Programme d’échange. Comment acquérir rapidement un logement en cas de crise

Points d’article



Quelle est l’essence du programme d’échange

Le programme d’échange était à l’origine utilisé exclusivement dans l’industrie automobile. Cela consistait en le fait que vous pouviez donner votre ancienne voiture, et en retour acheter une nouvelle voiture à un prix inférieur, moins le coût de l’ancienne voiture..

Peu à peu, un système similaire a commencé à être utilisé dans les transactions immobilières. En règle générale, il est proposé à leurs clients par des promoteurs cherchant à vendre rapidement des appartements dans un immeuble en construction. Parfois, les agences immobilières proposent d’acheter un appartement selon le schéma de reprise.

Il existe deux options pour de telles transactions:

  1. Le plus souvent, en parlant de reprise, il est entendu qu’un développeur ou un agent immobilier achètera son appartement au propriétaire de l’appartement, puis l’ancien propriétaire acquerra de nouveaux biens immobiliers du même promoteur ou agent immobilier, généralement pour un montant plus élevé. Cette propriété est pré-réservée pour un membre du programme d’échange, il ne sera donc certainement pas laissé sans toit au-dessus de sa tête. En règle générale, dans de telles transactions, l’intervalle entre la vente d’une ancienne maison et le déménagement dans une nouvelle ne dure pas plus de quelques jours. Il s’agit du schéma de reprise classique..
  2. Le deuxième type de reprise (également appelée transaction alternative) est que le propriétaire de l’appartement conclut un accord avec le promoteur ou l’agent immobilier, selon lequel son logement est mis en vente et un appartement est réservé au propriétaire de la propriété, qu’il acquerra dans le cadre de la reprise..

Une fois sa propriété vendue, il reçoit l’argent pour lequel il achète l’appartement réservé. Ces contrats sont conclus pour une période déterminée (de un à plusieurs mois ou un an). Si pendant ce temps la propriété n’est pas vendue, la transaction n’a pas eu lieu.

Quelle propriété peut être échangée

Tous les logements ne peuvent pas être vendus dans le cadre du programme d’échange. Il existe un certain nombre de critères que les développeurs et les agents immobiliers mettent généralement en avant:

  1. La propriété doit être située dans la même ville que la nouvelle maison à acheter. Sinon, il sera plus difficile pour la deuxième partie à l’accord de le mettre en œuvre, et avec la reprise, la rapidité de la transaction est l’un des critères les plus importants.
  2. Il ne devrait y avoir aucun doute qu’une personne est légalement propriétaire de l’appartement. Sinon, le risque augmente qu’il n’y ait pas d’acheteur pour la maison, ce qui signifie que la transaction n’aura pas lieu..
  3. Le logement ne doit pas avoir une longue histoire de changement de propriétaire (généralement, ils sont guidés par une période d’occupation de trois ans). Sinon, le risque augmente que la vente puisse être contestée par l’un des anciens propriétaires..
  4. Le propriétaire doit être majeur. Selon la législation, un appartement ne peut être vendu pour le compte d’un mineur tant que l’autorisation des autorités de tutelle et de tutelle n’a pas été obtenue et qu’une propriété équivalente est achetée au nom de l’enfant, ce qui contredit la logique du programme d’échange..
  5. La propriété devrait intéresser un large éventail d’acheteurs potentiels. Vous ne pouvez pas vendre un appartement commun par échange, car il est très difficile de trouver des acheteurs pour cela.
  6. L’appartement ne doit pas avoir de locataires enregistrés. Cela compliquera à nouveau la vente de ces logements..

Le schéma de la transaction. Échange classique

  1. Un agent immobilier ou un promoteur est sélectionné qui achète des appartements selon le schéma de reprise.
  2. Évaluation de l’appartement.
  3. Tous les détails de la transaction sont discutés.
  4. Un accord de réservation est conclu avec le promoteur, selon lequel un nouveau logement est réservé au propriétaire de l’appartement.
  5. L’appartement est acheté par un agent immobilier ou un promoteur et le même argent est utilisé pour acheter le logement réservé.
  6. L’ancien propriétaire de l’appartement officialise la propriété du nouveau bien.

