Comment convenir et légaliser le réaménagement d’un appartement selon un croquis et un projet

Points d’article

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• Le cadre législatif
• Réaménagements qui nécessitent et ne nécessitent pas de légalisation, restrictions de réaménagement
• Exiger une légalisation
• Ne nécessitant pas de légalisation
• Restrictions sur le réaménagement
• Approbation et légalisation du réaménagement
• Coordination et légalisation du projet
• Approbation et légalisation selon le croquis

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La légalisation du réaménagement doit être effectuée de la manière approuvée par les lois et, dans le cas de travaux déjà exécutés, par imitation du processus ou par des amendes et des tribunaux. Nous parlerons dans cet article des cas dans lesquels la légalisation est nécessaire, des documents nécessaires et de qui coordonne et approuve le réaménagement..

La question de la légalisation du réaménagement d’un appartement comporte de nombreuses nuances et dépend du type et de l’emplacement des modifications apportées, du type de bâtiment et des exigences des autorités de la ville, qui peuvent légèrement différer. Il est plus prudent d’effectuer les modifications dans la commande et conformément aux normes légales, il n’y aura donc aucun problème avec les vérifications éventuelles ou lors de la vente d’un logement avec une nouvelle configuration de l’appartement.

Le cadre législatif

Dans la terminologie, deux concepts sont distingués pour les modifications apportées à un logement:

• réorganisation (rééquipement) – les changements concernent les réseaux d’ingénierie, l’équipement électrique, les appareils de plomberie, qui nécessitent de faire des entrées appropriées dans le certificat d’enregistrement de la salle;
• réaménagement – changer la forme et / ou la taille de la pièce en déplaçant les murs, les ouvertures de portes et de fenêtres, ce qui est également enregistré dans la fiche technique.

Le principal document réglementaire pour le réaménagement des appartements est le Code du logement de la Fédération de Russie, dans l’édition actuelle de 2016, à savoir le chapitre 4 (articles 25 à 29):

• types de réaménagement et de rééquipement;
• la base du travail;
• dans quels cas l’approbation est refusée;
• exécution du certificat d’achèvement;
• les conséquences prévues par le code en cas de réaménagement non autorisé.

Des informations sur les conversions et réaménagements autorisés et interdits par la loi sont données dans les « Règles et normes pour l’exploitation technique du parc de logements » approuvées par le Comité national de la construction de la Fédération de Russie en 2003, à savoir, à la clause 1.7..

Pour Moscou, il convient également de s’inspirer de la PPM du 25/10/2011 n ° 508-PP «Sur l’organisation de la réorganisation et (ou) du réaménagement des locaux résidentiels et non résidentiels dans les immeubles à appartements et les immeubles résidentiels» (telle que modifiée le 2 août 2016) avec annexes obligatoires … Dans la résolution, toutes les étapes des travaux, la procédure de coordination et d’approbation sont pleinement prises en compte, les formes de demandes, les actes, les permis sont donnés, les restrictions à la mise en œuvre des réaménagements sont énumérées. Ce document peut être utilisé comme référence pour les résidents d’autres villes, en particulier si les autorités locales n’ont pas adopté une résolution similaire.

Important!Le Code des infractions administratives (Code des infractions administratives de la Fédération de Russie, art. 7.21) détermine le montant de l’amende pour réaménagement non autorisé de locaux dans des immeubles d’appartements d’un montant de 2,0 à 2,5 mille roubles, dans les immeubles résidentiels – 1,0 à 1,5 mille roubles … Si un réaménagement est trouvé, pour lequel l’autorisation ne peut être obtenue, le propriétaire ou le locataire de l’appartement est obligé d’éliminer les modifications à ses propres frais. En cas de non-paiement de l’amende et / ou de non-élimination des modifications, il est possible de tripler le montant de l’amende, et dans certains cas même de vendre l’appartement par appels d’offres.

Réaménagements qui nécessitent et ne nécessitent pas de légalisation, restrictions de réaménagement

Considérez quels changements sont possibles en principe et quels réaménagements nécessitent ou ne nécessitent pas d’autorisation.

