Aperçu du marché immobilier de Moscou en février 2011

Points d’article

• Sur le marché secondaire du logement, la situation reste assez stable
• Le marché des bâtiments neufs s’est sensiblement relancé en février
• Que va-t-il se passer ensuite

Le mois de février dernier a ajouté beaucoup d’intrigues à une situation plutôt compliquée sur le marché immobilier domestique. D’une part, il y a des circonstances dans lesquelles le coût du logement devrait augmenter, et assez rapidement. La crise recule déjà.

Mikhail Brovkin. Remblai de Kotelnicheskaya. 2005

Les prêts hypothécaires ont commencé à se relancer, ce qui devient de plus en plus abordable. On ne peut que prendre en compte la hausse des prix du pétrole, les prix de l’or noir ont atteint des records en février. Tout cela dans le contexte des faibles taux de construction de logements neufs dans la capitale, semble-t-il, aurait dû faire grimper les prix des appartements. Mais malgré tout, le prix du mètre carré n’est pas pressé de croître.

Sur le marché secondaire du logement, la situation reste assez stable

Selon le centre d’analyse «Indicateurs du marché immobilier», en février 2011 l’indice du coût du logement dans la capitale a augmenté de près de 1% passant de 4530 $ à 4573 $ le mètre carré, c’est-à-dire que la croissance est minime et se situe au niveau de l’inflation. Cela peut également être dû à la baisse du taux de change du dollar en février. Quant aux prix en rouble des appartements à Moscou, ils restent en place. Ainsi, en février, le prix moyen du mètre carré à Moscou en termes de rouble était d’environ 135000 roubles par mètre carré.

Les logements de classe économique sont les plus demandés à Moscou.

Si l’on considère l’évolution des prix par type de logement, la situation n’est pas uniforme. La plus forte hausse de prix est observée dans les segments low-cost: les maisons en panneaux (+ 1,3%), y compris le parc de logements anciens, les appartements 1 pièce (+ 1,2%) et 2 pièces (+ 1,1%). Dans les maisons modernes et chères en briques monolithiques, les prix ont même baissé (-0,9%) et le segment des appartements à plusieurs pièces n’a pratiquement pas augmenté (+0,2). Par conséquent, comme en janvier, les logements de classe économique sont les plus demandés à Moscou. Les appartements bon marché sont éliminés du marché et le taux de croissance des prix des appartements de la catégorie de prix inférieure augmente.

Le coût des appartements dans les quartiers de la capitale en février est caractérisé par une dynamique similaire – le plus gros avantage a été noté dans les zones résidentielles bon marché: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevoe, etc. L’augmentation des prix dans ces zones a été en moyenne de 1,8% à 2,2%. Dans le même temps, dans de nombreux quartiers chers du centre de Moscou, les prix en février se sont avérés même dans le rouge, par exemple: marxiste, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Chanskaya, Kanshamovskaïa , Borovitskaya (de -1% à -0,4%).

Si l’on considère la dynamique des prix des appartements en février 2011 par quartiers de Moscou: Central District inchangé, Western District – dans un léger moins (-0,2%). Les quartiers les moins chers sont dans le plus grand plus: tous les quartiers en dehors du périphérique de Moscou (+ 1,9%), ainsi que le district de l’Est (+ 1,0%) et le district du nord-est (+ 1,4%).

Le marché des bâtiments neufs s’est sensiblement relancé en février

Après une légère baisse d’activité sur le marché des immeubles neufs de la capitale constatée en janvier, le mois de février, comme prévu, a été marqué par une activation notable tant des promoteurs que des acheteurs potentiels. Selon les analystes de la société Azbuka Zhilya, en février 2011, la demande potentielle de nouveaux bâtiments, déterminée par le nombre de demandes d’acheteurs potentiels, à la fois à Moscou et dans la région de Moscou, a augmenté de 10 à 15% par rapport à janvier..

Yuri Pimenov. Le mariage est dans la rue de demain. 1962

Selon les chercheurs, ce fait est également dû au fait qu’à la fin du mois de janvier, une partie importante des clients qui se sont tournés vers eux n’ont tout simplement pas eu le temps de prendre la décision d’acheter une maison et ont reporté la transaction à février. En conséquence, le nombre d’appartements achetés dans des immeubles neufs a plus que doublé en février par rapport à janvier.

De plus, en février, certains promoteurs ont mis leurs nouvelles propriétés sur le marché. En conséquence, le nombre de nouveaux bâtiments résidentiels en construction dans la vente ouverte à Moscou a augmenté de 1,8% et a presque atteint 370 unités, le nombre d’appartements proposés sur le marché par rapport à janvier, à son tour, a augmenté de 3,4%.

Selon Artyom Rzhavsky, chef du département de conseil et d’analyse de l’agence Azbuka Zhilya, les développeurs de la région de Moscou ont commencé à promouvoir encore plus activement de nouveaux projets. Dans le même temps, la demande pour les objets proposés existants ici dépasse largement les indicateurs métropolitains. Ainsi, selon l’entreprise, en février 2011 sur le marché des immeubles neufs de la région de Moscou, tant le nombre de propriétés proposées (environ 700) que le nombre d’appartements à vendre ont augmenté de 2,3% par rapport au mois précédent..

