Partage et copropriété de biens immobiliers – problèmes et solutions

Points d’article

• Copropriété immobilière
• Propriété fractionnée de biens immobiliers
• Paiement des factures de services publics, des taxes et des prêts en cas de propriété conjointe et partagée d’un appartement ou d’une maison
• Cession de biens immobiliers communs et partagés: achat, vente, échange, enregistrement

Un logement propre est le rêve et le but de la vie de nombreux Russes, mais même ceux qui possèdent déjà un bien immobilier peuvent rarement dire en toute confiance: « Cet appartement est juste à moi »..

Souvent, les objets immobiliers résidentiels sont détenus conjointement ou divisés en certaines actions, c’est-à-dire qu’ils appartiennent à plusieurs propriétaires à la fois, qui doivent résoudre tous les problèmes qui se posent ensemble, par exemple, se mettre d’accord sur l’opportunité d’effectuer des réparations maintenant ou si tout va bien, de payer les factures de services publics, etc. Et lors de la vente ou de l’achat de tels appartements ou maisons, un certain nombre de problèmes et de nuances se posent à la fois, nécessitant une attention et une connaissance minutieuses de la législation en vigueur..

Quelle est la différence entre la copropriété et la propriété partagée d’une propriété résidentielle? Comment une telle propriété commune peut-elle être vendue ou échangée? Ce que les copropriétaires doivent savoir pour ne pas se retrouver dans une situation difficile et ne pas être entraînés dans un long procès?

Copropriété immobilière

Les caractéristiques de la propriété conjointe et partagée de biens immobiliers sont régies par des parties de l’article 244 du Code civil de la Russie. Selon ses dispositions, la copropriété de biens immobiliers résidentiels est possible pour différents types de logements, notamment:

• maison privée ou une partie de celle-ci;
• appartement ou partie d’un appartement;
• chambre séparée.

La copropriété d’un bien immobilier peut résulter:

• recevoir un appartement ou une maison en héritage, si, selon la législation ou les termes du testament, plusieurs héritiers peuvent réclamer la propriété à la fois;
• achat ou échange en commun d’espace de vie;
• privatisation de l’immobilier;
• attribuer une partie d’un appartement ou d’une maison à un citoyen conformément à une décision de justice.

Par exemple, si un appartement public a été privatisé par l’un des époux, alors le logement devient une propriété commune sur la base des dispositions du Code de la famille de Russie, qui reconnaissent les biens acquis pendant le mariage comme propriété commune des époux..

Vasily Maximov. Section familiale. 1876

La principale différence entre la copropriété et la copropriété est que dans ce cas, il n’est pas précisé quelle partie de l’espace de vie le propriétaire possède. Donc, si nous parlons de conjoints, le logement est considéré comme leur appartenant à égalité, c’est-à-dire qu’en cas de divorce, la propriété est simplement divisée en deux. S’il y a trois héritiers ou plus, on suppose automatiquement qu’ils possèdent des parts égales – un tiers, un quart, et ainsi de suite..

Propriété fractionnée de biens immobiliers

Dans le cas de la copropriété d’un immeuble d’habitation, les parties appartenant aux propriétaires sont déterminées avec précision. Ainsi, lors de la privatisation, à la demande des participants, leurs parts peuvent être immédiatement indiquées, généralement égales, en fonction du nombre de citoyens inscrits dans une zone résidentielle donnée et qui n’ont pas écrit un refus de privatiser des citoyens.

Cette division doit être consignée dans le certificat d’enregistrement du titre de propriété de l’objet immobilier. Si ce document dit que les copropriétaires possèdent la moitié, un tiers, etc., d’une partie de l’appartement, alors cette propriété devient partagée. Si la taille de la partie de chaque propriétaire n’est pas spécifiée, cette propriété est conjointe.

Une nuance importante – la copropriété peut devenir partagée si les copropriétaires souhaitent clarifier quelles actions chacun d’eux possède et rédiger les documents nécessaires.

De plus, le plus souvent, la part d’un appartement ou d’une maison est une valeur très abstraite, il s’agit simplement d’un pourcentage ou d’une fraction spécifié de la superficie totale du logement, et non de mètres carrés spécifiques de surface habitable. Donc en cas de litige entre les copropriétaires, on ne peut pas parler de telle ou telle pièce, par exemple – «Je suis propriétaire du salon, et vous êtes propriétaire de la chambre». Pour obtenir la propriété de mètres carrés spécifiques, vous devez vous adresser au tribunal ou vous mettre d’accord avec le reste des propriétaires sur la procédure d’utilisation d’un appartement ou d’une maison.

Il convient de rappeler que la cuisine, le couloir, la baignoire et la salle de bain sont considérés comme une copropriété dans tous les cas, les copropriétaires peuvent utiliser ces locaux à égalité et ces pièces ne peuvent pas être divisées. Le tribunal peut attribuer dans une proportion spécifique seulement des mètres carrés dans des salons séparés. Si, pour diviser le logement en parties distinctes, un réaménagement est nécessaire et que la situation des autres propriétaires peut s’aggraver, par exemple en raison du nouveau mur, leur partie du logement deviendra plus petite, le tribunal peut même interdire l’attribution d’une pièce particulière en tant que partage..

