Risques et avantages de l’achat d’un appartement hypothéqué

Points d’article

• Facteurs déterminant le prix des appartements hypothéqués
• La relation entre l’emprunteur et la banque
• Compétence d’agent immobilier
• Caractéristiques de l’appartement
• Paiements de prêt insoutenables
• Vente d’appartement simulée
• Achat d’un appartement hypothécaire «par défaut» auprès d’une banque
• Plans de règlement des appartements hypothéqués
• Résumé

Tout d’abord, définissons la terminologie – dans cet article, l’achat d’un appartement hypothécaire signifie l’acquisition d’un bien immobilier à la fois auprès de propriétaires assez «prospères» d’appartements hypothécaires et auprès d’emprunteurs hypothécaires malchanceux contraints de vendre un logement sous la pression des circonstances de la vie, ou l’acquisition d’un appartement déjà confisqué à une banque.

Edvard Munch. Vigne vierge rouge. 1898-1900

Il existe une opinion largement répandue dans la société sur le grand avantage de telles transactions pour les appartements en défaut – la possibilité d’économiser près de deux fois le budget personnel par rapport aux prix du marché. En compensation de cet avantage hypothétique, un avis tout aussi stable circule sur les grands risques de telles transactions liés aux obligations non remplies du propriétaire précédent, à une fiabilité juridique insuffisante, etc..

Les agences immobilières et les banques qui accordent des prêts hypothécaires ne tiennent pas de statistiques générales sur la vente d’appartements hypothéqués. Le volume de ce secteur sur le marché immobilier peut être estimé à partir des commentaires de plusieurs spécialistes de l’immobilier de haut niveau en Russie. Si le chef du département immobilier d’élite du groupe A-Realty A. Ryumin n’appelle pas le nombre de ces transactions dans son entreprise à plus de 3% du nombre total, alors le chef du service hypothécaire de RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina exprime le chiffre de 7% … Selon le directeur régional d’INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, le nombre de telles transactions dans son entreprise l’année dernière s’élevait à 9% du total, le chef du département du logement secondaire de BEST-Nedvizhimost E. Bulychev a estimé la part des transactions avec un logement sécurisé à 20 %. Y. Lurie déclare que «les agents immobiliers vendent constamment des biens immobiliers, qui sont en gage bancaire», c’est-à-dire que leur part de marché peut être considérée comme significative. Comme l’explique E. Bulychev, la plupart de ces transactions « se déroulent au libre arbitre des propriétaires – par exemple, la vente d’un appartement d’une pièce pour l’achat d’un appartement de deux pièces après la naissance d’un enfant, etc. »

La vente forcée, selon l’avis unanime de tous les experts, est le plus petit segment des transactions d’appartements hypothéqués.

La plupart des propriétaires de biens immobiliers hypothécaires, incapables de rembourser leur prêt, se tournent vers les sociétés immobilières avant même que les banques en justice ne les obligent à vendre. M. Markarova, associé gérant de MAYFAIR Properties, estime le nombre de ces ventes «vraiment par défaut» dans son entreprise à 20-25% du nombre total d’appartements hypothéqués vendus. La vente sous contrainte, de l’avis unanime de tous les experts, est le plus petit segment des transactions d’appartements hypothéqués. Le chef du département des prêts hypothécaires de la société « NDV-Real Estate » A. Vladykin explique cela par le fait que de tels cas ne surviennent qu’après un long retard dans les paiements – au moins 6 mois. « Les banques essaient de résoudre le problème » pacifiquement « , en proposant des reports, en réduisant les mensualités, et elles décident de ne poursuivre en justice qu’après épuisement de la limite de leur patience ».

Kugach Yuri Petrovich, du passé récent

Un point très important sur les transactions avec des biens immobiliers gagés « par défaut » est expliqué par I. Kazhikina (« RELIGHT-Real Estate »): « Pression agressive sur le propriétaire d’un appartement hypothécaire de la part des prêteurs, des collectionneurs, des agents immobiliers et d’autres personnes afin de le contraindre à vendre son bien immobilier sans décision de justice relèvent de l’article 179 du Code civil de la Fédération de Russie ». Expliquons à nos lecteurs que cet article du Code civil traite de l’illégalité d’une transaction réalisée sous l’influence de menaces et de circonstances difficiles à des conditions extrêmement défavorables. Ainsi, selon I. Kazhikina, de telles transactions « ont toutes les chances d’être invalidées par un tribunal à l’avenir ». A. Saprykina, directeur adjoint du domaine Delta, ajoute que l’achat d’un appartement hypothécaire par le biais d’une vente aux enchères (après une décision de justice) impose à l’acheteur « la nécessité de s’assurer qu’il n’y a pas de recours contre la décision de justice de l’ancien propriétaire ». Sinon, le long « litige pour les nouveaux propriétaires peut devenir très probable et le résultat sera difficile à calculer à l’avance ».

