Pourquoi le logement à Moscou devient plus cher

Points d’article

• Augmentation de la demande de logements
• Disponibilité des programmes de crédit et de prêt
• La possibilité d’une répétition de la crise financière
• Élargir les frontières de Moscou
• Interdiction de construire dans le troisième anneau et réduction des zones de construction dans d’autres quartiers de Moscou
• Taux de change du dollar et inflation
• Élections

Au cours des 9 derniers mois de cette année seulement, dans des quartiers de Moscou comme Krasnoselsky et Cheryomushki, le prix d’un mètre carré de l’immobilier résidentiel a augmenté de plus de 34%. Ces informations ont été fournies par le centre d’analyse « Indicateurs du marché immobilier » et ont servi de base à la notation des quartiers de la capitale, dont le coût des appartements a augmenté aux taux les plus élevés.

Des spécialistes, dont des représentants du ministère du Développement régional, ont réussi à identifier quatre raisons de l’augmentation des prix des matériaux de construction:

• dépasser la demande par rapport à l’offre, en particulier dans les régions où des projets d’immobilisations d’importance fédérale sont mis en œuvre;
• une augmentation du prix de vente des matériaux inertes: sable, pierre concassée, argile expansée et criblages;
• une augmentation des tarifs de transport de marchandises, qui est également associée à une augmentation du coût de l’essence dans notre pays;
• augmentation des prix de l’énergie.

Selon les représentants des entreprises de fabrication de béton, le coût des matériaux inertes, qui sont l’un des principaux composants du mélange de béton, a été multiplié par 7 au cours des six derniers mois seulement et, par conséquent, a augmenté de près de 15 à 20%. Les promoteurs notent que depuis le début de l’année, le coût de la construction a augmenté en moyenne de 6 à 8% et, d’ici la fin de l’année, pourrait augmenter de 20%.

Augmentation de la demande de logements

Bien entendu, il est impossible de «radier» la croissance de la demande d’appartements à Moscou uniquement sur les travailleurs du pétrole et du gaz en visite, qui ne représentent en réalité qu’un petit pourcentage du nombre total d’acheteurs immobiliers. Cependant, les experts notent à l’unanimité que cette année la demande de logements a augmenté d’au moins 25%.

La plus grande demande concerne les nouveaux bâtiments, le coût d’un mètre carré de logement dans lequel ne dépasse pas 170000 roubles, ainsi que des appartements dans de vieilles maisons en briques et des bâtiments monolithiques de « seconde fraîcheur », c’est-à-dire érigés il y a 3-5 ans.

La demande d’appartements à une ou deux pièces relativement bon marché dans des immeubles à panneaux et de minuscules appartements économiques de «une chambre» d’une petite superficie, situés dans de «bons» quartiers prestigieux de la capitale, est stable.

Disponibilité des programmes de crédit et de prêt

Cette raison de l’augmentation des prix des logements dans la capitale n’est bien sûr pas directement, mais à travers une augmentation de la demande. Selon les analystes, un nombre croissant de Russes peuvent se permettre des prêts hypothécaires, dont l’intérêt est tombé à 11,9% au cours de l’année écoulée. Selon les résultats d’une étude menée par le centre d’analyse Penny Lane Realty, il s’agit d’un minimum historique pour toute la durée de l’observation. À titre de comparaison, au cours de la dernière année, le taux d’intérêt moyen sur les prêts hypothécaires était de 14 à 15%.

Les intérêts sur les prêts hypothécaires émis en devises ont également diminué, mais pas de manière aussi significative – de 10,5% à 10,4%.

Bien sûr, les banques ne sont pas pressées de réduire les taux des prêts accordés à long terme – 15-20 ans, mais on peut tout de même dire avec confiance que le nombre de Russes qui considèrent les prêts hypothécaires comme le seul moyen d’acquérir un logement augmente lentement mais régulièrement..

De nombreux promoteurs immobiliers attirent des acheteurs avec la possibilité d’acheter un logement en plusieurs fois, dont l’intérêt a également diminué au cours des derniers mois..

Le gouvernement, quant à lui, promet que d’ici 2030, 60% des jeunes familles ayant besoin de meilleures conditions de logement pourront acheter un appartement avec une hypothèque préférentielle, ce qui est prévu par le programme de l’État. À cet égard, les analystes rappellent la situation dans la capitale en 2007-2008, lorsque l’introduction de prêts à des conditions avantageuses sans acompte et la forte augmentation de la demande de logements qui en a résulté ont conduit au fait que le coût d’un mètre carré a augmenté en moyenne de 2 mille dollars..

Cependant, certains experts ne considèrent pas la réduction des taux hypothécaires et des prêts comme un facteur aussi important d’augmentation du coût du logement. Selon les experts, même si le taux hypothécaire est nul, l’écrasante majorité des Moscovites qui perçoivent des salaires inférieurs à la moyenne ne pourront toujours pas se permettre d’acheter des «mètres carrés» trop chers à Moscou..

La possibilité d’une répétition de la crise financière

Ce n’est un secret pour personne que les dernières nouvelles, pas trop optimistes, du marché financier de l’Union européenne et de la croissance de la dette publique aux États-Unis ont incité les experts à évoquer la possibilité d’un nouveau cycle de crise qui a frappé l’économie mondiale en 2008..

