Bilan du marché immobilier à Moscou et dans la région de Moscou pour 2011

Points d’article



Habituellement, à la veille de la nouvelle année, il est de coutume de résumer et d’analyser ce qui s’est passé au cours des 12 derniers mois, ce qui a surpris et ravi l’année presque terminée. Les spécialistes du marché immobilier de la capitale russe n’ont pas fait exception, en particulier les experts d’agences de premier plan comme MIEL-Nedvizhimost et la société Azbuka Zhizni, qui ont déjà tiré des conclusions sur la base des résultats de leurs travaux au cours de l’année..

Ainsi, selon l’agence immobilière MIEL-Novostroyki, en 2011 en moyenne à Moscou, le coût d’un mètre carré dans un nouveau bâtiment a atteint 204 mille roubles, tandis que dans la région de Moscou, ce chiffre était fixé à 64 mille roubles..

Les appartements dans de nouveaux bâtiments dans les villes de la région de Moscou attirent l’attention des acheteurs précisément en raison de leur moindre coût, malgré la situation souvent difficile avec l’échangeur de transport et le long temps consacré aux voyages dans la capitale.

Augmentation des transactions impliquant un prêt hypothécaire

La baisse des taux d’intérêt hypothécaire, observée tout au long de l’année 2011, a conduit à une augmentation significative du nombre de transactions impliquant l’attrait du crédit hypothécaire. En moyenne, le nombre de transactions immobilières utilisant des fonds de crédit a augmenté de 8 à 10%, selon les experts, le marché du crédit hypothécaire s’est rapproché des indicateurs d’avant la crise et pourrait atteindre le niveau de 2007 déjà l’année prochaine.

Les taux hypothécaires en 2011 ont diminué à 12,5%, à titre de comparaison – en 2010, ce chiffre était de 13,1% et en 2009 de 14,3%. L’augmentation de la popularité des prêts hypothécaires est également facilitée par le fait qu’à partir du 1er janvier 2012, il devient possible d’utiliser le capital maternité pour rembourser le prêt hypothécaire et effectuer le premier paiement du logement acheté..

La taille moyenne d’une hypothèque à Moscou était de 3 millions de roubles, le plus souvent le prêt est contracté par les emprunteurs pendant 20 ans, la popularité des prêts hypothécaires pour une période plus courte est beaucoup plus faible.

En 2011 également, de nombreuses banques russes ont réduit le montant de l’acompte, si auparavant les acheteurs immobiliers devaient payer un montant d’au moins 30% de la valeur de la propriété, l’acompte moyen est maintenant fixé à 20% et dans certaines banques à 10%.

Ainsi, on peut parler d’une évolution positive du marché du crédit hypothécaire et d’une augmentation du nombre de transactions sur fonds empruntés..

Néanmoins, comme le notent les experts, malgré une telle baisse des taux, les prêts hypothécaires sont toujours inaccessibles à la plupart des habitants de la capitale..

Augmentation des transactions dans le secteur de faible hauteur

Outre le fait que les intérêts de nombreux acheteurs immobiliers se sont précipités vers la région de Moscou, la popularité des maisons de campagne a également augmenté en 2011, le soi-disant « secteur à un étage » (bien que la plupart des cottages modernes soient toujours construits sur 2-3 étages).

La demande de chalets dans la région de Moscou en moyenne au cours de l’année a augmenté de 2 à 3% par mois, la demande de terrains sans contrat augmente également, ce qui est resté le produit le plus demandé sur le marché immobilier de banlieue..

Prêts hypothécaires
Ben Grasso. Non mis à la terre. 2011

Selon les experts, il y a actuellement un excès de la demande sur l’offre et une pénurie de chalets de classe économique et de maisons de ville de haute qualité.

Le coût moyen de 1 mètre carré dans le secteur de l’immobilier de banlieue a peu changé en 2011 – il n’a augmenté que de 2 à 3%, et parmi l’élite de l’immobilier de banlieue, il y a même eu une baisse de valeur – de 3 à 5%.

La direction de Novorizhskoe reste le leader des transactions immobilières.

Améliorer les caractéristiques de qualité des complexes résidentiels

En 2011, il y avait enfin une tendance à améliorer la qualité des complexes résidentiels nouvellement construits, et pas seulement par rapport aux matériaux de construction utilisés, mais aussi une attitude plus attentive à l’infrastructure du complexe résidentiel..

Les promoteurs ont commencé à accorder plus d’attention à la disposition pratique des appartements, à la présence de biens immobiliers commerciaux dans le complexe, qui, après la mise en service du bâtiment, deviendront de nouveaux magasins, salons de beauté et cafés. De plus en plus, les promoteurs tentent d’attirer l’attention des acheteurs avec une agréable cour verte devant un immeuble de plusieurs étages, une aire de jeux et la disponibilité de places de stationnement.

Augmentation de la demande de nouveaux bâtiments

Les experts notent à l’unanimité qu’au cours de l’année écoulée, les demandes des acheteurs ont changé – l’intérêt pour les appartements dans les maisons construites au cours des 10 dernières années a considérablement augmenté.

Mais la demande sur le marché immobilier secondaire a légèrement diminué – les acheteurs sont devenus beaucoup plus exigeants.Lors du choix d’une propriété, ils font attention non seulement à l’état de l’appartement, mais aussi à l’infrastructure de la région, à la disponibilité d’un échangeur de transport pratique, à la disposition de l’appartement, de sorte que les appartements dans les maisons à reconstruire, ne satisfont plus les futurs propriétaires potentiels.

