Immeubles: histoire et perspectives de la construction dans la Russie moderne

Points d’article

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• Les immeubles à appartements dans la Russie moderne à l’exemple de Moscou et de Saint-Pétersbourg
• Immeubles d’habitation à Moscou du XXIe siècle
• ?Immeubles d’appartements à Saint-Pétersbourg
• Expérience mondiale
• Relance de la construction d’immeubles d’habitation dans le cadre du programme de la capitale «Logement»
• ??Perspectives des immeubles à appartements sur le marché immobilier russe

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Les projets de construction d’immeubles d’appartements en Russie, en particulier à Moscou, sont maintenant activement discutés par certains responsables qui tentent de trouver une solution optimale au problème de la fourniture de logements abordables aux citoyens..

En général, le loyer des maisons de la classe moyenne variait de 10 à 100 roubles par mois. Les logements d’élite dans certains immeubles d’appartements coûtent plus de 1 000 roubles par mois. C’est ce qu’il en coûte pour louer un appartement dans la maison du manoir du prince Shcherbatov, situé au 11 boulevard Novinsky.

À titre de comparaison, en 1880, le salaire moyen d’un travailleur en Russie était de 30,38 roubles et en 1913 de 37,5 roubles. Et pour 10 kopecks, vous pouvez boire un verre de vodka ou manger une tarte.

L’ère de prospérité des immeubles à appartements en Russie s’est terminée au début du XXe siècle avec l’arrivée au pouvoir des bolcheviks. Après la révolution d’octobre de 1917, les immeubles d’habitation ont perdu leur statut en raison de la nationalisation du parc immobilier.

Les immeubles à appartements dans la Russie moderne à l’exemple de Moscou et de Saint-Pétersbourg

Immeubles d’habitation à Moscou du XXIe siècle

L’idée de relancer les immeubles d’appartements a commencé à sonner de la bouche des autorités de la capitale en 1999. Mais la mise en œuvre de ce projet à cette époque était sérieusement entravée par la loi existante sur la politique du logement, qui permettait aux locataires d’appartements dans des immeubles à appartements de privatiser des logements..

Après l’adoption d’un certain nombre de projets de loi interdisant cette privatisation, le premier immeuble d’appartements a été construit dans la ville au 10, Bolshoy Nikolovorobinsky Lane. Cet immeuble de 47 appartements a été érigé par le Département des programmes d’investissement pour la construction de Moscou (DIPS) et adopté en service en 2003.

Le coût du projet d’immeuble DIPS était de 12,3 millions de dollars. Cette maison existe encore aujourd’hui et est devenue un projet assez réussi. Notez que louer un appartement ici coûte assez cher – de 2,5 mille à 12 mille dollars.

Cependant, malgré le fait que l’immeuble d’appartements de DIPS se soit avéré très demandé (il est actuellement peuplé à 98% et le reste des appartements est régulièrement loué pour une courte période), l’expérience des autorités moscovites n’a pas encore été poursuivie. Le fait est que les autorités sont en concurrence pour les clients avec le secteur privé, qui dans le capital représente la part du lion des appartements à louer. De plus, gérer une grande maison n’est pas non plus facile et coûteux..

Pour ces raisons, actuellement à Moscou, en plus de l’immeuble d’appartements de la ruelle Bolchoï Nikolovorobinsky, un seul projet à part entière a été lancé, construit par une société commerciale..

Fin 2007, la société Barkley a construit le premier immeuble d’appartements d’élite de la capitale? « Barkli Plaza », qui est situé sur le quai Prechistinskaya – dans le quartier le plus cher de Moscou.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Le complexe résidentiel comprend 5 bâtiments séparés, dont la hauteur varie de 5 à 7 étages. Un centre d’affaires moderne de classe A est situé au premier étage du Barkley Plaza, tandis que le reste – des appartements de luxe destinés à la location. Les prix confirment le statut exclusif du logement: pour un appartement de 75 m². m avec une chambre devra payer à partir de 10 mille dollars par mois, et pour les penthouses et les appartements de cinq pièces de plus de 255 m². m – à partir de 32 mille dollars par mois.?

?Immeubles d’appartements à Saint-Pétersbourg

?Le premier immeuble d’appartements de Saint-Pétersbourg moderne a été créé par un fonds de pension d’investissement finlandais, qui a racheté une partie de la maison sur Kolomyazhsky Prospekt.

Les Finlandais s’intéressent à ce secteur du marché immobilier car il est pratiquement absent en Russie, à Saint-Pétersbourg notamment. Par conséquent, les investisseurs s’attendent à recevoir un revenu décent, sur la base du fait qu’avec la pénurie de logements existante, les appartements de leur immeuble seront en demande..

