Points d’article
L’année 2011 est considérée par la plupart des experts comme une réussite pour la Russie et, en particulier, pour le marché immobilier de Moscou. Tout au long de l’année, il y a eu une hausse lente et peu significative des prix, environ 8-12% en roubles, ainsi qu’une augmentation de l’activité des acheteurs, principalement due à l’apparition de programmes de prêts hypothécaires abordables.
Cependant, quelques moments négatifs nous attendent. En raison des craintes d’une récurrence de la crise économique au cours de l’année à venir, le marché immobilier russe pourrait de nouveau commencer à connaître des difficultés. La situation peut être principalement influencée par la réduction des programmes hypothécaires. Les experts suggèrent qu’au premier trimestre, les banques pourraient réduire considérablement le nombre de prêts hypothécaires émis en raison de la crainte que les emprunteurs ne remplissent leurs obligations et que les banques devront à nouveau, comme en 2008, faire face à une restructuration de la dette, qui n’est pas rentable. Cela a été annoncé l’automne dernier par Anatoly Aksakov, président de l’Association des caisses régionales.
De plus, à présent, en raison de l’instabilité observée sur les marchés financiers mondiaux, il est devenu assez difficile et risqué pour les promoteurs russes d’attirer des prêts en devises. Le secteur de la construction peut également être affecté négativement par les plans des autorités visant à réduire les dépenses publiques inefficaces, y compris la réduction des projets de construction inutiles..
Qu’adviendra-t-il des prix des logements
L’année écoulée a été très stable en termes d’évolution des prix des logements. Si en 2010 les prix des logements dans la capitale ont augmenté en moyenne de 14%, alors en 2011, cette croissance correspondait à l’augmentation observée de l’inflation et s’élevait à environ 10%. Seuls les appartements situés sur le territoire de «New Moscou» ont pu surmonter cette barrière de prix. Ici, le coût du mètre carré a augmenté de 20%. Selon la plupart des experts, une tendance de prix similaire se poursuivra au premier semestre 2012. Il n’y a actuellement aucune perspective de baisse des prix des logements. Vers la fin de l’année, l’écart de classe devrait se creuser: la hausse des prix des logements abordables devrait se stabiliser, tandis que la valeur des biens commerciaux et haut de gamme continuera à gagner du poids. Cette dynamique sera soutenue par une diminution du nombre de logements neufs introduits sur le marché. Selon les analystes, le fond n’est pas encore dépassé: au premier semestre 2012, un volume record de logements mis en service est attendu.
Cependant, selon les données officielles, ils promettent de construire environ 3 millions de mètres carrés de logements à Moscou. Mais il est difficile de dire quel sera l’indicateur à la fin de l’année. L’année dernière, il était prévu de construire 2,2 millions de mètres carrés. m de nouveaux logements, mais le 27 décembre lors de la réunion finale du gouvernement de Moscou, Sergei Sobianine a déclaré que le logement ne sera mis en service qu’environ 2 millions de mètres carrés.
Sokolov M.N. Moscou est en construction. 1956
Néanmoins, l’offre totale d’immobilier résidentiel sur le marché des capitaux au cours de l’année à venir pourrait, au contraire, augmenter de manière significative en raison du retrait de plusieurs projets précédemment annoncés. Si l’année dernière à Moscou, les développeurs et les agents immobiliers ont proposé à la vente 1,4 million de mètres carrés. m de logements, ce chiffre devrait alors dépasser 2 millions de mètres carrés. m.
Experts: le prix de la plupart des logements abordables pourrait augmenter cette année.
Quant aux prix des logements, en 2012, une hausse modérée des prix est attendue sur le marché russe. En particulier, les appartements de la capitale augmenteront leur prix d’environ 8% en moyenne. Il est peu probable que la croissance du prix moyen du logement à Moscou dépasse l’inflation. Sur le marché du logement primaire à Moscou, selon les prévisions, une demande relativement élevée dans le segment de la classe économique restera. Compte tenu du manque d’offre dans ce segment, les développeurs pourront dicter les prix. Selon certains experts, le prix des logements les plus abordables pourrait augmenter dans l’année à venir. Ainsi, selon certaines prévisions, les prix des logements de classe économique pourraient augmenter de 25%. Les premiers exemples d’augmentation de prix ont été relevés à la fin du mois de décembre de l’année dernière. Par exemple, la société « Don-Stroy Invest » a annoncé la révision de sa politique tarifaire pour 2012. Le message disait que déjà en janvier 2012, le prix des appartements proposés par le promoteur augmentera de 10%.
Une hausse des prix dépassant le niveau d’inflation attendu est également possible pour les propriétés situées dans le centre de Moscou. La raison en est le manque d’approvisionnement de qualité. On suppose que les prix des logements dans le troisième anneau de transport pourraient augmenter de 15% l’année prochaine.
