Immobilier à Moscou – 2012 – résumé des résultats de l’année

Points d’article

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• Dynamique des prix
• Les nouveaux bâtiments les plus intéressants – 2012
• Hypothèque
• « Nouveau » Moscou
• conclusions
• Prévisions pour l’avenir

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Résumer les résultats de l’année est déjà une tradition réelle, pourrait-on dire inébranlable, et pas seulement dans notre pays. C’est à la veille de la nouvelle année que des messages commencent à apparaître «cette année il a été construit, achevé, extrait, vendu, reçu…». Mais que puis-je dire, nous tous, d’une manière ou d’une autre, en disant au revoir à l’année à venir, commençons à résumer – ce que nous avons réussi à faire, ce qui s’est passé et ce qu’il faudra faire l’année prochaine.

Le marché immobilier, bien entendu, n’échappe pas à cette tradition. Après la fin d’une période aussi importante, vous pouvez comparer le volume de construction cette année et l’année dernière, les prix de l’immobilier résidentiel et commercial et essayer d’évaluer les perspectives. Alors, qu’est-ce qui s’est passé d’intéressant et de significatif sur le marché immobilier de Moscou en 2012, qui nous quitte? Quelles sont les prévisions des experts pour l’année prochaine?

Dynamique des prix

Bien qu’il n’y ait pas eu de forte hausse des prix de l’immobilier en 2012 à Moscou, les prix affichent toujours une forte tendance à la hausse. L’exemple le plus frappant – si, au début de l’année, le coût moyen de l’immobilier dans la capitale était fixé à 162 000 roubles par mètre carré, ce chiffre passait à la fin de décembre à 186 000 roubles par «carré». La différence dépasse 20 mille roubles et est tout à fait tangible. En termes de dollars, la différence entre le prix moyen du mètre carré à Moscou en début et en fin d’année est encore plus évidente – 5,29 milliers de dollars en janvier et 6,07 milliers de dollars en décembre. Ainsi, le cap historique de six mille, le mètre carré «moyen» de logements dans la capitale cette année, a néanmoins dépassé.

En termes de districts de Moscou, la situation ressemble à ceci: Arbat tient fermement la position de leader, mais les candidats aux deuxième et troisième places ont changé presque tous les mois au cours de l’année. Début décembre 2012, le coût d’un mètre carré sur l’Arbat atteignait 9 382 milliers de dollars. Il y a seulement 11 mois, pour un « carré » d’un appartement en plein centre de la capitale, ils demandaient en moyenne 9033 milliers de dollars, donc le prix a augmenté de 1,1%.

En 2012, Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka et Tverskaya figuraient parmi les cinq premiers leaders, qui se sont relayés aux deuxième et troisième places du classement des quartiers les plus chers de Moscou..

Et si en janvier de cette année, le coût moyen d’un mètre carré dans aucun de ces districts n’atteignait 9000 dollars, alors en décembre, le prix d’un mètre carré dans le district de Tverskoï dépassait 9,09 milliers de dollars, et sur Ostozhenka, il s’approchait de ce chiffre et s’élevait à 8,97 mille dollars.

Ainsi, les données de notation indiquent que le prix du mètre carré à Moscou augmente lentement et régulièrement. De plus, le coût des offres les moins chères de «classe économique» et «élite» – les mètres carrés les plus chers, a le plus augmenté..

Ainsi, le coût de l’immobilier résidentiel d’élite dans la capitale pour l’année a augmenté de 3,7% et s’élevait en moyenne à 16 400 $, selon les données de recherche de ContactRealEstate. Au total, plus de 800 transactions ont été conclues sur le marché immobilier d’élite en 2012 (résultats 2011 – 657 transactions d’achat et de vente).

Il est intéressant de noter que si l’année dernière plus de 60% des acheteurs de logements d’élite dans le centre de Moscou étaient des fonctionnaires, cette année, le nombre de fonctionnaires parmi ces acheteurs a fortement chuté à 5%, a déclaré Anastasia Mogilatova, PDG de Welhome. Cependant, les experts notent que cela ne signifie pas une diminution du niveau de revenu des fonctionnaires, très probablement, à la lumière du renforcement de la lutte contre la corruption, ils ont simplement décidé de cacher de manière plus fiable leurs acquisitions. Ceci est confirmé par le fait que parmi les acheteurs de «l’élite» en 2012, près de 10% sont des retraités non actifs. La demande la plus élevée concernait l’immobilier d’élite dans les districts de Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoï et Presnensky de la capitale..

