Développement et approbation du projet d’un immeuble résidentiel individuel

L’acte normatif de base dans le domaine de la construction et de l’architecture est le Code d’urbanisme de la Fédération de Russie. En particulier, cette loi codifiée réglemente les relations juridiques et délimite les responsabilités des différentes autorités en matière d’aménagement du territoire, de réglementation technique de l’urbanisme, d’examen par l’État des projets pertinents et de surveillance de la construction par l’État. Cependant, pour entrer hardiment dans les bureaux des fonctionnaires, connaissant leurs devoirs et leurs droits, il est nécessaire d’étudier une quantité plus importante d’informations réglementaires..

De nombreux propriétaires de terrains qui commencent la construction d’un immeuble résidentiel individuel, après avoir lu le paragraphe 3 de l’article 48 du Code de l’urbanisme de la Fédération de Russie, qui stipule que la préparation de la documentation de projet pour la construction de logements individuels de faible hauteur n’est pas nécessaire, ne considèrent pas la procédure de développement détaillé et d’approbation du projet comme importante.

Cependant, en fait, cette norme juridique ne fait qu’induire en erreur les promoteurs, car le Code de règles pour la conception et la construction « Développement, coordination, approbation, composition de la documentation de conception et de planification pour le développement des territoires de construction de logements de faible hauteur » (SP 11-111-99) complète les exigences de p 3 cuillères à soupe 48 du Code de l’urbanisme, y compris l’établissement d’une liste des documents nécessaires à la légalité de la construction. Dans le même temps, les normes du SP 11-111-99 ne contredisent pas directement les normes du code de l’urbanisme, ce qui exclut la possibilité de leur invalidation.

Toute construction ne commence même pas par un projet architectural, mais par l’achat d’un terrain.

Dans le même temps, il convient de rappeler que dans la ville, toute construction est effectuée conformément à la documentation d’urbanisme.Par conséquent, pour la construction individuelle de faible hauteur, seule cette parcelle de terrain convient, qui, selon le schéma de développement territorial d’une colonie, sa documentation d’urbanisme et d’autres actes de l’administration du sujet de la Fédération et des autorités locales, est attribuée comme territoire pour la construction de faible hauteur.

Des informations concernant les terrains vacants et leur destination peuvent être obtenues auprès du conseil local. Si nous parlons de zones suburbaines, un tel site à des fins de construction peut être utilisé pour la construction individuelle.

Les articles 7 et 8 du code de l’urbanisme permettront de déterminer quels organes sont compétents en matière d’attribution des parcelles, de délivrance des permis de construire sur ces parcelles et de mise en service des installations construites: les collectivités locales des établissements et les communes sont habilitées dans les matières ci-dessus si nous parlons de parcelles et d’objets sur le territoire des colonies et des districts municipaux, et dans le cas des zones suburbaines, il est nécessaire de contacter les autorités exécutives locales.

Conformément au code de règles du SP 11-111-99, la construction sur un certain site n’est possible qu’après décalage géodésique et fixer ses limites sur le terrain selon le projet d’arpentage. Ces actions sont menées par de nombreuses entreprises privées et particuliers disposant des licences appropriées. La mise en œuvre de ces actions est formalisée par un acte d’acceptation et de transfert.

Selon la clause 4.2 du SP 11-111-99, il est nécessaire de commencer le développement de la documentation du projet, en ayant en main décret du pouvoir exécutif local sur l’autorisation de construction ou de conception. Vous aurez également besoin approbation de la sélection des terres. Projet de maison, dont la superficie dépasse 500 mètres carrés m. , doit être conçu conformément à mission d’architecture et de planification, dont la demande est soumise au comité d’architecture de votre région. La mission d’architecture et d’aménagement comprend une vingtaine de points dont les exigences sont à la base du développement du projet (conditions naturelles, exigences architecturales, amélioration du terrain, etc.).

