Comment choisir un programme hypothécaire

Actuellement, il y a plusieurs dizaines d’Ă©tablissements de crĂ©dit Ă  Moscou qui Ă©mettent des prĂȘts hypothĂ©caires (il y en a plus de 180 en Russie). Comment choisir une banque offrant des conditions de crĂ©dit optimales pour l’achat d’un logement? Commençons par ce qui est Ă  la disposition du consommateur avant mĂȘme de contacter la banque, car la plupart des banques n’Ă©pargnent pas de fonds pour annoncer leurs programmes hypothĂ©caires..

Pour faciliter l’analyse, les programmes de prĂȘt hypothĂ©caire peuvent ĂȘtre divisĂ©s en les principaux Ă©lĂ©ments suivants: marchĂ© cible, devise du prĂȘt, acompte, taux d’intĂ©rĂȘt annuel, montant du prĂȘt, durĂ©e du prĂȘt, dĂ©lai d’examen de la demande, montant des coĂ»ts supplĂ©mentaires pour l’obtention d’un prĂȘt.

Marché cible

L’Ă©crasante majoritĂ© des banques qui Ă©mettent des prĂȘts hypothĂ©caires n’opĂšrent que sur le marchĂ© secondaire des appartements (on estime qu’environ 70% des programmes hypothĂ©caires sont offerts aux clients qui achĂštent des logements prĂ©fabriquĂ©s). Parmi les acteurs actifs proposant des programmes aux acheteurs de bĂątiments neufs, on peut citer Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank et quelques autres. Cependant, il convient de noter que, selon les experts, la Sberbank reprĂ©sente jusqu’Ă  90% des prĂȘts Ă©mis sur le marchĂ© primaire. Dans le mĂȘme temps, toutes les maisons ne sont pas prises en compte pour le crĂ©dit sur le marchĂ© primaire, mais seulement les nouveaux bĂątiments approuvĂ©s par la banque crĂ©anciĂšre. Fondamentalement, ce sont des bĂątiments dĂ©jĂ  construits et remis Ă  la commission d’État. Si la maison n’est pas prĂȘte, la banque se rĂ©serve le droit de vĂ©rifier le promoteur et de refuser d’Ă©mettre un prĂȘt sans en expliquer les raisons. L’impopularitĂ© de l’achat d’appartements dans de nouveaux bĂątiments parmi les Ă©tablissements de crĂ©dit hypothĂ©caire est principalement due Ă  des facteurs tels que le temps de construction prolongĂ© et l’absence de gage jusqu’au moment de l’enregistrement de l’appartement en propriĂ©tĂ©.

Devise du prĂȘt

La plupart des banques proposent des prĂȘts hypothĂ©caires en dollars amĂ©ricains (plus de 70% des programmes). Certaines banques (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, etc.) proposent des prĂȘts en dollars et en roubles. Les banques SociĂ©tĂ© GĂ©nĂ©rale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank et quelques autres ajoutent des euros aux roubles et aux dollars. L’Agence hypothĂ©caire de Moscou et l’Agence pour les prĂȘts hypothĂ©caires au logement (AHML) ne fonctionnent qu’avec des prĂȘts en rouble.

Une taxe initiale

En gros, la pratique est du classique, acceptĂ©e dans le monde entier, un versement initial de 30% du coĂ»t du logement. Certaines banques (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz, etc.) ont des programmes de prĂȘts hypothĂ©caires avec un acompte de 20%. Parfois, il existe des offres avec un acompte de 10% ou mĂȘme 0% (par exemple, de la banque FORA), mais de telles offres sont gĂ©nĂ©ralement accompagnĂ©es de taux d’intĂ©rĂȘt plus Ă©levĂ©s (et pendant les 18 premiers mois, ils sont gĂ©nĂ©ralement plus Ă©levĂ©s que dans pĂ©riode de maturitĂ© ultĂ©rieure). La pratique montre qu’il est extrĂȘmement difficile d’obtenir un prĂȘt supĂ©rieur Ă  75-80% du coĂ»t du logement, et sur le marchĂ© primaire, l’acompte est gĂ©nĂ©ralement d’environ 40% du coĂ»t du logement.

