pourris, les cadres des fenêtres sont secs. On pourrait se tourner vers les petites-filles et les nièces. Mais Alexandra Nikolaevna ne veut pas.

« Pourquoi dépenser de l’argent pour les réparations si la maison est démolie », affirme-t-elle. « Tous les habitants parlent de démolition. On ne sait pas exactement quand cela se produira. Mais tout le monde sait que pendant un an ou deux, il n’y aura pas d’immeubles de cinq étages dans notre région. Si oui, pourquoi gaspiller de l’argent dans un appartement?  »

Natalia, nièce d’Alexandra Nikolaevna, est du même avis. À la 11e rue Parkova, elle vient de recoller le papier peint. C’est dommage de dépenser plus d’argent. Certes, tout de même, de temps en temps, il faut réparer quelque chose: la maison est vieille – une chose ou une autre se détériore constamment. Parfois, Natalya pense même: peut-être vendre? Cependant, pour le montant qu’elle aidera pour son appartement de trois pièces, vous ne pouvez acheter un « kopeck piece » que si vous ne déménagez pas en dehors du périphérique de Moscou. Ici attend la réinstallation promise.

Les mêmes pensées ne laissent pas les habitants de centaines d’immeubles de cinq étages à travers Moscou. Le plus grand nombre d’entre eux est aujourd’hui concentré dans le nord (« Rechnoy Vokzal »), le sud-ouest (« Profsoyuznaya », Cheryomushki) et le sud-est de Moscou (« Tekstilshchiki »).

Échange avec supplément

Le programme de démolition de logements de cinq étages et de logements délabrés a été approuvé par un décret du gouvernement de Moscou le 2 juillet 2002. À ce jour, il n’y a pratiquement plus de bâtiments de cinq étages dans les districts du centre et du sud de la capitale, le Yugo-Vostochny sera libéré des « khrushchebs » en 2008, le Vostochny et le nord-est – en 2009, et le nord, le sud-ouest et Zelenogradsky – en 2010.

En outre, il convient de noter que le programme de démolition de bâtiments de cinq étages à Moscou est effectivement en cours de mise en œuvre. Et le promis est tout à fait possible de croire. Ainsi, tout bâtiment de cinq étages à Moscou est voué à être démoli. La seule question est le timing.

C’est là que le plaisir commence. Curieusement, les appartements situés dans les immeubles de cinq étages de Moscou ne font que devenir plus chers avec le temps. Le prix pour eux dépend non seulement de la zone, mais aussi de la période de démolition. Le plus proche de la «ligne fatale», le plus cher. Selon les experts, le coût d’un appartement dans un immeuble de cinq étages, dont la date de démolition est précisément connue, augmente d’au moins 10%. Et aujourd’hui, la part de ces appartements sur le marché immobilier secondaire n’est pas si petite – environ 18%.

Les acheteurs d’appartements « condamnés » peuvent être divisés en deux catégories. Le premier groupe comprend les personnes pour qui le principal avantage du logement est son bon marché. Les bâtiments de cinq étages sont une option idéale pour ceux qui souhaitent acheter un espace de vie bon marché à Moscou: pour 90 à 120 000 dollars, vous pouvez rechercher un appartement « une pièce » ou même un « deux étages » à une distance acceptable du métro. Il y a de nombreuses raisons à ces prix bas pour Moscou moderne, nous en retiendrons deux principales. Ces appartements sont très inconfortables et petits. Mais ils sont bon marché, en grande partie en raison de leur petite superficie, car le coût absolu d’un appartement dans la capitale est dans la plupart des cas calculé en multipliant le nombre de mètres carrés par un certain coût notionnel.

Les investisseurs privés constituent une autre catégorie d’acheteurs. Ils ont une portée à long terme: ils savent qu’un appartement bon marché et sans prétention à Khrouchtchev se transformera en nouveau logement dans un an ou deux, ce qui coûtera beaucoup plus cher. En effet, à volonté, le propriétaire de la surface habitable de la maison en cours de démolition peut en recevoir une compensation en argent ou en mètres carrés. Dans le premier cas, il est remboursé du coût de l’appartement au prix du marché majoré du coût de tous les frais liés à l’achat d’un logement neuf et au déménagement (commission de la société immobilière, qui devra payer la recherche d’un nouvel appartement, salaires des déménageurs, etc.).

Si une personne choisit une indemnisation « en nature », alors, conformément au nouveau Code du logement et à la loi « Garanties de la ville de Moscou pour les personnes qui quittent leur logement », elle se voit offrir un appartement dans la même zone que la maison destinée à la démolition. Les seules exceptions sont Zelenograd et le district administratif central: ils fournissent des appartements dans le quartier. Ce qui n’est cependant pas mal du tout pour les habitants de la partie centrale de la ville: un mètre carré de routes dans toutes les parties du district administratif central.