Permis de construire un objet de construction individuel est émis par l’autorité exécutive locale. Il est nécessaire de contacter le département (département) de l’architecture et de l’urbanisme. L’architecte en chef de la ville ou du district est autorisé à certifier le permis et il est approuvé par le chef de l’administration locale. Un permis de construire est délivré sur la base d’une demande, qui est accompagnée de documents de titre (décret sur la mise à disposition d’un terrain pour la construction de logements individuels, un accord sur l’octroi du droit de construire), un plan directeur d’un terrain, un passeport d’un terrain, un passeport d’un projet de maison, un acte établissant les limites naturelles d’un terrain et pannes des structures, axes et lignes rouges du bâtiment. Si une entreprise de construction sera directement impliquée dans l’agrément, une licence pour le droit à l’activité de construction doit être ajoutée au paquet de documents.

Passeport architectural du projet un immeuble d’habitation individuel requis pour l’obtention d’un permis de construire est commandé à tout organisme autorisé à fournir de tels services. Le passeport architectural doit comprendre un plan de toiture, des plans d’étage, des façades colorées, des coupes axiales et des façades axiales, accompagnés d’une note explicative générale. De plus, une copie de la licence de développeur de projet doit être incluse dans le passeport architectural du projet.

Comme vous pouvez le voir, les processus de conception et d’approbation sont interdépendants et il est plus rationnel de les réaliser en parallèle dans la mesure du possible, car le même passeport architectural est le plus facile à commander auprès du développeur du projet, en outre, pour obtenir un permis de construire, vous devez disposer des matériaux de conception de base tels que les plans d’étage, les plans de façade, etc..

Les services de développement de projets de maisons privées sont aujourd’hui fournis par de nombreuses organisations. Le travail de conception est effectué sur la base contrat-commande pour la mise en œuvre de la documentation du projet. Il ne faut jamais négliger la rédaction d’un tel accord, car il peut devenir votre principale garantie et l’argument principal en cas de réclamation contre le développeur du projet. Dans le bon de commande pour l’exécution de la documentation du projet, des informations sur les parties sont indiquées: les données personnelles du client (nom complet, adresse de résidence, série et numéro de passeport) et le nom de l’organisation dans laquelle les travaux de conception sont commandés, et / ou le nom complet et les coordonnées de l’exécuteur direct du projet. Selon le contrat, l’entrepreneur s’engage à terminer le projet conformément à tous les SNiP (codes et règlements du bâtiment) et GOST (normes de l’État) et à le délivrer au client dans le nombre spécifié d’exemplaires, et le client s’engage à payer les travaux de conception avant qu’ils ne commencent et apparaissent pour les approbations intermédiaires du projet et acceptent sa version finale.

Déjà au stade de la conclusion d’un contrat pour la mise en œuvre de la documentation du projet, vous devez enfin décider si vous souhaitez confier l’approbation du projet à son développeur ou passer par les tuyaux d’incendie, d’eau et de cuivre de toutes les autorités. Ce choix ne vous viendra probablement pas facilement – les services de coordination sont très coûteux, et afin de légitimer le projet et la construction de manière indépendante, cela prendra beaucoup de temps et d’efforts, et surtout – connaissances (nous espérons qu’en termes de connaissances, vous trouverez cet article particulièrement utile). Si vous décidez de commander des services pour l’approbation du projet auprès du développeur, cela doit être indiqué dans une clause distincte du contrat, énumérant les organismes dans lesquels le développeur s’engage à convenir du projet. En outre, une condition importante du contrat est l’obligation pour l’entrepreneur d’éliminer à ses frais toutes les lacunes du projet qui sont survenues de sa faute. Nous parlons principalement des commentaires des autorités approbatrices, qui portent sur diverses omissions dans le projet, par exemple sur sa non-conformité à certains documents réglementaires. De plus, il est nécessaire de déterminer dans le contrat laquelle des parties s’engage à approuver le projet avec l’architecte en chef de la ville ou du quartier. Le contrat signé par les parties doit être coordonné avec le chef du service d’urbanisme de l’administration locale.