Taux d’intĂ©rĂȘt annuel

À l’heure actuelle, le taux d’intĂ©rĂȘt de base moyen est de 11% en devises et de 15% en roubles, ce qui est deux Ă  trois fois plus Ă©levĂ© que les taux similaires dans les pays Ă©conomiquement dĂ©veloppĂ©s. À l’heure actuelle, le taux de rĂ©duction des taux d’intĂ©rĂȘt dans notre pays a ralenti et, selon les prĂ©visions de l’Association des banques russes, il atteindra d’ici 2008 8-8,5%, ce qui est Ă©galement trop pour un marchĂ© civilisĂ©..
Les taux d’intĂ©rĂȘt de change minimum peuvent dĂ©sormais ĂȘtre notĂ©s auprĂšs de la banque VIP et de la banque Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, mais ils n’appartiennent pas aux leaders du marchĂ© en question. Les grands acteurs du crĂ©dit hypothĂ©caire comme la Vneshtorgbank, la City Mortgage Bank, la Raiffeisenbank, DeltaCredit et la International Moscow Bank pratiquent des taux d’intĂ©rĂȘt de 10,5% pour la plupart des prĂȘts Ă©mis. Les taux d’intĂ©rĂȘt de change maximum (18%) peuvent dĂ©sormais ĂȘtre notĂ©s auprĂšs de Lokobank, FORA-bank et la Banque europĂ©enne de confiance.
Les banques DeltaCredit, Raiffeisenbank et Gazprombank utilisent Ă©galement les taux d’intĂ©rĂȘt dits flottants LIBOR, qui peuvent changer en fonction des fluctuations des indicateurs financiers du marchĂ© mondial. Pour cette raison, la conclusion d’un accord Ă  un tel taux a augmentĂ© les risques pour le consommateur, car sur une longue pĂ©riode de prĂȘt, ils peuvent faire Ă©voluer Ă  la fois Ă  la hausse et Ă  la baisse les taux d’intĂ©rĂȘt..

Montant du prĂȘt

Les montants des prĂȘts hypothĂ©caires accordĂ©s sont trĂšs diversifiĂ©s. Les prĂȘts minimums peuvent ĂȘtre de 2 000 $ (DeltaCredit Bank), maximum de 400 000 $ (City Mortgage Bank et International Moscow Bank) et mĂȘme 500 000 $ (National Mortgage Company et First OVK). En moyenne, les prĂȘts sont Ă©mis d’un montant de 10 000 $ Ă  200 Ă  300 000 $.

Durée du crédit

La durĂ©e des prĂȘts hypothĂ©caires peut aller de six mois Ă  27 ans. La durĂ©e maximale est assez rare (de tels programmes sont disponibles chez FORA-Bank, la European Trust Bank et AHML) et n’est pratiquĂ©e que pour les prĂȘts en rouble. En gĂ©nĂ©ral, l’attitude envers ces prĂȘts Ă  long terme dans notre pays est nĂ©gative, tant chez les banques que chez les consommateurs, qui ne sont moralement pas prĂȘts Ă  supporter le fardeau du crĂ©dit pendant si longtemps. Fondamentalement, la durĂ©e est de 10 Ă  15 ans. En rĂšgle gĂ©nĂ©rale, la durĂ©e du prĂȘt dĂ©pend de l’Ăąge de l’emprunteur, car le prĂȘt doit ĂȘtre remboursĂ© avant d’atteindre l’Ăąge de la retraite..

Temps d’examen de la demande

Fondamentalement, la pĂ©riode d’examen des demandes est de 14 jours. Les comitĂ©s de crĂ©dit fonctionnent le plus rapidement dans Absolutbank (Ă  partir de 1 jour), MDM-Bank (3-5 jours), Union (5 jours) et European Trust Bank (jusqu’Ă  7 jours); le plus lent – dans la banque First O.V.K. (2-3 semaines) et la Banque industrielle internationale (1 mois).

Frais supplĂ©mentaires pour l’obtention d’un prĂȘt

Le plus souvent, les coĂ»ts supplĂ©mentaires liĂ©s Ă  l’obtention d’un prĂȘt s’Ă©lĂšvent jusqu’Ă  1,5% du volume du prĂȘt, mais pour certains, cela peut ĂȘtre un montant plus important. Les frais supplĂ©mentaires comprennent: les frais de traitement de la demande (1 Ă  2,6 mille RUB), les frais de retrait d’espĂšces, la commission bancaire unique, les frais de service de prĂȘt, les frais de location de cellule, les frais d’ouverture de compte, etc..
De plus, l’emprunteur doit se rappeler que pour obtenir et maintenir un prĂȘt hypothĂ©caire, il est nĂ©cessaire de payer annuellement les factures d’assurance de votre vie et de votre propriĂ©tĂ©, d’effectuer des paiements ponctuels pour l’Ă©valuation de l’appartement achetĂ© et de payer les frais d’enregistrement pour la vente et l’achat de la propriĂ©tĂ©. En outre, les banques, en rĂšgle gĂ©nĂ©rale, proposent de payer la mĂȘme assurance non pas lĂ  oĂč cela convient Ă  l’emprunteur, mais uniquement dans les entreprises avec lesquelles la banque coopĂšre.

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