Caractéristiques et perspectives du marché moderne des complexes multifonctionnels à Moscou

Points d’article

• Caractéristiques du marché MFC de Moscou
• Avantages IFC
• Inconvénients de l’IFC
• Les complexes les plus prometteurs et les plus réussis de Moscou
• Ce que l’avenir réserve au marché IFC

Récemment, parmi les objets immobiliers de la capitale, on trouve souvent des complexes multifonctionnels (MFC). Les développeurs sont de plus en plus attentifs à ce secteur. Cependant, il n’y a pas tellement d’exemples réussis d’IFC dans la capitale. Regardons les spécificités du marché des complexes multifonctionnels dans la capitale.

Caractéristiques du marché MFC de Moscou

Si nous considérons ce qu’est un complexe multifonctionnel, alors il faut dire que dans la forme classique, un complexe multifonctionnel doit remplir au moins 3 fonctions, qui indépendamment les unes des autres généreront des revenus.

Edgar Degas. Bureau de coton. 1873

Un MFC peut inclure des éléments d’immobilier de bureau, de vente au détail, résidentiel, hôtelier et sportif et de divertissement. Habituellement, dans les MFC d’aujourd’hui, la plus grande part appartient à l’immobilier commercial: environ 15-20% de la superficie totale est occupée par des locaux commerciaux, 50% – par des bureaux, le reste – par des immeubles résidentiels. En règle générale, les salles de marché sont situées aux étages inférieurs, les bureaux sont situés au-dessus, les étages supérieurs sont réservés au logement.

Le développement de la construction de tels complexes à Moscou est associé à une pénurie et à des prix élevés des terrains. En conséquence, les promoteurs, qui construisent des immeubles multifonctionnels de grande hauteur, tentent de tirer le maximum de profit du terrain disponible..

Il est à noter que pendant la crise, la mise en œuvre de la plupart des CFI dans la capitale a été suspendue. Cette circonstance était principalement due au fait qu’ils nécessitent des solutions structurelles et architecturales complexes. Les IFC sont des projets assez coûteux qui, en règle générale, ne peuvent pas être mis en œuvre avec succès en classe économique. Ces complexes sont mieux attribués à la classe affaires, qui était la moins demandée au plus fort de la crise..

Comme le notent certains experts, du fait que l’immobilier résidentiel pendant la crise a beaucoup moins chuté que l’immobilier commercial, la reprise du marché du logement se poursuit désormais à un rythme plus rapide. Mais dans le segment de l’immobilier de bureaux et de commerces, la demande se redresse désormais beaucoup plus lentement. Naturellement, la même tendance se reflétait dans la structure des complexes multifonctionnels. Désormais, la partie résidentielle, représentée par les appartements, occupe une part croissante dans la structure du MFC.

De plus, pour le moment, un nombre suffisant de places de stationnement est obligatoire pour le complexe multifonctionnel de toute capitale moderne. Cela augmente l’attractivité du MFC en tant qu’immeuble commercial.

Avantages IFC

Les principaux avantages des complexes multifonctionnels comprennent la possibilité de diversifier les risques financiers éventuels, ainsi que l’utilisation la plus efficace de toute la zone de l’installation..

Viktor Vasnetsov. Chambres du tsar Berendey. 1885

Selon les experts, le projet, qui est en cours de création pour différentes catégories de consommateurs, permet d’ajuster les risques de baisse de la demande sur certains segments de l’immobilier. De plus, comme indiqué ci-dessus, la construction de tels complexes permet aux promoteurs d’économiser des ressources foncières et de réduire les coûts énergétiques..

Cependant, l’objectif principal de la construction de complexes multifonctionnels est de réaliser un profit. Avec la bonne conception, basée sur un concept efficace, la combinaison de diverses fonctions dans une seule installation donne un excellent effet, ce qui permet de tirer davantage de revenus de l’exploitation du complexe. Les bénéfices pour les développeurs d’un complexe multifonctionnel à grande échelle sont beaucoup plus élevés que ceux d’un modeste club house.

De nombreux hommes d’affaires préfèrent garder tout ce dont ils ont besoin le plus près possible..

De plus, les avantages tangibles du MFC peuvent être ressentis non seulement par les entreprises de construction, mais aussi par les habitants de ces complexes. Dans la partie résidentielle du MFC, les appartements sont généralement achetés par des personnes qui travaillent dans les centres de bureaux du complexe, ce sont également les principaux clients des infrastructures présentes ici..

C’est pourquoi ces complexes sont très pratiques pour les grandes mégalopoles modernes, permettant aux gens de gagner beaucoup de temps sur les déplacements dans la ville. La vie moderne, avec son dynamisme, est très exigeante sur le temps, qui prend de plus en plus de valeur. De nombreux hommes d’affaires préfèrent garder tout ce dont ils ont besoin le plus près possible. D’où la conclusion que du point de vue de l’optimisation du temps, les complexes multifonctionnels sont idéaux, car ici vous pouvez travailler, vivre et passer votre temps libre en même temps.

Inconvénients de l’IFC

Peu importe à quel point un tel complexe est pratique pour vivre, si vous êtes une personne de la famille, vous pouvez manquer de nombreux éléments d’infrastructure très importants ici. Ici, en règle générale, vous ne trouverez pas de territoire attenant classique, équipé d’une aire de jeux, d’une cour et d’un parking. De plus, il est peu probable qu’il y ait un jardin d’enfants, une école ou une clinique à proximité..

