Comment vendre un appartement

Points d’article

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• Vendez vous-même un appartement
• Évaluation du coût de l’appartement
• Taxe de vente d’appartement
• Documents de titre
• Documents supplémentaires pour l’appartement
• Contrat de vente d’un appartement
• Règlement dans le cadre d’un contrat d’achat et de vente d’appartement
• Comment proposer un appartement à la vente
• Comment montrer correctement l’appartement
• Naturellement, pas de poubelle
• Plus constructif positif

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Disons que dans votre vie, il y a une situation où vous avez besoin d’un appartement que vous possédez moins que l’argent que vous espérez recevoir du fait de sa vente.

Eh bien, par exemple, un héritage a été ouvert sous la forme d’un logement, ou il est conseillé de transformer le logement précédemment acquis en billets de banque comme un investissement prometteur. Peut-être avez-vous un appartement que vous vendez, vous pouvez effectuer un premier versement pour un espace de vie plus spacieux et confortable, acheté sur un prêt hypothécaire. Et tout cela, d’une manière ou d’une autre, repose sur la première et principale action – la vente d’un appartement.

Vendez vous-même un appartement

Naturellement, le plus simple est de contacter une entreprise spécialisée, qui, moyennant un certain montant et sur la base d’une procuration émise par vous, effectuera toutes les actions nécessaires et vous remettra les clés du coffre-fort où se trouve l’argent. Cependant, ce service est très cher. Le paiement sera d’environ 2 à 4 %% du montant de la transaction d’achat et de vente, tandis que, dans tous les cas, même si l’appartement est assez bon marché, les honoraires des avocats et des agents immobiliers ne tomberont pas en dessous du niveau de un et demi à deux mille dollars. Pour les grandes villes, comme Moscou ou Saint-Pétersbourg, ces frais peuvent s’élever à plusieurs milliers de dollars. De plus, comme vous le savez, là où ça sent bon l’argent, il y a toujours diverses personnalités sombres qui peuvent simplement, excusez-moi d’être vulgaire, vous jeter. Hélas, ce sont les réalités de notre vie. C’est pourquoi certaines personnes énergiques et pratiques s’efforcent de préparer et de réaliser par elles-mêmes l’achat et la vente d’un appartement..

Alors, comment vendre correctement un appartement, en agissant de manière indépendante?

Évaluation du coût de l’appartement

Tout d’abord, décidez du montant que vous êtes prêt à vous séparer de votre propriété. De toute évidence, vous avez déjà une sorte d’argent. Mais quand même, soyez réaliste. Après avoir largement surestimé le prix, vous courez le risque de ne jamais vendre cette propriété du tout.

Il existe plusieurs façons d’obtenir une image plus blanche ou moins objective du prix réel du marché de l’appartement vendu..

Tout d’abord, vous pouvez vous tourner vers un évaluateur professionnel qui a une formation spéciale, qui connaît la méthodologie d’évaluation et possède une licence appropriée. En règle générale, le coût des services de ce spécialiste varie de un à trois mille roubles. Vous recevrez un document officiel de sa part, qui, cependant, ne servira pas de garantie que l’acheteur potentiel acceptera le prix qui y est indiqué. De plus, il peut également amener son propre évaluateur, qui a une licence et son propre point de vue subjectif sur votre appartement. Il est fort probable que les résultats du travail de ces deux spécialistes ne coïncideront pas et que l’argent que vous avez dépensé sera gaspillé. De plus, certains acheteurs potentiels réagissent fortement négativement à tout document d’évaluation, y voyant un sale tour ou un moyen de pression. Par conséquent, si vous avez fait appel aux services d’un évaluateur pour comprendre sur quoi vous pouvez compter, gardez à l’esprit le montant qui vous est indiqué, mais n’utilisez pas le document reçu comme argument en votre faveur..

Pour obtenir de l’aide dans l’évaluation de votre appartement, vous pouvez contacter un agent immobilier privé ou une société immobilière. Cela coûtera à peu près le même.

Il vaut mieux qu’un spécialiste se déplace chez vous. En voyant l’appartement de ses propres yeux, il pourra donner une appréciation plus précise de l’espace de vie, notamment parce qu’il se fera non seulement une idée de son état technique, mais aussi prendra en compte la commodité de son emplacement et la qualité du paysage entourant la maison, les avantages ou inconvénients des infrastructures de transport, etc. Mais dans ce cas, il ne faut pas oublier que l’avis d’un spécialiste péchera toujours avec subjectivité. Pour vous, cela deviendra une information acceptée pour référence, et ne signifiera pas du tout que c’est à ce prix que vous devez mettre l’appartement en vente. Vous ne devez rien du tout à personne. Par conséquent, partez de vos intérêts, et si vous avez l’intention d’augmenter le prix par rapport à celui nommé par les spécialistes et que vous n’êtes pas limité dans le temps, alors faites-le. Et s’il est dans votre intérêt de vendre l’appartement le plus tôt possible, abaissez la barre par rapport au niveau fixé par eux..

