Transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels

La recherche d’un local non résidentiel gratuit et plus ou moins décent pour un bureau, un point de vente ou un entrepôt, aujourd’hui, pour les représentants du public professionnel russe, se transforme souvent en un réel problème. Très souvent, la seule solution possible à ce problème est l’utilisation d’appartements résidentiels aux fins ci-dessus. C’est pourquoi nous avons l’opportunité d’observer comment les appartements situés au premier étage d’anciens immeubles résidentiels se transforment au fil du temps en coiffeurs, blanchisseries, épiceries ou encore agences bancaires..

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De nombreux entrepreneurs qui décident d’utiliser des locaux résidentiels à des fins commerciales, en raison d’un manque d’expérience en la matière, commettent de graves erreurs lors de la planification du processus de conversion d’un appartement en bureau, ce qui entraîne de graves pertes financières. Habituellement, cela ressemble à ceci: un entrepreneur décide d’équiper son propre mètre carré ou récemment acheté pour un bureau, et commence à comprendre «comment le faire maintenant». De plus, il s’inquiète surtout de deux questions: comment le faire légalement avec compétence (c’est-à-dire sans violer la législation en vigueur) et passer un minimum de temps? La collecte d’informations conduit inévitablement l’entrepreneur à la conclusion: il y a un processus plutôt gênant, fastidieux et surtout long à venir, et la date prévue de mise en service d’un espace commercial est repoussée d’au moins 3 à 4 mois à l’avance..

Alors, ne pensez pas que le problème du placement de bureaux ne peut être résolu qu’en achetant un appartement..
Selon la législation russe (clause 3 de l’article 288 du Code civil de la Fédération de Russie), l’utilisation de logements à des fins commerciales n’est autorisée qu’après le transfert de ces locaux au statut de non-résidentiel.
En général, la procédure de transfert d’un local résidentiel dans un fonds non résidentiel ressemble à ceci:

1. Détermination de la possibilité de transférer des locaux d’habitation vers des locaux non résidentiels.
Selon la législation russe en vigueur, les locaux non résidentiels doivent répondre aux exigences suivantes:
– les locaux non résidentiels doivent avoir une entrée isolée de la partie résidentielle du bâtiment;
– les locaux doivent être situés au premier étage (si les locaux d’habitation sont situés aux deuxième et troisième étages, son transfert vers des locaux non résidentiels sera possible si les étages inférieurs sont occupés par des locaux non résidentiels (commerces, bureaux, banques));
– il est nécessaire que la maison dans laquelle se trouve le logement ne figure pas dans les plans de réparations majeures et ne soit pas reconnue comme une urgence;
– personne ne doit être enregistré dans l’appartement;

2. Préparation et collecte des documents nécessaires.
À ce stade, le propriétaire doit visiter un certain nombre de services de l’État (PIB, Gossanepidemnadzor, Goszharnadzor, KGIOP, KGA, service des passeports du département de police du district, etc.), collectant un paquet de documents, dans la composition suivante:
– une demande de transfert d’un local résidentiel séparé à un fonds non résidentiel (selon le modèle établi) avec une indication de la destination fonctionnelle prévue de ce local;
– une photocopie du passeport du propriétaire;
– les titres notariés;
– des copies notariées des actes constitutifs d’une personne morale;
– passeport technique BTI, explication des locaux, plans d’étage (PIB);
– certificat d’absence des citoyens inscrits dans ces locaux;
– le consentement du service des passeports et des visas concerné à la demande du propriétaire de résilier l’enregistrement dans les locaux résidentiels transférés au fonds non résidentiel;
– conclusion sur les résultats d’une enquête technique de l’organisation de service;
– conclusion de KGiOP;
– la conclusion de la surveillance sanitaire et épidémiologique de l’État;
– conclusion de l’inspection nationale des incendies;
– conclusion technique d’un organisme agréé pour les travaux de conception et d’enquête;
– projet de réaménagement des locaux;
– conclusion sur la possibilité d’un dispositif d’entrée séparé;
– un certificat de l’administration du district attestant que la maison ne figure pas dans les plans de réparation d’immobilisations et n’est pas reconnue comme une urgence;

3. Présentation d’un ensemble de documents au Comité de la politique du logement.
À ce stade, la commission interministérielle de la ville sur l’utilisation du parc de logements décide de la question de la possibilité d’utiliser les locaux d’habitation déclarés comme non résidentiels, envisage la possibilité de réaménagement et coordonne la solution de conception proposée..

4. Enregistrement des droits du propriétaire sur les locaux non résidentiels.
C’est la dernière étape, au cours de laquelle, directement dans la chambre d’enregistrement, les droits du propriétaire sur les locaux non résidentiels sont enregistrés. Cela nécessite les documents suivants:
– déclaration;
– réception du paiement des droits de l’État;
– les documents décrivant l’objet de la loi (documents RTC);
– documents décrivant l’objet de la loi (documents constitutifs, certificat TIN, codes Goskomstat, etc.);
– titres de propriété (arrêté de la commission municipale du logement, procès-verbal de l’IAC sur le transfert des locaux, arrêté du préfet sur l’autorisation de modifier la fonction des locaux, certificat de propriété);
– un extrait de l’arrêté de la commission de la politique du logement avec un extrait du procès-verbal de la commission interministérielle de la ville sur l’utilisation du parc de logements de la ville sur la question du transfert de locaux d’habitation en parc non résidentiel;
– une décision d’approbation d’un projet de reconstruction et (ou) de réaménagement des locaux et l’autorisation d’effectuer des travaux de réparation et de construction (arrêté du gouverneur);
– une ordonnance sur l’autorisation de modifier la finalité fonctionnelle des locaux;
– un document confirmant que le droit du demandeur à un logement est inscrit au registre d’État unifié des personnes morales ou dans un titre de propriété pour un logement acquis avant 1998;

Ainsi, nous voyons que la procédure de transfert de locaux d’habitation dans des locaux non résidentiels est un processus assez laborieux et long. En outre, il convient de noter que cet article ne présente qu’un algorithme général d’actions qui ne prend pas en compte un grand nombre de nuances et, pour la plupart, est applicable aux grandes villes (Moscou, Saint-Pétersbourg). Il faut également tenir compte du fait que le travail de l’administration dans chaque région distincte a ses propres spécificités..
Dans la plupart des cas, un entrepreneur n’a tout simplement pas la possibilité de traiter ce problème de manière indépendante. Par conséquent, afin d’économiser du temps, des efforts et de l’argent, je vous recommande vivement de recourir immédiatement à l’aide de professionnels, car ils sont plus qu’assez aujourd’hui.

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