Les inconvénients de la plupart des MFC incluent également l’absence d’objets naturels à proximité (une place, un parc, même juste les arbres sont rares ici). La plupart de ces complexes sont situés à proximité des principales autoroutes.

Un autre inconvénient des CFM en tant qu’installations résidentielles est que, à condition qu’il y ait une grande part de locaux non résidentiels dans le complexe, le fonctionnement de l’ensemble du bâtiment dans son ensemble sera davantage subordonné à eux uniquement. Par conséquent, l’utilisation du territoire sera soumise à un régime spécial, ainsi que la consommation d’eau, d’électricité et de chaleur..

Abel Grimmer. La tour de Babel. 1604

Un autre problème pour les développeurs moscovites est la sélection d’une société de gestion qualifiée appropriée, qui garantira un travail efficace avec des objets immobiliers de différents segments, qui diffèrent dans leurs fonctions. Malheureusement, la majorité des sociétés de gestion nationales ont une spécialisation étroite, en règle générale, elles travaillent davantage dans le secteur de l’immobilier commercial. Il n’existe pratiquement pas de sociétés de gestion capables de travailler efficacement simultanément avec l’immobilier commercial et résidentiel sur le marché des capitaux..

Les complexes les plus prometteurs et les plus réussis de Moscou

Selon les analystes du marché immobilier, à l’heure actuelle, la combinaison la plus réussie de segments de l’immobilier commercial inclus dans des complexes multifonctionnels est une combinaison des deux formats les plus populaires: les bureaux et les appartements..

Si l’on considère la liste des complexes multifonctionnels les plus grands et les plus prometteurs de la capitale, qui proposent des appartements à vendre ou à louer, alors la combinaison: des bureaux et des appartements de classe A sont présents dans presque tous les grands complexes à usage mixte, et ils représentent ensemble 60% à 85%. toute la zone de construction.

Cette dynamique s’explique facilement. Le fait est que la demande de location et d’achat d’appartements situés dans le centre d’affaires de Moscou est principalement déterminée par les hauts dirigeants et les représentants des grandes entreprises. La demande pour eux augmente progressivement, car il s’agit d’un format de logement très pratique pour les hommes d’affaires..

Comme exemple des MFC les plus populaires à l’heure actuelle, nous pouvons citer le complexe «City of Capitals», qui se compose de deux immeubles de grande hauteur «Moscou» et «Saint-Pétersbourg». La superficie totale du complexe est d’environ 289 mille mètres carrés. Trois types de biens immobiliers sont présentés ici à peu près à parts égales: les bureaux, les appartements et une composante commerciale et de divertissement. En ce moment, dans ce complexe, il y a des appartements à vendre complètement prêts à vivre, dont le prix est de 10 mille à 25 mille dollars par m². Le coût des locaux à bureaux dans la MFC «City of Capitals» est compris entre 8 000 et 18 000 dollars par m², le loyer coûtera entre 850 et 950 dollars par m². dans l’année.

Le complexe multifonctionnel, situé sur le boulevard Tsvetnoy et appelé les « Légendes de Tsvetnoy », présente également des bureaux et des appartements de classe A. La superficie totale du complexe multifonctionnel est de 112 000 m². m Les bureaux occupent six étages et jusqu’à huit étages supérieurs sont réservés aux appartements. Les locaux commerciaux sont situés au premier étage de l’immeuble. Le prix de location ici pour les bureaux est de 900 à 1000 dollars par m2 et par an, le coût des appartements à vendre varie de 8,7 mille à 17,5 mille dollars par m2..

Complexe multifonctionnel « Theloft », dont la superficie est de 20 mille mètres carrés. m propose également à ses clients des appartements et des bureaux. Près de 70% de la superficie totale du bâtiment est consacrée aux appartements. Le coût des bureaux et des appartements dans ce complexe à usage mixte est pratiquement le même et varie de 4 mille à 5,7 mille dollars par mètre carré..

Ce que l’avenir réserve au marché IFC

Quant aux perspectives d’avenir pour le développement du format de complexes multifonctionnels sur le territoire de Moscou, de l’avis de la plupart des experts, cela n’est possible que grâce à la mise en œuvre de programmes globaux pour le développement des zones industrielles et la reconstruction de logements délabrés dans le centre-ville. La raison en est simple – le manque de terres libres dans la capitale.

Cependant, la réorganisation des territoires industriels est un processus assez compliqué et bureaucratique. En conséquence, les développeurs sont confrontés à un certain nombre d’obstacles.

Un autre domaine prometteur pour le développement de l’IFC à Moscou est le développement et la mise en œuvre de projets à grande échelle en dehors du Garden Ring, y compris des infrastructures sociales. La combinaison de centres d’affaires, de complexes hôteliers, de terrains de jeux, de parcs et d’autres éléments d’infrastructure augmentera la popularité de l’IFC en tant qu’immobilier résidentiel. Dans le même temps, lors de la construction de l’infrastructure, il sera nécessaire de prendre en compte à la fois la classe du complexe lui-même et le territoire sur lequel il sera construit. Parce que les bureaux de classe «A» ne seront probablement pas demandés par les locataires de la région. Dans le même temps, des locaux de haute qualité et relativement peu coûteux attireront l’attention de nombreux propriétaires de petites et moyennes entreprises..

En général, le segment des complexes multifonctionnels est une direction plutôt prometteuse sur le marché immobilier de la capitale. De tels complexes sont l’avenir. Seule l’approche de la construction du complexe multifonctionnel devrait être correcte, la rentabilité et la demande du complexe dépendront de la réflexion du projet.