LeRoy Neiman. Bourse américaine. 1986

Les souvenirs d’une forte hausse du taux de change du dollar et de l’instabilité générale sont encore trop frais, et la possibilité même d’une répétition de la situation a poussé de nombreux investisseurs, incertains de l’état futur des marchés boursiers, des institutions bancaires et de la croissance des cours des titres, à investir dans l’acquisition d’un prix aussi fiable et croissant. immobilier au rythme rapide.

Ainsi, si pendant la crise elle-même, en 2009, le coût du logement à Moscou a légèrement diminué, alors en prévision d’une nouvelle période de crise, les prix recommencent à augmenter..

Élargir les frontières de Moscou

Les experts s’attendent déjà à une forte augmentation (au moins 20-25%) de la valeur de l’immobilier dans les districts administratifs du sud et du sud-ouest, qui, après l’expansion de la capitale, deviendra central.

Cependant, de nombreux analystes prévoient une augmentation du coût du logement dans les quartiers centraux de la capitale, qui dans un proche avenir sera divisé en «ancien» et «nouveau». De plus, la hausse des prix a commencé bien avant le début de toute activité de construction dans les territoires nouvellement annexés, et avec le début du développement du «nouveau» Moscou, la hausse des prix pourrait devenir encore plus significative.

Interdiction de construire dans le troisième anneau et réduction des zones de construction dans d’autres quartiers de Moscou

En mars de cette année, le nouveau maire de la capitale, Sergueï Sobianine, a annoncé la possibilité d’introduire une interdiction de construction de nouveaux bâtiments dans le troisième anneau de transport. Et bien qu’à l’heure actuelle, les autorités ne parlent pas d’une interdiction complète, mais de l’introduction de restrictions, une telle décision a déjà provoqué une augmentation de la demande d’appartements dans les quartiers centraux de la capitale, car dans un proche avenir, l’offre pourrait diminuer considérablement..

À l’heure actuelle, la Commission de l’urbanisme et du foncier examine les contrats déjà signés avec des promoteurs et seuls certains d’entre eux seront renouvelés, les autres, qui ne satisfont pas les autorités de Moscou pour une raison ou une autre, seront résiliés. Le bureau du maire souligne que cela est fait pour la commodité des résidents de la capitale eux-mêmes, afin d’éviter un compactage supplémentaire des bâtiments.

Dans tous les cas, les territoires pouvant servir de chantier à Moscou sont de moins en moins nombreux, il n’y a donc aucune raison de compter sur un développement massif et l’apparition d’un grand nombre de nouvelles propositions sur le marché..

Taux de change du dollar et inflation

Il y a deux facteurs plus complètement objectifs qui affectent l’augmentation de la valeur de l’immobilier non seulement dans la capitale, mais dans tout le pays. Étant donné que le coût du mètre carré est le plus souvent exprimé en dollars, avec une augmentation du taux de change de la monnaie américaine, les prix de l’immobilier augmentent également. Certes, cela ne s’applique qu’aux prix en roubles.

Aux États-Unis en septembre, le taux d’inflation était de 3,9% et les économistes ont déjà commencé à parler de la détérioration de la situation économique.

Tous les experts appellent une augmentation de la valeur de l’immobilier au taux d’inflation tout à fait normale et même nécessaire. Cependant, il faut garder à l’esprit que le taux d’inflation russe, qui cette année pourrait être de 5 à 7% selon les prévisions des financiers, serait considéré comme extrêmement élevé pour l’Europe et les États-Unis. Par exemple, aux États-Unis en septembre, le taux d’inflation était de 3,9% et les économistes ont déjà commencé à parler de la détérioration de la situation économique. Et dans l’Union européenne, le taux d’inflation à fin octobre n’était que de 2,1%.

Élections

De nombreux experts estiment qu’à la veille des élections présidentielles, les prix de l’immobilier commencent à grimper plus vite que d’habitude. Très probablement, une telle connexion est basée sur l’attente de changements qui se produiront sûrement avec le changement de pouvoir dans le pays. Une situation similaire a été observée en Russie à chaque fois avant les élections présidentielles, de sorte que les experts parlent déjà avec confiance de la tendance actuelle..

Mikhail Natarevich. Élections dans le village. 1975

Selon les experts, la campagne électorale est une période de «défilement» de beaucoup d’argent, ainsi que d’instabilité, ce qui provoque une augmentation de l’activité sur le marché immobilier. De plus, souhaitant attirer les électeurs, c’est juste avant les élections que les autorités commencent à mettre en œuvre des programmes sociaux, notamment la mise à disposition de logements pour les jeunes familles, les catégories privilégiées de citoyens et les personnes sur liste d’attente..

Et si la campagne présidentielle actuelle a déjà perdu la principale intrigue, certains analystes estiment toujours que le changement de dirigeant du pays aura un impact sur le coût du logement. Ne serait-ce que parce que le nouveau président devra prendre une décision sur la taxe foncière.

Comme vous pouvez le voir, de nombreux facteurs influent sur l’augmentation des prix de l’immobilier à Moscou. Tous ne peuvent pas être considérés comme objectifs, beaucoup sont basés uniquement sur des attentes et des prévisions pessimistes..

Dans tous les cas, quel que soit l’impact sur la formation des prix des logements, le gouvernement devrait considérer: dans tout autre pays développé du monde, une augmentation du coût du mètre carré dans la capitale (et dans toute autre ville) de plus de 5 à 6% provoquerait la panique. et mesures immédiates des autorités, et à Moscou, une augmentation des prix des logements de 34% pour une raison quelconque n’est pas surprenante et est considérée comme tout à fait acceptable.