Avantages et inconvénients de divers types de complexes résidentiels multifonctionnels

Complexes multifonctionnels
Alexander Labas. Ville du futur. 1935

Ainsi, un complexe résidentiel multifonctionnel est un ensemble de bâtiments dans lequel, en plus des appartements résidentiels ordinaires, il existe des zones disponibles destinées à des activités commerciales, c’est-à-dire des locaux non résidentiels. Cependant, selon la classification internationale, un immeuble d’habitation ordinaire avec un espace de vente au rez-de-chaussée ne peut pas revendiquer le fier titre de complexe multifonctionnel..

Le MFC est un phénomène plus global et dans les pays occidentaux, il est habituel d’appeler les complexes à usage mixte uniquement les objets immobiliers qui comprennent les commerces, les divertissements, les bureaux, les hôtels, les locaux administratifs et résidentiels. Autrement dit, selon les experts du marché, seuls les objets où il y a tous les types de biens immobiliers ci-dessus peuvent demander le titre d’un complexe résidentiel multifonctionnel, le MFC devrait en fait être une petite «ville dans la ville», dont les résidents peuvent travailler et s’amuser sans quitter territoire du complexe.

Dans notre pays, jusqu’à présent, seuls les complexes résidentiels uniques peuvent être qualifiés de véritablement multifonctionnels, offrant à leurs habitants non seulement des appartements résidentiels, mais également une infrastructure développée. En règle générale, ces complexes se spécialisent dans deux domaines, de sorte que les complexes commerciaux et résidentiels, les hôtels et les affaires, les magasins et les divertissements, les bureaux et les ensembles commerciaux ont connu un grand développement. Les combinaisons de direction résidentielle et hôtelière ou de bureau sont beaucoup moins courantes.

La construction de telles installations de grande envergure, combinant plusieurs fonctions, oblige le développeur et le concepteur à être particulièrement attentif à la mise en œuvre de toutes les règles de sécurité, d’isolation phonique et acoustique. Il existe également des exigences particulières pour la disposition des bâtiments eux-mêmes: une division claire des entrées en entrées séparées pour les flux de résidents et pour les visiteurs des installations du complexe, la présence de parkings hors sol et souterrains, ainsi que l’attribution de zones de déchargement pratiques pour les points de vente..

Selon la méthode de construction, les complexes résidentiels multifonctionnels peuvent être divisés en deux types principaux:

  • érigé en centre-ville, le soi-disant complexe multifonctionnel vertical;
  • situé en dehors des limites de la ville, complexes horizontaux.

Les complexes multifonctionnels en cours de construction dans les quartiers centraux de la métropole, où les parcelles sont inhabituellement chères, ont tendance à placer le maximum de surface utilisable dans une zone plutôt petite, c’est-à-dire qu’ils maximisent la hauteur.


Christopher St. Léger. Affleurement. 2005

Les avantages de ces complexes résidentiels multifonctionnels comprennent:

  • avantage pour le développeur. Habituellement, les locaux d’habitation situés au premier étage d’un immeuble d’appartements ne sont pas très demandés et sont vendus beaucoup plus lentement que les autres appartements. De plus, si le premier étage est affecté à des locaux techniques, cela réduira la surface utile du bâtiment, qui pourrait être vendue comme des locaux ou des appartements non résidentiels;
  • réduction des factures de services publics pour les résidents. Dans la SFI, la majeure partie du paiement de l’électricité, de l’eau et du chauffage consommés incombe aux entreprises commerciales et aux organisations qui louent ou achètent des zones non résidentielles, ce qui permet de réduire le coût des services publics pour les citoyens ordinaires habitant le complexe;
  • la possibilité de travailler, de se reposer et de vivre dans le même quartier. Le principal avantage très tangible de vivre dans un complexe multifonctionnel est l’absence de déplacements quotidiens pour se rendre au travail, dans un supermarché ou dans un centre de divertissement. L’infrastructure développée du complexe multifonctionnel évite aux résidents de rester dans les embouteillages et fait gagner beaucoup de temps. Cependant, seuls les résidents du complexe qui ont effectivement trouvé du travail à proximité, ou même dans la même maison où ils vivent, peuvent profiter de cet avantage;
  • proximité du centre de la métropole, échangeur de transport pratique.

