Examen du marché de l’immobilier commercial à Moscou pour janvier-février 2011

Points d’article

---

• Dynamique générale du marché de l’immobilier commercial de Moscou
• En janvier, 110 000 mètres carrés ont été construits à Moscou. m. de nouveaux immeubles de bureaux
• Le prix du loyer des bureaux à Moscou continuera d’augmenter
• Ce qui attend le marché de l’immobilier commercial en 2011

---

La croissance continue de l’économie du pays et sa sortie de crise ont créé des conditions favorables à la reprise des affaires nationales. En conséquence, la demande de biens immobiliers commerciaux augmente à Moscou. Cependant, en raison de la réduction des nouvelles constructions de bureaux et d’espaces commerciaux pendant la crise, il y a un manque d’espace important. En conséquence, dans certains segments, il y a une augmentation des prix et des taux de location.

Discuter

• Dynamique générale du marché de l’immobilier commercial de Moscou
• En janvier, 110 000 mètres carrés ont été construits à Moscou. m. de nouveaux immeubles de bureaux
• Le prix du loyer des bureaux à Moscou continuera d’augmenter
• Ce qui attend le marché de l’immobilier commercial en 2011

Igor Razzhivin. Passage au théâtre le soir. 2010

Dynamique générale du marché de l’immobilier commercial de Moscou

Selon les analystes de la société de conseil RRG en janvier 2011, aucun changement majeur n’est intervenu sur le marché de l’achat et de la vente d’immobilier commercial de la capitale. Cependant, un certain nombre de tendances à long terme qui ont émergé au 2ème semestre 2010 se sont confirmées. Parmi les principales tendances, on note la forte demande d’espaces commerciaux dans le centre de Moscou, la hausse des prix dans le segment des bureaux et une diminution du niveau des espaces vacants dans les bureaux de classe A et B +..

La part maximale dans la structure de l’offre en janvier était toujours représentée par les bureaux (48% de l’ensemble des locaux commerciaux). 2ème place – installations de production et de stockage – 27%, alors allez – espace de vente – 16% et locaux gratuits – neuf%.

Un total de 1099 propriétés d’une valeur de 8,848 milliards de dollars ont été mises en vente sur le marché immobilier commercial de la capitale en janvier, dont la superficie totale – 2106 mille mètres carrés m.

Les experts ont noté en janvier une baisse significative de l’offre de biens immobiliers commerciaux. Par rapport à décembre, en termes quantitatifs, l’offre a diminué de 16% et en termes de surface totale – de 15%. Cette baisse est due au grand nombre de vacances, et les propriétaires n’ont plus que 2 dernières semaines du mois pour annoncer leurs propriétés. Si nous la comparons à la même période en 2010, alors nous pouvons affirmer que l’offre est restée pratiquement au même niveau..

Le prix moyen pondéré par rapport à décembre 2010 a augmenté en janvier de 3% et s’élevait à 4202 dollars le m². cependant, ces changements sont très probablement associés à la baisse du dollar américain du même 3%.

En janvier 2011, l’offre totale de surfaces commerciales au centre de la capitale a diminué de 15%, ce qui est proportionnel à la diminution totale «vacances» de l’immobilier commercial proposé. En dehors du Garden Ring, la baisse de l’offre du nombre de propriétés en janvier était de 13%.

La dynamique des prix à long terme pour le segment de détail du marché reste assez stable.

Les surfaces de bureaux en janvier par rapport à décembre 2010 dans le centre ont augmenté de 4%, tandis qu’en dehors de l’anneau de jardin, le prix a augmenté de 2%. A noter que ce segment de marché a commencé à se remettre de la crise bien plus tard que celui du trading. Cependant, il existe actuellement une tendance claire, caractérisée par une hausse progressive des prix des bureaux dans la capitale. Le volume des offres de bureaux en nombre en janvier a diminué de 18% et en superficie totale – de 16%.

