Comment vendre un appartement sans l’aide d’une agence

Une transaction avec ou sans la participation d’une agence immobilière est réalisée pratiquement selon le même schéma. Alors recommençons.

Disons que vous avez un appartement que vous décidez de vendre. La plupart des transactions sur le marché immobilier – environ 80% – sont dites alternatives, vendant votre appartement pour en acheter un autre. Mais aujourd’hui, nous ne parlerons que de la vente de logement afin de recevoir de l’argent, puisque cette procédure est incluse dans toute transaction combinée.

Évaluation des opportunités, consultations

La première chose à faire lors de la vente d’un appartement est au moins d’évaluer approximativement la propriété, c’est-à-dire d’obtenir des informations sur le coût. Le moyen le plus simple est d’étudier les publications immobilières de Moscou qui soumettent rapidement de telles informations, par exemple le journal Iz Ruk v Ruki. Assurez-vous de garder à l’esprit que les prix des appartements dans le journal ne sont pas un fait, mais les souhaits des vendeurs.

La publicité

Le prochain point important est la fourniture de l’appartement au marché. Il est nécessaire de s’assurer que le plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels en soient informés. Aujourd’hui, il y a environ un millier d’agences immobilières de petite et moyenne taille à Moscou, où les informations sur votre appartement seront acceptées gratuitement, entrées dans la base de données et seront proposées à tous les acheteurs potentiels. Les grandes agences immobilières n’acceptent pas de telles informations, préférant conclure un contrat d’exclusivité, ce qui implique de transférer tous les soucis de publicité, d’enregistrement et de collecte d’un paquet de documents nécessaires à leur entreprise.

Une autre façon est de soumettre une annonce dans le journal Iz Ruk v Ruki ou sur Internet avec votre numéro de téléphone de contact (généralement à la maison). Cela a ses avantages et ses inconvénients. En indiquant votre numéro de téléphone résidentiel, vous êtes en contact direct avec l’acheteur ou l’agence immobilière. Mais gardez à l’esprit que lorsque vous communiquez directement avec ces personnes, vous ne pouvez pas prédire à quel point un appelant est décent et quelles sont ses véritables intentions..

Tout dépend de la régularité de la soumission des annonces. Si l’appartement est proposé à un prix liquide, l’annonce doit être publiée au moins deux fois par semaine. Si l’appartement doit être vendu très rapidement – trois fois par semaine. Publier une annonce tous les jours est inutile.

Spectacle, négociation

Les rappels commencent, vous négociez, communiquez, convenez de l’heure des vues. Cela doit être traité très soigneusement. Vous ne connaissez pas les personnes qui entrent dans votre appartement, il est donc préférable de retirer les objets de valeur et les objets des endroits importants. Mais vous devez toujours montrer tous les coins et recoins (par exemple, y a-t-il du papier peint derrière le placard). L’expérience montre qu’un acheteur potentiel ne s’intéresse qu’à l’état des pièces et à la hauteur du plafond. Il ne peut regarder les chambres pendant plus de cinq minutes que s’il est censé vendre un appartement avec des meubles ou un réaménagement. S’il n’y a pas un tel accord, mais qu’un intérêt pour les meubles est apparu, cela est anormal et devrait vous alerter.

Disons qu’une personne a accepté d’acheter un appartement et est prête à discuter des conditions de sa vente. La négociation commence. Il y a une expression spéciale – résister à la négociation. En acceptant immédiatement les conditions de l’acheteur, vous montrerez que vous pouvez déplacer le prix au-delà de ce qui sera utilisé immédiatement. C’est de la psychologie élémentaire, et cela arrive souvent..

Conseil: au premier client qui décide d’acheter immédiatement votre appartement au premier prix proposé, nous le recommandons … de ne pas vendre. Il y a des raisons de croire que vous avez sous-estimé l’appartement et que vous le vendez à bas prix. Bien que vous ayez peut-être eu de la chance, et c’est exactement la personne qui a besoin d’un appartement dans cet endroit particulier, pour ce prix. Cela arrive aussi.