La meilleure partie pour le colon est que l’appartement fourni doit avoir autant de pièces que celle que la personne a perdue. De plus, l’exigence du nombre de pièces correspondant ne dépend en aucun cas de la taille réelle de l’appartement et de son agencement. De toute évidence, la plupart des migrants gagnent sensiblement en images. A titre de comparaison: la taille standard d’un appartement d’une pièce dans les vieilles maisons est de 30 à 32 m2. m, deux pièces – 45-50 m2 m. Dans les nouveaux bâtiments modernes de classe économique, la taille moyenne de « odnushki » – 40-45 mètres carrés. m, « pièce kopeck » – 55 à 70 mètres carrés C’est-à-dire qu’un investisseur expérimenté, doté de bonnes compétences et possédant les informations d’initiés nécessaires, peut-être acheter un appartement dans un immeuble démoli de cinq étages à temps (c’est-à-dire avant la clôture des ventes dans la maison condamnée), gagner simplement sur le nombre de mètres carrés. Ils peuvent fonctionner dans diverses variantes de 10 à 20. Multipliez par la même moyenne de 4 000 $ par mètre carré et nous obtenons un montant d’environ 50 à 60 000 $, ce que l’investisseur obtient pratiquement garanti.

Pour une séquence supplémentaire, une personne ne paie rien ou le supplément est minime. La ville fait en effet don de cette zone à l’ancien propriétaire pour le droit de démolir la maison dans laquelle il habitait. Ce don devient un bénéfice net pour les acheteurs d’appartements anciens. A noter que le montant du profit ne dépend en aucun cas des qualités de consommation d’un appartement: les résidents des premiers étages, par exemple, reçoivent des appartements neufs de manière générale..

Et l’avantage n’est pas seulement dans les images. Le coût du logement neuf est a priori plus élevé que celui de l’ancien. Le prix des appartements d’une pièce les plus modestes dans les immeubles neufs débute autour de 110 000 $. Le coût des nouveaux immeubles augmente sous nos yeux à mesure que de nouveaux étages apparaissent et, malgré la stabilisation actuelle, les experts prévoient toujours une augmentation du coût des nouveaux immeubles d’au moins 15% d’ici la fin de l’année. Ainsi, avec un choix judicieux des options, une telle opération peut apporter des bénéfices tangibles en peu de temps..

Aujourd’hui, vous pouvez acheter un appartement de deux pièces à Khrouchtchev, à cinq minutes en transports en commun de la station de métro Shchelkovskaya pour 122 000 $. À dix minutes de la même station, le prix d’un kopeck dans un immeuble en construction aujourd’hui est d’environ 183 000 $. La superficie du premier est de 42 sq. m, le second – 72,2 mètres carrés m.

Risques et calculs

Malgré l’attractivité de ce type d’investissement, cette voie a ses écueils. Premièrement, avec une telle transaction, il est facile de se tromper avec le timing. Le nouveau code du logement exige que les résidents soient avertis de la démolition au moins un an à l’avance. Cependant, chacun sait que les exigences de la loi dans notre réalité sont parfois réfractées de la manière la plus imprévisible. Plus d’une fois, les agents immobiliers ont dû faire face au fait que les gens avaient été informés de l’expulsion littéralement un mois avant la démolition de la maison. Tout est très simple: dès qu’un investisseur est trouvé, les autorités se précipitent. Cependant, devenir propriétaire de ces informations n’est pas du tout aussi difficile que cela puisse paraître à première vue. Des spécialistes au niveau de la préfecture sont toujours impliqués dans diverses mesures préparatoires précédant la signature du décret du gouvernement de Moscou sur la reconnaissance du bâtiment comme urgence ou à démolir dans le cadre de tout programme municipal. Les connaître sera utile à tout investisseur novice. Leurs services sont peu coûteux, parfois des voyages en commun dans un restaurant suffisent. Et les informations qu’ils reçoivent peuvent être vraiment inestimables. Bien qu’ils ne soient pas omniscients: le projet peut être ralenti même dans les échelons supérieurs du pouvoir bureaucratique – des gens travaillent partout et ont leur part du processus, et si quelqu’un est en infériorité numérique, alors le projet de résolution peut se perdre. Par chance.

Les horaires sont donc respectés, mais flexibles. La date de démolition approche et s’éloigne. Autrement dit, les attentes selon lesquelles dans un an vous déménagerez dans un nouvel appartement peuvent ne pas être justifiées et vous devrez vous battre pendant encore quelques années avec des tuyaux et des courants d’air qui fuient..

Bien que cela puisse être pris en compte même au stade de l’achat. Il convient de garder à l’esprit que l’ordre dépend non seulement des horaires du bureau du maire, mais également de la popularité de la région. Par exemple, à Cheryomushki, la démolition est beaucoup plus active que n’importe où à Maryina Roshcha. Si la zone est demandée par les promoteurs pour de nouveaux bâtiments, les bâtiments de cinq étages y sont démolis rapidement.

