Comment choisir un programme hypothécaire

Actuellement, il y a plusieurs dizaines d’établissements de crédit à Moscou qui émettent des prêts hypothécaires (il y en a plus de 180 en Russie). Comment choisir une banque offrant des conditions de crédit optimales pour l’achat d’un logement? Commençons par ce qui est à la disposition du consommateur avant même de contacter la banque, car la plupart des banques n’épargnent pas de fonds pour annoncer leurs programmes hypothécaires..

Pour faciliter l’analyse, les programmes de prêt hypothécaire peuvent être divisés en les principaux éléments suivants: marché cible, devise du prêt, acompte, taux d’intérêt annuel, montant du prêt, durée du prêt, délai d’examen de la demande, montant des coûts supplémentaires pour l’obtention d’un prêt.

Marché cible

L’écrasante majorité des banques qui émettent des prêts hypothécaires n’opèrent que sur le marché secondaire des appartements (on estime qu’environ 70% des programmes hypothécaires sont offerts aux clients qui achètent des logements préfabriqués). Parmi les acteurs actifs proposant des programmes aux acheteurs de bâtiments neufs, on peut citer Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank et quelques autres. Cependant, il convient de noter que, selon les experts, la Sberbank représente jusqu’à 90% des prêts émis sur le marché primaire. Dans le même temps, toutes les maisons ne sont pas prises en compte pour le crédit sur le marché primaire, mais seulement les nouveaux bâtiments approuvés par la banque créancière. Fondamentalement, ce sont des bâtiments déjà construits et remis à la commission d’État. Si la maison n’est pas prête, la banque se réserve le droit de vérifier le promoteur et de refuser d’émettre un prêt sans en expliquer les raisons. L’impopularité de l’achat d’appartements dans de nouveaux bâtiments parmi les établissements de crédit hypothécaire est principalement due à des facteurs tels que le temps de construction prolongé et l’absence de gage jusqu’au moment de l’enregistrement de l’appartement en propriété.

Devise du prêt

La plupart des banques proposent des prêts hypothécaires en dollars américains (plus de 70% des programmes). Certaines banques (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, etc.) proposent des prêts en dollars et en roubles. Les banques Société Générale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank et quelques autres ajoutent des euros aux roubles et aux dollars. L’Agence hypothécaire de Moscou et l’Agence pour les prêts hypothécaires au logement (AHML) ne fonctionnent qu’avec des prêts en rouble.

Une taxe initiale

En gros, la pratique est du classique, acceptée dans le monde entier, un versement initial de 30% du coût du logement. Certaines banques (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz, etc.) ont des programmes de prêts hypothécaires avec un acompte de 20%. Parfois, il existe des offres avec un acompte de 10% ou même 0% (par exemple, de la banque FORA), mais de telles offres sont généralement accompagnées de taux d’intérêt plus élevés (et pendant les 18 premiers mois, ils sont généralement plus élevés que dans période de maturité ultérieure). La pratique montre qu’il est extrêmement difficile d’obtenir un prêt supérieur à 75-80% du coût du logement, et sur le marché primaire, l’acompte est généralement d’environ 40% du coût du logement.

Taux d’intérêt annuel

À l’heure actuelle, le taux d’intérêt de base moyen est de 11% en devises et de 15% en roubles, ce qui est deux à trois fois plus élevé que les taux similaires dans les pays économiquement développés. À l’heure actuelle, le taux de réduction des taux d’intérêt dans notre pays a ralenti et, selon les prévisions de l’Association des banques russes, il atteindra d’ici 2008 8-8,5%, ce qui est également trop pour un marché civilisé..
Les taux d’intérêt de change minimum peuvent désormais être notés auprès de la banque VIP et de la banque Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, mais ils n’appartiennent pas aux leaders du marché en question. Les grands acteurs du crédit hypothécaire comme la Vneshtorgbank, la City Mortgage Bank, la Raiffeisenbank, DeltaCredit et la International Moscow Bank pratiquent des taux d’intérêt de 10,5% pour la plupart des prêts émis. Les taux d’intérêt de change maximum (18%) peuvent désormais être notés auprès de Lokobank, FORA-bank et la Banque européenne de confiance.
Les banques DeltaCredit, Raiffeisenbank et Gazprombank utilisent également les taux d’intérêt dits flottants LIBOR, qui peuvent changer en fonction des fluctuations des indicateurs financiers du marché mondial. Pour cette raison, la conclusion d’un accord à un tel taux a augmenté les risques pour le consommateur, car sur une longue période de prêt, ils peuvent faire évoluer à la fois à la hausse et à la baisse les taux d’intérêt..

Montant du prêt

Les montants des prêts hypothécaires accordés sont très diversifiés. Les prêts minimums peuvent être de 2 000 $ (DeltaCredit Bank), maximum de 400 000 $ (City Mortgage Bank et International Moscow Bank) et même 500 000 $ (National Mortgage Company et First OVK). En moyenne, les prêts sont émis d’un montant de 10 000 $ à 200 à 300 000 $.

Durée du crédit

La durée des prêts hypothécaires peut aller de six mois à 27 ans. La durée maximale est assez rare (de tels programmes sont disponibles chez FORA-Bank, la European Trust Bank et AHML) et n’est pratiquée que pour les prêts en rouble. En général, l’attitude envers ces prêts à long terme dans notre pays est négative, tant chez les banques que chez les consommateurs, qui ne sont moralement pas prêts à supporter le fardeau du crédit pendant si longtemps. Fondamentalement, la durée est de 10 à 15 ans. En règle générale, la durée du prêt dépend de l’âge de l’emprunteur, car le prêt doit être remboursé avant d’atteindre l’âge de la retraite..

Temps d’examen de la demande

Fondamentalement, la période d’examen des demandes est de 14 jours. Les comités de crédit fonctionnent le plus rapidement dans Absolutbank (à partir de 1 jour), MDM-Bank (3-5 jours), Union (5 jours) et European Trust Bank (jusqu’à 7 jours); le plus lent – dans la banque First O.V.K. (2-3 semaines) et la Banque industrielle internationale (1 mois).

Frais supplémentaires pour l’obtention d’un prêt

Le plus souvent, les coûts supplémentaires liés à l’obtention d’un prêt s’élèvent jusqu’à 1,5% du volume du prêt, mais pour certains, cela peut être un montant plus important. Les frais supplémentaires comprennent: les frais de traitement de la demande (1 à 2,6 mille RUB), les frais de retrait d’espèces, la commission bancaire unique, les frais de service de prêt, les frais de location de cellule, les frais d’ouverture de compte, etc..
De plus, l’emprunteur doit se rappeler que pour obtenir et maintenir un prêt hypothécaire, il est nécessaire de payer annuellement les factures d’assurance de votre vie et de votre propriété, d’effectuer des paiements ponctuels pour l’évaluation de l’appartement acheté et de payer les frais d’enregistrement pour la vente et l’achat de la propriété. En outre, les banques, en règle générale, proposent de payer la même assurance non pas là où cela convient à l’emprunteur, mais uniquement dans les entreprises avec lesquelles la banque coopère.