Les services d’agents immobiliers peuvent être utilisés gratuitement. Pour cela, dans de nombreuses sociétés immobilières, il existe un système d’évaluation rapide. Pour obtenir des informations de cette manière, il suffit d’appeler l’entreprise et de nommer les paramètres de l’appartement proposé à la vente, la série de la maison et son adresse. Après cela, l’exploitant de la société immobilière fera une demande à sa base de données, qui contient des informations sur des locaux résidentiels similaires, et vous donnera un prix approximatif.

Pour résumer tout ce qui précède, je dois dire que toutes les méthodes d’évaluation comportent un certain pourcentage d’erreur, ce qui signifie que vous prendrez la décision finale sur le prix de manière indépendante, en fonction de votre situation spécifique..

Soit dit en passant, n’hésitez pas aux informations disponibles en grande quantité dans les annonces dans les journaux ou sur Internet. Vous y trouverez des informations sur les prix d’appartements similaires au vôtre..

Taxe de vente d’appartement

Et maintenant, vous avez enfin décidé du prix estimé. Maintenant, je dois clarifier pour moi-même un problème de procédure désagréable mais inévitable lié à la vente d’un appartement.

Le fait est que l’argent que vous recevez du fait de la vente d’un appartement est considéré par la loi comme votre revenu, ce qui signifie que vous devrez payer de l’impôt sur le revenu. Et si l’appartement a plusieurs propriétaires, disons qu’il est dans la propriété partagée des membres de votre famille, le montant de l’impôt sur le revenu est réparti entre eux au prorata de la taille de leur part.

Cependant, tout n’est pas si effrayant, et il y a une astuce ici, à savoir, si vous possédez cette propriété pour une période de moins de cinq ans, vous n’êtes pas obligé de payer des impôts sur un montant ne dépassant pas un million de roubles. Si vous êtes propriétaire de l’appartement depuis plus de cinq ans, la taxe n’est pas du tout payée. De telles mesures ont été prises par l’État pour lutter contre la spéculation dans les locaux d’habitation..

Documents de titre

Nous passons maintenant à une section très importante, à savoir les titres de propriété de l’appartement. Sans eux, aucune transaction de vente et d’achat n’est possible. Et un acheteur potentiel ne perdra pas son temps en paroles vides, non étayées par des preuves documentaires de votre droit de vendre cette propriété, c’est-à-dire une confirmation de votre propriété.

Si vous êtes le premier vendeur d’un appartement privatisé, alors le certificat d’enregistrement de propriété et l’accord sur le transfert de propriété de cet appartement à vous, conclu dans l’agence territoriale de privatisation, sera la confirmation de votre propriété de celui-ci.

Dans le cas où le bien est partagé et que l’un des propriétaires est décédé, alors aux documents énumérés ci-dessus, il est nécessaire d’ajouter un certificat du droit d’hériter de la part qui appartenait au défunt dans la plaie, qui est délivré par un notaire du lieu de résidence du défunt, et ce certificat doit être enregistré auprès de l’autorité locale sur l’enregistrement des biens immobiliers et des transactions avec lui avec la réception d’une pièce justificative appropriée.

Vous devrez confirmer votre droit à un appartement dans une coopérative d’habitation avec un certificat attestant que vous avez entièrement payé la part qui vous sera délivrée au conseil d’administration de la coopérative, ainsi qu’un certificat d’enregistrement de propriété.

Si vous possédez un appartement, une part d’appartement ou une chambre que vous avez acquise dans le cadre d’un contrat de vente et d’achat, le contrat de vente et d’achat réel, enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement de l’immobilier et des transactions avec elle, et un acte de cession deviendront la confirmation de votre propriété de cette propriété. acceptation de ce logement.

Si un appartement, une part d’appartement ou une chambre a été acquis par vous à la suite d’un échange, vous confirmez alors votre propriété de cet accord d’échange, également enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des biens immobiliers et des transactions avec elle, et un certificat d’enregistrement de propriété.

Des documents similaires confirment les droits de propriété sur un appartement, une part d’appartement ou une chambre dans le cas de l’acquisition d’un tel bien immobilier à titre de don ou d’héritage. Dans le même temps, bien sûr, le fait de la donation est confirmé par une convention de donation dûment enregistrée, et le fait de recevoir des biens immobiliers en héritage par la loi ou par testament – par un certificat notarié du droit d’héritage enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des biens immobiliers et des transactions avec elle.