Sviblovo, Shchukino et Pokrovskoye-Streshnevo ont été reconnus comme les zones les moins chères de Moscou en décembre 2012, le prix d’un mètre carré ici a été fixé à 5,1 mille dollars. A titre de comparaison: en janvier de l’année sortante, la zone la moins chère de la capitale était Strogino – 4,9 mille dollars par «carré». Cependant, au cours de l’année, le coût du mètre carré dans ce domaine est passé à 5,3 mille dollars, ce qui a permis à Strogino de monter en flèche dans le classement des districts de Moscou..

Les nouveaux bâtiments les plus intéressants – 2012

Au total, plus de 1,1 million de mètres carrés de logements ont été construits dans la capitale au cours de l’année en cours. C’est près de 20% de moins qu’en 2011.

ZhKK « Vanil » situé dans le district administratif sud, à Moskvorechye-Saburovo, « Tsaritsyno » – Biryulyovo Vostochnoye, RC « Residential House MPI » – Babushkinsky District, « Green Coast » – Chertanovo Central , ainsi que « Zagorie » – également Biryulyovo Vostochnoye.

Le complexe résidentiel « Tsaritsyno » est également devenu le plus grand bâtiment neuf de Moscou, le coût moyen des appartements ici a été fixé à 98 mille roubles (environ 3,2 mille dollars) par « carré ».

Nous avons déjà écrit sur les nouveaux bâtiments les plus remarquables et les plus intéressants de la capitale, je voudrais donc seulement signaler qu’en 2012, 71 bâtiments résidentiels ont été mis en service dans le «vieux» Moscou. Le prix moyen d’un mètre carré dans les nouveaux bâtiments de Moscou pour l’année a augmenté de 9% et a été fixé à 171 mille roubles (environ 5,6 mille dollars). Le prix moyen quelque peu surévalué par rapport aux offres les plus abordables a été formé en raison des prix élevés des nouveaux bâtiments à Ostozhenka et Khamovniki. Ici, pour un mètre carré, ils demandent souvent au moins 20 mille dollars, et dans certaines maisons de type club d’élite – plus de 30 à 40 mille dollars.

Hypothèque

L’année écoulée se termine par une augmentation tangible du volume des prêts hypothécaires émis, qui par rapport à 2011 a augmenté de 30%. Cependant, les prêts hypothécaires pour 2012 sont devenus plus chers. Si, l’année précédente, les banques ont émis en moyenne des prêts hypothécaires à raison de 12,5-13% par an, alors en 2012, ce chiffre est passé à 13,5-14%.

Et en fin d’année, de nombreux établissements bancaires, en particulier la Sberbank, ont déjà annoncé que les taux de l’année prochaine augmenteraient à nouveau et pourraient atteindre, selon les experts, 15% par an..

Les banques étaient plus disposées à émettre des prêts hypothécaires pour des appartements préfabriqués sur le marché secondaire, il est plus difficile d’obtenir une hypothèque pour un logement dans un complexe résidentiel inachevé. Et les taux dans ce cas sont plus élevés de 1 à 3% et les exigences pour les emprunteurs sont plus strictes. Cependant, parmi les nombreuses offres, vous pouvez trouver des offres très rentables. Si la banque coopère activement avec le promoteur, comme dans le cas du complexe résidentiel « Gorki-8 », le taux hypothécaire peut être réduit à 9-10% par an. De telles offres, bien sûr, sont rares, le choix des objets dans ce cas est limité, mais les taux sont bien plus attractifs que la moyenne sur le marché hypothécaire.

« Nouveau » Moscou

L’événement le plus marquant de l’année à venir a été, bien entendu, l’annexion des territoires de la soi-disant «nouvelle» Moscou à la capitale. Deux nouveaux quartiers sont apparus dans la ville – Novomoskovsky et Troitsky, et de larges perspectives de développement de territoires assez vastes s’ouvrent aux promoteurs.

