Le marché de l’immobilier commercial au milieu des frontières changeantes de Moscou

Points d’article

• Développeurs à la croisée des chemins
• Conditions générales du marché
• Les développeurs se tournent vers d’autres segments fonctionnels
• De nouveaux projets arrivent sur le marché

Début juillet 2011. La Douma régionale de Moscou a signé un accord sur le changement des frontières de Moscou et de la région de Moscou. Ce document vise à fixer par voie législative les frontières, qui ont beaucoup changé au cours des dernières décennies, mais qui n’ont pas été officiellement officialisées auparavant..

Sergei Ivanovich Smirnov. Foire le jour patronal. 2007

L’adhésion de nouveaux territoires à Moscou aura sans aucun doute un impact sur le marché immobilier de la capitale. Comme le notent de nombreux experts, les perspectives de développement du marché de l’immobilier commercial dans la capitale ne sont pas aussi brillantes qu’elles ne l’étaient en début d’année. La relance de ce segment de marché, constatée au premier semestre, après des changements aussi importants, pourrait ralentir. Les développeurs ne sont pas sûrs de la manière dont les événements se développeront, car il n’y a pas de plans clairs pour le développement de nouveaux territoires. La redistribution des parcelles affectera en tout cas la structure du marché, cela s’applique à tous les types d’immobilier commercial: bureaux, centres commerciaux, entrepôts et autres objets.

Développeurs à la croisée des chemins

Comme vous le savez, selon l’accord signé, 102 nouvelles parcelles d’une superficie totale de 723 hectares rejoignent Moscou, y compris les champs d’aération de Lyubertsy (578 hectares). La région de Moscou recevra également de nouvelles terres – 328 hectares, dont 216 hectares du village de Tolstopaltsevo.

Ce sont des territoires assez vastes qui obligent les autorités à élaborer un plan d’urbanisme global, qui prévoira la construction administrative, la construction sociale (centres éducatifs et scientifiques, logements), ainsi que la construction de nouveaux centres d’affaires. Et la solution de ces tâches peut prendre plus d’un an..

La redistribution des territoires affecte directement la construction de l’immobilier commercial.

En raison de cette incertitude, de nombreux développeurs étaient confus. Ce segment du marché immobilier vient de commencer à se remettre des effets de la crise mondiale et prend de l’ampleur, et ici les autorités de la ville leur ont présenté une nouvelle «surprise». Le fait est que la redistribution des territoires affecte directement la construction de l’immobilier commercial. En outre, les promoteurs nationaux sont fortement dépendants de la situation politique interne du pays, et souvent le succès est déterminé par la capacité à deviner la direction des actions futures des autorités..

Bien sûr, pour les promoteurs de capitaux, les nouveaux territoires non développés sont la perspective de commencer la construction de nouveaux projets, d’augmenter le travail et, par conséquent, les revenus. Cependant, cela nécessite toujours de remporter un appel d’offres de construction, ce qui n’est pas toujours facile et peut entraîner de nouveaux problèmes..

Désormais, les constructeurs sont à la croisée des chemins, ils sont confrontés à la tâche d’essayer de deviner quels nouveaux quartiers vont désormais déménager (si, bien sûr, ils le font) les autorités fédérales et régionales; combien de bureaux seront nécessaires pour les entreprises qui souhaitent être à proximité des autorités; si le Centre financier international sera construit à partir de zéro. Les développeurs ont beaucoup de questions, mais il n’y a pas encore de réponses.

Que dire de l’immobilier commercial, qui fait référence aux infrastructures sociales, si les autorités n’ont pas encore décidé du programme de logement dans les territoires annexés.

Conditions générales du marché

Au total, au premier semestre 2011, environ 330 000 m² sont entrés sur le marché. m de nouveaux bureaux (le chiffre a baissé de 15% par rapport à l’année dernière) et 165 000 mètres carrés. m. de nouveaux entrepôts (l’indicateur a presque triplé par rapport au premier semestre 2010, en raison de la mise en service d’installations auparavant gelées).

Mikhalchuk Natalia. Construction. 2008

L’offre totale de bureaux de haute qualité dans la capitale à la fin du deuxième trimestre de cette année s’élevait à environ 13 millions de mètres carrés. m.

