Comment est l’évaluation de l’immobilier résidentiel pour un prêt hypothécaire – pourquoi est-il nécessaire, documents et coût

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L’achat d’une propriété résidentielle avec un prêt est devenu plus facile. Les banques proposent différents programmes de prêts à condition que les mètres carrés acquis soient gagés. L’évaluation d’un appartement pour une hypothèque est une condition préalable et doit être commandée auprès d’un évaluateur indépendant ou d’une entreprise avant de se rendre à la banque. Le rapport résultant vous permettra de déterminer le montant du prêt, car si nécessaire, l’objet peut être vendu au coût réel et rembourser la dette résultante.

Pourquoi avez-vous besoin d’une évaluation immobilière pour les hypothèques

L’évaluation de l’appartement lors de l’achat d’une hypothèque est nécessaire pour les deux parties à l’accord de prêt. Ce n’est pas seulement une ligne directrice pour l’émission de fonds empruntés, mais aussi une certaine assurance en cas de force majeure. Le fait est que le prix fixé par le vendeur peut être trop élevé et ne pas correspondre au marché immobilier. Si le coût estimé est inférieur à celui proposé, et qu’il n’est pas possible de convenir d’un rabais avec le propriétaire, l’emprunteur peut le payer en plus sur ses propres fonds ou trouver un nouvel objet à acheter.

L'homme examine une maison à l'aide d'une loupe

Risques des banques dans les prêts hypothécaires

Le prêteur s’intéresse principalement à l’évaluation de l’appartement. Une analyse indépendante est effectuée pour éviter la fraude de la part de l’emprunteur, car il peut, pour son gain personnel, demander plus d’argent et le dépenser à d’autres fins. Ayant donné une grosse somme à l’emprunteur pour l’achat d’un appartement, la banque prend des risques, car il y a toujours un risque de non-remboursement du prêt. Pour minimiser le danger, premièrement, le montant du prêt ne correspond jamais au montant total du prix d’achat, mais varie entre 60 et 70%. Deuxièmement, le bien acquis fait nécessairement office de garantie.

Protéger les intérêts de l’emprunteur

Étant donné que les institutions financières et de crédit tentent de sous-estimer le montant des fonds empruntés, l’acheteur a besoin d’une évaluation de l’appartement pour une hypothèque. De cette façon, il peut argumenter le montant demandé en espèces. Plus le prêt qu’il reçoit de la banque est important, moins ses fonds propres devront être investis. Après un examen indépendant, l’emprunteur peut voir la valeur réelle de la propriété achetée, et non celle qui convient au vendeur.

Qui fait l’évaluation

L’évaluation des logements avec hypothèque est réalisée au stade de la préparation des documents. Toutes les nuances sont énoncées dans la loi et la norme d’évaluation fédérale, selon lesquelles seules les entités autorisées à le faire peuvent être engagées dans des activités. L’emprunteur a le droit de choisir indépendamment une organisation ou un individu, et peut utiliser les évaluateurs qui ont passé l’agrément à la banque, où il a l’intention de prêter.

Combien coûte une évaluation d’un appartement pour une hypothèque?

Le coût exact du service ne peut être déterminé qu’après avoir consulté un spécialiste. Selon la région, elle peut varier considérablement. Ainsi, à Moscou, le prix varie en moyenne de 5 000 à 10 000 roubles et dépend du logement. Il est clair que lors de l’analyse du logement des élites, le coût sera plus élevé que lorsque les experts préparent un rapport sur Khrouchtchev en dehors de la rocade de Moscou. Très souvent, les entreprises organisent des promotions, et même aujourd’hui, vous pouvez trouver des offres à partir de 2500 roubles.

Aux frais de qui se déroule l’examen

L’examen est pénible et prend du temps. Le coût de l’évaluation d’un appartement pour une hypothèque dépend non seulement de la propriété hypothécaire elle-même, mais aussi du paquet de papiers requis, de l’urgence des travaux. Tous ces frais sont à la charge de l’acheteur potentiel. La Banque n’y participe pas, car le rapport est l’un des documents que l’emprunteur doit joindre à la liste des titres requis pour obtenir une hypothèque.

