Immeubles: histoire et perspectives de la construction dans la Russie moderne

Points d’article



Les projets de construction d’immeubles d’appartements en Russie, en particulier √† Moscou, sont maintenant activement discut√©s par certains responsables qui tentent de trouver une solution optimale au probl√®me de la fourniture de logements abordables aux citoyens..

En g√©n√©ral, le loyer des maisons de la classe moyenne variait de 10 √† 100 roubles par mois. Les logements d’√©lite dans certains immeubles d’appartements co√Ľtent plus de 1 000 roubles par mois. C’est ce qu’il en co√Ľte pour louer un appartement dans la maison du manoir du prince Shcherbatov, situ√© au 11 boulevard Novinsky.

√Ä titre de comparaison, en 1880, le salaire moyen d’un travailleur en Russie √©tait de 30,38 roubles et en 1913 de 37,5 roubles. Et pour 10 kopecks, vous pouvez boire un verre de vodka ou manger une tarte.

L’√®re de prosp√©rit√© des immeubles √† appartements en Russie s’est termin√©e au d√©but du XXe si√®cle avec l’arriv√©e au pouvoir des bolcheviks. Apr√®s la r√©volution d’octobre de 1917, les immeubles d’habitation ont perdu leur statut en raison de la nationalisation du parc immobilier.

Les immeubles √† appartements dans la Russie moderne √† l’exemple de Moscou et de Saint-P√©tersbourg

Immeubles d’habitation √† Moscou du XXIe si√®cle

L’id√©e de relancer les immeubles d’appartements a commenc√© √† sonner de la bouche des autorit√©s de la capitale en 1999. Mais la mise en Ňďuvre de ce projet √† cette √©poque √©tait s√©rieusement entrav√©e par la loi existante sur la politique du logement, qui permettait aux locataires d’appartements dans des immeubles √† appartements de privatiser des logements..

Apr√®s l’adoption d’un certain nombre de projets de loi interdisant cette privatisation, le premier immeuble d’appartements a √©t√© construit dans la ville au 10, Bolshoy Nikolovorobinsky Lane. Cet immeuble de 47 appartements a √©t√© √©rig√© par le D√©partement des programmes d’investissement pour la construction de Moscou (DIPS) et adopt√© en service en 2003.

Le co√Ľt du projet d’immeuble DIPS √©tait de 12,3 millions de dollars. Cette maison existe encore aujourd’hui et est devenue un projet assez r√©ussi. Notez que louer un appartement ici co√Ľte assez cher – de 2,5 mille √† 12 mille dollars.

Cependant, malgr√© le fait que l’immeuble d’appartements de DIPS se soit av√©r√© tr√®s demand√© (il est actuellement peupl√© √† 98% et le reste des appartements est r√©guli√®rement lou√© pour une courte p√©riode), l’exp√©rience des autorit√©s moscovites n’a pas encore √©t√© poursuivie. Le fait est que les autorit√©s sont en concurrence pour les clients avec le secteur priv√©, qui dans le capital repr√©sente la part du lion des appartements √† louer. De plus, g√©rer une grande maison n’est pas non plus facile et co√Ľteux..

Pour ces raisons, actuellement √† Moscou, en plus de l’immeuble d’appartements de la ruelle Bolcho√Į Nikolovorobinsky, un seul projet √† part enti√®re a √©t√© lanc√©, construit par une soci√©t√© commerciale..

Fin 2007, la soci√©t√© Barkley a construit le premier immeuble d’appartements d’√©lite de la capitale? ¬ę¬†Barkli Plaza¬†¬Ľ, qui est situ√© sur le quai Prechistinskaya – dans le quartier le plus cher de Moscou.

Immeubles d'habitation à Moscou
Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Le complexe r√©sidentiel comprend 5 b√Ętiments s√©par√©s, dont la hauteur varie de 5 √† 7 √©tages. Un centre d’affaires moderne de classe A est situ√© au premier √©tage du Barkley Plaza, tandis que le reste – des appartements de luxe destin√©s √† la location. Les prix confirment le statut exclusif du logement: pour un appartement de 75 m¬≤. m avec une chambre devra payer √† partir de 10 mille dollars par mois, et pour les penthouses et les appartements de cinq pi√®ces de plus de 255 m¬≤. m – √† partir de 32 mille dollars par mois.?

?Immeubles d’appartements √† Saint-P√©tersbourg

?Le premier immeuble d’appartements de Saint-P√©tersbourg moderne a √©t√© cr√©√© par un fonds de pension d’investissement finlandais, qui a rachet√© une partie de la maison sur Kolomyazhsky Prospekt.

Les Finlandais s’int√©ressent √† ce secteur du march√© immobilier car il est pratiquement absent en Russie, √† Saint-P√©tersbourg notamment. Par cons√©quent, les investisseurs s’attendent √† recevoir un revenu d√©cent, sur la base du fait qu’avec la p√©nurie de logements existante, les appartements de leur immeuble seront en demande..

Il convient √©galement de noter qu’une autre soci√©t√© finlandaise, qui compte environ 23 000 maisons similaires dans son pays d’origine, envisage √©galement de commencer √† construire des immeubles d’habitation √† Saint-P√©tersbourg..