Il convient également de noter qu’une autre société finlandaise, qui compte environ 23 000 maisons similaires dans son pays d’origine, envisage également de commencer à construire des immeubles d’habitation à Saint-Pétersbourg..

La société finlandaise possède 276 appartements à 15 Kolomyazhsky prospect, de 1 à 3 pièces, qui sont loués à des locataires pour une durée de 11 mois avec possibilité de renouveler le bail. Selon cet accord, il est interdit aux locataires de rénover l’appartement ou de repeindre les murs. Même pour percer un petit trou dans le mur, par exemple pour accrocher une horloge ou une image, les résidents devront contacter le service d’entretien de l’immeuble. Les propriétaires finlandais expliquent des règles de résidence aussi strictes par le fait que tous leurs appartements sont fabriqués dans le même style, ce qui ne peut être violé..

Le prix de location dans le seul immeuble d’appartements de Saint-Pétersbourg dépend à la fois de la superficie de l’appartement et de l’étage (selon les normes européennes, plus l’étage est élevé, plus l’appartement est cher). Pour un studio d’une superficie d’environ 37 m². m devra payer 18 mille roubles par mois. Pour un appartement de 3 pièces – à partir de 41 mille roubles par mois.

Expérience mondiale

Dans l’ouest, pendant très longtemps, la construction et l’entretien d’immeubles d’appartements est une entreprise rentable et prospère qui offre aux propriétaires de telles maisons un revenu stable au niveau de 10-12% par an..

Dans les grandes villes européennes, la part des immeubles à appartements représente actuellement jusqu’à 30% du marché immobilier résidentiel urbain. De nombreuses jeunes familles trouvent plus rentable de louer un appartement que d’acheter un logement, même en recourant au prêt hypothécaire.

À noter que selon l’Union internationale des locataires, désormais dans les pays d’Europe de l’Est, récemment entrés dans l’UE, environ 40% de la population loue un logement. Dans la « vieille » Europe, les chiffres sont plus élevés: par exemple, aux Pays-Bas et en Allemagne – 50%, en Suisse – 70%.

Marcia Baldwin. Maisons en rangée de Hollande

Si nous prenons des villes européennes individuelles, alors dans certaines, l’écrasante majorité de la population vit dans des immeubles à appartements. Par exemple, à Berlin, selon les statistiques, 90% des locataires, et à Stockholm – 100% (le fait est qu’en Suède la privatisation des appartements est interdite – par conséquent, dans tout le pays, seulement 10% environ du parc de logements est privé).

Quant aux États-Unis, ici la plus grande partie du parc immobilier est constituée de maisons privées. Et seulement 30% des biens immobiliers sont loués. Cependant, cela ne s’applique pas aux grandes villes. Dans les grandes villes, il existe un grand fonds d’immeubles d’appartements destinés à la location. Par exemple, à San Francisco, 65% du parc de logements est loué, et à New York – 70%. À Montréal canadien, environ 50% de la population vit dans des appartements loués.

Les immeubles à appartements en Europe et aux États-Unis sont un type d’entreprise courant et répandu qui génère des revenus tangibles.

En même temps, il y a aussi le soi-disant logement social. Ce type comprend les immeubles d’appartements qui appartiennent à des investisseurs privés, mais l’État, dans le cadre de certains programmes sociaux, indemnise les propriétaires d’appartements pour la différence entre le marché et les loyers sociaux..

Le fait qu’il s’agisse de logements sociaux ne signifie pas du tout que les maisons sont situées dans des quartiers pauvres ou que les conditions de vie y sont médiocres. Les maisons peuvent être situées dans des zones très décentes, mais elles semblent toujours bon marché et ne peuvent pas se vanter de finitions coûteuses. Mais en général, les conditions de vie sont décentes. Ce sont les appartements les plus appréciés des étudiants et des personnes à revenu moyen..

Relance de la construction d’immeubles d’habitation dans le cadre du programme de la capitale «Logement»

Le gouvernement de Moscou tente de trouver une solution au problème de la pénurie de logements à Moscou. Les autorités ont soulevé à plusieurs reprises la question de la mise en œuvre d’un programme de construction d’immeubles d’appartements dans la ville qui pourrait aider à résoudre ce problème. Mais la question n’a pas encore atteint une mise en œuvre pratique. Cependant, le gouvernement de Moscou a récemment approuvé le programme de logement, développé pour la période 2012-2016, dans lequel les responsables ont prévu la réhabilitation des immeubles à appartements à Moscou. Dans le cadre de ce programme, des maisons de deux types seront construites:

• non subventionné, dont la construction est prévue par le budget de la ville;
• rentable, qui se construira aux dépens des investisseurs privés.

