La formation du marché de l’immobilier commercial en Ukraine a commencé immédiatement après le développement rapide des entreprises privées dans les années 90. C’est alors qu’une grave pénurie d’espace de vente au détail et de centres d’affaires a été découverte..
Yakovenko Elena Nikolaevna. Paysage de la ville Tcherkassy.
Il est intéressant de noter que dans la plupart des grandes villes du pays, de nombreux grands magasins, palais de la culture et même des bâtiments de jardins d’enfants qui n’ont pas été réclamés et sont devenus plus tard des centres de bureaux, des supermarchés, des centres de divertissement et des restaurants ont été reconstruits pour l’immobilier commercial. Cependant, la construction de nouveaux complexes a commencé, offrant des locaux à louer à des représentants de petites et moyennes entreprises..
L’état du marché de l’immobilier commercial en Ukraine au début de 2011
Comme vous le savez, l’immobilier commercial comprend tous les objets immobiliers qui sont utilisés non pas pour vivre, mais dans des activités commerciales, c’est-à-dire dans le but de réaliser un profit..
Il existe plusieurs types principaux d’immobilier commercial:
- commerce – magasins, centres commerciaux, entrepôts;
- immobilier de bureau;
- installations d’affaires hôtelières;
- installations industrielles et logistiques – ateliers de production, bases et autres locaux utilisés dans la production et la circulation des marchandises.
Parlant de chaque catégorie d’immobilier commercial en Ukraine, il convient de noter que les taux de développement les plus bas sont observés dans la construction d’installations industrielles et logistiques. Cette sphère est actuellement sous-développée en république, complètement insuffisante, des terminaux logistiques commencent tout juste à apparaître à proximité de grandes villes comme Kiev, Donetsk et Kharkov.
Le marché de l’immobilier de détail en Ukraine est souvent appelé le «marché des locataires».
Dans le même temps, les centres commerciaux appartenant à de grandes chaînes d’hypermarchés comme Amstor, Metro, Auchan, ATB, Furshet et bien d’autres ont chacun occupé leur propre niche dans toutes les villes assez grandes du pays et avec succès faire face à la tâche de louer des espaces à de petites sociétés commerciales et à des entrepreneurs privés.
Les experts appellent souvent le marché de l’immobilier commercial en Ukraine «le marché des locataires», car dans la plupart des centres commerciaux et d’affaires, ils préfèrent ne pas acheter d’espace, mais le louer. Cela est peut-être dû à la situation plutôt instable de l’économie du pays et au coût élevé du mètre carré d’espace, souvent trop cher pour les petites et moyennes entreprises. En outre, presque tous les propriétaires de biens immobiliers commerciaux en Ukraine préfèrent ne pas vendre d’espace, mais le louer.
Le coût de 1 mètre carré dans un complexe commercial dépend de la classe des locaux, de la taille des locaux loués et de l’emplacement du bâtiment. Ainsi, l’immobilier commercial le plus cher en Ukraine est un local situé dans le centre de Kiev, où le prix de location peut atteindre 300 dollars le mètre carré et le prix d’achat varie de 6 à 10 mille dollars le mètre carré. Dans les complexes situés dans d’autres quartiers de la capitale, le prix moyen de location des locaux est de 50 à 160 dollars le mètre carré, les achats – de 735 à 1300 dollars. Dans les régions, le coût de location d’un espace de vente au détail est beaucoup moins élevé – de 25 $ à 55 $ le mètre carré, les achats – de 500 $ à 3000 $.
En général, au cours de l’année écoulée, le prix de location des surfaces commerciales en Ukraine a augmenté de 5 à 15%. Cette année, les analystes s’attendent à une nouvelle croissance de la valeur d’au moins 12%. Une telle augmentation des loyers dans le domaine de l’immobilier commercial est due au fait que, dans la plupart des centres commerciaux, les zones sont vendues même au stade de la construction, puis elles ne sont plus que louées, et la demande a récemment largement dépassé l’offre..
En ce qui concerne l’immobilier dans le secteur hôtelier, c’est ce domaine qui a été fortement influencé par la victoire de l’Ukraine dans la compétition pour le droit d’accueillir le Championnat d’Europe de football en 2012. L’attente de l’arrivée de 600 mille à 1 million de touristes, ainsi que des joueurs d’équipe, de leurs familles et des membres de l’UEFA, a considérablement intensifié le processus de construction de nouveaux complexes hôteliers, dont il n’y en avait pas autant dans la république jusqu’à présent..