La soci√©t√© finlandaise poss√®de 276 appartements √† 15 Kolomyazhsky prospect, de 1 √† 3 pi√®ces, qui sont lou√©s √† des locataires pour une dur√©e de 11 mois avec possibilit√© de renouveler le bail. Selon cet accord, il est interdit aux locataires de r√©nover l’appartement ou de repeindre les murs. M√™me pour percer un petit trou dans le mur, par exemple pour accrocher une horloge ou une image, les r√©sidents devront contacter le service d’entretien de l’immeuble. Les propri√©taires finlandais expliquent des r√®gles de r√©sidence aussi strictes par le fait que tous leurs appartements sont fabriqu√©s dans le m√™me style, ce qui ne peut √™tre viol√©..

Le prix de location dans le seul immeuble d’appartements de Saint-P√©tersbourg d√©pend √† la fois de la superficie de l’appartement et de l’√©tage (selon les normes europ√©ennes, plus l’√©tage est √©lev√©, plus l’appartement est cher). Pour un studio d’une superficie d’environ 37 m¬≤. m devra payer 18 mille roubles par mois. Pour un appartement de 3 pi√®ces – √† partir de 41 mille roubles par mois.

Expérience mondiale

Dans l’ouest, pendant tr√®s longtemps, la construction et l’entretien d’immeubles d’appartements est une entreprise rentable et prosp√®re qui offre aux propri√©taires de telles maisons un revenu stable au niveau de 10-12% par an..

Dans les grandes villes europ√©ennes, la part des immeubles √† appartements repr√©sente actuellement jusqu’√† 30% du march√© immobilier r√©sidentiel urbain. De nombreuses jeunes familles trouvent plus rentable de louer un appartement que d’acheter un logement, m√™me en recourant au pr√™t hypoth√©caire.

√Ä noter que selon l’Union internationale des locataires, d√©sormais dans les pays d’Europe de l’Est, r√©cemment entr√©s dans l’UE, environ 40% de la population loue un logement. Dans la ¬ę¬†vieille¬†¬Ľ Europe, les chiffres sont plus √©lev√©s: par exemple, aux Pays-Bas et en Allemagne – 50%, en Suisse – 70%.

Immeubles d'appartements en Europe
Marcia Baldwin. Maisons en rangée de Hollande

Si nous prenons des villes europ√©ennes individuelles, alors dans certaines, l’√©crasante majorit√© de la population vit dans des immeubles √† appartements. Par exemple, √† Berlin, selon les statistiques, 90% des locataires, et √† Stockholm – 100% (le fait est qu’en Su√®de la privatisation des appartements est interdite – par cons√©quent, dans tout le pays, seulement 10% environ du parc de logements est priv√©).

Quant aux √Čtats-Unis, ici la plus grande partie du parc immobilier est constitu√©e de maisons priv√©es. Et seulement 30% des biens immobiliers sont lou√©s. Cependant, cela ne s’applique pas aux grandes villes. Dans les grandes villes, il existe un grand fonds d’immeubles d’appartements destin√©s √† la location. Par exemple, √† San Francisco, 65% du parc de logements est lou√©, et √† New York – 70%. √Ä Montr√©al canadien, environ 50% de la population vit dans des appartements lou√©s.

Les immeubles √† appartements en Europe et aux √Čtats-Unis sont un type d’entreprise courant et r√©pandu qui g√©n√®re des revenus tangibles.

En m√™me temps, il y a aussi le soi-disant logement social. Ce type comprend les immeubles d’appartements qui appartiennent √† des investisseurs priv√©s, mais l’√Čtat, dans le cadre de certains programmes sociaux, indemnise les propri√©taires d’appartements pour la diff√©rence entre le march√© et les loyers sociaux..

Le fait qu’il s’agisse de logements sociaux ne signifie pas du tout que les maisons sont situ√©es dans des quartiers pauvres ou que les conditions de vie y sont m√©diocres. Les maisons peuvent √™tre situ√©es dans des zones tr√®s d√©centes, mais elles semblent toujours bon march√© et ne peuvent pas se vanter de finitions co√Ľteuses. Mais en g√©n√©ral, les conditions de vie sont d√©centes. Ce sont les appartements les plus appr√©ci√©s des √©tudiants et des personnes √† revenu moyen..

Relance de la construction d’immeubles d’habitation dans le cadre du programme de la capitale «Logement»

Le gouvernement de Moscou tente de trouver une solution au probl√®me de la p√©nurie de logements √† Moscou. Les autorit√©s ont soulev√© √† plusieurs reprises la question de la mise en Ňďuvre d’un programme de construction d’immeubles d’appartements dans la ville qui pourrait aider √† r√©soudre ce probl√®me. Mais la question n’a pas encore atteint une mise en Ňďuvre pratique. Cependant, le gouvernement de Moscou a r√©cemment approuv√© le programme de logement, d√©velopp√© pour la p√©riode 2012-2016, dans lequel les responsables ont pr√©vu la r√©habilitation des immeubles √† appartements √† Moscou. Dans le cadre de ce programme, des maisons de deux types seront construites:

  • non subventionn√©, dont la construction est pr√©vue par le budget de la ville;
  • rentable, qui se construira aux d√©pens des investisseurs priv√©s.