Si l’acheteur est venu à la visite avec un représentant d’une agence immobilière, vous avez une chance d’obtenir certains des services presque gratuitement. L’agent peut essayer de résoudre vos problèmes au sein d’une seule agence immobilière, donc, volontairement ou non, vous vous mettez au service d’une certaine entreprise, qui peut … facturer ce service même. Par exemple, pour dire que « … la situation est plus que grave, nous nous engageons à la résoudre, et cela coûte tellement ». Vous avez le droit d’accepter ou non les conditions proposées, vous pouvez refuser les services et commencer à vous vendre.

Autre astuce: si un appartement est vendu sans la participation d’une agence, il vaut mieux que les vendeurs négocient à domicile ou au bureau, et pour les acheteurs à domicile. Dans de tels cas, il y a un élément de «propre» territoire, où une personne se sent plus à l’aise, plus calme, plus confiante.

Accord avec le vendeur (acheteur)

De nombreux vendeurs, après une décision apparemment positive exprimée en mots, retirent une annonce pour un appartement, sans supposer que l’acheteur peut continuer à chercher une option plus rentable. Par conséquent, après avoir conclu un accord, les vendeurs devraient soulever la question d’un paiement anticipé afin de garantir l’obligation d’acheter votre appartement..

Nous conseillons aux acheteurs de ne pas soulever cette question, de la laisser pour être libre dans leurs actions ultérieures. Certes, dans ce cas, il y a un risque de « rater » l’appartement que vous aimez si le vendeur trouve un client plus rentable.

Ce qui suit est un moment assez délicat. Disons que vous avez accepté que l’acheteur donne une certaine somme d’argent pour garantir l’achat de votre appartement. Comment faire cela, comment transférer de l’argent pour qu’il n’y ait plus de problèmes à l’avenir?

Il existe des concepts juridiques: un accord de dépôt et un accord préalable. Si vous, en tant que vendeur de l’appartement, avez signé un accord de dépôt, vous devez comprendre que la résiliation de l’accord d’intention, c’est-à-dire le refus de vendre l’appartement à cet acheteur, peut entraîner certaines sanctions. Car, d’un point de vue juridique, il se lit comme « défaut du vendeur et remboursement du montant au double du montant ». Ainsi, un acheteur expérimenté et compétent avec son avocat vous mettra facilement en dépendance financière..

Pour l’acheteur d’un appartement, en plus de l’adresse, des caractéristiques tarifaires et des conditions de vente, il ne faut pas oublier de négocier les termes de la libération légale (extrait) et physique de l’appartement. La libération physique est l’enlèvement des choses et des meubles. Si les conditions ne sont pas stipulées, l’acheteur insiste souvent pour quitter l’appartement immédiatement après avoir signé l’acte notarié.

Vérification, préparation de la transaction, collecte des documents

Une fois que tous les papiers ont été rédigés et que le prépaiement de l’appartement a été accepté, la procédure de préparation de la transaction commence. Il est de la responsabilité des vendeurs de rassembler un ensemble complet de documents. Cela signifie la nécessité de parcourir toutes les instances et de parvenir, – je souligne, dans un certain laps de temps – à obtenir les papiers nécessaires. C’est une procédure assez compliquée..

Pour vendre un appartement, vous devez avoir en main les documents suivants:

1. Documents de titre, selon le mode d’achat de l’appartement, par exemple: convention de transfert, certificat de propriété du logement, certificat de la coopérative d’habitation sur la part payée, certificat d’enregistrement BTI, certificat de droit de succession, contrats de vente, donation, échange, loyer, la décision du tribunal. Si les documents de l’appartement sont perdus, le logement peut être vendu selon un extrait du registre, qui est délivré par le comité d’enregistrement. Certes, dans ce cas, il faut garder à l’esprit que, théoriquement, un extrait peut être pris au moins tous les jours. Autrement dit, une situation est possible lorsque le vendeur, ayant accepté votre acompte, vendra demain son appartement à un autre acheteur. Par conséquent, dans ce cas, nous vous conseillons de ne pas donner plus de 100-200 $ à titre d’acompte afin de minimiser vos pertes..

2. En BTI, il est nécessaire d’obtenir: un certificat (formulaire 11-A, valable 1 mois); plan d’étage, explication (valable 1 an).