Tendances de développement du marché de l’immobilier commercial en Ukraine dans un proche avenir
Après une récession importante qui a été observée sur le marché immobilier de la république en 2008 en raison de la crise financière, qui a considérablement réduit la demande de location et d’achat de commerces et de bureaux, et a également conduit au gel de nombreuses installations en construction, cette année, le marché est devenu plus actif..
Revutsky Oleg. Rue Lénine. 2010
Une telle augmentation de l’activité sur le marché de l’immobilier commercial résulte de la stabilisation de la situation économique, d’une augmentation de la demande d’espaces commerciaux et de la location de locaux dans les centres d’affaires, ainsi que de la préparation du Championnat d’Europe de football, qui se tiendra en Ukraine l’année prochaine..
Les spécialistes de l’immobilier en Ukraine conviennent que la préparation de l’Euro 2012 a eu le plus grand impact sur l’hôtellerie. Outre la construction des installations nécessaires telles que les stades, qui sont déjà entièrement achevés à Donetsk et Kharkov et sont en cours de construction à Kiev et à Lvov, la reconstruction des aéroports dans les quatre villes – hôtes du championnat, ainsi que la réparation des pistes existantes et la construction de nouvelles routes.
Actuellement, 40 complexes hôteliers sont en construction à Kiev, 24 à Lvov, 18 à Kharkov et 14 nouveaux hôtels sont en construction à Donetsk. Le principal problème de la république est que la plupart des complexes hôteliers nouvellement construits revendiquent le statut de 4 et 5 étoiles et se distinguent par conséquent par un coût des chambres assez élevé. Le prix moyen d’une chambre standard dans des hôtels de cette classe en Ukraine est actuellement d’environ 245 $ par jour. Dans certains complexes hôteliers, en particulier le Donbass Palace à Donetsk et le Premier Palace à Kiev, le prix de la chambre est d’environ 500 USD pour une chambre de catégorie moyenne.
Selon les experts, la plupart des fans préféreront un logement moins cher, en particulier le loyer des appartements. Pour résoudre ce problème à Donetsk, par exemple, la reconstruction des auberges des établissements d’enseignement supérieur est en cours, où il est prévu de réinstaller les fans de football..
Selon les experts, après un tel boom de la construction dans l’industrie hôtelière, après la fin de l’Euro 2012, il y aura une longue accalmie, puisque actuellement les hôtels en Ukraine ne sont pleins qu’à 53%..
Sokolovsky Vitaly. La descente d’Andrew. 2010
La tendance générale d’une telle reconstruction dans son ensemble a un effet positif sur l’apparition de nouveaux espaces commerciaux dans les grandes villes, car chaque aéroport et gare reconstruits acquerra nécessairement ses propres magasins et cafés, et la réparation des autoroutes peut avoir un effet positif sur l’émergence de nouveaux centres logistiques..
Cependant, la construction de centres commerciaux, actuellement en préparation pour le Championnat, n’aurait pas pu avoir un impact important – dans ce domaine de l’immobilier commercial, le principal stimulant pour la construction est la croissance de la demande de surfaces commerciales et une augmentation des loyers..
Cette année, il est prévu de mettre en service la Mega City SEC, Continental SEC, la deuxième étape de la Dream Town SEC à Kiev. La demande est assez élevée, par exemple, dans le centre commercial et de divertissement de Kiev Ocean Plaza, qui ne commencera à fonctionner que l’année prochaine, 70% de l’espace a déjà été loué. Dans d’autres villes d’Ukraine, de nouveaux centres sont également attendus – les centres commerciaux Ave Plaza et Magellan à Kharkiv, à Donetsk – la deuxième étape du centre commercial Donetsk-City et du centre commercial Yuzhnye Slopes, ainsi que le centre commercial Muravei à Odessa.
Pouvez-vous me donner une vue d’ensemble du marché de l’immobilier commercial en Ukraine ? Quelles sont les principales tendances actuelles et les zones géographiques les plus dynamiques ? Est-ce un secteur en croissance et quels sont les facteurs qui influencent cette croissance ? Je suis intéressé par des informations sur les différents types d’investissements possibles dans ce marché.