Installations de production et de stockage C’est le seul type d’immobilier commercial sur le marché qui stagne encore. Le volume d’approvisionnement de ces objets en janvier 2011 a diminué de 26% en quantité et en superficie totale – de 14%. Au total, 84 objets ont été proposés sur le marché des capitaux, pour une superficie totale de 855 mille mètres carrés. m Le prix des installations de stockage industriel a également chuté, la baisse était de 4%.

Quant à février 2011, à partir du 20e jour du mois en cours, le volume de l’offre d’objets sur le marché de l’immobilier commercial de Moscou par rapport à la même période le mois dernier a augmenté de 14,3% en termes quantitatifs et la surface totale des objets mis sur le marché a diminué de 5, 2%. Un total de 865 objets de l’immobilier commercial d’une superficie totale de 1404 mille mètres carrés ont été proposés à la vente. d’une valeur de 6 milliards de dollars.

Alena Dergileva. Nouvelle vie du vieil Arbat. 2007

Le prix moyen pondéré en février a diminué de 2,7% et s’élevait à 4 089 $ le mètre carré. m) Dans la structure du marché de l’immobilier commercial de la capitale en termes de surface totale, la première place est toujours occupée par les bureaux, dont la part de marché s’élève à 59,2%. La deuxième place est occupée par les installations de production et de stockage, leur part – 21,8%, part de l’espace commercial – 12,2%.

En termes de coût total, les bureaux sont également en tête dans la structure du marché de Moscou (leur part – 66,4%). Vient ensuite l’espace de vente au détail? 18,1%, et la part des locaux industriels et d’entrepôt était de? 8,3%.

En janvier, 110 000 mètres carrés ont été construits à Moscou. m. de nouveaux immeubles de bureaux

Selon la société de conseil internationale Cushman & Wakefield, à Moscou en janvier 2011, près de 110 000 mètres carrés ont été mis en service. m. de nouveaux bureaux de classe A et B.

Dans le même temps, un seul immeuble de bureaux de classe «A» («Prisma Business Center») a été construit, dont la superficie est de 10 000 mètres carrés. Ainsi, le volume total de biens immobiliers de bureaux de qualité proposés dans la capitale est actuellement de 11,8 millions de mètres carrés. Selon les prévisions des analystes de la société, malgré les performances relativement élevées de janvier, à la fin de 2011, le volume total de nouvelles constructions ne devrait pas dépasser 600 000 m²..

Rappelons qu’en 2010 dans la capitale russe, près de 700 mille mètres carrés ont été construits et mis en service. m. immeubles de bureaux des classes «A» et «B». C’est 60% de moins qu’en 2009. Par conséquent, il existe une tendance claire à la baisse du volume de la construction de bureaux. Il y a très peu de nouveaux projets. La construction de nombreuses installations en cours de mise en service a commencé avant la crise. Et le besoin de bureaux de haute qualité ne fait qu’augmenter.

Vladimir Kachanov. Pluie sur Petrovka. 1981

Selon les analystes de Paul’s Yard à Moscou, les plus demandés pour le moment sont les bureaux avec une finition de classe « A » dans le centre-ville et les quartiers traditionnellement populaires. – Sud-ouest et ouest.

Le prix du loyer des bureaux à Moscou continuera d’augmenter

Selon les prévisions d’Alexey Bogdanov, directeur du département immobilier de bureaux et partenaire de S.A. Ricci / King Sturge, les tarifs de location des bureaux de Moscou de classe A et B + augmenteront d’environ 4% chaque trimestre. L’analyste a également déclaré qu’en raison de la demande considérablement accrue d’espaces de bureaux de haute qualité, les tarifs de location en classe B- augmenteront également, selon ses prévisions, la croissance sera en moyenne de 2% par trimestre..

Selon S.A. Ricci / King Sturge, depuis le début de 2011, les tarifs de location des bureaux dans la capitale russe ont déjà augmenté de près de 15%. La croissance la plus rapide des prix de location est observée pour les bureaux situés dans les zones Garden et Boulevard Ring. Les tarifs de location moyens ici sont pour les bureaux de classe A – 700 $ par an par mètre carré m, classe « B + » – 600 $ par an par mètre carré m. et sur une zone de classe « B- » – 420 $ par an par mètre carré m.

