Aperçu du marché de l’immobilier résidentiel de classe économique à Kiev

Il est habituel de se référer à l’immobilier de la catégorie la plus abordable et la plus massive, c’est-à-dire aux logements de classe économique, il est de coutume d’inclure les appartements et les maisons à Kiev, dont le coût, quelle que soit la superficie totale, ne dépasse pas 100 mille dollars.

Alexander Lirner. Souvenirs de Kiev. 2000

Ou des appartements, le coût d’un mètre carré dans lequel se situe dans la fourchette de prix de 7,5 à 12 mille hryvnia (de 930 à 1,5 mille dollars). Les développeurs et les agents immobiliers insistent sur une telle évaluation de l’immobilier de classe économique à Kiev..

Si en 2003-2004, qui explique le boom de la construction en Ukraine, les entreprises de construction se sont principalement appuyées sur la construction d’immeubles d’appartements de classe affaires et haut de gamme, très demandés à l’époque. Le logement abordable dans les années d’avant la crise a été présenté principalement sur le marché immobilier secondaire à Kiev. Après la crise de 2008, lorsque la demande d’appartements de classe affaires a diminué de plus de 30% dans la capitale ukrainienne et que la demande d’appartements abordables a légèrement diminué, les promoteurs ont commencé à ériger massivement de nouveaux bâtiments de classe économique.

Les résultats du premier trimestre 2011 ont également clairement montré que la majorité des acheteurs potentiels de biens immobiliers – 90%, sont intéressés par des appartements bon marché, allant de 33 à 40 mètres carrés, présentés sur les marchés primaire et secondaire..

Bien entendu, le coût du logement dépend dans une large mesure non seulement de la catégorie à laquelle appartient l’immeuble nouvellement construit, mais également de l’emplacement de l’appartement. Ainsi, traditionnellement, le logement le plus cher de Kiev est situé dans les quartiers centraux – Pechersky et Shevchenkovsky, tandis que les appartements les moins chers sont présentés sur le marché immobilier des districts de Darnitsky et Desnyansky.

À titre de comparaison, si le coût moyen d’un mètre carré de logement en classe économique dans le quartier Shnevchenskiy est de 2,2 mille dollars, alors dans le quartier Desnyanskiy, le prix de 1 mètre carré d’un appartement carré de la même classe a été fixé au niveau de 1000 dollars, et dans le quartier Darnitskiy – 1,2 Des milliers de dollars. L’achat d’un appartement dans le quartier Svyatoshinsky de Kiev ne coûtera pas beaucoup plus – le coût moyen d’un mètre carré de logement en classe économique est ici de 1,4 mille dollars. À propos, c’est le district de Svyatoshinsky qui est actuellement le leader du nombre de complexes résidentiels en construction avec des appartements abordables d’une valeur allant jusqu’à 75 000 $..

Vous pouvez économiser sur l’achat d’un appartement en achetant un logement dans une maison qui n’a pas encore été mise en service.

Le coût du logement est également fortement influencé non pas par le quartier de Kiev lui-même, mais par la disponibilité d’un échangeur de transport pratique, en particulier la proximité de la station de métro. L’éloignement du métro peut réduire le coût du logement de 10%. Vous pouvez également économiser sur l’achat d’un appartement en achetant un logement dans une maison qui n’a pas encore été mise en service; selon les promoteurs, un logement en classe économique dans un nouvel immeuble en construction sera moins cher que l’achat d’un appartement sur le marché secondaire, et au moment de la mise en service de la maison, le logement s’élève à prix en moyenne de 5-10%

Vitaly Petrovsky. 1999

Le prix d’un appartement dépend également de l’étage – les logements du premier et du dernier niveaux coûtent traditionnellement 10% de moins que les appartements des autres étages, cette tendance est également pertinente pour le marché immobilier secondaire. Bien que récemment, les derniers étages des nouveaux bâtiments aient commencé à être très demandés – les acheteurs potentiels ont moins peur des pannes d’ascenseur, des fuites de toit et du manque d’eau que les derniers étages des anciens bâtiments pèchent généralement, et les avantages de ces immeubles de grande hauteur comprennent l’éloignement du bruit de la rue et le manque de voisins piétinant au-dessus.

Selon la notation établie par les agents immobiliers, les appartements les moins chers à vendre en mai 2011 sur le marché immobilier secondaire à Kiev coûtaient 30 000 $ chacun. Le premier d’entre eux est un « gostinka » d’une superficie de seulement 19 mètres carrés, situé dans la rue Nikolsko-Slobodskoy dans la région du Dniepr, et le second est un appartement d’une pièce d’une superficie de 21 mètres carrés – sur la rue O. Teligi.

