Comment vendre un appartement sans l’aide d’une agence

Une transaction avec ou sans la participation d’une agence immobili√®re est r√©alis√©e pratiquement selon le m√™me sch√©ma. Alors recommen√ßons.

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Disons que vous avez un appartement que vous d√©cidez de vendre. La plupart des transactions sur le march√© immobilier – environ 80% – sont dites alternatives, vendant votre appartement pour en acheter un autre. Mais aujourd’hui, nous ne parlerons que de la vente de logement afin de recevoir de l’argent, puisque cette proc√©dure est incluse dans toute transaction combin√©e.

√Čvaluation des opportunit√©s, consultations

La premi√®re chose √† faire lors de la vente d’un appartement est au moins d’√©valuer approximativement la propri√©t√©, c’est-√†-dire d’obtenir des informations sur le co√Ľt. Le moyen le plus simple est d’√©tudier les publications immobili√®res de Moscou qui soumettent rapidement de telles informations, par exemple le journal Iz Ruk v Ruki. Assurez-vous de garder √† l’esprit que les prix des appartements dans le journal ne sont pas un fait, mais les souhaits des vendeurs.

La publicité

Le prochain point important est la fourniture de l’appartement au march√©. Il est n√©cessaire de s’assurer que le plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels en soient inform√©s. Aujourd’hui, il y a environ un millier d’agences immobili√®res de petite et moyenne taille √† Moscou, o√Ļ les informations sur votre appartement seront accept√©es gratuitement, entr√©es dans la base de donn√©es et seront propos√©es √† tous les acheteurs potentiels. Les grandes agences immobili√®res n’acceptent pas de telles informations, pr√©f√©rant conclure un contrat d’exclusivit√©, ce qui implique de transf√©rer tous les soucis de publicit√©, d’enregistrement et de collecte d’un paquet de documents n√©cessaires √† leur entreprise.

Une autre fa√ßon est de soumettre une annonce dans le journal Iz Ruk v Ruki ou sur Internet avec votre num√©ro de t√©l√©phone de contact (g√©n√©ralement √† la maison). Cela a ses avantages et ses inconv√©nients. En indiquant votre num√©ro de t√©l√©phone r√©sidentiel, vous √™tes en contact direct avec l’acheteur ou l’agence immobili√®re. Mais gardez √† l’esprit que lorsque vous communiquez directement avec ces personnes, vous ne pouvez pas pr√©dire √† quel point un appelant est d√©cent et quelles sont ses v√©ritables intentions..

Tout d√©pend de la r√©gularit√© de la soumission des annonces. Si l’appartement est propos√© √† un prix liquide, l’annonce doit √™tre publi√©e au moins deux fois par semaine. Si l’appartement doit √™tre vendu tr√®s rapidement – trois fois par semaine. Publier une annonce tous les jours est inutile.

Spectacle, négociation

Les rappels commencent, vous n√©gociez, communiquez, convenez de l’heure des vues. Cela doit √™tre trait√© tr√®s soigneusement. Vous ne connaissez pas les personnes qui entrent dans votre appartement, il est donc pr√©f√©rable de retirer les objets de valeur et les objets des endroits importants. Mais vous devez toujours montrer tous les coins et recoins (par exemple, y a-t-il du papier peint derri√®re le placard). L’exp√©rience montre qu’un acheteur potentiel ne s’int√©resse qu’√† l’√©tat des pi√®ces et √† la hauteur du plafond. Il ne peut regarder les chambres pendant plus de cinq minutes que s’il est cens√© vendre un appartement avec des meubles ou un r√©am√©nagement. S’il n’y a pas un tel accord, mais qu’un int√©r√™t pour les meubles est apparu, cela est anormal et devrait vous alerter.

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Disons qu’une personne a accept√© d’acheter un appartement et est pr√™te √† discuter des conditions de sa vente. La n√©gociation commence. Il y a une expression sp√©ciale – r√©sister √† la n√©gociation. En acceptant imm√©diatement les conditions de l’acheteur, vous montrerez que vous pouvez d√©placer le prix au-del√† de ce qui sera utilis√© imm√©diatement. C’est de la psychologie √©l√©mentaire, et cela arrive souvent..

Conseil: au premier client qui d√©cide d’acheter imm√©diatement votre appartement au premier prix propos√©, nous le recommandons … de ne pas vendre. Il y a des raisons de croire que vous avez sous-estim√© l’appartement et que vous le vendez √† bas prix. Bien que vous ayez peut-√™tre eu de la chance, et c’est exactement la personne qui a besoin d’un appartement dans cet endroit particulier, pour ce prix. Cela arrive aussi.