Le tarif de location des immeubles de bureaux dans la zone du troisième anneau de transport, pour les objets de classe «A» est – 460 $ par an par mètre carré m, pour les objets de classe « B + », « B- » – respectivement 350 $ et 230 $ par an par mètre carré. m) Dans le périphérique de Moscou, les tarifs de location des bureaux des classes «A», «B +», «B-» étaient respectivement de 400 $, 360 $ et 190 $ par an par mètre carré. m.

A noter que les prix de location actuels des bureaux à Moscou ont déjà atteint le niveau du printemps 2009, alors que les prix étaient encore loin de l’effondrement. Et la tendance générale à la hausse des prix se poursuit. Selon Denis Kolokolnikov, directeur général de l’agence de conseil RRG, l’écart entre le coût des espaces de bureaux dans le centre et à la périphérie de Moscou a non seulement atteint, mais aussi dépassé la période d’avant la crise, lorsque les objets dans le centre de la capitale étaient deux fois plus chers ou plus. Selon l’expert, il y a maintenant une différence de plus de 135%. Pendant les creux, l’écart de prix n’était que de 90%. Ceci est confirmé par la croissance significative de la demande de bureaux dans le centre en raison du potentiel limité de croissance de nouveaux espaces..

Apollinary Vasnetsov. Vieux Moscou. Place de la ville du 17ème siècle

En 2011, selon les prévisions de S.A. Ricci / King Sturge, le nombre de transactions de vente et de location augmentera, ainsi que le nombre de transactions de renégociation de bail diminuera. De plus, le volume moyen de bureaux loués augmentera. Les acteurs les plus actifs du marché seront les entreprises des secteurs bancaire, industriel et financier. Le grand nombre de transactions d’achat et de vente et de location en cours avec la participation de grandes entreprises industrielles permet de poursuivre la tendance actuelle.

En 2011, selon les experts, de grandes banques russes telles que la Sberbank of Russia, la Rosselkhozbank et la Raiffeisen Bank envisagent la possibilité d’acquérir / louer de nouveaux immeubles de bureaux dans la capitale. Certaines entreprises industrielles n’excluent pas non plus la possibilité de louer ou d’acheter de nouveaux bureaux..

Ce qui attend le marché de l’immobilier commercial en 2011

En 2011, les tendances exposées l’an dernier se poursuivront. La crise perd progressivement du terrain, de sorte que la demande sur le marché de l’immobilier commercial est susceptible de s’intensifier. Il est probable qu’il y aura une pénurie de locaux vacants et, par conséquent, les prix et les taux de location dans certains segments du marché augmenteront..

Les tarifs de location des immeubles de bureaux de haute qualité peuvent augmenter de 10 à 15% au cours de l’année. Dans le même temps, il est peu probable que le prix du loyer des surfaces commerciales augmente. Cela est dû au volume important de mise en service de nouveaux centres commerciaux.

En général, l’équilibre de l’offre et de la demande sera observé, comme cela a déjà été dit, la demande augmentera, mais elle ne reviendra pas au niveau d’avant la crise en 2011.

Une petite part de nouveaux biens immobiliers de bonne qualité apparaissant sur le marché dans tous les segments de marché sera en demande tout d’abord, ces surfaces seront rapidement acquises et occupées par les locataires.

Une rupture forcée dans la construction de nouvelles zones pendant la crise peut conduire au fait que le marché peut faire face à un manque d’espace sur certains segments de marché.

De manière générale, on peut noter qu’en 2011, le marché de l’immobilier commercial de la capitale continuera progressivement à atteindre le niveau de prix et d’offre d’avant la crise dans presque tous les segments..

Le marché de l’investissement devrait également se redresser. Les propriétaires et les acheteurs potentiels deviendront plus proactifs et prêts à faire des compromis. En conséquence, une augmentation des projets d’investissement sur le marché de l’immobilier commercial est probable..