Bilan du marché du logement primaire dans la capitale pour février 2011. L’offre augmente, les prix baissent

Points d’article



Selon les enquêtes sociologiques, plus de 70% de la population russe a besoin d’améliorer ses conditions de vie. La question du logement est pertinente pour tout le pays, cependant, dans cet article, nous essaierons de nous concentrer sur le marché du logement de la capitale.

En général, après la crise, le marché des bâtiments neufs dans la capitale a commencé à se relancer, de nouveaux projets apparaissent, la plupart des projets de construction gelés ont repris. Reçu une nouvelle impulsion pour le développement et l’hypothèque.

L’état du marché du logement primaire

Comme vous le savez, pendant la crise, de nombreux promoteurs ont décidé de geler leur construction. Petit à petit, le marché des bâtiments neufs de la capitale commence à se relancer. Déjà en 2010, il y avait une tendance à la relance de ce segment du marché immobilier, le renouveau est particulièrement perceptible dans la construction de logements de classe économique, qui dans la période post-crise est très demandée. Aujourd’hui, la confiance des acheteurs potentiels dans ce segment de marché s’est considérablement accrue. Les revenus des ménages se sont stabilisés, une demande effective de logements est apparue, de nouveaux projets ont commencé à apparaître sur le marché, la construction s’est également intensifiée dans de nombreuses installations qui ont été suspendues pendant la crise..

À la fin de 2010, la part des logements finis dans l’offre totale d’appartements de classe économique dans la région proche de Moscou s’élevait à 50% – ce sont des objets qui ont déjà été commandés ou qui sont au stade final de la construction (19% et 31%, respectivement). La part des projets au stade initial de la construction est de 44%. Les 6% restants sont des chantiers de construction gelés ou des objets à construction lente.

Désormais, pour les acheteurs potentiels, le facteur décisif est le rapport optimal entre prix et qualité..

Selon les experts du MIEL Analytical Consulting Center, en janvier 2011, pour la première fois, 40 maisons sont entrées sur le marché des capitaux, soit 7,4% du nombre total de nouveaux bâtiments proposés. La plupart sont des maisons de la classe moyenne, ainsi que de nouveaux bâtiments aux premiers stades des travaux de construction. L’apparition sur le marché primaire d’offres nouvelles et relativement peu coûteuses conduit généralement à une baisse des prix. La baisse des prix n’est cependant pas significative – 3,2% en roubles et 0,1% en dollars.

Désormais, pour les acheteurs potentiels, le facteur décisif est le rapport optimal entre prix et qualité. C’est pourquoi les gens choisissent de nouveaux bâtiments de classe économique. De plus, l’opinion selon laquelle les maisons de classe économique sont des bâtiments de très mauvaise qualité n’est absolument pas vraie. La combinaison de matériaux à prix moyen mais de haute qualité avec les derniers développements dans l’industrie de la construction permet de construire des logements fiables et abordables.

Immobilier à Moscou

Cependant, les prix de l’immobilier, en particulier à Moscou, ont été et restent assez élevés. Selon les résultats de janvier de cette année, la plupart des propositions (46%) ont été notées dans le segment de prix de 100 000 à 150 000 roubles par mètre carré. Pour les appartements dans la fourchette de prix de 150 mille à 200 mille roubles par mètre carré. m. représentaient 37% de l’offre totale, dans la gamme de 200 mille à 250 mille roubles – seulement 10%. L’offre minimale était pour les appartements avec un prix allant jusqu’à 100 mille roubles par m². – 7%.

Le prix moyen des logements de classe économique en janvier s’élevait à 60 200 roubles par mètre carré. m, classe moyenne – 59,2 mille roubles par mètre carré. m, classe affaires – 101 mille roubles par mètre carré. m.

Quant à la demande, selon les résultats de janvier 2011, les appartements de 1 et 2 pièces étaient traditionnellement les plus demandés, représentant respectivement 48% et 37%. Les appartements 3 pièces ont exprimé le souhait d’acheter 14% de tous les acheteurs, les appartements multi-pièces – seulement 1%.

De nouveaux bâtiments sont évincés du périphérique de Moscou

Il convient de noter que récemment, il y a eu une tendance à déplacer de nouveaux bâtiments à l’extérieur du périphérique de Moscou. Le fait est qu’il y a une pénurie de chantiers dans la capitale depuis longtemps, et ceux qui existent sont assez chers, ce qui, sans aucun doute, affecte le coût du mètre carré. Il s’avère donc que la construction de maisons en panneaux à Moscou n’est pas très rentable maintenant.