Si un appartement a été acheté par vous sur le marché primaire à une personne morale, qui à son tour l’a reçu par compensation (c’est une pratique courante lorsque plusieurs organisations participent à la construction, puis s’installent entre elles avec des appartements, au prorata de leurs coûts), alors confirmation de votre droit au logement il y aura un accord sur le transfert de titre (ou la cession de titre) à cette propriété. Cet accord doit être signé par vous, un représentant du vendeur (personne morale) et enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des biens immobiliers et des transactions avec elle. De plus, comme dans tous les autres cas, vous devez avoir une preuve de titre pour cette propriété..

Parfois, les gens obtiennent un appartement sur décision du tribunal. Dans ce cas, en plus du certificat de propriété de celui-ci, vous devez obtenir une copie d’une telle décision du tribunal qui a pris une telle décision..

Documents supplémentaires pour l’appartement

Maintenant que vous avez sélectionné les documents de titre, vous pouvez commencer à collecter les autres documents nécessaires. Et vous aurez besoin des documents suivants:

1. Passeport technique de l’appartement délivré par le BTI. (Il convient de rappeler que sa date d’expiration est limitée à la fin de l’année en cours).
2. Au bureau des passeports, vous recevrez un certificat attestant que vous êtes inscrit au lieu de résidence. Il peut être obtenu rapidement, bien qu’il ne dure que dix jours..
3. À l’autorité locale d’enregistrement des biens immobiliers et des transactions avec elle, vous devriez recevoir un certificat confirmant votre propriété de cette propriété, contenant des informations indiquant que cette propriété n’a pas été hypothéquée, non vendue, qu’elle n’a pas été saisie, qu’elle ne fait pas l’objet d’un gage et il n’est soumis à aucune autre charge. La durée de vie d’un tel certificat est également courte. Tout de même 10 jours. Par conséquent, il est conseillé d’obtenir ces documents «à court terme» lorsque les conditions de la transaction d’achat et de vente ont déjà été convenues avec un acheteur potentiel et que le temps compte plusieurs jours. Sinon, vous exécutez plusieurs fois le même document.
4. Dans le PRUE, DEZ ou un autre organisme similaire, obtenez un certificat d’absence d’arriérés de paiement pour les services publics.
5. Au bureau des impôts de votre lieu de résidence, vous devez émettre un certificat attestant que vous n’avez pas de dettes au titre de la taxe foncière.
6. Si l’un des propriétaires de l’appartement est un enfant, vous devrez obtenir l’autorisation de votre administration municipale pour vendre l’appartement. Dans le même temps, vous devez prouver qu’à la suite de la vente de ce logement et de l’acquisition d’un nouveau, les conditions de vie du mineur ne se détérioreront pas.
7. Vous devrez obtenir une autorisation similaire des autorités de tutelle. Cela prend en compte les intérêts non seulement des citoyens mineurs, mais aussi des personnes reconnues comme incompétentes..
8. Vous aurez besoin d’un consentement notarié de votre conjoint pour vendre un appartement s’il a été acheté en mariage ou s’il est votre propriété commune, et la vente est faite par vous personnellement. Un certificat de mariage ou un certificat de divorce est joint à ces documents si le propriétaire a changé de nom de famille.
9. Si, après avoir reçu le certificat de propriété de l’appartement que vous allez vendre, vous avez changé votre passeport, vous aurez besoin d’un certificat de changement de passeport. Le fait est que vos anciennes données de passeport apparaîtront toujours sur tous les comptes, ce qui créera de la confusion lors d’une transaction. Un tel certificat vous sera délivré au bureau des passeports du lieu de résidence.

Contrat de vente d’un appartement

Un contrat d’achat et de vente d’appartement est conclu et signé par les parties, en règle générale, en présence d’un notaire, qui certifie l’authenticité des signatures des parties. En outre, le contrat signé et notarié est enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des biens immobiliers et les transactions avec elle..

Selon la loi, l’acheteur devient propriétaire du logement à partir du moment de l’enregistrement du contrat de vente et d’achat et de sa propriété. Après cela, les parties effectuent le règlement final en espèces.

Règlement dans le cadre d’un contrat d’achat et de vente d’appartement

Il convient de noter que, en règle générale, même avant la conclusion du contrat, l’acheteur transfère au vendeur une certaine somme d’argent comme garantie de la gravité de ses intentions, dans le montant convenu par les parties. Naturellement, l’acheteur rédige un reçu dès réception de cet argent. Et ici, vous devez prendre en compte certaines nuances purement terminologiques, qui peuvent cependant changer considérablement la situation en cas de développement défavorable des événements..