Le gouvernement travaille actuellement sur des mesures pour aider √† attirer les entreprises nationales √† participer √† ce programme. De nombreux experts estiment qu’un tel programme aurait d√Ľ √™tre adopt√© il y a longtemps. Selon eux, la Russie dispose d√©sormais de toutes les conditions pr√©alables pour cr√©er un march√© du logement locatif civilis√©. √Ä l’heure actuelle, le march√© locatif int√©rieur est en plein chaos. Peu de propri√©taires officialisent officiellement les relations avec les locataires, ce qui entra√ģne parfois de graves probl√®mes tant pour le propri√©taire que pour le locataire.

La construction d’immeubles d’appartements permettra non seulement d’augmenter le nombre d’appartements disponibles √† la population, mais aussi d’am√©liorer la qualit√© des services offerts. Les citoyens pourront louer un appartement non pas √† des «commer√ßants priv√©s», mais √† une organisation. M√™me si un appartement dans un immeuble √† logements co√Ľtera un peu plus cher, le locataire se verra garantir des conditions de vie normales, une gamme compl√®te de services d’entretien du logement, ainsi qu’un accord officiel √©tablissant les droits et responsabilit√©s des parties.

??Perspectives des immeubles à appartements sur le marché immobilier russe

Comme nous l’avons d√©j√† not√© plus haut, le march√© des immeubles √† appartements fonctionne depuis longtemps √† l’√©tranger et ce type de logement y est assez familier √† la population. Dans l’ouest, il existe √©galement un cadre juridique n√©cessaire au bon fonctionnement des immeubles √† appartements..

Dans la Russie moderne, contrairement aux pays occidentaux, la construction d’immeubles d’appartements ne s’est pas encore g√©n√©ralis√©e en raison de leur faible rentabilit√©. Les investisseurs russes consid√®rent un rendement acceptable au niveau de 7 √† 10%, ce qui est deux fois plus √©lev√© que celui existant sur le march√©, pour l’Europe, un profit de 4% est consid√©r√© comme normal. De plus, dans notre pays aujourd’hui, le concept m√™me d ‘«immeuble d’appartements» est absent de la l√©gislation, il n’y a donc pas de r√©glementation l√©gale des relations dans ce secteur du march√© immobilier.

Pour la mise en Ňďuvre r√©ussie de projets d’immeubles d’appartements et le d√©veloppement ult√©rieur de cette direction en Russie, il est n√©cessaire de garantir le statut d’immeuble d’appartements au niveau l√©gislatif..

Il est √©galement n√©cessaire de d√©velopper un syst√®me d’interaction entre les investisseurs et l’√Čtat. Les experts notent que l’√Čtat devrait d√©velopper des mesures pour stimuler les affaires, ainsi que fournir certaines garanties et protection contre la malhonn√™tet√© de certains participants.

?Parmi les mesures d’incitations √©tatiques qui permettront de parvenir √† un d√©veloppement efficace de cette zone sur le march√© de l’immobilier locatif, on peut citer:

  • assurer un ordre de priorit√© d’examen par les autorit√©s des questions li√©es √† la construction d’immeubles d’appartements;
  • la tenue d’appels d’offres o√Ļ des terrains seront propos√©s √† la location pour la construction de logements locatifs sur eux;
  • la mise en place d’un tarif pr√©f√©rentiel de location pour les terrains pr√©vus pour la construction d’un immeuble √† appartements sur ceux-ci pendant la p√©riode de sa construction, ainsi que pendant une certaine p√©riode apr√®s la mise en service d’un immeuble √† appartements, etc..

Certaines conditions peuvent faire office de garanties gouvernementales, qui seront obligatoires lors de l’ench√®re, par exemple:

  • les parcelles mises en vente doivent combiner des parcelles pour la construction d’immeubles √† appartements et en classe √©conomique et en classe affaires;
  • les terrains ne sont mis aux ench√®res qu’√† la condition que le promoteur (investisseur) soit oblig√© de fournir une certaine part du nombre total d’appartements dans un immeuble √† appartements √† louer √† certaines cat√©gories de citoyens par l’√Čtat. Cela aidera √† mettre en Ňďuvre un programme de logement social similaire √† celui de l’Ouest, lorsque l’√Čtat indemnisera l’investisseur pour une partie du loyer fourni √† des segments de la population socialement non prot√©g√©s (pauvres)..

Il convient √©galement de noter que la construction d’immeubles d’appartements peut √™tre utilis√©e efficacement non seulement dans la capitale, mais aussi dans les r√©gions. On note ici des conditions encore plus favorables pour leur construction: un appareil bureaucratique moins encombrant et un plus grand nombre de zones libres adapt√©es √† la construction.

En conclusion, je voudrais dire que la construction d’immeubles d’appartements est une direction prometteuse pour la Russie. Cependant, pour que ce secteur puisse se d√©velopper activement, √† ce stade, tout d’abord, un soutien de l’√Čtat est n√©cessaire..

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