Nouveaux bâtiments à Moscou
Geimran Baimukhanov. Construction. 2009

Cependant, l’intérêt pour les nouveaux bâtiments ne croît qu’au fur et à mesure qu’ils sont en construction et que la date de livraison de la maison approche, encore un très petit nombre d’acheteurs sont prêts à investir dans de nouveaux logements au stade de «creuser une fosse».

Diminution de la demande d’offres élites

En 2011, les appartements de classe économique et les maisons de campagne sont restés les leaders du marché des ventes, représentant plus de 90% de toutes les transactions. La demande de logements d’élite et coûteux situés dans le quartier central de la capitale a légèrement diminué, de seulement 3 à 5%, mais cela a tout de même entraîné une légère baisse du coût du mètre carré dans des zones telles que Chistye Prudy, Kropotkinskaya, Sretensky Boulevard, Tverskaya et Krasnye Vorota. En moyenne, le coût d’un mètre carré dans des quartiers aussi prestigieux a diminué de 2 à 4% en dollars, ce qui, bien sûr, n’a pas rendu l’immobilier d’élite plus abordable pour les Moscovites..

On peut également noter une baisse de la demande d’appartements à plusieurs pièces – en 2011, les appartements de quatre et cinq pièces sont devenus encore moins populaires. Les habitants de la capitale, qui peuvent se permettre un achat aussi coûteux, optent de plus en plus pour l’immobilier de banlieue.

Expansion de Moscou

Les principales nouvelles du marché immobilier de Moscou, qui sont associées aux principales attentes des investisseurs et des acheteurs, ainsi qu’aux changements les plus ambitieux, les experts appellent à l’unanimité des informations sur l’expansion du territoire de Moscou et le transfert des agences gouvernementales en dehors des régions centrales.

Sergueï Sobianine, le maire de la capitale, a récemment annoncé qu’un appel d’offres pour la création d’une seule agglomération urbaine sur le territoire de New Moscou serait annoncé d’ici la fin de 2011, afin que les grandes entreprises d’architecture aient la chance de participer à la conception de la nouvelle image de la capitale..

Le développement de nouveaux territoires par les promoteurs entraînera non seulement l’apparition de nouveaux bâtiments, mais aussi une augmentation du coût des appartements dans les colonies nouvellement annexées à Moscou, tout en parlant de l’impact significatif de l’initiative des autorités sur le marché immobilier n’est pas nécessaire – cela deviendra plutôt un événement déjà l’année prochaine.

Les nouveaux bâtiments les plus intéressants de Moscou et de la région de Moscou en 2011

Parmi les nouveaux bâtiments érigés en 2011 dans le quartier central de la capitale, les experts signalent le parc privé de Knightsbridge, dont la vente d’appartements n’a débuté qu’à la fin du mois de novembre. Le complexe résidentiel situé à Khamovniki dispose d’une infrastructure bien développée et a été nommé la proposition la plus attendue de 2011.

Les nouveaux bâtiments les plus populaires en 2011 dans le quartier central étaient les complexes résidentiels Sky House, qui sont également devenus le nouveau bâtiment le plus élevé du centre de la capitale, le quartier anglais et le quartier italien, qui représentaient plus de 50% de tous les appartements vendus dans les nouveaux bâtiments du quartier administratif central..

Le nouveau bâtiment le plus cher de l’année était le complexe Barkli Virgin House, situé sur Ostozhenka, sur le territoire du «mile d’or», un designer de renommée mondiale Kelly Hoppen a participé à la construction de cette installation..

Le plus grand nouveau complexe résidentiel dans le centre de Moscou en 2011 était Sadovye Kvartaly, avec une superficie de 11 hectares.

Entre autres propositions intéressantes, les experts notent la construction massive de complexes résidentiels à Balashikha et le complexe résidentiel Butovo-Park.

Prévisions pour 2012

Selon les experts, si les tendances de 2011 se poursuivent l’année prochaine, alors 2012 pourrait apporter les changements suivants au marché immobilier:

  • l’augmentation du nombre de transactions impliquant des prêts hypothécaires se poursuivra, un nombre croissant d’acheteurs d’appartements et de maisons s’appliquera aux institutions bancaires. La croissance du nombre de transactions hypothécaires peut être de 35 à 40%;
  • la demande et la nouvelle offre continueront de se déplacer vers la région de Moscou, les quartiers centraux de Moscou ayant pratiquement épuisé leurs opportunités de développement et les prix trop élevés obligent les acheteurs à chercher de nouveaux logements dans les zones reculées;
  • le développement de nouvelles formes d’espace de vie, telles que des lofts, des maisons en rangée, des appartements, des complexes à un étage à la campagne;
  • augmenter le niveau de travail des promoteurs et les caractéristiques de qualité des logements;
  • la hausse des prix au mètre carré à Moscou et dans la région de Moscou devrait rester au même niveau, c’est-à-dire pas plus de 5 à 8% par an, en ligne avec le taux d’inflation. Bien que la société de conseil internationale Knight Frank, après avoir analysé 29 villes situées dans 5 régions du monde, prédit que la hausse des prix de l’immobilier à Moscou sera plus élevée – environ 20% en 2012. Les experts associent cette prévision à une augmentation de l’attractivité de la capitale russe, y compris pour les investisseurs étrangers, qui à son tour sera facilitée par l’expansion du territoire de Moscou..
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