Le fait est que les termes «dépôt» ou «avance» peuvent être utilisés dans le reçu. Pour beaucoup, ils semblent être synonymes. Mais ce n’est pas le cas. Conformément au Code civil de la Fédération de Russie, le versement d’un acompte au vendeur par un acheteur potentiel n’entraîne aucune conséquence juridique. Ainsi, le vendeur, «serrant la main» de l’acheteur, peut faire beaucoup de travail et refuser d’autres acheteurs potentiels, se référant à l’accord déjà existant, et l’acheteur potentiel changera d’avis au dernier moment et la transaction échouera. Dans ce cas, le vendeur qui a reçu l’avance sera obligé de restituer l’argent à un acheteur potentiel et incohérent..

L’acompte est une autre affaire. Si la transaction échoue et que vous avez déjà fait beaucoup de travail, le montant de l’acompte reste avec vous à titre de pénalité.

Pour la production de règlements en espèces, en règle générale, un coffre-fort loué est utilisé. Cette méthode garantit également l’intérêt du vendeur et de l’acheteur.

Comment proposer un appartement à la vente

Vous ne devez pas penser que l’acheteur viendra vous voir de son propre chef. Afin de présenter votre propriété sur le marché du logement, vous devez faire des efforts.

Tout d’abord, utilisez tous les moyens possibles et disponibles pour informer le public que vous avez l’intention de vendre l’appartement. Une annonce doit être soumise à la publication / aux publications spécialisées dans la publication de ce type d’informations. Il y en a beaucoup dans chaque ville.

Si vous en avez l’occasion, postez vos offres sur Internet. Il existe de nombreux sites offrant leurs services gratuitement sous forme de tableau d’affichage. Dans le même temps, ne soyez pas paresseux pour mettre à jour périodiquement votre message, sinon il glissera progressivement jusqu’à la toute fin de la liste, grâce à de nouvelles publications..

Eh bien, et curieusement, vous ne devriez pas hésiter à publier des publicités banales sur les poteaux, les clôtures et les arrêts de bus. Cette méthode peut s’avérer la plus efficace, car ceux qui souhaitent acheter un appartement publieront également leurs annonces avec des téléphones sur les mêmes surfaces. Alors tu te verras.

Comment montrer correctement l’appartement

Nous supposons naturellement qu’en vendant votre appartement, vous n’avez aucune intention de tromper qui que ce soit. Mais il n’est pas du tout nécessaire de souligner certains des inconvénients de votre appartement lors des premières négociations avec un acheteur potentiel. Pour ainsi dire, avec la « mariée ».

Par exemple, si la vue depuis la fenêtre laisse beaucoup à désirer, la première rencontre doit être prévue pour le soir, lorsque l’acheteur ne sera pas immédiatement effrayé par cet entourage extérieur de votre quartier..

Avant de vendre, vous ne devriez pas dépenser beaucoup en rénovation d’appartement. Quoi qu’il en soit, la plupart des gens normaux, achetant un bien immobilier, arnaquent d’abord tout ce qui s’y trouve et effectuent des réparations majeures à leur goût. Par conséquent, il est conseillé d’effectuer des réparations esthétiques mineures. Collez du papier peint clair propre, retouchez et retouchez quelque chose. S’il est possible de jeter ou de retirer de vieux meubles, faites-le. L’acheteur perçoit mieux les espaces vides, spacieux et lumineux, planifiant mentalement où et quoi de ses affaires il peut mettre.

Naturellement, pas de poubelle

Laissez l’appartement à vendre sentir un peu de peinture et de colle à papier peint. Cela fait une impression positive inconsciente sur les acheteurs, indiquant que des gens décents et propres vivaient ici avant eux..

En aucun cas, vous ne devez laisser l’odeur des animaux dans l’appartement ou, si l’appartement est hérité de parents âgés, l’odeur de la maladie et de la vieillesse négligée. Il effraie instantanément.

Les acheteurs potentiels, même s’ils sont arrivés en voiture, doivent expliquer discrètement que depuis votre appartement, vous pouvez facilement et rapidement vous rendre au métro à pied ou en transports en commun, et que tout est très proche ici et qu’il y a beaucoup de bons magasins, écoles, cliniques et jardins d’enfants.

Plus constructif positif

La plomberie doit bien fonctionner dans l’appartement. Et cela ne veut pas du tout dire qu’il doit être changé avant de vendre. C’est juste que rien ne doit couler, fuir et émettre une odeur désagréable n’importe où..

Si d’anciens voisins d’en haut vous «fuyaient», éliminez toutes les traces de cette fuite, sinon l’acheteur pourrait penser qu’une telle catastrophe se produit systématiquement. Dans la mesure du possible, couvrez et blanchissez les taches. Il est très important!

Il ne doit y avoir aucun verre brisé dans les fenêtres. Cela crée une impression fortement négative de l’appartement dans son ensemble..

Cependant, ces conseils d’agents immobiliers professionnels sont de nature assez banale. Sans aucun doute, vous avez assez d’ingéniosité et d’ingéniosité pour montrer le produit avec votre visage. Et puis votre transaction sera très rentable.