Autre point important: un appartement en compensation n’est accordé à une personne que si elle ne possède pas d’autre logement. Sinon, la compensation monétaire deviendra un « prix de consolation ». Et, en règle générale, ce montant est incommensurablement inférieur au coût réel d’un appartement sur le marché. Bien qu’en fait, il n’y ait pas encore eu de cas dans l’histoire de Moscou où quelqu’un a décidé d’utiliser le droit de recevoir une compensation monétaire pour la démolition d’une maison. En tout cas, les agents immobiliers et les avocats que nous avons interrogés ne se souviennent de rien de tel. Et nous n’avons trouvé aucun précédent de litige. La raison en est la procédure extrêmement instable de calcul de cette compensation même. Il n’y a pas de normes, le concept d ‘«évaluation de marché» est assez vague. Il y a quatre ans, l’un des colons a décidé de demander la valeur marchande réelle de son appartement de trois pièces dans le centre-ville, et même en tenant compte des bonnes réparations effectuées il y a à peine deux ans. Mais on lui a clairement expliqué que le maximum sur lequel il peut compter est le montant calculé en multipliant les mètres carrés de la superficie totale de l’appartement par un coût moyen par mètre carré dans la capitale. L’homme a tout compris correctement et a pris le dû avec un nouvel appartement.

Enfin, il est possible que l’appartement prévu pour remplacer celui perdu ne soit toujours pas dans votre région. Dans 90% des cas, la loi est respectée, mais il y a toujours eu des précédents où une personne, contre son gré, s’est vu offrir un appartement pas où elle habitait auparavant. Et aucun tribunal n’a aidé. De telles situations sont une exception, mais personne n’en est à l’abri..

Prix ​​d’inscription

La procédure même d’achat d’un appartement dans une maison sujette à démolition se déroule toujours de la même manière que l’achat d’un appartement dans toute autre maison. Dans ce cas, aucune restriction n’est établie par la loi. Mais lorsqu’un décret est émis sur la démolition de la maison et que sa réinstallation commence, l’enregistrement des transactions sur cet objet est terminé. Lorsque cet événement survient, il est difficile de le prévoir. Le moment dépend uniquement de la décision du bureau local des passeports – à quel moment il arrête de s’inscrire dans ces appartements. Il n’y a pas de règles générales établies pour cela. Et les bureaux des passeports essaient de le faire à l’avance, sinon ils doivent faire face au principal problème des maisons réinstallées – une forte augmentation des divorces et du nombre de parents enregistrés. Notez que les représentants des autorités de la ville ont appris assez efficacement à prouver que le divorce est fictif, et que l’enregistrement d’un parent a eu lieu après que l’enregistrement dans la maison a été «fermé».

Cela est dû au fait qu’il y a une telle subtilité dans la législation du logement de Moscou: les locataires d’immeubles de cinq étages peuvent s’inscrire pour améliorer leurs conditions de vie s’il y a moins de 10 mètres carrés pour chaque locataire inscrit. m de surface habitable. Pour les appartements collectifs, le chiffre est de 15 m². m) Il est à noter que cette catégorie de locataires lors de la réinstallation reçoit à son tour de nouveaux appartements. Il est également important que les citoyens vivant dans un même appartement, unis par des signes de parenté ou de propriétés, mais ayant leurs propres sources de revenus, un budget séparé et menant une économie distincte, s’ils expriment leur volonté, soient reconnus comme des familles différentes. Et en conséquence, ils sont soumis à un enregistrement séparé en tant que personnes nécessitant une amélioration des conditions de logement. Autrement dit, si les parents et leur enfant adulte et leur famille vivent dans le même appartement, ils peuvent demander indépendamment l’amélioration de leurs conditions de vie. De plus, il est interdit d’héberger dans une même chambre des citoyens adultes de sexe différent sans leur accord écrit (s’ils ne sont pas conjoints). La superficie allouée pour une personne, selon la loi de la ville de Moscou, est de 18 m2. m) Comment ça marche en réalité? Prenons, par exemple, la famille moyenne (mari, femme et fils adulte) vivant dans un immeuble de cinq étages dans un appartement d’une pièce. Une telle famille devrait recevoir un appartement de deux pièces. Compliquons la situation. Le fils s’est marié et a enregistré sa femme avec lui. Lui et ses parents ont demandé séparément des améliorations de logement. Dans ce cas, ils peuvent compter sur deux appartements. Si vous prescrivez également une grand-mère qui avait un besoin urgent de soins, vous pouvez en obtenir trois. Il n’y a probablement pas besoin de compliquer davantage, la logique est déjà claire.

Comme il ressort de l’exemple cité à plusieurs reprises par le chef du complexe immobilier de Moscou Vladimir Resin, une fois que les représentants du département du logement municipal chargé de la réinstallation des maisons à démolir ont dû faire face à cette option: 14 locataires étaient enregistrés dans un appartement d’une pièce. De plus, tous ont été enregistrés sur une base entièrement légale. D’où la conclusion découle: il n’y a pas de limite à la ruse humaine, qui bénéficie de toute gratification d’État. Et conclusion numéro deux: même sur un marché stable, lorsque les prix n’augmentent pas, mais pour un certain nombre de catégories de logements, ils diminuent même, les spécialistes qui connaissent les subtilités de la législation et qui ont soigneusement étudié le problème ont toujours la possibilité de gagner beaucoup d’argent. C’est pourquoi ce sont des spécialistes.

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