En conséquence, l’activité principale des promoteurs est désormais concentrée dans la région de Moscou, qui est largement leader en termes de construction de logements neufs. De 5 à 12 nouveaux objets entrent sur le marché des nouveaux bâtiments dans la région de Moscou par mois.

Nouveaux bâtiments à Moscou

Actuellement, de nombreuses nouvelles maisons de classe économique ont été construites et sont en cours de construction dans les districts suivants: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Au cours des 2 dernières années, sur le périphérique de Moscou, des travaux de construction ont été effectués dans les régions d’Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. À l’heure actuelle, environ 40 nouvelles propriétés économiques et de classe confort sont activement construites et vendues dans la capitale. 83% de tous les nouveaux bâtiments de classe économique sont situés dans le district administratif sud. Dans le district administratif du sud-ouest – 7%, dans CJSC – 6%., Le moindre de tous les objets dans le district administratif du sud-est et le district administratif du nord-est – seulement 2%. Dans le CAO, SZAO, VAO et CAO, il n’y a pas de nouveaux bâtiments dans la mise en œuvre.

L’hypothèque renaît

Lors de l’achat d’un nouvel appartement, un acheteur potentiel décide lui-même de deux questions principales. Tout d’abord, il a besoin de trouver un logement convenable, donc, la société de développement qui construit ce logement. Deuxièmement, si l’acheteur n’a pas assez d’argent pour acheter un logement, en plus de choisir l’appartement lui-même, un autre problème devra être résolu: trouver de l’argent pour payer la partie manquante de son coût. Dans ce cas, la solution est un prêt hypothécaire.

En ce qui concerne la première question, il n’est pas difficile de trouver un appartement, les promoteurs sont devenus plus actifs et l’offre d’appartements sur le marché ne fait que croître et, selon les prévisions, continuera de croître. Concernant le crédit immobilier, on peut aussi dire que, la demande effective de la population étant en augmentation, le crédit hypothécaire renoue également.

La plupart des banques ne prêtent aux projets en cours de construction que si la boîte de la maison est déjà prête et que toutes les communications nécessaires sont connectées.

Selon l’agence « Miel », actuellement 11 banques de capitaux proposent des prêts pour le logement dans des bâtiments neufs. Un acompte minimum de 10% est exigé par la Sberbank, la Russian Mortgage Bank et la Moscow Credit Bank. Le taux d’intérêt minimum en roubles est proposé par la banque VTB 24 (la campagne «Avec une nouvelle maison», qui a été prolongée jusqu’au 26 février 2011): avant l’enregistrement des droits de propriété, le taux est de 9,95-12,35%, après l’enregistrement des droits de propriété – 7,5- 9,85%. Le taux d’intérêt moyen est de 13 à 14% par an.

À première vue, il peut sembler que les conditions de prêt sont presque antérieures à la crise. Cependant, tout n’est pas si simple. La plupart des banques prêtent à des projets en cours de construction, mais seulement si le box de la maison est déjà prêt et que toutes les communications nécessaires sont connectées, il est très difficile d’obtenir un prêt pour acheter une maison au stade initial de la construction. Sberbank et VTB-24 ont plus de conditions gratuites, mais ces banques proposent d’acheter un appartement à partir de leur liste de nouveaux bâtiments accrédités. Par conséquent, le choix de l’emprunteur est très limité. Cependant, le VTB-24 a la plus longue période de prêt hypothécaire – jusqu’à 50 ans.

Sur la base de la dynamique du marché du logement primaire à Moscou, on peut supposer qu’en 2011, la construction de nouveaux bâtiments continuera de croître. La demande, comme vous le savez, donne lieu à l’offre, et la demande est actuellement en constante augmentation. Néanmoins, la demande de logements entraîne une augmentation de l’offre de crédit hypothécaire. Les gens sont prêts à payer trop cher pour des mètres carrés précieux, et les banques commencent de plus en plus à faire confiance à la population après la crise. La tendance émergente à déplacer les principaux chantiers de construction en dehors du périphérique de Moscou ne fera que s’intensifier, du fait que les logements y sont moins chers et qu’il y a beaucoup plus de sites que dans la capitale. Par conséquent, dans un proche avenir, Moscou pourrait faire face à une pénurie de nouveaux logements de classe économique.

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