Classification de l’immobilier de banlieue de la région de Moscou

Points d’article

• Classe économique
• Classe de confort
• Classe affaire
• Classe Premium
• De luxe

Il n’y a pas si longtemps, la Guilde russe des agents immobiliers (RGR) a proposé une nouvelle classification de l’immobilier de banlieue, notant que pour les maisons et les chalets situés en dehors des limites de la ville, il devrait y avoir leurs propres principes de séparation en «classe économique» et «élite».

Les experts de la guilde soulignent que la classification développée par le comité de profil ne prétend pas refléter de manière exhaustive le marché immobilier de banlieue, mais devrait devenir la base sur laquelle chaque région créera sa propre option, plus précise et adaptée aux conditions locales..

Comme les experts du centre d’analyse des indicateurs du marché immobilier l’ont immédiatement remarqué, parmi les membres de la Guilde russe des agents immobiliers eux-mêmes, il n’y avait pas de consensus sur les facteurs qui devraient aider à diviser les maisons de campagne en catégories distinctes..

Ainsi, certains experts estiment que le prix du bâtiment devrait être le critère fondamental, tandis que d’autres estiment que sans prendre en compte des facteurs tels que l’emplacement, la présence d’infrastructures développées et la superficie du terrain, il ne sera pas possible de déterminer exactement si une maison est élite..

En conséquence, le comité de profil a toujours réussi à développer une version simplifiée de la classification de l’immobilier de banlieue pour la région de Moscou, sur la base de laquelle les organisations régionales – membres du RGR – pourront créer leurs propres classificateurs..

Classe économique

La catégorie la plus abordable de l’immobilier de banlieue, dont les principales caractéristiques sont la petite superficie de la maison elle-même et le terrain, ainsi que des exigences plutôt modestes en matière de qualité des matériaux de construction et de disponibilité des infrastructures dans le village.

Ainsi, une maison de campagne de la région de Moscou, classée «classe économique», présente les caractéristiques suivantes:

• zone de construction résidentielle – à partir de 80 mètres carrés, pour les maisons en rangée, la surface requise est encore inférieure – à partir de 60 « carrés »;
• la superficie totale du terrain sur lequel se trouve le bâtiment – pas plus de 12 acres;
• la superficie de la zone locale est très petite – environ 1 cent parties;
• les offres disponibles de la région de Moscou sont aujourd’hui situées à une assez grande distance du périphérique de Moscou – au moins 30 kilomètres;
• un projet architectural typique sans fioritures;
• tous les matériaux de construction peuvent être utilisés, le plus souvent des maisons bon marché de petite superficie sont construites à partir de blocs, de rondins ou sur la base d’une charpente en bois;
• les communications techniques sont généralement individuelles;
• il n’y a aucune exigence concernant l’emplacement et la disponibilité des infrastructures, c’est-à-dire qu’une maison de campagne de «classe économique» peut être située à une assez grande distance des installations sociales, par exemple, une école et un jardin d’enfants, ainsi que des magasins;
• et enfin, le coût d’un tel chalet ne devrait pas, selon les experts du RGR, dépasser 6 millions de roubles.

Comme vous pouvez le voir, une maison «classe économique» est un bâtiment relativement petit avec un minuscule terrain attenant, souvent loin de la civilisation. Et le prix maximum indiqué de 6 millions de roubles est dû aux particularités du marché immobilier près de Moscou – dans d’autres régions pour le même prix, vous pouvez acheter un manoir solide avec des communications centrales.

Classe de confort

Contrairement à la classification des appartements en ville, où seules quatre catégories sont indiquées – «économique», «business», «premium» et «deluxe» – une classe de plus est apparue dans le classificateur des objets d’habitation de banlieue – «confort».

Ce sont des maisons plus chères, qui ne peuvent toujours pas prétendre au statut de propositions prestigieuses. Les spécialistes présentent les exigences suivantes pour les maisons de la catégorie «classe confort»:

• l’éloignement du périphérique de Moscou – pas plus de 50 kilomètres, c’est-à-dire les soi-disant «datchas lointains», qui gagnent en popularité parmi les acheteurs de biens immobiliers près de Moscou, ne peuvent plus revendiquer ce statut;
• surface de la maison – de 160 à 300 mètres carrés, pour les maisons de ville – de 100 à 200 « carrés »;
• superficie du terrain – de 10 à 20 ares;
• la superficie du territoire adjacent est d’au moins 1 à 3 acres;
• les experts ont avancé une exigence quelque peu vague pour les projets architecturaux, selon laquelle des maisons « de classe confort » sont en cours de construction – « modernes ». On ne sait pas ce que l’on entend par projet si caractéristique, typique ou individuel, et comment exactement la «modernité» d’une solution architecturale doit se manifester;
• les communications techniques peuvent être à la fois individuelles et centralisées;
• les matériaux de construction les plus couramment utilisés sont la brique, la charpente en bois, le bloc monolithique. Cependant, si des matériaux peuvent être utilisés dans la construction de maisons de « classe économique », dans ce cas, seuls des matériaux de haute qualité sont visés;
• il n’y a pas d’exigences particulières pour l’emplacement de la maison « de classe confort », cependant, le village doit avoir un terrain pour enfants et de sport, une boutique, un parking pour les invités, une pharmacie, un café et un restaurant, ce qui exclut déjà l’emplacement d’un immeuble résidentiel dans les colonies sans infrastructure suffisamment développée ;
• le coût d’une maison de campagne « confortable » ne doit pas dépasser 13 millions de roubles.