L'homme compte de l'argent

Où commander une note d’appartement

Vous ne pouvez commander un document qu’aux représentants autorisés à mener des activités d’évaluation – c’est la loi. Le choix de vous-même ou le recours à une banque recommandée est déjà l’affaire de l’emprunteur. Si un établissement de crédit insiste pour choisir un évaluateur uniquement dans la liste qui lui est agréée, il est nécessaire de demander une explication officielle d’une telle exigence bancaire, car un tel comportement n’est pas légal.

Entreprises indépendantes

Aujourd’hui, il n’est pas difficile de trouver une entreprise qui ferait une évaluation objective d’un appartement pour une hypothèque. Pour en choisir un potentiel, il est nécessaire de procéder à une analyse comparative non seulement des services offerts et de la rapidité du travail, mais aussi du coût. Voici quelques-uns d’entre eux:

  • Independent Evaluation LLC;
  • LLC Expert Expert Evaluation Bureau;
  • Société d’évaluation indépendante GLOBAL.

Spécialistes accrédités d’un établissement de crédit

L’évaluation d’une hypothèque peut être effectuée non seulement par des sociétés indépendantes, mais également par des sociétés accréditées par la banque elle-même. Chaque établissement bancaire sur son portail Internet affiche des informations avec les coordonnées de chaque entité. Il est important de comprendre que les prêteurs ne travaillent pas avec un ou deux évaluateurs professionnels. Vous pouvez toujours choisir – dans la Sberbank des évaluateurs certifiés seuls, il y a environ deux cents et demi.

Particuliers

La loi n’interdit pas aux personnes qui ont le droit de procéder à une évaluation. Ils doivent être enregistrés en tant qu’entrepreneur individuel et doivent avoir une police d’assurance responsabilité civile d’un montant d’au moins 300 000 roubles. Cela aidera à récupérer les coûts si une erreur est détectée en raison de l’incompétence IP. Lors de l’émission d’un prêt hypothécaire, il ne sera pas superflu de coordonner la candidature d’un expert indépendant avec la banque.

Comment choisir un évaluateur

Vous pouvez évaluer un appartement pour une hypothèque dans n’importe quelle entreprise, mais cela ne signifie pas que chacun d’entre eux effectuera le travail efficacement et à un niveau élevé. En ce qui concerne un évaluateur spécifique, il est important que le paquet de documents préparé ne contienne pas d’erreurs, à cause de quoi vous devrez vous tourner vers un nouvel expert pour le service. Lorsque vous payez à nouveau pour l’évaluation, la première chose à laquelle vous devez vous guider est l’examen de personnes réelles, de meilleures connaissances qui ont eu un contact direct avec un représentant de l’organisation..

Les entreprises qui opèrent depuis plus d’un an sur le marché et qui n’emploient que des spécialistes hautement qualifiés sont les choses auxquelles il faut prêter attention. Ne poursuivez pas les offres bon marché, car le travail d’un évaluateur ne peut pas coûter un sou. Lors du choix d’une entreprise, il est préférable de privilégier celle dont le bureau est proche de la propriété – cela contribuera à réduire les coûts.

Un homme avec un dossier dans ses mains dans une pièce vide

Avantages et inconvénients de la coopération avec les évaluateurs recommandés par la banque

Si la banque insiste sur sa personne pour effectuer des opérations d’évaluation lors de l’achat d’un appartement, l’emprunteur peut refuser ou accepter l’offre. Le principal avantage de travailler avec une entreprise accréditée est une prise de décision rapide, car leurs rapports sont acceptés avec presque 100% d’approbation. Cette approche peut ne pas être très avantageuse pour l’emprunteur, car il existe un risque de sous-estimation de la valeur réelle du bien acquis. À titre de comparaison, vous pouvez commander un examen indépendant supplémentaire.