Si l’acheteur est venu √† la visite avec un repr√©sentant d’une agence immobili√®re, vous avez une chance d’obtenir certains des services presque gratuitement. L’agent peut essayer de r√©soudre vos probl√®mes au sein d’une seule agence immobili√®re, donc, volontairement ou non, vous vous mettez au service d’une certaine entreprise, qui peut … facturer ce service m√™me. Par exemple, pour dire que ¬ę¬†… la situation est plus que grave, nous nous engageons √† la r√©soudre, et cela co√Ľte tellement¬†¬Ľ. Vous avez le droit d’accepter ou non les conditions propos√©es, vous pouvez refuser les services et commencer √† vous vendre.

Autre astuce: si un appartement est vendu sans la participation d’une agence, il vaut mieux que les vendeurs n√©gocient √† domicile ou au bureau, et pour les acheteurs √† domicile. Dans de tels cas, il y a un √©l√©ment de «propre» territoire, o√Ļ une personne se sent plus √† l’aise, plus calme, plus confiante.

Accord avec le vendeur (acheteur)

De nombreux vendeurs, apr√®s une d√©cision apparemment positive exprim√©e en mots, retirent une annonce pour un appartement, sans supposer que l’acheteur peut continuer √† chercher une option plus rentable. Par cons√©quent, apr√®s avoir conclu un accord, les vendeurs devraient soulever la question d’un paiement anticip√© afin de garantir l’obligation d’acheter votre appartement..

Nous conseillons aux acheteurs de ne pas soulever cette question, de la laisser pour √™tre libre dans leurs actions ult√©rieures. Certes, dans ce cas, il y a un risque de ¬ę¬†rater¬†¬Ľ l’appartement que vous aimez si le vendeur trouve un client plus rentable.

Ce qui suit est un moment assez d√©licat. Disons que vous avez accept√© que l’acheteur donne une certaine somme d’argent pour garantir l’achat de votre appartement. Comment faire cela, comment transf√©rer de l’argent pour qu’il n’y ait plus de probl√®mes √† l’avenir?

Il existe des concepts juridiques: un accord de d√©p√īt et un accord pr√©alable. Si vous, en tant que vendeur de l’appartement, avez sign√© un accord de d√©p√īt, vous devez comprendre que la r√©siliation de l’accord d’intention, c’est-√†-dire le refus de vendre l’appartement √† cet acheteur, peut entra√ģner certaines sanctions. Car, d’un point de vue juridique, il se lit comme ¬ę¬†d√©faut du vendeur et remboursement du montant au double du montant¬†¬Ľ. Ainsi, un acheteur exp√©riment√© et comp√©tent avec son avocat vous mettra facilement en d√©pendance financi√®re..

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Pour l’acheteur d’un appartement, en plus de l’adresse, des caract√©ristiques tarifaires et des conditions de vente, il ne faut pas oublier de n√©gocier les termes de la lib√©ration l√©gale (extrait) et physique de l’appartement. La lib√©ration physique est l’enl√®vement des choses et des meubles. Si les conditions ne sont pas stipul√©es, l’acheteur insiste souvent pour quitter l’appartement imm√©diatement apr√®s avoir sign√© l’acte notari√©.

Vérification, préparation de la transaction, collecte des documents

Une fois que tous les papiers ont √©t√© r√©dig√©s et que le pr√©paiement de l’appartement a √©t√© accept√©, la proc√©dure de pr√©paration de la transaction commence. Il est de la responsabilit√© des vendeurs de rassembler un ensemble complet de documents. Cela signifie la n√©cessit√© de parcourir toutes les instances et de parvenir, – je souligne, dans un certain laps de temps – √† obtenir les papiers n√©cessaires. C’est une proc√©dure assez compliqu√©e..

Pour vendre un appartement, vous devez avoir en main les documents suivants:

1. Documents de titre, selon le mode d’achat de l’appartement, par exemple: convention de transfert, certificat de propri√©t√© du logement, certificat de la coop√©rative d’habitation sur la part pay√©e, certificat d’enregistrement BTI, certificat de droit de succession, contrats de vente, donation, √©change, loyer, la d√©cision du tribunal. Si les documents de l’appartement sont perdus, le logement peut √™tre vendu selon un extrait du registre, qui est d√©livr√© par le comit√© d’enregistrement. Certes, dans ce cas, il faut garder √† l’esprit que, th√©oriquement, un extrait peut √™tre pris au moins tous les jours. Autrement dit, une situation est possible lorsque le vendeur, ayant accept√© votre acompte, vendra demain son appartement √† un autre acheteur. Par cons√©quent, dans ce cas, nous vous conseillons de ne pas donner plus de 100-200 $ √† titre d’acompte afin de minimiser vos pertes..

2. En BTI, il est n√©cessaire d’obtenir: un certificat (formulaire 11-A, valable 1 mois); plan d’√©tage, explication (valable 1 an).

Pour r√©cup√©rer ces papiers, vous aurez besoin des originaux des documents de titre eux-m√™mes, de votre passeport et d’environ 150 roubles.