Les plus rentables et les plus abordables parmi les offres de deux pièces du marché primaire en mai 2011 étaient des appartements dans un nouveau bâtiment sur Poznyaki, dont le coût était fixé à 61,3 milliers de dollars, ainsi que sur Tampere Street, d’une valeur de 52 milliers de dollars chacun..

Dans le même temps, il est pratiquement irréaliste de trouver une maison privée dans les limites de Kiev, dont le coût serait inférieur à 100000 dollars, c’est-à-dire qu’elle pourrait concurrencer le prix des appartements de classe économique. Bien qu’il existe encore des zones avec des bâtiments privés dans la capitale ukrainienne, le coût des bâtiments non délabrés est en moyenne de 150000 dollars et la limite supérieure peut atteindre 7 millions de dollars..

Bien sûr, vous pouvez trouver, par exemple, dans le district de Svyatoshinsky, sur les jardins de la résurrection et de Rusanovsky, des maisons rurales ordinaires avec des équipements et de l’eau dans la cour, dont le prix sera de 70 à 100 mille dollars, cependant, ces bâtiments sont souvent simplement démolis, c’est-à-dire que le propriétaire est en fait paie le coût d’un terrain sur lequel de nouveaux logements se développeront à l’avenir.

Tendances de développement et prévisions pour l’avenir

Après la crise de 2008, les analystes ont peur de faire des prévisions à long terme concernant le développement du marché immobilier, y compris la classe économique. Cependant, les analystes s’accordent sur une chose – dans un proche avenir – jusqu’à la fin de 2011 – on ne s’attend à aucun saut brutal du marché immobilier de classe économique à Kiev..

Selon les dernières données, en juin de cette année, le coût d’un mètre carré de logement de classe économique n’a augmenté en moyenne que de 2 dollars dans la capitale ukrainienne. Y compris dans le district de Shenchenkovsky – de 0, 09%, dans les districts de Pechersky et Darnitsky – de 0,07%, à Desnyanskiy – de 0,14%. Ainsi, on peut parler d’une augmentation des coûts en fait par le taux d’inflation.

Pavel Vitanovsky. Digue. 2005

Les experts ne prévoient pas non plus une baisse du coût des logements abordables, car la demande d’appartements de classe économique est assez stable, et à l’automne 2011, les experts s’attendent à une renaissance saisonnière traditionnelle du marché..

Par exemple, dans le complexe résidentiel « Southern Gate, qui est situé dans le microdistrict d’Osokorki dans le quartier Darnytskyi de Kiev et propose des appartements standard d’une superficie de 33 à 40 mètres carrés à un prix de 1,3 mille dollars le mètre, plus de 80% des appartements ont déjà été vendus, malgré le fait que que le complexe n’a pas encore été mis en service.

Il n’y a pas non plus de conditions préalables à une augmentation significative du coût du logement à Kiev – aujourd’hui, il y a plus qu’assez d’offres de classe économique pour répondre à la demande, ce n’est qu’en 2011 que la construction de 12 complexes résidentiels dans différents quartiers de la capitale sera achevée. En outre, même le coût du logement dans la catégorie la plus abordable dépasse largement le salaire moyen à Kiev. Ainsi, le salaire moyen dans la capitale au début de 2011 a été fixé à 3,5 mille hryvnia (environ 450 $), de sorte que même l’achat d’un petit appartement de classe économique se transforme en un objectif inaccessible pour la plupart des familles. C’est pourquoi au cours de la dernière année, plus de la moitié de toutes les transactions sur le marché immobilier de classe économique étaient des achats d’appartements sur un prêt hypothécaire..

Le Premier ministre ukrainien Mykola Azarov et le vice-Premier ministre de la République pour les affaires économiques Serhiy Tigipko ont précédemment annoncé des amendements à la loi sur le développement urbain, qui devraient considérablement simplifier la procédure d’obtention d’un permis pour la construction de complexes résidentiels de classe économique. Les autorités ukrainiennes entendent ainsi réduire le coût du mètre carré de surface habitable de près d’un tiers, selon Azarov, le prix d’un mètre carré à Kiev peut chuter à 500-800 dollars. Cependant, jusqu’à présent, seul le développement de modifications de la législation est en cours et les perspectives d’adoption des amendements sont actuellement vagues. De nombreux experts estiment qu’une réduction significative du coût du logement, même après avoir simplifié la procédure d’obtention des permis de construire, ne peut être attendue.