Pourquoi le logement à Moscou devient plus cher

Points d’article



Au cours des 9 derniers mois de cette ann√©e seulement, dans des quartiers de Moscou comme Krasnoselsky et Cheryomushki, le prix d’un m√®tre carr√© de l’immobilier r√©sidentiel a augment√© de plus de 34%. Ces informations ont √©t√© fournies par le centre d’analyse ¬ę¬†Indicateurs du march√© immobilier¬†¬Ľ et ont servi de base √† la notation des quartiers de la capitale, dont le co√Ľt des appartements a augment√© aux taux les plus √©lev√©s.

Des sp√©cialistes, dont des repr√©sentants du minist√®re du D√©veloppement r√©gional, ont r√©ussi √† identifier quatre raisons de l’augmentation des prix des mat√©riaux de construction:

  • d√©passer la demande par rapport √† l’offre, en particulier dans les r√©gions o√Ļ des projets d’immobilisations d’importance f√©d√©rale sont mis en Ňďuvre;
  • une augmentation du prix de vente des mat√©riaux inertes: sable, pierre concass√©e, argile expans√©e et criblages;
  • une augmentation des tarifs de transport de marchandises, qui est √©galement associ√©e √† une augmentation du co√Ľt de l’essence dans notre pays;
  • augmentation des prix de l’√©nergie.

Selon les repr√©sentants des entreprises de fabrication de b√©ton, le co√Ľt des mat√©riaux inertes, qui sont l’un des principaux composants du m√©lange de b√©ton, a √©t√© multipli√© par 7 au cours des six derniers mois seulement et, par cons√©quent, a augment√© de pr√®s de 15 √† 20%. Les promoteurs notent que depuis le d√©but de l’ann√©e, le co√Ľt de la construction a augment√© en moyenne de 6 √† 8% et, d’ici la fin de l’ann√©e, pourrait augmenter de 20%.

Augmentation de la demande de logements

Bien entendu, il est impossible de «radier» la croissance de la demande d’appartements √† Moscou uniquement sur les travailleurs du p√©trole et du gaz en visite, qui ne repr√©sentent en r√©alit√© qu’un petit pourcentage du nombre total d’acheteurs immobiliers. Cependant, les experts notent √† l’unanimit√© que cette ann√©e la demande de logements a augment√© d’au moins 25%.

La plus grande demande concerne les nouveaux b√Ętiments, le co√Ľt d’un m√®tre carr√© de logement dans lequel ne d√©passe pas 170000 roubles, ainsi que des appartements dans de vieilles maisons en briques et des b√Ętiments monolithiques de ¬ę¬†seconde fra√ģcheur¬†¬Ľ, c’est-√†-dire √©rig√©s il y a 3-5 ans.

La demande d’appartements √† une ou deux pi√®ces relativement bon march√© dans des immeubles √† panneaux et de minuscules appartements √©conomiques de «une chambre» d’une petite superficie, situ√©s dans de «bons» quartiers prestigieux de la capitale, est stable.

Disponibilité des programmes de crédit et de prêt

Cette raison de l’augmentation des prix des logements dans la capitale n’est bien s√Ľr pas directement, mais √† travers une augmentation de la demande. Selon les analystes, un nombre croissant de Russes peuvent se permettre des pr√™ts hypoth√©caires, dont l’int√©r√™t est tomb√© √† 11,9% au cours de l’ann√©e √©coul√©e. Selon les r√©sultats d’une √©tude men√©e par le centre d’analyse Penny Lane Realty, il s’agit d’un minimum historique pour toute la dur√©e de l’observation. √Ä titre de comparaison, au cours de la derni√®re ann√©e, le taux d’int√©r√™t moyen sur les pr√™ts hypoth√©caires √©tait de 14 √† 15%.

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Les intérêts sur les prêts hypothécaires émis en devises ont également diminué, mais pas de manière aussi significative Рde 10,5% à 10,4%.

Bien s√Ľr, les banques ne sont pas press√©es de r√©duire les taux des pr√™ts accord√©s √† long terme – 15-20 ans, mais on peut tout de m√™me dire avec confiance que le nombre de Russes qui consid√®rent les pr√™ts hypoth√©caires comme le seul moyen d’acqu√©rir un logement augmente lentement mais r√©guli√®rement..

