Immobilier de banlieue dans la région de Moscou – tendances et perspectives

Points d’article

• Les règlements de contrats et les règlements multiformats reviennent rapidement sur le marché
• La classe affaires sera le leader de la structure des nouvelles implantations en 2011
• En termes de demande au T1 2011, les propriétés de classe économique sont en tête
• Combien vaut actuellement une maison de campagne dans la région de Moscou?
• Résumer

Sur la base des résultats du premier trimestre de cette année, il est devenu clair que les objets de classe affaires reviennent sur le marché immobilier de banlieue près de Moscou..

Lev Aronov. Côte. Les immeubles. Trompette. 1956

Comme certains experts le suggèrent, ce segment pourrait devenir dominant d’ici la fin de l’année. Dans ce segment de prix, au cours des trois premiers mois de 2011, 60% du nombre total de nouveaux règlements sont entrés sur le marché. La classe affaires est également devenue le leader de la croissance des prix – au cours de la période sous revue, ce segment a augmenté de 6%, malgré le fait que les logements d’élite de banlieue restent stables en termes de prix, et la classe économique a même perdu un peu de prix..

Les règlements de contrats et les règlements multiformats reviennent rapidement sur le marché

Selon le centre d’analyse de JSC OPIN, en 2011, en raison de la saturation du marché immobilier de banlieue avec des parcelles sans contrat (UBP) et de la transition de certains promoteurs vers des segments de marché plus onéreux qui nécessitent un concept compétitif bien pensé et des investissements financiers suffisants au stade initial de la construction, le marché apparaîtra pas plus de 50 nouveaux objets. Parmi ceux-ci, selon les prévisions des analystes, environ 80% tomberont sur des parcelles avec un contrat (USP).

Dans le même temps, il convient de noter que les parcelles sans contrat perdent leur position – la demande et l’offre de ces objets diminuent. Cependant, l’UBP conserve toujours le leadership dans la structure globale de l’offre, elle occupe 73% et dans la structure des transactions achevées, elle représentait 82%. Seulement, il est probable que cela ne durera pas longtemps – la tendance à la baisse de l’intérêt pour ces sites est évidente.

Une autre tendance assez curieuse au cours des trois premiers mois de cette année est l’augmentation de la part des agglomérations suburbaines dans lesquelles plusieurs types de biens immobiliers sont présentés (maisons de ville, chalets, USP, UBP, ainsi que des immeubles à appartements) dans des proportions et des combinaisons variées..

A noter que la part de l’UBP au premier trimestre de cette année était de 73%, la part des villages multiformats – 13%, des chalets et USP – 11%, et les maisons de ville ne représentaient que 3% du nombre total d’objets proposés sur le marché.

Il convient également de noter qu’au cours des 3 dernières années, la part des maisons en rangée a considérablement diminué, comme le disent les experts, la plupart de ces projets pendant la crise ont été repensés pour la construction de colonies multiformats.

La classe affaires sera le leader de la structure des nouvelles implantations en 2011

Si l’on considère tous les nouveaux projets qui sont entrés sur le marché au 1er trimestre 2011, alors 60% d’entre eux appartiennent à la classe affaires. Ces projets, en règle générale, se distinguent par un bon emplacement, des solutions architecturales et d’aménagement intéressantes, ainsi qu’une infrastructure développée dans le village de chalets ou à proximité immédiate de celui-ci. Notez que si le nombre de ménages dans un village ne dépasse pas cinquante, alors un tel village a généralement une sortie séparée vers le grand plan d’eau et répond à toutes les exigences d’un logement de classe affaires. Certains experts réfèrent ces objets à la classe dite premium..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Au domaine. 1090

La part des autres segments de marché (élite et économique) parmi les nouveaux projets immobiliers de banlieue de la région de Moscou au 1er trimestre 2011 représentait 20% chacun.

Parmi les nouveaux projets qui sont entrés sur le marché à cette époque figuraient les colonies – « Snow Valley », « Romashkino » (autoroute Simferopolskoye), « Pavlovy Lakes » et « Ecopark Ushakovo » (autoroute Novorizhskoye) et « Medvedevo » (autoroute Kievskoye).

Cependant, si l’on considère les objets déjà existants sur le marché, alors dans leur structure, les offres de classe économique sont toujours en tête, leur part représentait 76%, tandis que la classe affaires – 17%, et les logements de banlieue d’élite – seulement 7%.

Les villages situés à moins de 55 km de la capitale sont généralement utilisés pour la résidence permanente toute l’année.

Au cours des trois premiers mois de 2011, les colonies ont été réparties de manière très uniforme en termes de distance par rapport au périphérique de Moscou. Cette circonstance a été influencée par le fait que le processus de construction de plus en plus éloigné des territoires de la capitale a commencé plus activement. Ainsi, la part des objets situés à une distance de plus de 55 km du périphérique de Moscou représentait 54% au cours de la période considérée, et 46% – dans les colonies situées à moins de 55 km du périphérique de Moscou. De manière conventionnelle, il est possible de classer les zones éloignées du périphérique de Moscou comme des colonies utilisées pour la vie saisonnière. Les mêmes villages qui sont situés à moins de 55 km de la capitale, en règle générale, sont utilisés pour la résidence permanente toute l’année.

Nous notons également le fait qu’au cours des derniers mois, il y a eu une tendance claire – l’offre en direction de l’autoroute Novorizhskoe diminue rapidement, et sur Dmitrovka et Rublevka, elle continue de croître..