À leur tour, les acteurs du marché les plus conservateurs ne conseillent pas aux développeurs et aux agents immobiliers d’augmenter fortement les prix. Le fait est que le marché immobilier primaire l’année dernière a déjà épuisé le potentiel de croissance des prix. Malgré les attentes optimistes de l’an dernier d’une répétition du scénario de 2001, lorsque les prix des logements ont grimpé en flèche, l’humeur des vendeurs a été gâchée par des sentiments anxieux en raison des anticipations d’une nouvelle vague de crise. Déjà en septembre 2011, de nombreux agents immobiliers ont noté une baisse de la demande d’appartements qui n’était pas typique de cette période, ce qui a conduit à une baisse des prix.
En attendant une nouvelle vague de crise
En Russie, comme dans de nombreux autres pays, une répétition de la crise financière est attendue. Comme nous l’avons déjà noté ci-dessus, cette circonstance aura en 2012 un impact assez fort sur la situation du marché immobilier. À cet égard, ceux qui veulent acheter un logement se demandent de plus en plus s’ils doivent acheter maintenant ou attendre?
Il n’y a pas de solution générale unique. Dans tous les cas, de nombreux facteurs doivent être pris en compte. Nous allons essayer de donner un certain nombre de recommandations.
Rashad Alakbarov. Une crise
Pour ceux qui ont désespérément besoin d’améliorer leurs conditions de vie et souhaitent acheter un appartement grâce à une hypothèque, il est définitivement préférable d’acheter maintenant. En ce moment, les prix sont stables, il y a beaucoup d’offres dans le secteur du logement abordable (3-5 mille $ par 1 M²). De plus, vous pouvez toujours trouver un programme de prêt rentable et abordable. Mais en cas de crise à l’achat, des problèmes peuvent survenir, car les banques vont sérieusement réduire l’offre de prêts et resserrer les conditions.
L’achat d’un appartement comme objet d’investissement est également bénéfique. Même si vous ne parvenez pas à gagner beaucoup d’argent, cela vous aidera à économiser de l’argent. De toute évidence, le coût du logement augmente avec l’inflation.
Vous pouvez gagner de l’argent en achetant des biens immobiliers de classe affaires ou des logements de luxe. Dans ces segments, l’entrée sur le marché de nouveaux objets a considérablement diminué et, par conséquent, l’offre est plutôt limitée. Cela fait de cette propriété un outil d’investissement rentable..
Cependant, il y a quelques particularités. Les offres de luxe (le coût par mètre carré dépasse 15 000 $) rivalisent avec l’immobilier à l’étranger. De nombreux investisseurs préfèrent acheter une maison en bord de mer ou un appartement dans le centre de Londres pour le même prix. Par conséquent, le plus prometteur sur le marché intérieur, selon les experts, reste le logement dans le segment de prix de 6,5 $ à 14 000 $ par 1 mètre carré. m) Les acheteurs les plus actifs sont observés ici. En outre, vous pouvez examiner de plus près un nouveau type de logement pour le marché des capitaux – les appartements loft. Leur rendement en quelques années peut atteindre 30%.
Conclusion
Actuellement, l’immobilier résidentiel attire plus de la moitié des investissements des particuliers. La situation économique et politique instable du pays, ainsi que le déficit d’offre de qualité observé sur le marché des capitaux, feront de l’immobilier résidentiel en 2012 l’un des instruments d’investissement les plus attractifs.
Même pendant la crise de 2008, il n’y a pas eu d’effondrement grave des prix sur le marché du logement. Dans le même temps, les logements de classe économique se sont avérés être les plus résistants aux fluctuations du marché. Ce secteur restera le plus stable et prévisible en 2012.
Quant au prix, tous les experts s’accordent à dire qu’aucune baisse de prix n’est attendue. En cas de nouvelle crise, les biens immobiliers de la capitale ne perdront vraisemblablement pas de valeur. Maintenant que le marché est dans un état d’équilibre, pour que les prix baissent, une augmentation significative de l’offre ou une forte baisse de la demande est nécessaire. Et cela n’arrivera pas de toute façon.
Cependant, il ne faut pas non plus s’attendre à une forte hausse des prix. Selon les experts, la croissance active de la valeur de l’immobilier résidentiel dans le monde appartient au passé. Ainsi, à la fin de 2011 dans son ensemble, le prix des logements sur le marché mondial a augmenté de 1,5 à 2%. À Moscou en 2012, dans la plupart des secteurs, une augmentation graduelle et insignifiante des prix des logements est attendue dans la dynamique inflationniste.
Sur la base de ces prévisions, on peut dire que le début de l’année est le meilleur moment pour acheter une maison.
Quelle est votre opinion sur les perspectives du marché immobilier résidentiel de Moscou en 2012 ? Quels facteurs économiques et politiques pouvaient influencer cette situation ?
Quel est l’impact prévu de la crise économique en Russie sur le marché immobilier résidentiel de Moscou en 2012 ? Les prix des logements augmenteront-ils ou baisseront-ils ? Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier à Moscou ?