Après la conclusion du contrat pour la mise en œuvre de la documentation du projet, affectation de conception un immeuble d’habitation privé et, si nécessaire, des dépendances. Sur la base de cette mission, le contractant élaborera un projet. La mission indique la base de la conception (contrat pour la mise en œuvre de la documentation de conception), le stade de développement du projet; nombre d’étages, superficie et autres caractéristiques principales de la future maison; Vos exigences en matière de solutions d’aménagement constructif, d’ingénierie et d’architecture, ainsi que pour l’amélioration de l’ensemble du terrain. Une fois que vous avez approuvé la mission, elle doit être coordonnée avec le département (département) d’architecture et d’urbanisme de votre ville / quartier.

Après cela, l’organisation d’exécution dans le délai spécifié développe un projet, qui doit être conforme aux normes du Code d’urbanisme de la Fédération de Russie, aux résolutions du gouvernement de la Fédération de Russie, ainsi qu’aux codes de règles (SP) et à de très nombreux SNiP et GOST, notamment:

• « Sur la composition des sections de la documentation du projet et les exigences de leur contenu »
• « Sur les études d’ingénierie pour la préparation de la documentation de conception, la construction, la reconstruction des installations de construction d’équipement »
• « Sur l’approbation des règles de soumission de la documentation de conception pour les installations, la construction, la reconstruction, dont la révision est censée être effectuée sur les terres des espaces naturels spécialement protégés pour l’expertise de l’État et l’expertise environnementale de l’État »
• « Planification et développement des territoires pour la construction de logements bas »
• SNiP 2.01.15-90 « Protection technique des territoires, des bâtiments et des structures contre les processus géologiques dangereux »
• SNiP 2.08.01-89 « Bâtiments résidentiels »
• SNiP 3.05.04-85 « Réseaux externes et structures d’adduction d’eau et d’assainissement »
• SNiP 21-01-97 « Sécurité incendie des bâtiments et des structures »

Projet terminé se compose de nombreux documents, dont un plan de situation, un relevé topographique d’un terrain et son plan directeur, des plans pour un sous-sol, un sous-sol ou un sous-sol technique, des plans d’étage, des plans de façades, de planchers et de revêtements, des coupes caractéristiques, un plan du système de fermes de toit, un plan de fondation avec ses sections, et nœuds et détails caractéristiques, dessins des réseaux d’ingénierie, ainsi qu’une note explicative et des indicateurs techniques et économiques de base. De plus, la documentation de conception peut inclure une estimation de la construction, cependant, dans la pratique, une estimation détaillée est commandée à l’entrepreneur moins souvent en raison de son coût élevé..

Des exigences distinctes pour votre projet seront présentées sanitaire et épidémiologique, inspection incendie et ministère des situations d’urgence, par conséquent, le projet sera coordonné dans ces organes.

Pour la connexion à divers réseaux d’ingénierie (électricité, approvisionnement en eau et séparation d’eau) sont nécessaires conditions techniques, qui sont émis par les services publics concernés. La procédure d’émission des spécifications techniques est régie par les actes réglementaires des collectivités locales.

Pour passer du stade de la conception au stade de la construction d’un immeuble résidentiel individuel, vous avez besoin soumettre un ensemble complet de documentation de conception finie aux autorités locales d’architecture, après quoi les mêmes organismes, dirigés par l’architecte en chef du district, commencent à préparer un permis, qui est approuvé par le chef de l’administration locale. Vous devez transférer une copie de la documentation de conception finale au comité local d’architecture, à propos de laquelle un acte approprié est rédigé.

Rappelez-vous qu’en cas de dérogation aux exigences de la législation dans le développement et l’approbation du projet d’une maison d’habitation individuelle, il existe un risque de reconnaissance de la future maison comme « construction non autorisée », ce qui peut entraîner des amendes financières importantes et même le démantèlement du bâtiment. Mais même cette responsabilité administrative ne supprime pas les conséquences juridiques civiles, qui ne peuvent être corrigées que par un enregistrement ultérieur correct du projet et de l’objet de construction. Sous les conséquences du droit civil, nous entendons l’impossibilité de mener une action en justice concernant des biens immobiliers «illégaux», de la vente au testament.