À l’heure actuelle, environ 140 colonies de chalets de tous formats et classes sont proposées sur l’autoroute Novorizhskoe..

Malgré le fait que l’autoroute Rublevo-Uspenskoe au cours des 3 dernières années a presque pleinement réalisé son potentiel de développement, cette direction, selon les résultats du 1er trimestre 2011, occupe 23% de la structure totale de l’offre dans tous les projets de colonies de chalets d’élite..

En termes de demande au T1 2011, les propriétés de classe économique sont en tête

Selon les résultats des trois premiers mois de 2011, la demande la plus élevée (82% de toutes les transactions conclues) concernait les parcelles sans contrat. Les chalets finis ne représentaient que 4% de la demande totale et les autres types de logement – 14%.

La demande de colonies de chalets de classe économique a considérablement augmenté, s’élevant à 78%, tandis que la classe affaires n’était demandée que par 14% des acheteurs potentiels, et seulement 8% de la demande concernait les propriétés d’élite..

Camille Pissarro. Toits rouges. 1877

Si nous considérons la structure de la demande pour le budget d’achat, il n’y a pas de changements majeurs. Les plus populaires sont les objets valant jusqu’à 500 mille dollars. Cependant, récemment, il y a eu un certain lissage de la structure de la demande pour le coût de l’immobilier de banlieue. Désormais, le facteur déterminant lors de l’achat d’une maison de campagne n’est pas tant le budget que la qualité du projet.

Une autre tendance notable au 1er trimestre 2011 est l’activation d’acheteurs à gros budget. La part de la demande de propriétés de luxe d’une valeur supérieure à 3 millions de dollars s’élève à 8%.

La demande de biens immobiliers de banlieue près de Moscou dépend de moins en moins de l’orientation. Ceci est influencé par l’apparition sur le marché d’offres de bonne qualité et de haute qualité dans une variété de domaines. Le leader en termes de demande au premier trimestre est toujours l’autoroute Novorizhskoe (20% du nombre total de demandes). Cependant, presque le même niveau de demande a été observé en direction de l’autoroute Kievskoye (18%), l’autoroute Kaluzhskoye (15%). Dans le même temps, Rublevka perd quelque peu de sa popularité auprès des acheteurs potentiels..

Combien vaut actuellement une maison de campagne dans la région de Moscou?

Notez que depuis le milieu de l’année dernière, il y a eu une tendance à la hausse constante des prix de l’immobilier de banlieue de haute qualité près de Moscou. Les prix augmentent d’environ 3 à 7% par trimestre, selon le type de propriété. Les vendeurs modernes réagissent assez rapidement aux changements de la demande et ajustent leurs prix.

Selon les résultats du 1er trimestre de cette année, la plus forte hausse de prix a été observée dans les établissements de classe affaires, qui s’élevaient à 6%. Dans le segment élite de l’immobilier de banlieue, les prix sont assez stables – l’augmentation des prix a été notée au niveau de 0,5%. Les villages de la classe économique ont quelque peu perdu en prix – moins 0,5%. La baisse des prix dans ce segment est due au fait qu’il y a actuellement la plus grande concurrence – les nouveaux projets entrent sur le marché, en règle générale, au prix d’offre moyen, qui est légèrement inférieur au marché. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu’à la fin de cette année..

En termes absolus, le coût moyen par mètre carré. m de propriété (chalet avec terrain) dans le segment élite du marché est d’environ 5 mille dollars. Dans les villages de classe affaires, le prix moyen se situe au niveau de 3450 dollars le m2 d’une maison, dans les projets de classe économique, 1450 dollars le m2. Dans le même temps, il y a des objets sur le marché du logement de banlieue dans la région de Moscou, où un mètre carré coûte jusqu’à 12 mille dollars. Cela est généralement dû à la grande superficie de la parcelle attenante.

Selon certains experts, les prix du segment de la classe affaires continueront d’augmenter d’environ 5 à 7% par trimestre. Une stabilité suffisante sera observée dans d’autres segments.

Résumer

La situation qui s’est développée au premier trimestre 2011 sur le marché immobilier de banlieue près de Moscou peut être qualifiée de positive, avec une tendance notable de développement et de relance de ce secteur de marché. Il est évident que l’option anti-crise de la construction suburbaine – terrains sans contrat – perd sensiblement de sa popularité dans le contexte de la reprise générale de l’économie russe et de la croissance de la demande effective..

La tendance à la croissance de la qualité du développement de nouveaux projets de chalets face à une concurrence accrue pour les acheteurs potentiels est également positive. Par conséquent, la qualité de l’offre augmente, ce qui, sans aucun doute, ne fait que le jeu des acheteurs.

Les objets prêts à l’emploi qui ont de bonnes propriétés de consommation sont de plus en plus populaires: infrastructure, emplacement, etc..

On s’attend à ce qu’au deuxième trimestre de 2011, la demande de logements finis de banlieue augmente d’environ 20%. Cela se produira en raison de la demande différée qui s’est formée pendant la crise et les périodes d’après-crise..

Selon les résultats du premier trimestre 2011, nous pouvons affirmer avec certitude que le marché immobilier de banlieue a surmonté la crise, et dans ce secteur à l’avenir, il y aura une augmentation de la demande et de l’offre de qualité..