Il convient également de noter qu’en février à Moscou, les ventes de plusieurs complexes résidentiels de luxe ont repris. Cela a conduit au fait que le prix moyen par mètre carré. m dans les nouveaux bâtiments dans la capitale a augmenté de 2,5% par rapport à janvier: en tenant compte des logements de catégories de prix plus élevées, le prix était d’environ 211 mille roubles.

Selon de nombreux experts, il n’y a pas de relation directe entre la dynamique des prix du pétrole et les prix de l’immobilier..

Aucune tendance similaire n’a été observée dans la région de Moscou. Dans la région de Moscou, les logements les plus demandés restent les appartements de classe économique. Certaines des installations permanentes sont passées à un stade de préparation plus élevé. Dans le même temps, plusieurs nouveaux projets sont entrés sur le marché, ce qui a compensé le rythme de la dynamique des prix.

À la fin de février 2011, le prix moyen du m2. m dans les nouveaux bâtiments dans la région de Moscou s’élève à 63,1 mille roubles. Par conséquent, le prix est resté au niveau de janvier.

Pourquoi les prix des logements ne montent pas en flèche à la suite de la hausse des prix du pétrole et d’une reprise notable du secteur financier?

Premièrement, le marché ne réagit pas immédiatement à ces facteurs, il y a un décalage dans le temps. Si à la fin du mois de février le prix du pétrole a atteint des niveaux records (120 dollars le baril de Brent), cela se reflétera sur le marché immobilier seulement quelques mois plus tard. Mais même ici, ce n’est pas si simple. Comme vous le savez, le prix du pétrole a commencé à augmenter déjà à la fin de l’été dernier, alors qu’à la fin de 2010, il est passé de 70 $ le baril à 95 $, c’est-à-dire que la croissance était déjà de 35%. Dans le même temps, il n’y a pas eu de sauts de prix significatifs sur le marché immobilier tant en automne qu’en hiver..

Selon de nombreux experts, il n’y a pas de relation directe entre la dynamique des prix du pétrole et les prix de l’immobilier. Sans aucun doute, ils sont interconnectés au sein de la macroéconomie générale. Cependant, cette relation est non linéaire et pas si simple qu’il serait possible de dériver n’importe quel modèle exact de l’influence du prix de l’or noir sur l’immobilier en Russie. Si nous analysons la situation générale, ces dernières années, l’immobilier et le pétrole n’ont plus souvent montré la dynamique inverse, mais se sont répétés.

Quant au déficit actuel de bâtiments neufs dans la capitale, le tableau n’est pas clair ici non plus. En effet, le volume de mise en service de logements neufs à Moscou au cours des dernières années a considérablement diminué, passant de 4,8 m2. m. en 2007 à 1,8 million de mètres carrés. m en 2010. Cependant, il convient de noter que sur 4,5 à 4,8 millions de mètres carrés construits avant la crise, seuls 1,5 million de mètres carrés environ ont été mis en vente libre sur le marché. Les 70 à 80% restants étaient destinés au logement social, construit au détriment des fonds budgétaires. Par conséquent, le volume de l’offre de logements neufs sur le marché est resté à peu près au même niveau qu’avant la crise.

Qu’avons-nous en conséquence? Il semblerait qu’il y ait de nombreuses raisons à la hausse des prix, mais à y regarder de plus près, leur impact objectif sur le marché immobilier russe est très controversé..

Que va-t-il se passer ensuite

De tout ce qui précède, nous pouvons conclure que dans les mois à venir, il n’y a aucune raison de s’attendre à une forte hausse des prix du mètre carré à Moscou, et même dans toute la Russie. Il est fort possible que les taux de croissance actuels des indicateurs de prix moyens d’environ 1 à 2% par mois soient observés. Notez qu’un changement de taux de change apportera ses propres ajustements au niveau des prix. Si le dollar continue de s’affaiblir, alors avec une augmentation des prix des logements en rouble dans la capitale de 1%, la hausse des prix en dollars peut être de – 2-3%, voire plus..

Au second semestre 2011, selon certains experts, on peut s’attendre à une hausse plus intense des prix, qui tombera principalement sur les logements de classe économique. Premièrement, cela peut être lié aux élections, car c’est le comportement des prix qui a été observé lors des élections de 2004 et 2008. Deuxièmement, l’impact sur le marché immobilier domestique de l’inflation mondiale, qui prend de l’ampleur en raison de l’impression injustifiée de monnaie non soutenue, est tout à fait possible. Dans de telles conditions, l’immobilier peut commencer à le reconquérir à un rythme plus rapide. Dans ce cas, la dynamique des prix du rouble reflétera la situation plus objectivement, dans le prix du dollar.

En général, il ne faut pas s’attendre à de fortes hausses des prix de l’immobilier dans la capitale tout au long de l’année.