En général, ce n’est pas un problème de trouver de telles offres – à un prix allant jusqu’à 13 millions de roubles – dans la région de Moscou, on peut dire que c’est l’une des catégories les plus répandues et les plus demandées de l’immobilier de banlieue..

Classe affaire

Le nom de cette catégorie d’immobilier de banlieue ne signifie pas du tout que de tels objets ne peuvent être utilisés que comme lieu de résidence pour les hommes d’affaires. Un tel nom indique plutôt un statut plus élevé d’un immeuble résidentiel, un niveau de confort accru et, bien sûr, un prix plutôt élevé..

Les experts de la guilde russe des agents immobiliers ont présenté les exigences suivantes pour les objets immobiliers de banlieue prétendant être une catégorie de classe affaires:

• ces objets ne peuvent plus être situés sur tout le territoire de la région de Moscou, mais uniquement dans les directions considérées comme les plus prestigieuses et les plus pratiques du point de vue du mouvement: au nord-ouest, au nord, au sud-ouest et à l’ouest de la région de Moscou. Les territoires du Nouveau Moscou ont été inclus dans cette liste, mais maintenant il n’est plus possible d’appeler ces maisons «maisons de campagne», car elles sont entrées dans les limites de la métropole;
• la superficie de la maison doit être d’au moins 250 mètres carrés, pour les maisons en rangée – à partir de 200 « carrés »;
• la superficie totale du terrain est de 15 à 30 acres;
• territoire attenant – environ 3 acres;
• distance de la rocade de Moscou – pas plus de 50 kilomètres;
• les exigences pour la conception architecturale sont les mêmes que pour la catégorie «classe de confort», c’est-à-dire «conception architecturale moderne»;
• le plus souvent utilisé sont des matériaux de construction tels qu’un bloc monolithique, de la brique, du bois lamellé-collé, un cadre en bois de haute qualité;
• les communications sont généralement centralisées, cependant, l’utilisation de réseaux d’ingénierie individuels n’est pas exclue, en particulier, la présence d’un puits sur le site et d’un système d’égouts autonome;
• le village dans lequel se trouvent les maisons de la «classe affaires» doit offrir à ses habitants un niveau de confort suffisamment élevé, notamment un territoire paysager, un parking invités, un terrain pour enfants et de sports, un jardin d’enfants, un supermarché, une pharmacie, un institut de beauté, un café ou un restaurant , un centre médical ainsi qu’un centre de services;
• le coût d’une maison de campagne «classe affaires» est compris entre 13 et 23 millions de roubles.

La « classe affaires » peut être qualifiée de catégorie moyenne, elle concerne le niveau de coût, ce qui est tout à fait acceptable pour la région de Moscou, ainsi que l’emplacement et les exigences avancées. Cependant, la popularité de ces propositions est déjà d’un ordre de grandeur inférieure à celle des maisons «de classe confort».

Classe Premium

C’est avec cette catégorie que commence l’immobilier de banlieue véritablement d’élite, de sorte que les exigences pour de telles demeures augmentent, tout comme le prix des propositions. Les experts du RGR estiment que seuls les bâtiments résidentiels de banlieue qui:

• sont situés à une distance maximale de 30 kilomètres du périphérique de Moscou. Si pour la « classe économique » cette frontière signifie qu’elle ne peut pas « approcher » la capitale pour cette marque, ou plutôt elle ne le peut pas en raison du coût élevé des propositions près de Moscou, alors pour la catégorie « premium », au contraire, la proximité du vieux Moscou devient la preuve du prestige du logement;
• surface de la maison – au moins 350 « carrés », pour les maisons en rangée, si en principe elles peuvent être attribuées à cette catégorie – au moins 250 mètres carrés;
• la superficie totale du site n’est pas inférieure à 15 acres;
• terrain autour de la maison – au moins 3 acres;
• seules les communications d’ingénierie centralisées, on pense qu’elles offrent un niveau de confort supérieur;
• Les «maisons premium» ne peuvent être situées que dans des zones à bonne écologie, attractives en termes de loisirs et de résidence permanente. Comme dans le cas de la « classe affaires », la plupart des experts désignent le nord-ouest, le nord, le sud-ouest et l’ouest de la région de Moscou;
• seulement des projets architecturaux individuels;
• matériaux de construction utilisés: brique monolithique, poutres et briques collées, modernes et de haute qualité;
• le territoire de ces villages d’élite devrait avoir une infrastructure bien développée: plusieurs terrains de jeux, un complexe sportif, un salon de beauté, un supermarché, un parking pour les clients, un restaurant, des services aux consommateurs, un jardin d’enfants, une pharmacie, un centre médical moderne – tout cela est au service des résidents de maisons de première classe … De plus, la présence d’aménagement paysager est obligatoire, le territoire est généralement fermé et gardé 24 heures sur 24. Il convient de noter que c’est précisément la «proximité» de ces établissements qui est depuis longtemps devenue la principale caractéristique de l’immobilier de banlieue d’élite;
• le coût des maisons de classe premium est compris entre 23 et 43 millions de roubles.