Selon la société « Azbuka Housing », en 2012, le coût moyen du mètre carré à « Novaya » Moscou a augmenté de 6,3% et s’élève actuellement à 83 000 roubles (environ 2,7 milliers de dollars). Le taux de hausse des prix s’est avéré inférieur à celui prévu par les agents immobiliers en début d’année, prévoyant une forte augmentation de la demande d’appartements dans les districts administratifs nouvellement créés.

Si dans la partie historique de la ville, plus le nouveau bâtiment est proche du périphérique de Moscou, moins le prix du mètre carré est bas, alors dans la «nouvelle» Moscou, la situation est inverse – ils sont situés «sur les côtés opposés des barricades» et la valeur de l’immobilier ici augmente fortement à l’approche du périphérique de Moscou..

Les experts appellent le complexe résidentiel «Moscou A101», où un appartement d’une pièce peut être acheté pour trois millions de roubles, le complexe résidentiel «New Vatutinki» et le complexe résidentiel «Prestige» comme les nouveaux bâtiments les plus abordables du «Nouveau» Moscou. Le complexe résidentiel « Vatutinki » est également appelé le projet le plus ambitieux des territoires nouvellement annexés – ici plus de 1,6 mille appartements sont présentés à l’attention des acheteurs. « Vatutinki » est un microdistrict entier à seulement 14 kilomètres du périphérique de Moscou, avec deux écoles et trois jardins d’enfants.

Le coût moyen d’un mètre carré sur le marché secondaire du «Nouveau» Moscou atteint aujourd’hui 96 000 roubles, soit une moyenne de 17,4% de plus que dans la région de Moscou, selon une étude de la société «Peresvet-Invest». Ainsi l’accession au capital sur le marché immobilier de ces territoires avait bien sûr.

conclusions

Ainsi, 2012 pour l’immobilier à Moscou s’est avérée être dans l’ensemble assez stable et calme, sans fluctuations ni fortes hausses de prix. La demande a augmenté, le nombre d’offres des marchés primaire et secondaire a augmenté, le coût de toutes les catégories de l’immobilier résidentiel a légèrement augmenté. En moyenne, le prix du mètre carré de Moscou a augmenté de 1,5 à 2% par mois. La hausse des prix la plus notable a été enregistrée en octobre, mais en été, le marché a connu un calme saisonnier comme toujours.

Parmi les points les plus intéressants, encore une fois, je voudrais noter une augmentation de la vente et de l’achat d’appartements de luxe, un intérêt accru pour les appartements multi-pièces, ainsi qu’une augmentation tangible du volume des prêts hypothécaires..

Selon les agents immobiliers, les acheteurs sont de plus en plus intéressés par les appartements de trois pièces, qui l’an dernier ont clairement perdu au profit de zones résidentielles plus compactes en termes de nombre de transactions. Mais l’intérêt pour les studios et les minuscules « odnushki », au contraire, a diminué.

Les acheteurs préfèrent de plus en plus acheter des appartements dans des bâtiments monolithiques ou en panneaux, et les «stalinkas» trop chères peuvent aujourd’hui être considérées comme des étrangers du marché – l’intérêt pour ces derniers a sensiblement diminué.

En 2012, les autorités n’ont pas résolu le problème des actionnaires fraudés – la situation dans ce domaine ne se développe toujours pas de la meilleure façon pour les co-investisseurs et les lois actuelles ne peuvent pas protéger leurs intérêts. De nombreux experts appellent la proposition d’introduire une assurance obligatoire des primes de fonds propres sur le logement comme une tentative de «transférer les coûts budgétaires sur les épaules des compagnies d’assurance» et prédisent que la nouvelle loi entraînera une augmentation du coût des appartements dans les nouveaux bâtiments.

Prévisions pour l’avenir

Les experts promettent à l’unanimité que l’année prochaine il n’y aura pas de changement radical de la situation sur le marché immobilier de la capitale.

Les taux hypothécaires, malgré les récentes plaintes du président, qui a noté que les prêts hypothécaires ne sont pas disponibles pour la plupart des Russes, continueront d’augmenter, a déclaré Andrei Vladykin, chef du département des prêts hypothécaires et des prêts chez NDV Real Estate. Il n’y a pas de prérequis pour une baisse des taux hypothécaires, il ne faut donc pas s’attendre à des offres plus favorables de la part des banques.