Comment est l’évaluation d’un appartement avec une hypothèque

Tout d’abord, vous devez décider de l’organisation ou de la personne qui mènera le processus d’évaluation. Pour ce faire, vous devez négocier avec le représentant toutes les conditions d’exécution du travail et le coût de la prestation. Si le candidat sélectionné ne figure pas dans la liste des banques accréditées, il est nécessaire de le coordonner afin d’éviter des problèmes à l’avenir. Après cela, vous pouvez remplir une demande et conclure un contrat de travail.

Demande de conclusion d’un contrat d’expertise

Avant qu’un expert évalue un appartement pour une hypothèque, vous devez remplir une demande. En règle générale, cela peut être fait sur le site Web de l’entreprise elle-même, et vous devez spécifier un minimum de données. Il s’agit notamment du nom du client, de l’emplacement de l’objet à évaluer et de certaines informations le concernant. Après examen de la demande, le spécialiste contactera le client pour fixer l’heure de signature du contrat.

Signature de contrat

Un accord est conclu sur la forme de la société en double exemplaire pour chacune des parties. Si nécessaire, vous pouvez toujours apporter des modifications au document si le client souhaite ajouter des points. N’oubliez pas d’inclure des informations sur le client, des informations sur l’évaluateur, ses qualifications et la disponibilité de la responsabilité civile. De plus, des informations sont fournies sur le bien grevé et dans quel but une évaluation est effectuée. Les droits et obligations de chacune des parties sont indiqués. La date est inscrite, les signatures et tout cela est scellé.

Quels documents sont nécessaires pour l’évaluation immobilière

Pour conclure un contrat et évaluer l’appartement pour une hypothèque, vous devez apporter un grand nombre de papiers. La première chose dont vous avez besoin est un passeport. Si, au nom du citoyen, un représentant de confiance prend la parole, une procuration pour le droit de mener des activités sera nécessaire. De plus, les documents suivants doivent être joints:

  • certificat de propriété d’un bien immobilier.
  • documents de titre (accord de don, vente, privatisation, etc.);
  • le plan technique;
  • passeport cadastral ou technique;
  • explication du sol.

Passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie et documents

Méthodes pour déterminer le coût d’un appartement

Une approche intégrée dans le travail des organismes d’évaluation comprend plusieurs procédures obligatoires, ce qui suggère que ce travail n’est pas facile. Cela comprend la collecte de documents, le processus d’inspection de l’objet et son analyse avec la préparation d’un rapport détaillé. Différentes méthodes sont utilisées selon l’objectif poursuivi. Rentable aide à déterminer quels avantages peuvent être tirés de la location ou de la revente. Lors de son utilisation, de nombreuses hypothèses sont autorisées, de sorte qu’il ne reflète pas toujours avec précision l’état réel des choses.

La méthode du coût utilise essentiellement l’état réel du logement évalué. Les coûts nécessaires à la construction d’une installation similaire sont pris en compte. Pour cela, un devis est nécessaire, sans lequel des informations précises sur l’appartement sont impossibles. Dans la méthode comparative, un parallèle est établi entre des objets égaux vendus ou mis en vente. Il y a une généralisation de l’information, une évaluation est faite en utilisant toutes sortes de coefficients. La méthode donne l’idée la plus précise de la valeur réelle de la maison..

Prix ​​du marché immobilier

En termes simples, la valeur marchande réelle d’un logement est le montant pour lequel l’acheteur est prêt à acheter un appartement et le vendeur accepte de le vendre. L’analyse du prix de marché d’un appartement n’est possible que lors de l’étude des offres existantes sur le marché. Les appartements de qualités de consommation similaires sont pris en compte. Plus il y a d’options pour la caractéristique comparative, plus le chiffre final sera précis..

Valeur liquide

En plus de la valeur vénale de l’appartement, le prêteur prend en compte la liquidation. C’est le coût pour lequel vous pouvez vendre un bien immobilier dans les plus brefs délais avec un minimum d’effort. Pour obtenir un prêt hypothécaire, il est extrêmement important de déterminer avec précision le prix du marché d’appartements similaires, car le prix du liquide en diffère dans une direction plus petite et s’élève à environ 70–80%. La banque accordera un prêt à l’emprunteur sur la base du prix de liquidation.