De nombreux promoteurs immobiliers attirent des acheteurs avec la possibilit√© d’acheter un logement en plusieurs fois, dont l’int√©r√™t a √©galement diminu√© au cours des derniers mois..

Le gouvernement, quant √† lui, promet que d’ici 2030, 60% des jeunes familles ayant besoin de meilleures conditions de logement pourront acheter un appartement avec une hypoth√®que pr√©f√©rentielle, ce qui est pr√©vu par le programme de l’√Čtat. √Ä cet √©gard, les analystes rappellent la situation dans la capitale en 2007-2008, lorsque l’introduction de pr√™ts √† des conditions avantageuses sans acompte et la forte augmentation de la demande de logements qui en a r√©sult√© ont conduit au fait que le co√Ľt d’un m√®tre carr√© a augment√© en moyenne de 2 mille dollars..

Cependant, certains experts ne consid√®rent pas la r√©duction des taux hypoth√©caires et des pr√™ts comme un facteur aussi important d’augmentation du co√Ľt du logement. Selon les experts, m√™me si le taux hypoth√©caire est nul, l’√©crasante majorit√© des Moscovites qui per√ßoivent des salaires inf√©rieurs √† la moyenne ne pourront toujours pas se permettre d’acheter des «m√®tres carr√©s» trop chers √† Moscou..

La possibilit√© d’une r√©p√©tition de la crise financi√®re

Ce n’est un secret pour personne que les derni√®res nouvelles, pas trop optimistes, du march√© financier de l’Union europ√©enne et de la croissance de la dette publique aux √Čtats-Unis ont incit√© les experts √† √©voquer la possibilit√© d’un nouveau cycle de crise qui a frapp√© l’√©conomie mondiale en 2008..

Augmentation de la demande de logements
LeRoy Neiman. Bourse américaine. 1986

Les souvenirs d’une forte hausse du taux de change du dollar et de l’instabilit√© g√©n√©rale sont encore trop frais, et la possibilit√© m√™me d’une r√©p√©tition de la situation a pouss√© de nombreux investisseurs, incertains de l’√©tat futur des march√©s boursiers, des institutions bancaires et de la croissance des cours des titres, √† investir dans l’acquisition d’un prix aussi fiable et croissant. immobilier au rythme rapide.

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Ainsi, si pendant la crise elle-m√™me, en 2009, le co√Ľt du logement √† Moscou a l√©g√®rement diminu√©, alors en pr√©vision d’une nouvelle p√©riode de crise, les prix recommencent √† augmenter..

√Člargir les fronti√®res de Moscou

Les experts s’attendent d√©j√† √† une forte augmentation (au moins 20-25%) de la valeur de l’immobilier dans les districts administratifs du sud et du sud-ouest, qui, apr√®s l’expansion de la capitale, deviendra central.

Cependant, de nombreux analystes pr√©voient une augmentation du co√Ľt du logement dans les quartiers centraux de la capitale, qui dans un proche avenir sera divis√© en «ancien» et «nouveau». De plus, la hausse des prix a commenc√© bien avant le d√©but de toute activit√© de construction dans les territoires nouvellement annex√©s, et avec le d√©but du d√©veloppement du «nouveau» Moscou, la hausse des prix pourrait devenir encore plus significative.

Interdiction de construire dans le troisi√®me anneau et r√©duction des zones de construction dans d’autres quartiers de Moscou

En mars de cette ann√©e, le nouveau maire de la capitale, Sergue√Į Sobianine, a annonc√© la possibilit√© d’introduire une interdiction de construction de nouveaux b√Ętiments dans le troisi√®me anneau de transport. Et bien qu’√† l’heure actuelle, les autorit√©s ne parlent pas d’une interdiction compl√®te, mais de l’introduction de restrictions, une telle d√©cision a d√©j√† provoqu√© une augmentation de la demande d’appartements dans les quartiers centraux de la capitale, car dans un proche avenir, l’offre pourrait diminuer consid√©rablement..

√Ä l’heure actuelle, la Commission de l’urbanisme et du foncier examine les contrats d√©j√† sign√©s avec des promoteurs et seuls certains d’entre eux seront renouvel√©s, les autres, qui ne satisfont pas les autorit√©s de Moscou pour une raison ou une autre, seront r√©sili√©s. Le bureau du maire souligne que cela est fait pour la commodit√© des r√©sidents de la capitale eux-m√™mes, afin d’√©viter un compactage suppl√©mentaire des b√Ętiments.