L’achèvement de la construction de certains grands projets a influencé une augmentation de 17% de la part des bureaux vacants au cours de cette période. Les locaux gratuits sont principalement représentés par de nouveaux projets qui n’ont tout simplement pas encore réussi à trouver leurs locataires, ainsi que des immeubles peu attractifs (avec un emplacement peu pratique, quelques difficultés techniques et autres caractéristiques qui réduisent la compétitivité des objets).

Il faut également noter que selon les résultats du premier semestre 2011, il y a eu une augmentation de la demande de locaux de qualité sur le marché de l’immobilier de bureaux et entrepôts, ce qui a affecté la réduction de la part des locaux vacants. De nombreux experts soulignent la dynamique positive modérée des indicateurs de marché.

Les développeurs se tournent vers d’autres segments fonctionnels

Le changement de donne dans la capitale, les nouvelles frontières et les territoires annexés obligent les entreprises de construction à rechercher de nouvelles options de développement. Certains promoteurs, qui se concentraient auparavant exclusivement sur le marché de l’immobilier commercial, font désormais des déclarations ouvertes sur le changement de la finalité fonctionnelle de leurs projets en construction..

Par exemple, au lieu de certains des immeubles de bureaux prévus, Promsvyaznedvizhimost va construire des immeubles résidentiels. La société explore également actuellement le potentiel de conversion en propriétés résidentielles et certains de ses autres sites..

Des représentants de Coalco Development ont annoncé un changement dans l’objectif fonctionnel du projet Crystal Towers, dans lequel il était prévu de construire environ 160 000 m². m de bureaux pour appartements. Si de tels exemples sur le marché de l’immobilier commercial de la capitale sont sporadiques, cependant, si de telles déclarations continuent de sonner davantage, il sera possible de parler de la formation d’une nouvelle tendance du marché. Et cela peut déjà conduire à une pénurie de bureaux.

De nouveaux projets arrivent sur le marché

Malgré les récents changements, certains développeurs prennent encore des risques et déclarent la reprise de leurs projets gelée pendant la crise. Ainsi, la société Sistema-Hals a annoncé la reprise de la construction d’un centre d’affaires de classe A SkyLight, dont la superficie totale est d’environ 111 000 m². m. L’entreprise prévoit d’achever les travaux au deuxième trimestre de 2012.

A noter également que certaines entreprises ont manifesté leur intérêt pour la construction de centres de bureaux pour leur propre placement. Par exemple, le World Wildlife Fund (WWF) a récemment présenté un projet pour son nouveau bureau, qui apparaîtra dans la région métropolitaine de Taganskaya, vraisemblablement l’année prochaine. Il a également été annoncé le début de la construction d’un immeuble de bureaux pour Robert Bosch à Khimki, dans la région de Moscou, d’une superficie totale d’environ 57 000 m². m. Le bâtiment devrait être achevé d’ici la fin de 2013 et abritera des bureaux, des entrepôts et un centre de formation pour l’entreprise.

« Hypercube » deviendra le premier centre-transformateur de bureaux du pays.

Récemment, un accord a été signé entre la direction de la Fondation Skolkovo et la société de construction Aurora Group sur la construction de la première installation dans la ville de l’innovation russe. « Hypercube » – c’est le nom donné à l’objet, représentera le Centre de développement urbain du complexe innovant « Skolkovo ». Ce sera le premier centre de bureaux en transformation du pays.

La particularité du projet est que le bâtiment offrira la possibilité d’un remplacement indépendant des fonctions et aura la capacité d’augmenter la superficie totale des locaux de 1,5 fois. Le promoteur va commencer la construction du centre d’innovation cet été et la mise en service de «l’Hypercube» est prévue en février de l’année prochaine..

Dans l’ensemble, le marché de l’immobilier commercial à Moscou peut subir de graves changements à la suite de ces innovations. Les entreprises de construction ne veulent pas prendre de risques et ne sont pas pressées de mettre en œuvre des projets, ce qui signifie que dans un proche avenir, il pourrait y avoir une pénurie de biens commerciaux, principalement des bureaux, dans la capitale..

Les autorités n’ayant pas encore décidé de plans de développement de nouvelles zones métropolitaines, les promoteurs agissent à leurs risques et périls, essayant de deviner ce qui sera plus rentable en conséquence..