3. Dans le PRUE, vous devez prendre:

– un extrait du livre de la maison – au bureau des passeports;
– une copie du compte financier et personnel et une attestation d’absence d’arri√©r√©s de loyer – au service comptable.
Tous ces certificats sont valables 1 mois. Pour les r√©cup√©rer, vous aurez besoin d’un carnet de location, d’un passeport ou d’une procuration (si vous n’√™tes pas le propri√©taire).

4. Consentement notari√© du conjoint (respectivement, le vendeur ou l’acheteur) √† ali√©ner (acheter) un appartement.

5. Autorisation des autorités de tutelle et de tutelle, si des enfants mineurs sont impliqués dans la transaction.

6. Certificats du bureau des imp√īts, si l’appartement a √©t√© re√ßu en cadeau ou par h√©ritage, ou est situ√© dans la r√©gion de Moscou.

7. L’acte de transfert, si l’appartement a √©t√© ali√©n√© apr√®s le 03/01/96.

Apr√®s avoir rassembl√© tous les documents ci-dessus, il est imp√©ratif de les v√©rifier pour la correspondance des noms, adresses, dates, signatures et leurs d√©cryptages, la taille de toutes les zones en question. √Ä ce jour, nous avons compt√© environ 20 √† 22 types de titres de propri√©t√© pour un appartement qui ne peuvent l’√™tre. Je souligne – pas 2, pas 5, pas 8, mais 22! Par cons√©quent, nous vous recommandons fortement d’obtenir des conseils juridiques √† ce stade. Acheteurs d’un appartement – pour comprendre comment ces documents sont conformes aux exigences de la loi. Au vendeur – pour √™tre s√Ľr qu’il est possible de vendre l’appartement en les utilisant dans le d√©lai sp√©cifi√© Il arrive souvent que le vendeur, estimant disposer des documents suffisants pour la transaction, accepte un acompte dans les d√©lais d’inscription clairement convenus, mais ne peut y r√©sister. Tout √† coup, il s’av√®re que l’un des propri√©taires est d√©c√©d√© et l’h√©ritage n’a pas √©t√© ouvert, car les gens pensaient que c’√©tait inutile. En cons√©quence, un tel appartement ne pourra √™tre vendu tant que toutes les formalit√©s l√©gales n’auront pas √©t√© r√©gl√©es..

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Banque, notaire, enregistrement

Mais, supposons que tous les documents de l’appartement soient en ordre et que le moment vienne de discuter des questions de r√®glement mutuel, o√Ļ et comment les faire. Le moyen le plus courant est de r√©gler via un coffre-fort dans le cadre d’un contrat de vente d’un appartement enregistr√© au nom de l’acheteur. Nous vous conseillons d’√™tre tr√®s prudent lors du choix d’une banque. Si l’acheteur propose une banque sp√©cifique, faisant valoir que son argent y est conserv√©, et que le pr√©sident du conseil est son meilleur ami, nous vous recommandons de ne pas accepter cette option. Dans cette situation, toutes sortes d’abus de la position du client sont tout √† fait acceptables. Il doit y avoir un territoire neutre qui convient aux deux camps. Par cons√©quent, la question des r√®glements mutuels doit √™tre discut√©e √† l’avance, m√™me au moment du transfert (ou de la r√©ception) du d√©p√īt.

Apr√®s avoir d√©pos√© l’argent, vous devrez authentifier (√† votre demande) l’ex√©cution des contrats ou soumettre imm√©diatement des documents pour l’enregistrement de l’√Čtat.

Exemption l√©gale et physique, certificat d’acceptation

Lorsque vous recevrez enfin des contrats enregistr√©s pour la vente et l’achat d’un appartement avec des certificats d’enregistrement d’√Čtat des droits, vous obtiendrez une lib√©ration l√©gale (d√©sinscription) et physique (suppression des choses) de l’appartement. Et si vous n’avez pas convenu du d√©lai d’argent avant le transfert de l’appartement en vertu de la loi (r√©dig√© par simple √©crit au moment du transfert des cl√©s de l’appartement et des livres sur les factures de services publics), il vous sera probl√©matique de contr√īler le processus.

Ce sont, en termes g√©n√©raux, les r√®gles de base que vous devez suivre lors de l’achat ou de la vente d’un appartement. Si vous √™tes s√©rieux au sujet de nos conseils et souhaits, √©tudiez attentivement la proc√©dure d’enregistrement et de pr√©paration des documents pertinents, vous pouvez proc√©der en toute s√©curit√© √† la transaction. Et si vous avez des questions, n’h√©sitez pas √† nous contacter. Notre soci√©t√© organise r√©guli√®rement des s√©minaires gratuits pour la population sur les questions immobili√®res (voir les documents de ce num√©ro) et dispose de plus d’une centaine de points de consultation dans tout Moscou.

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