Exiger une légalisation

La plupart des transformations prévues lors de réparations majeures ou aux entrées d’un nouveau bâtiment nécessitent une légalisation:

• murs et cloisons supplémentaires, augmentation de l’épaisseur (poids) du revêtement de sol, augmentation de la charge sur les sols (plus de 150 kg / m²) et murs porteurs;
• connexion de deux pièces ou de deux appartements en un seul avec violation de l’intégrité des murs porteurs;
• extension de la surface utilisable grâce aux salles de stockage;
• déplacement d’une salle de bain, baignoire, installation de cabines de douche, jacuzzi à l’extérieur des sanitaires;
• changement de configuration et de taille, transfert de balcons, loggias, fenêtres, escaliers, portes;
• installation d’équipements nécessitant la pose et le raccordement de communications – cuisinières à gaz (remplacement des cuisinières électriques par du gaz et vice versa), colonnes, chaudières, appareils ménagers et de plomberie connectés au réseau d’alimentation en eau et d’assainissement;
• connexion de communications;
• installation / démontage d’escaliers;
• équipement des vestibules avec changement de leurs tailles.

Projet approuvé

Ne nécessitant pas de légalisation

Vous ne pouvez pas légitimer les changements suivants:

• unification des locaux avec violation de l’intégrité ou démolition de murs non immobilisés;
• installation / démontage de meubles encastrés;
• le remplacement des communications et des équipements par des objets similaires installés au même endroit;
• vitrage de balcons, loggias;
• redécorer.

Pour les modifications qui ne nécessitent ni approbation ni autorisation, il suffit d’apporter les modifications appropriées au certificat d’enregistrement de l’appartement. Ceci est fait pour qu’il n’y ait aucun problème avec les transactions immobilières.

Restrictions sur le réaménagement

Tout d’abord, assurez-vous que vous avez le droit d’effectuer un réaménagement. Par exemple, souvent dans le cas de l’achat d’un appartement sur une hypothèque pour toute la période de paiement, tout changement de configuration peut être interdit..

De plus, les autorisations ne sont pas délivrées pour les modifications qui impliquent:

• violation de la résistance et destruction possible (totale ou partielle) des structures de support du bâtiment;
• difficulté ou interruption du fonctionnement des systèmes d’ingénierie;
• détérioration de l’esthétique de la façade du bâtiment;
• difficulté à utiliser les issues de secours et les dispositifs;
• détérioration des conditions de vie des résidents d’un appartement ou d’une maison dans son ensemble.

Ouverture dans le mur porteur avec renfort structurel

Ainsi, il est interdit:

• organiser les ouvertures (portes, fenêtres) dans les structures porteuses sans armature supplémentaire;
• réunir des appartements situés à des étages différents, si cela est même associé à un démontage partiel du chevauchement entre les étages (sans effectuer de travaux spéciaux);
• démonter des parties de la façade afin de combiner les pièces d’habitation et la loggia (sans effectuer de travaux particuliers);
• combiner les sanitaires avec les salons;
• attacher balcons, loggias, vérandas aux appartements du rez-de-chaussée et caves sous leurs balcons / cuisines (selon l’emplacement);
• sortir les radiateurs des balcons, des loggias;
• équiper les planchers chauffants à l’eau dans un appartement et un immeuble de plusieurs étages;
• bloquer les conduits de ventilation et les issues de secours.

La vidéo montre le réaménagement illégal et ses conséquences:

Approbation et légalisation du réaménagement

Vous devez d’abord obtenir le plan technique de l’appartement, rédigé dans le RTC. La coordination du réaménagement d’un appartement avec de petits changements peut être effectuée selon un croquis, d’autres nécessitent un projet. Les permis de réaménagement peuvent être traités par la commission logement (inspection) ou le centre multifonctionnel (MFC).

Coordination et légalisation du projet

L’approbation des modifications du projet est effectuée avant le début des travaux. Si le réaménagement a déjà été fait, il est nécessaire de créer une imitation d’un processus normal: convenir du réaménagement comme un réaménagement à venir, supporter le temps «pour terminer les travaux» et enfin le légaliser. Cette méthode est associée à un certain risque et n’est pas recommandée dans les cas où cette situation peut être évitée..