Le gouvernement travaille actuellement sur des mesures pour aider à attirer les entreprises nationales à participer à ce programme. De nombreux experts estiment qu’un tel programme aurait dû être adopté il y a longtemps. Selon eux, la Russie dispose désormais de toutes les conditions préalables pour créer un marché du logement locatif civilisé. À l’heure actuelle, le marché locatif intérieur est en plein chaos. Peu de propriétaires officialisent officiellement les relations avec les locataires, ce qui entraîne parfois de graves problèmes tant pour le propriétaire que pour le locataire.

La construction d’immeubles d’appartements permettra non seulement d’augmenter le nombre d’appartements disponibles à la population, mais aussi d’améliorer la qualité des services offerts. Les citoyens pourront louer un appartement non pas à des «commerçants privés», mais à une organisation. Même si un appartement dans un immeuble à logements coûtera un peu plus cher, le locataire se verra garantir des conditions de vie normales, une gamme complète de services d’entretien du logement, ainsi qu’un accord officiel établissant les droits et responsabilités des parties.

??Perspectives des immeubles à appartements sur le marché immobilier russe

Comme nous l’avons déjà noté plus haut, le marché des immeubles à appartements fonctionne depuis longtemps à l’étranger et ce type de logement y est assez familier à la population. Dans l’ouest, il existe également un cadre juridique nécessaire au bon fonctionnement des immeubles à appartements..

Dans la Russie moderne, contrairement aux pays occidentaux, la construction d’immeubles d’appartements ne s’est pas encore généralisée en raison de leur faible rentabilité. Les investisseurs russes considèrent un rendement acceptable au niveau de 7 à 10%, ce qui est deux fois plus élevé que celui existant sur le marché, pour l’Europe, un profit de 4% est considéré comme normal. De plus, dans notre pays aujourd’hui, le concept même d ‘«immeuble d’appartements» est absent de la législation, il n’y a donc pas de réglementation légale des relations dans ce secteur du marché immobilier.

Pour la mise en œuvre réussie de projets d’immeubles d’appartements et le développement ultérieur de cette direction en Russie, il est nécessaire de garantir le statut d’immeuble d’appartements au niveau législatif..

Il est également nécessaire de développer un système d’interaction entre les investisseurs et l’État. Les experts notent que l’État devrait développer des mesures pour stimuler les affaires, ainsi que fournir certaines garanties et protection contre la malhonnêteté de certains participants.

?Parmi les mesures d’incitations étatiques qui permettront de parvenir à un développement efficace de cette zone sur le marché de l’immobilier locatif, on peut citer:

• assurer un ordre de priorité d’examen par les autorités des questions liées à la construction d’immeubles d’appartements;
• la tenue d’appels d’offres où des terrains seront proposés à la location pour la construction de logements locatifs sur eux;
• la mise en place d’un tarif préférentiel de location pour les terrains prévus pour la construction d’un immeuble à appartements sur ceux-ci pendant la période de sa construction, ainsi que pendant une certaine période après la mise en service d’un immeuble à appartements, etc..

Certaines conditions peuvent faire office de garanties gouvernementales, qui seront obligatoires lors de l’enchère, par exemple:

• les parcelles mises en vente doivent combiner des parcelles pour la construction d’immeubles à appartements et en classe économique et en classe affaires;
• les terrains ne sont mis aux enchères qu’à la condition que le promoteur (investisseur) soit obligé de fournir une certaine part du nombre total d’appartements dans un immeuble à appartements à louer à certaines catégories de citoyens par l’État. Cela aidera à mettre en œuvre un programme de logement social similaire à celui de l’Ouest, lorsque l’État indemnisera l’investisseur pour une partie du loyer fourni à des segments de la population socialement non protégés (pauvres)..

Il convient également de noter que la construction d’immeubles d’appartements peut être utilisée efficacement non seulement dans la capitale, mais aussi dans les régions. On note ici des conditions encore plus favorables pour leur construction: un appareil bureaucratique moins encombrant et un plus grand nombre de zones libres adaptées à la construction.

En conclusion, je voudrais dire que la construction d’immeubles d’appartements est une direction prometteuse pour la Russie. Cependant, pour que ce secteur puisse se développer activement, à ce stade, tout d’abord, un soutien de l’État est nécessaire..