Programme d'échange. Comment acquérir rapidement un logement en cas de crise

Système d’échange alternatif

  1. Nous recherchons des agences immobilières ou des promoteurs qui peuvent vendre des logements dans le cadre du programme d’échange.
  2. Évaluation immobilière.
  3. Tous les documents nécessaires à la vente d’un bien immobilier sont collectés.
  4. Un examen juridique des documents collectés est effectué.
  5. La propriété du propriétaire est à vendre.
  6. Une fois qu’un acheteur est trouvé pour l’appartement et effectue un paiement anticipé, un accord de réservation est conclu avec le promoteur. Cela vous permet de réserver un logement, qui sera bientôt déplacé par le propriétaire de l’appartement.
  7. Après la vente de la maison, le propriétaire de l’appartement conclut une convention d’équité régulière avec le promoteur.
  8. La propriété de nouveaux logements est en cours d’officialisation.

Que rechercher lors d’une transaction d’échange

Évaluation des biens

Il est important qu’un évaluateur indépendant détermine le coût d’un appartement. Si ces actions sont menées par des spécialistes d’une société de promotion ou d’une société immobilière, la valeur estimée du bien immobilier sera très probablement sous-estimée.

Coût fixe de l’appartement à racheter

Lors du choix d’une entreprise avec laquelle un échange sera effectué, il est important de prêter attention à une condition: s’il y aura un prix fixe pour l’appartement qui sera racheté. Après tout, si l’appartement du participant à la transaction n’est vendu qu’après six mois et que, à ce moment-là, la valeur de l’immobilier qui lui est réservé augmentera de 10 à 20%, il se peut qu’il n’ait tout simplement pas assez d’argent pour le racheter. En conséquence, il peut se retrouver sans son appartement et sans nouvelle maison..

Si des agents immobiliers sont impliqués dans la transaction – seulement un contrat de service

Si le propriétaire de l’appartement n’achètera pas une nouvelle propriété directement auprès du promoteur, mais par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il est nécessaire de s’assurer que l’accord entre le propriétaire et l’agence s’appelle un contrat de service et non un contrat d’agence. Selon la législation, l’accord d’agence peut être résilié unilatéralement.

Avantages et inconvénients de telles transactions

Désavantages:

  1. Quelle que soit l’option de reprise choisie par le propriétaire de l’immeuble, il sera contraint de vendre l’appartement à un rabais important. Dans certains cas, il peut aller jusqu’à 30%.
  2. La période entre le moment où vous quittez votre logement et l’acquisition d’un nouveau bien immobilier est la période la plus dangereuse pour un propriétaire d’appartement. En fait, il reste dans la rue.
  3. Le plus souvent, les promoteurs utilisent le programme d’échange pour vendre rapidement des appartements dans des bâtiments en construction, de sorte qu’un participant à ce programme devra choisir un logement parmi un nombre limité d’options..
  4. Avec l’option de reprise alternative, une caution pour un logement neuf est le plus souvent requise. Si l’ancien appartement n’est pas vendu dans le délai convenu, l’acompte sera perdu.

Avantages:

  1. Après la vente d’un bien immobilier, son propriétaire obtient le droit d’acheter un logement neuf à un prix fixe (si prévu par le contrat de réservation). C’est un sérieux avantage, car, souvent, après avoir passé un an à vendre sa maison, son ancien propriétaire constate que les prix sur le marché immobilier ont changé et qu’un nouvel appartement coûtera beaucoup plus cher qu’il ne l’avait prévu..
  2. Dans l’option de reprise classique, la transaction est effectuée presque instantanément. C’est un argument solide en faveur de ce programme pour les personnes qui ont un besoin urgent de nouveau logement..
  3. Un propriétaire n’a pas besoin de consacrer beaucoup de temps et d’efforts à rechercher des acheteurs et à effectuer une transaction pour vendre sa propriété. Ou il sera immédiatement racheté par la deuxième partie de la transaction d’échange ou la deuxième partie prendra en charge tous les tracas de la vente de l’appartement.

Quand est-il rentable d’utiliser le programme d’échange?

Voici quelques situations dans lesquelles un programme d’échange peut être bénéfique pour les Russes:

  1. Le propriétaire de l’appartement souhaite acquérir rapidement un logement plus cher, mais n’est pas en mesure de contracter une hypothèque pour l’acheter.
  2. Le propriétaire d’un appartement en ville souhaite déménager dans une communauté de chalets en construction en banlieue. Mais alors qu’il vend sa maison afin de renflouer le montant requis, la construction du village sera achevée et les prix de l’immobilier y augmenteront fortement.
  3. Une famille qui possède plusieurs appartements veut les échanger contre une grande maison de campagne, mais ne veut pas perdre de temps à chercher des acheteurs pour tous ses appartements.

Ainsi, un schéma de reprise dans la vente / achat de logements peut être un véritable salut en cas de crise et d’instabilité des prix de l’immobilier..

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