Le projet doit être exécuté dans les cas suivants:

• installation ou transfert d’une cuisinière à gaz reliée à la ligne principale avec un pipeline fixe (avec un tuyau flexible – pas nécessaire);
• installation d’une cuisinière électrique au lieu d’une cuisinière à gaz;
• transfert des zones sanitaires, « humides » (sauf pour le transfert du site d’installation du lave-linge et du lave-vaisselle);
• érection des murs de la capitale;
• la création d’ouvertures dans les murs et plafonds principaux et inter-appartements;
• renforcer, changer le dispositif des sols – il est important pour les nouveaux bâtiments, car ils sont loués sans couche de finition, lors du déplacement de la cuisine, de la salle de bain (imperméabilisation);
• création de nouvelles cloisons massives d’une épaisseur de plus de 100 mm (murs en plaques de plâtre sur ossature métallique – ne nécessitent pas). Dans les maisons avec des plafonds intercalaires entièrement en bois, toutes les cloisons doivent être légalisées;
• tous les changements concernant la façade du bâtiment.

Exemple de projet de réaménagement convenu

Le projet de réaménagement doit être commandé auprès d’un organisme spécialisé. L’approbation du projet peut être faite indépendamment ou avec l’aide d’organisations intermédiaires moyennant des frais supplémentaires. Le projet est approuvé par le bureau du logement (TPP, HOA), le ministère des Situations d’urgence, le service du gaz, la supervision de l’architecture et de la construction et l’architecte en chef de l’unité territoriale, Vodokanal, Supervision de la sécurité incendie, Electronadzor, SES – l’ensemble des autorisations des autorités dépend des modifications apportées.

Avant la mise en œuvre du projet, il est nécessaire d’obtenir du BTI un passeport technique pour l’appartement, un plan d’étage et une explication du plan.

L’ensemble de documents suivant est soumis à l’autorité de délivrance des licences:

• titre de propriété (copie certifiée par un notaire ou copie ordinaire + original, qui est retourné au propriétaire);
• demande de réaménagement;
• consentement écrit de tous les locataires et du propriétaire (en cas de loyer) enregistrés dans l’appartement pour réaménagement;
• un projet de réaménagement approuvé par les autorités;
• passeport technique du RTC pour l’appartement;
• liste des documents soumis.

Approbation et légalisation selon le croquis

Ce type d’approbation est effectué après l’achèvement des travaux et s’il y a une certitude absolue que toutes les modifications ne violent pas les normes légales et de construction. Compte tenu des différentes exigences imposées par les différentes inspections du logement, il est préférable de clarifier à l’avance la liste des modifications possibles pour approbation selon le croquis.

Le croquis peut être réalisé « à la main » indépendamment sur le plan de l’appartement, réalisé par BTI. Les éléments à démonter sont indiqués en rouge et les éléments en cours de montage (installés) sont indiqués en vert. Une explication avec une liste des équipements et des travaux effectués est jointe au croquis.

Exemple d’esquisse terminée

L’approbation selon le croquis est possible dans les cas de murs-rideaux mobiles, combinant une toilette avec une salle de bain et réinstallation des appareils de plomberie dans la zone «humide» sans pose de nouvelles communications, obturation des ouvertures et autres modifications mineures.

Avec ce type d’homologation, l’inspection du logement est fournie avec:

• titre de propriété (original et copie – l’original est retourné après vérification, pour les appartements non privatisés – un certificat des EIRT);
• passeport technique de l’appartement BTI;
• demande d’approbation (remplie au lieu de dépôt);
• un croquis de l’appartement BTI avec les changements et l’explication des travaux;
• liste des documents soumis.

Exemple d’autorisation de réaménagement

L’Inspection du logement envoie un spécialiste pour vérifier les travaux effectués avec le croquis fourni et rédige un acte de réorganisation achevée, qu’il envoie au BTI pour apporter des modifications au passeport technique de l’appartement..

Conseil!Dans tous les cas de transfert de documents, vous devez faire des photocopies de rechange et prendre un reçu pour recevoir un colis de documents en fonction de l’inventaire. Assurez-vous que les certificats joints ne sont pas expirés.