Une augmentation des taux à 15% entraînera sans aucun doute une diminution de la demande de biens immobiliers – tous les acheteurs ne seront pas prêts à obtenir un prêt hypothécaire à de telles conditions. De plus, si les taux hypothécaires atteignent 19% (et les prévisions sont si pessimistes), alors la plupart des acheteurs potentiels de biens immobiliers préféreront obtenir des prêts en devises. Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires en dollars devraient se maintenir au niveau de 9 à 10% par an. Cependant, une hypothèque en dollars est émise, d’une part, pour une période allant jusqu’à 15 ans, et d’autre part – presque toujours uniquement pour les logements secondaires.

« Nouveau » Moscou commencera à être activement développé par les développeurs. Selon Sergueï Sobianine, le maire de la capitale, un développement massif est attendu dans les zones situées à proximité immédiate du périphérique de Moscou. En général, les autorités ont déjà délivré des permis pour la construction d’au moins 30 millions de mètres carrés de logements dans le «nouveau» Moscou, de sorte que les quartiers de Novomoskovsk et Troitsky attendent définitivement un boom de la construction. Cependant, comme Sergei Sobianine l’a promis, une zone d’immeubles de faible hauteur apparaîtra autour de Troitsk, et les zones éloignées de la ville deviendront des zones naturelles, des places et des parcs..

On s’attend à ce qu’en 2013 les prix des logements dans la capitale augmentent au même taux d’inflation, c’est-à-dire en ajoutant 0,5-1-2% par mois, ce qui entraînera finalement une augmentation des prix de 7 à 10% par an..

Contrairement aux prévisions de certains analystes, une nouvelle crise financière n’a pas éclaté en 2012, et des chocs violents ne sont pas attendus en 2013. Les prix de l’immobilier en dollars pourraient même baisser, ce qui sera facilité par une baisse de la demande. Dans un proche avenir, les experts prévoient un excès de l’offre sur le marché par rapport à la demande – il n’y a pas de conditions préalables à une augmentation des revenus des ménages, et à la lumière de l’augmentation des taux hypothécaires, la grande majorité des Russes n’ont nulle part où emprunter de l’argent pour acheter des appartements dans la capitale. Il ne faut donc pas s’attendre à beaucoup d’activité de la part des acheteurs, l’été 2013 peut devenir une saison complètement «morte», et pendant les périodes d’attente de changements dans l’économie ou après des nouvelles négatives de l’arène politique, la demande peut baisser à zéro, prédit Oleg Repchenko, responsable du centre d’analyse » Indicateurs du marché immobilier IRN.RU « .

Parmi les autres innovations qui auront un impact sur le marché immobilier en 2013, citons l’introduction d’une taxe sur le luxe promise par Vladimir Poutine, y compris sur les appartements de luxe. On ne sait pas encore quel sera le taux de cette taxe, mais il semble que la demande d’appartements coûteux dans le centre de la capitale ne diminuera pas de toute façon.

En outre, la réévaluation de la valeur cadastrale des terrains à Moscou entraînera sans aucun doute une augmentation de la valeur des biens immobiliers – les promoteurs paieront désormais en moyenne 1,5 fois plus pour les terrains..

Les autorités continueront de démolir des bâtiments délabrés de cinq étages: en 2012, seules 30 de ces maisons ont été démolies et, à l’avenir, il est prévu de réinstaller et de démolir au moins 88 bâtiments de cinq étages dans différents quartiers de la capitale..

Le prix de l’immobilier dans la «Nouvelle» Moscou continuera d’augmenter et l’écart par rapport au reste de la région de Moscou deviendra de plus en plus tangible. Sur le marché secondaire des nouvelles zones métropolitaines, le coût d’un mètre carré dépassera 100000 roubles, sur le marché primaire, il se rapprochera de cette marque.

Et le bureau du maire continuera à réparer les autoroutes sortantes et à construire de nouveaux échangeurs de transport, continuera à lutter activement contre les embouteillages et de nouvelles stations de métro ouvriront à Moscou. Comment cela affectera le marché immobilier de la capitale – le 2013 déjà si proche le montrera, dont nous résumerons également les résultats en 12 mois. Salutations de vacances!