Que faire s’il y a une différence significative dans le coût de l’appartement

Le coût estimé peut être nettement inférieur à celui proposé sur le marché. Vous pouvez couvrir la différence avec votre propre argent ou demander un prêt à la consommation, mais il sera émis à un pourcentage plus élevé. Vous pouvez fournir un dépôt supplémentaire à la banque. Cela contribuera à augmenter le montant estimé de la transaction hypothécaire. Il est autorisé de contacter un expert indépendant pour une évaluation supplémentaire, car aucune nuance affectant le coût du logement, par exemple, un nouveau bâtiment du constructeur, la disponibilité des réparations dans la chambre, l’emplacement à proximité de la station de métro, n’a pu être prise en compte.

Rapport d’évaluation des propriétés

À la suite du travail d’évaluation, le document principal est compilé, ce qui guidera la banque dans la détermination du montant du prêt. Il s’agit d’un rapport qui a force juridique et répond aux exigences obligatoires du client. À la base, le rapport est une preuve, pour ainsi dire, une justification de la raison pour laquelle la propriété a un tel prix. Il est permis d’établir un document pour les spécialistes qui ont des tolérances d’un organisme d’autorégulation et qui ont assuré leur responsabilité.

Un homme fait des calculs avec une calculatrice

Exigences de dégagement

Le rapport ayant force de loi, il doit être rédigé correctement. De nombreuses banques peuvent proposer leurs propres exigences supplémentaires en matière de paperasse, vous devez donc en être informé à l’avance, car le document peut ne pas être accepté pour examen. Tous les évaluateurs accrédités par une banque particulière connaissent les termes et conditions proposés, par conséquent, il n’y a aucune plainte contre les déclarations qu’ils établissent..

De plus, tout rapport préparé doit être conforme aux exigences de l’Association des banques russes (ARB) et de l’Association of Housing Mortgage Lending (AHML):

  • avoir un look imprimé;
  • les données peuvent être présentées à la fois sous forme de tableau et de description;
  • contenir toutes les données nécessaires au calcul d’un prêt;
  • le nombre de pages ne doit pas dépasser 30.

Quelles informations doivent figurer dans le rapport

Étant donné que l’évaluation d’un appartement pour une hypothèque auprès d’une banque est basée sur un rapport établi par un expert, le document doit contenir des données complètes. Assurez-vous de fournir des informations sur le client et l’entrepreneur. Comprend des données sur l’objet à analyser, les tâches et les méthodes de justification des coûts. L’analyse de la localisation, des perspectives de développement. Des photos de la maison, de l’entrée, de l’appartement lui-même ou de sa part sont données. Les paramètres de l’appartement sont décrits (sol, surface, hauteur sous plafond, etc.)

Toutes les caractéristiques de l’objet sont présentées par rapport à des logements similaires, les réaménagements réalisés sont pris en compte. Le calcul du coût au mètre carré dans les appartements comparés est donné avec des coefficients décroissants et croissants. La valeur vénale et de liquidation de l’appartement est déterminée. En plus de toutes ces informations, le rapport est complété avec des applications, des actes, des copies de documents et d’autres photographies de l’objet.

Temps de préparation et de soumission du rapport

Selon la complexité et les qualifications de l’expert, la préparation du rapport peut prendre différents moments. Cela peut prendre deux jours pour fonctionner, mais il peut être plus long, mais en règle générale, le délai moyen de rédaction ne dépasse pas cinq jours ouvrables. Une fois le rapport prêt, le client reçoit une notification indiquant que le document peut être récupéré. Si le rapport a été préparé dans une entreprise non accréditée, il est nécessaire de retrouver la disponibilité de copies de documents confirmant la légalité de l’entreprise.

Période d’évaluation de l’appartement

En raison du fait que l’immobilier peut changer de prix et que son état se détériore, la période de validité du rapport en vertu de la loi est de 6 mois. Cela est fait pour que le client puisse demander à d’autres institutions de prêt s’il reçoit un refus de prêt. Après six mois, s’il n’était pas possible d’obtenir un prêt, une réévaluation de l’appartement pour une hypothèque.

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