Dans tous les cas, les territoires pouvant servir de chantier √† Moscou sont de moins en moins nombreux, il n’y a donc aucune raison de compter sur un d√©veloppement massif et l’apparition d’un grand nombre de nouvelles propositions sur le march√©..

Taux de change du dollar et inflation

Il y a deux facteurs plus compl√®tement objectifs qui affectent l’augmentation de la valeur de l’immobilier non seulement dans la capitale, mais dans tout le pays. √Čtant donn√© que le co√Ľt du m√®tre carr√© est le plus souvent exprim√© en dollars, avec une augmentation du taux de change de la monnaie am√©ricaine, les prix de l’immobilier augmentent √©galement. Certes, cela ne s’applique qu’aux prix en roubles.

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Aux √Čtats-Unis en septembre, le taux d’inflation √©tait de 3,9% et les √©conomistes ont d√©j√† commenc√© √† parler de la d√©t√©rioration de la situation √©conomique.

Tous les experts appellent une augmentation de la valeur de l’immobilier au taux d’inflation tout √† fait normale et m√™me n√©cessaire. Cependant, il faut garder √† l’esprit que le taux d’inflation russe, qui cette ann√©e pourrait √™tre de 5 √† 7% selon les pr√©visions des financiers, serait consid√©r√© comme extr√™mement √©lev√© pour l’Europe et les √Čtats-Unis. Par exemple, aux √Čtats-Unis en septembre, le taux d’inflation √©tait de 3,9% et les √©conomistes ont d√©j√† commenc√© √† parler de la d√©t√©rioration de la situation √©conomique. Et dans l’Union europ√©enne, le taux d’inflation √† fin octobre n’√©tait que de 2,1%.

√Člections

De nombreux experts estiment qu’√† la veille des √©lections pr√©sidentielles, les prix de l’immobilier commencent √† grimper plus vite que d’habitude. Tr√®s probablement, une telle connexion est bas√©e sur l’attente de changements qui se produiront s√Ľrement avec le changement de pouvoir dans le pays. Une situation similaire a √©t√© observ√©e en Russie √† chaque fois avant les √©lections pr√©sidentielles, de sorte que les experts parlent d√©j√† avec confiance de la tendance actuelle..

Prix ‚Äč‚Äčdes appartements
Mikhail Natarevich. √Člections dans le village. 1975

Selon les experts, la campagne √©lectorale est une p√©riode de «d√©filement» de beaucoup d’argent, ainsi que d’instabilit√©, ce qui provoque une augmentation de l’activit√© sur le march√© immobilier. De plus, souhaitant attirer les √©lecteurs, c’est juste avant les √©lections que les autorit√©s commencent √† mettre en Ňďuvre des programmes sociaux, notamment la mise √† disposition de logements pour les jeunes familles, les cat√©gories privil√©gi√©es de citoyens et les personnes sur liste d’attente..

Et si la campagne pr√©sidentielle actuelle a d√©j√† perdu la principale intrigue, certains analystes estiment toujours que le changement de dirigeant du pays aura un impact sur le co√Ľt du logement. Ne serait-ce que parce que le nouveau pr√©sident devra prendre une d√©cision sur la taxe fonci√®re.

Comme vous pouvez le voir, de nombreux facteurs influent sur l’augmentation des prix de l’immobilier √† Moscou. Tous ne peuvent pas √™tre consid√©r√©s comme objectifs, beaucoup sont bas√©s uniquement sur des attentes et des pr√©visions pessimistes..

Dans tous les cas, quel que soit l’impact sur la formation des prix des logements, le gouvernement devrait consid√©rer: dans tout autre pays d√©velopp√© du monde, une augmentation du co√Ľt du m√®tre carr√© dans la capitale (et dans toute autre ville) de plus de 5 √† 6% provoquerait la panique. et mesures imm√©diates des autorit√©s, et √† Moscou, une augmentation des prix des logements de 34% pour une raison quelconque n’est pas surprenante et est consid√©r√©e comme tout √† fait acceptable.

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