L’immobilier de banlieue d’élite ne se résume plus à des chalets à ossature bois, mais à de véritables châteaux, manoirs et villas de luxe. En achetant une maison d’une superficie de plus de 350 « carrés », le nouveau propriétaire déclare son statut social élevé et un matériel de bien-être relativement stable, car entretenir une telle maison coûte également très cher.

De luxe

Des offres exclusives, les maisons les plus prestigieuses, les plus chères « pas pour tout le monde » – tout cela peut être dit avec confiance sur la catégorie de l’immobilier de banlieue « de luxe ». Pour être éligibles à ce statut élevé, les hôtels particuliers doivent répondre aux exigences suivantes:

• si dans le cas des maisons haut de gamme, les experts du RGR ont clairement indiqué – «au moins 30 kilomètres du périphérique de Moscou», alors pour la catégorie «de-lux», des exceptions sont possibles. Oui, le plus souvent, ces maisons d’élite sont situées dans la banlieue immédiate, cependant, elles peuvent être situées à une distance plus éloignée si ce site présente des avantages exceptionnels. Par exemple, une maison entourée d’une forêt de pins, dans une zone écologiquement propre au bord d’un réservoir a parfaitement le droit d’être classée comme une proposition d’élite. Les experts ont identifié les zones les plus prestigieuses de la région de Moscou, où se trouvent le plus souvent des maisons de luxe: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe et Kievskoe shosse;
• surface de la maison – à partir de 400 mètres carrés, les maisons de ville, comme les maisons avec des voisins proches et un terrain relativement petit, n’appartiennent généralement pas à cette catégorie;
• superficie totale du site – de 30 acres;
• territoire adjacent – plus de 3 acres;
• un projet exclusivement individuel d’un architecte;
• matériaux de construction de la plus haute qualité – brique monolithique et brique;
• toutes les communications techniques sont centralisées;
• sur le territoire du village, il doit y avoir une zone de marche obligatoire, également appelée «promenade», avec aménagement paysager, système d’éclairage, éventuellement des étangs et fontaines artificielles, un jardin d’enfants, plusieurs terrains de sport et aires de jeux pour enfants, des commerces, une pharmacie, un restaurant , un salon de beauté, un centre médical, ainsi que des objets uniques pour d’autres villages comme un héliport, un terrain de golf et un yacht club;
• le coût d’une maison de campagne de luxe – à partir de 43 millions de dollars.

Après avoir étudié toutes les exigences posées aux villages proposant des manoirs de luxe, vous pouvez vous assurer qu’il s’agit d’un endroit vraiment paradisiaque, que les résidents ne devront quitter que lorsqu’ils iront travailler..

Les analystes du centre des indicateurs du marché immobilier soulignent une fois de plus que ce classificateur est compilé uniquement pour l’immobilier de banlieue de la région de Moscou, pour les autres régions, il est nécessaire d’établir leurs propres classifications, qui refléteront les caractéristiques de l’emplacement et les prix locaux..

En comparant toutes les catégories ci-dessus, vous comprenez que les principales caractéristiques distinctives des maisons et des chalets d’une classe ou d’une autre sont le prix, la surface habitable, l’emplacement par rapport aux limites de la métropole et l’infrastructure développée du village, tous les autres facteurs peuvent être qualifiés de secondaires et pas si importants.

Un autre détail important est que tous les différends qui surgissent autour de la classification des objets immobiliers sont souvent causés par la volonté du promoteur de classer la nouvelle communauté de chalets dans une catégorie plus prestigieuse. Et s’il ne répond pas aux exigences spécifiées, il apparaît souvent que le système ne prend pas en compte les caractéristiques individuelles du projet.

On ne peut pas contester le fait qu’une maison de campagne est un logement individuel et il est assez difficile de «pousser» de tels projets dans un certain cadre. Cependant, un système de classification unifié est toujours nécessaire, car il permet de déterminer plus précisément le coût d’un chalet, par exemple, dans le cas de l’obtention d’un prêt garanti par un bien immobilier.