Paiement des factures de services publics, des taxes et des prêts en cas de propriété conjointe et partagée d’un appartement ou d’une maison

Dans le cas de la copropriété immobilière, lorsque les parts des propriétaires n’ont pas été déterminées, les entreprises de logement et les entreprises communales rédigent un paiement pour un appartement ou une maison. La façon dont les copropriétaires paieront les factures d’électricité, d’eau et de gaz dépend d’eux.

Si le logement est en copropriété, tous les copropriétaires peuvent être indiqués dans l’ordre de paiement, plusieurs documents de paiement peuvent également être émis – pour chaque propriétaire d’une part dans l’appartement. Si un seul paiement est émis, les copropriétaires peuvent diviser le montant total dû aux entreprises de logement et de services communaux pour les services publics fournis en fonction de leurs parts, c’est-à-dire diviser en trois, quatre ou plus..

Dans le même temps, si l’un des propriétaires refuse de payer pour les services publics, les autres devront toujours les payer, car la responsabilité incombe à tous les copropriétaires, et si le service des eaux décide de fermer l’eau pour non-paiement ou de fermer le système d’égouts, tous les résidents de l’appartement en souffriront, sans exception – les services publics les réseaux sont un, communs, comme une salle de bain avec une salle de bain.

Anna Shchegoleva. Voisins. 2010

Un prêt hypothécaire pour un appartement en cas de copropriété est également payé par tous les propriétaires ensemble. Convenez que chacun d’eux ne paiera que sa part, ils devront être entre eux, la banque n’est souvent pas intéressée par ces détails, et si, par exemple, les conjoints qui possèdent une propriété commune à parts égales cessent de faire les paiements sur le prêt, l’institution financière a le droit de vendre tout l’appartement.

Mais dans le cas d’une copropriété, chaque propriétaire ne paie un prêt que pour sa partie du logement. Dans ce cas, si l’emprunteur s’avère être un défaillant malveillant, la banque obtient le droit d’imposer une pénalité uniquement sur sa part, sans affecter la propriété des autres propriétaires qui effectuaient des paiements régulièrement. Une institution bancaire peut vendre une part dans un appartement appartenant à un défaillant aux conditions de la vente libre, cependant, elle doit d’abord proposer d’acheter cette partie de la maison à d’autres propriétaires conformément au droit préférentiel d’achat actuel, dont nous discuterons ci-dessous..

Cession de biens immobiliers communs et partagés: achat, vente, échange, enregistrement

Précisons tout de suite que les copropriétaires ne peuvent pas disposer librement de leur part en copropriété du bien. Par exemple, si deux héritiers ont reçu un appartement et que les parts de chacun d’entre eux ne sont pas déterminées avec précision, c’est-à-dire que l’héritage est devenu une propriété conjointe, ils sont simplement obligés de négocier entre eux. Il est impossible de vendre votre part du bien immobilier sans le consentement de l’autre héritier, il reste soit à travers le tribunal de déterminer votre part et, ainsi, de transformer la copropriété en copropriété, soit de négocier avec le second héritier sur les conditions de vente ou d’échange du logement.

Aussi, dans un appartement qui est une copropriété, vous ne pouvez pas inscrire quelqu’un sans le consentement du deuxième propriétaire, cela ne fonctionnera pas non plus pour vendre ou échanger un tel logement sans le consentement écrit des autres copropriétaires. Autrement dit, nous pouvons dire qu’un appartement en colocation est vraiment courant et que tous les propriétaires devront décider de son sort uniquement ensemble. Ou attribuez des parts spécifiques de la surface habitable totale qui peuvent être disposées indépendamment.

Vous pouvez disposer de votre part dans un appartement ou une maison presque librement – l’échanger contre un autre logement, enregistrer quelqu’un de votre part, la louer, l’utiliser comme garantie, la vendre, la laisser comme héritage ou faire un don. Il convient de préciser que les copropriétaires d’actions immobilières peuvent modifier la taille de leurs actions d’un commun accord.

Presque la seule restriction à la libre disposition de ses actions est le droit préférentiel d’achat. Son essence réside dans le fait que le propriétaire de l’une des actions, avant de mettre sa partie de la maison en vente libre, doit informer les propriétaires des autres actions de ses projets. Et après avoir décidé d’acheter une deuxième partie de la maison au prix spécifié ou de renoncer à son droit à un achat prioritaire, le propriétaire peut offrir sa part à des tiers..