Pour récupérer ces papiers, vous aurez besoin des originaux des documents de titre eux-mêmes, de votre passeport et d’environ 150 roubles.

3. Dans le PRUE, vous devez prendre:

– un extrait du livre de la maison – au bureau des passeports;
– une copie du compte financier et personnel et une attestation d’absence d’arriérés de loyer – au service comptable.
Tous ces certificats sont valables 1 mois. Pour les récupérer, vous aurez besoin d’un carnet de location, d’un passeport ou d’une procuration (si vous n’êtes pas le propriétaire).

4. Consentement notarié du conjoint (respectivement, le vendeur ou l’acheteur) à aliéner (acheter) un appartement.

5. Autorisation des autorités de tutelle et de tutelle, si des enfants mineurs sont impliqués dans la transaction.

6. Certificats du bureau des impôts, si l’appartement a été reçu en cadeau ou par héritage, ou est situé dans la région de Moscou.

7. L’acte de transfert, si l’appartement a été aliéné après le 03/01/96.

Après avoir rassemblé tous les documents ci-dessus, il est impératif de les vérifier pour la correspondance des noms, adresses, dates, signatures et leurs décryptages, la taille de toutes les zones en question. À ce jour, nous avons compté environ 20 à 22 types de titres de propriété pour un appartement qui ne peuvent l’être. Je souligne – pas 2, pas 5, pas 8, mais 22! Par conséquent, nous vous recommandons fortement d’obtenir des conseils juridiques à ce stade. Acheteurs d’un appartement – pour comprendre comment ces documents sont conformes aux exigences de la loi. Au vendeur – pour être sûr qu’il est possible de vendre l’appartement en les utilisant dans le délai spécifié Il arrive souvent que le vendeur, estimant disposer des documents suffisants pour la transaction, accepte un acompte dans les délais d’inscription clairement convenus, mais ne peut y résister. Tout à coup, il s’avère que l’un des propriétaires est décédé et l’héritage n’a pas été ouvert, car les gens pensaient que c’était inutile. En conséquence, un tel appartement ne pourra être vendu tant que toutes les formalités légales n’auront pas été réglées..

Banque, notaire, enregistrement

Mais, supposons que tous les documents de l’appartement soient en ordre et que le moment vienne de discuter des questions de règlement mutuel, où et comment les faire. Le moyen le plus courant est de régler via un coffre-fort dans le cadre d’un contrat de vente d’un appartement enregistré au nom de l’acheteur. Nous vous conseillons d’être très prudent lors du choix d’une banque. Si l’acheteur propose une banque spécifique, faisant valoir que son argent y est conservé, et que le président du conseil est son meilleur ami, nous vous recommandons de ne pas accepter cette option. Dans cette situation, toutes sortes d’abus de la position du client sont tout à fait acceptables. Il doit y avoir un territoire neutre qui convient aux deux camps. Par conséquent, la question des règlements mutuels doit être discutée à l’avance, même au moment du transfert (ou de la réception) du dépôt.

Après avoir déposé l’argent, vous devrez authentifier (à votre demande) l’exécution des contrats ou soumettre immédiatement des documents pour l’enregistrement de l’État.

Exemption légale et physique, certificat d’acceptation

Lorsque vous recevrez enfin des contrats enregistrés pour la vente et l’achat d’un appartement avec des certificats d’enregistrement d’État des droits, vous obtiendrez une libération légale (désinscription) et physique (suppression des choses) de l’appartement. Et si vous n’avez pas convenu du délai d’argent avant le transfert de l’appartement en vertu de la loi (rédigé par simple écrit au moment du transfert des clés de l’appartement et des livres sur les factures de services publics), il vous sera problématique de contrôler le processus.

Ce sont, en termes généraux, les règles de base que vous devez suivre lors de l’achat ou de la vente d’un appartement. Si vous êtes sérieux au sujet de nos conseils et souhaits, étudiez attentivement la procédure d’enregistrement et de préparation des documents pertinents, vous pouvez procéder en toute sécurité à la transaction. Et si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter. Notre société organise régulièrement des séminaires gratuits pour la population sur les questions immobilières (voir les documents de ce numéro) et dispose de plus d’une centaine de points de consultation dans tout Moscou.