Les inconvénients des MFC situés au centre comprennent:

  • absence de zone locale. Une petite parcelle de terrain ne permet pas une aire de jeux, un parc ou un terrain de sport, de sorte que les habitants du complexe multifonctionnel se retrouvent entourés d’un paysage urbain typique;
  • le coût élevé du logement et de l’espace commercial. Les coûts substantiels du promoteur liés à l’achat ou à la location d’un terrain coûteux, la construction coûteuse d’un immeuble de grande hauteur, ainsi que le prestige des quartiers centraux augmentent considérablement les prix des appartements, des appartements et des surfaces commerciales;
  • le manque d’installations telles que des écoles, des jardins d’enfants et des cliniques. Autrement dit, les résidents d’un complexe multifonctionnel vertical devront encore quitter leur territoire pour visiter ces institutions si nécessaires dans leur vie quotidienne;
  • tout le monde n’aime pas vivre au 30e ou même au 50e étage, une telle «séparation du sol» peut causer de l’inconfort;
  • la combinaison de biens commerciaux destinés au secteur du divertissement et de locaux d’habitation peut, si elle est mal planifiée, créer une source supplémentaire de bruit et d’irritation.

L’exemple le plus frappant d’un complexe multifonctionnel vertical à Moscou est la ville des capitales, qui se compose de deux tours de 76 et 65 étages. Un emplacement extrêmement prestigieux, des fonctions variées, des appartements d’élite ont fait de ce MFC le projet de construction le plus prétentieux et «promu» de la capitale. Le coût d’un mètre carré de logement peut atteindre 25 mille dollars, alors qu’à l’heure actuelle, environ 70% de la surface habitable a déjà été vendue, ce qui indique une demande assez élevée pour un tel bien immobilier..

Les complexes multifonctionnels horizontaux sont situés principalement à la périphérie, à la périphérie des mégalopoles, ont un territoire suffisamment grand pour que le promoteur n’ait pas besoin d’augmenter le nombre d’étages de bâtiments. Les prototypes de ces complexes multifonctionnels sont des micro-quartiers urbains ordinaires apparus dans toutes les grandes villes de notre pays au milieu du siècle dernier..

Construction de complexes résidentiels
Bill Tolley. Parti pêcher. 2004

C’est un tel complexe multifonctionnel qui correspond vraiment au principe de la «ville dans la ville». Les avantages des MFC horizontaux sont:

  • un grand territoire attenant bien équipé, le plus souvent les bâtiments du complexe sont situés à une assez grande distance les uns des autres;
  • la présence de leurs propres bâtiments administratifs et publics;
  • haut niveau d’aménagement paysager;
  • éloignement des autoroutes bruyantes;
  • disponibilité de toutes les infrastructures nécessaires pour les familles avec enfants – jardins d’enfants, terrains de jeux;
  • coût relativement bas des appartements et de l’immobilier commercial.

Il n’y a pas beaucoup d’inconvénients d’un tel complexe multifonctionnel:

  • distance du centre. Bien que, si la SFI est suffisamment équipée, ses habitants n’ont pas souvent besoin de se rendre dans les régions centrales, cependant, les bureaux des grandes entreprises, des États, des agences gouvernementales sont toujours pour la plupart situés au centre de la métropole, de sorte que les citoyens qui y travaillent seront toujours faire des trajets quotidiens assez longs;
  • la construction d’un tel complexe multifonctionnel nécessite une planification minutieuse et prévoit généralement la différenciation des bâtiments destinés aux centres commerciaux et de divertissement et aux immeubles résidentiels, tout défaut de planification peut provoquer une gêne pour les résidents.

L’un des exemples d’un complexe multifonctionnel horizontal est la «Perle de la Baltique» – un immense territoire (terrain de 205 hectares), situé dans le district de Krasnoselsky à Saint-Pétersbourg et destiné à 35 000 personnes. Cette « ville dans la ville » aura 1 million de mètres carrés de biens immobiliers résidentiels et plus de 600 mille mètres carrés d’espace commercial.

Malheureusement, à l’heure actuelle, la plupart des complexes apparaissant à la périphérie des villes ne peuvent pas revendiquer le titre de multifonctionnel et assumer la présence uniquement d’appartements résidentiels et de plusieurs points de vente, il n’est donc pas nécessaire de parler de la présence de nombreuses fonctions de tels ensembles résidentiels..

Il convient de noter que, bien que la variété des locaux à des fins complètement différentes permette d’appeler des complexes résidentiels horizontaux et verticaux multifonctionnels, ils présentent de très grandes différences et un public cible complètement différent..

Si dans les quartiers centraux des mégalopoles ce sont principalement les top managers, les grands dirigeants et les fonctionnaires qui veulent se doter d’un lieu de résidence au plus près du travail (et grâce aux prix élevés de l’immobilier, seuls les citoyens très aisés peuvent acheter un appartement dans les MFC verticales), alors les complexes multifonctionnels horizontaux sont plus démocratiques et conçus pour les familles avec enfants.

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