Ainsi, l’algorithme des actions lors de la vente d’une part dans une maison ou un appartement ressemble à ceci:

1. Le propriétaire de la part, qui a décidé de vendre sa part de propriété, en informe les autres copropriétaires par écrit. Une telle notification doit être envoyée sous forme de lettre, même si les propriétaires d’autres actions habitent dans la pièce voisine. La lettre contient non seulement des informations sur la vente de la part, mais indique également sa valeur afin que les copropriétaires puissent décider si cette option leur convient ou non. Il est préférable et plus sûr d’envoyer une telle lettre sous forme de lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas les copropriétaires qui empêchent la vente de l’une des actions ne pourront pas déclarer qu’ils n’ont pas reçu les lettres et qu’ils n’étaient pas au courant de la vente d’une partie du logement..
2. Le propriétaire attend exactement un mois à partir du moment où les propriétaires des autres actions reçoivent un avis écrit. Après cela, il obtient le droit de disposer librement de sa partie de la propriété, même si aucune action de la part des autres propriétaires – consentement à l’achat ou renonciation écrite au droit de préemption – n’a suivi. Il est considéré que, sans notifier par écrit au propriétaire de l’action mise en vente son consentement à l’acheter au prix indiqué, il a automatiquement renoncé à son droit de premier achat. Une nuance importante – le propriétaire est obligé de vendre sa part à des tiers au prix qui a été indiqué dans l’avis écrit envoyé au reste des propriétaires. Dans le cas contraire, les propriétaires d’autres actions peuvent contester la transaction, estimant qu’ils ont été trompés et n’ont pas fourni d’informations complètes et exactes..
3. Si aucun acheteur n’a été trouvé pour le prix offert pour la part de l’appartement et que le propriétaire a décidé de réduire le coût, il est à nouveau obligé d’aviser d’abord les propriétaires des autres actions. Peut-être que cette fois, ils décideront d’exercer leur droit d’achat préventif. Autrement dit, une lettre est envoyée à nouveau et un mois est attendu, ce qui est donné aux copropriétaires pour prendre une décision..

Une autre limitation s’applique en cas de location d’une part dans un appartement. Dans ce cas, le propriétaire qui souhaite louer sa chambre aux locataires doit obtenir l’accord écrit des autres propriétaires. Ils peuvent être rédigés sous forme libre, l’essentiel est de préserver la signification d’un tel consentement – « Je ne crains pas de louer un logement ». Une indication similaire avec les signatures de tous les copropriétaires peut également être apposée sur un contrat de bail sous la forme d’une marque sur l’accord de ce contrat avec d’autres propriétaires d’actions dans un appartement ou une maison.

Cependant, avant de disposer aussi librement de sa part, le propriétaire doit s’adresser au tribunal pour la préciser. Sans une telle «attribution d’une part en nature», c’est-à-dire une instruction documentaire, vendre une «pièce tiers» virtuelle dans un appartement de deux pièces est très problématique. Bien sûr, il peut y avoir des acheteurs pour de telles offres, mais le prix de la part non allouée en nature sera plusieurs fois inférieur à la valeur marchande du mètre carré, car l’acheteur est généralement bien conscient du type de «batailles» qu’il devra affronter avec d’autres copropriétaires.

Il est possible d’attribuer une quote-part spécifique dans un appartement sans recourir au tribunal si les copropriétaires concluent volontairement des accords sur l’attribution réelle d’une part. À propos, le tribunal prend généralement une décision sur l’utilisation conjointe d’un appartement, en particulier des parties communes – un couloir, une salle de bain, etc., et détermine la procédure à suivre pour une telle utilisation. Souvent, si les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre pacifiquement, le tribunal peut même déterminer le moment d’utilisation de la salle de bain et de la cuisine pour chaque propriétaire d’une part distincte.

Vasily Maximov. Tout dans le passé. 1889

Dans le cas de l’attribution d’une part en nature dans une maison privée ou un chalet, le problème peut être résolu plus simplement – une sortie séparée est mise en place et une maison se transforme en doublet ou en maison de ville, c’est-à-dire deux maisons avec leurs propres sorties et territoires contigus, ayant une paroi latérale commune. Dans ce cas, il existe également certaines restrictions – lorsque la maison est divisée, des dommages irréparables ne doivent pas lui être causés et tous les locaux doivent rester résidentiels, c’est-à-dire que le propriétaire de la part ne pourra pas ouvrir un magasin dans sa partie du chalet s’il n’a pas coordonné ses actions avec le reste des propriétaires..

Comme vous pouvez le voir, la copropriété offre des droits beaucoup plus larges que la copropriété. Il est possible de transférer un appartement partagé à la catégorie de copropriété à tout moment, mais même dans ce cas, la part virtuelle ne se transforme pas toujours en mètres carrés réels appartenant au propriétaire seul. Et pour acheter une part dans un appartement ou une maison, vous ne pouvez que réaliser clairement à quel point il sera difficile de partager votre cuisine et votre salle de bain avec des inconnus. Bien sûr, certains acheteurs optent pour une telle acquisition afin de racheter toutes les actions d’un appartement ou d’une maison donné, cependant, il n’est pas non plus possible de s’entendre avec tous les copropriétaires dans tous les cas, car il est généralement irréaliste d’acheter un logement à part entière pour les fonds reçus de la vente d’une part, bien sûr, si ce n’est pas partage d’un appartement dans le centre de Moscou.