Facteurs déterminant le prix des appartements hypothéqués

La relation entre l’emprunteur et la banque

La criticité des relations financières dans le couple emprunteur-banque. Plus la situation du crédit se rapproche de la phrase du manuel « Y – y, comment tout fonctionne … », plus le prix de « l’appartement par défaut » est bas. Un montant total élevé de dette, ainsi que des pénalités et des intérêts, couplé à une longue période d’ignorance des paiements de la part de l’emprunteur, permet à la banque de dicter les conditions matérielles de la transaction. T. Vorobyova, directrice adjointe de l’agence immobilière de Moscou, parle d’un record dans sa pratique, « un chiffre de 25% de la différence de prix entre l’appartement hypothécaire et le prix du marché pour celui-ci ». A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) considère que le prix bas est «le principal facteur déterminant l’intérêt des acheteurs potentiels pour l’appartement hypothécaire». Cependant, A. Bannikov, le chef du département immobilier secondaire à Azbuka Zhilya, rappelle que la plupart des ventes d’appartements hypothéqués s’effectuent après un accord «à l’amiable» entre la banque et l’emprunteur, et «la satisfaction des deux parties avec cet accord ne permet pas de compter sur une baisse significative du prix d’un appartement hypothéqué par rapport au prix moyen du marché. indicateur « .

Compétence d’agent immobilier

La compétence d’un agent immobilier peut influer considérablement sur le prix d’un appartement hypothécaire. Ce facteur est bien illustré par l’exemple de deux transactions spécifiques à Moscou à l’automne 2010, cité par Yu. Lurie. Dans le premier cas, l’achat d’un appartement hypothécaire de trois pièces près de la station de métro Polezhaevskaya a été effectué par un agent immobilier à un prix de 800000 roubles de moins que l’offre similaire la moins chère du marché. Un autre épisode est la vente par un agent immobilier expérimenté d’un appartement de deux pièces à Domodedovo. Ayant raisonnablement intéressé son agent au prix maximum, l’emprunteur a reçu la valeur marchande de l’appartement – c’est-à-dire qu’il a été vendu encore plus cher que le prix moyen!

Caractéristiques de l’appartement

Les caractéristiques de consommation de l’appartement hypothécaire vendu peuvent augmenter considérablement sa valeur. A. Ryumin («A-Realty Group») témoigne de la forte demande d’appartements bien situés avec des réparations de haute qualité: «pour de tels objets, une certaine crainte des acheteurs concernant les transactions impliquant la banque est plus que compensée par leur commodité et leur confort».

Vincent Van Gogh. La chambre de Vincent van Gogh à Arles. 1888

«Les caractéristiques de consommation de haute qualité de l’appartement hypothécaire permettent à l’emprunteur de s’attendre raisonnablement à vendre à un prix comparable à la moyenne du marché», ajoute E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Paiements de prêt insoutenables

Paiements mensuels insupportables à la banque combinés à la période limitée de vente. Un facteur inhérent dans une plus large mesure au segment élite de l’immobilier hypothécaire. Un exemple concret est donné par A. Ryumin sur la vente d’un penthouse d’élite Arbat en septembre 2010. « Malgré la valeur marchande de 6,2 millions de dollars, c’est la nécessité de payer à la banque 100 000 dollars sur une base mensuelle qui a été la principale raison de la« réduction »du penthouse à 5,5 millions de dollars. » Vous pouvez considérer cet article comme un cas particulier de l’article 1, lorsque la banque elle-même est intéressée à «conduire» la situation de l’appartement hypothécaire dans une «impasse de la dette» et à la racheter indépendamment à un prix réduit.

Vente d’appartement simulée

L’imitation d’une vente par l’emprunteur est un facteur assez rare lorsque le prix d’un appartement hypothéqué est déterminé par l’emprunteur avec un excédent délibéré du prix pour minimiser la probabilité de sa vente. Comme l’explique le gène. Directeur de «IPOTEK.RU» D. Ovsyannikov, de tels cas sont parfois enregistrés comme «une méthode d’un emprunteur sans scrupules pour éviter la pression de la banque lorsque les paiements sont retardés pour une période de moins de 6 mois». Pour éviter la «pression» bancaire psychologique sous forme d’appels téléphoniques, de courriers postaux, etc. avec des demandes de remboursement de la dette, le titulaire du prêt hypothécaire fournit à la banque la preuve de son activité dans la vente de l’appartement hypothécaire, mais le prix fixé par lui provoque au mieux la perplexité parmi les acheteurs potentiels. Selon le témoignage de D. Ovsyannikov, il a connaissance d’un cas où le prix est 35% plus élevé que la moyenne du marché. Un développement ultérieur d’une telle situation est possible soit vers le point 1, soit vers la reprise des versements hypothécaires. Selon S. Ivanova, député. Président du Conseil d’Administration de CB Agropromcredit: « De telles actions non seulement gâcheront gravement les antécédents de crédit de l’emprunteur, mais peuvent également inciter la banque à engager des poursuites judiciaires avec le maximum de gravité des réclamations possibles contre son client »

Achat d’un appartement hypothécaire «par défaut» auprès d’une banque

Les objets immobiliers qui sont vendus «de force», après une décision de justice, sont vendus aux enchères, et le coût est uniquement déterminé par la banque. Et c’est précisément pour de telles transactions que le prix peut vraiment être nettement inférieur au prix du marché – mais seulement il le peut, ce qui ne se produit pas toujours dans la pratique. Si le gène. directeur de la société « Finnesco » N. Mozgalevskaya estime le prix de ces appartements au moins 10% inférieur au niveau moyen du marché, tandis que le chef de « Rusipoteka » A. Ippolitov appelle un chiffre beaucoup plus modeste de 5 à 6%. Selon le directeur d’IPOTEK.RU D. Ovsyannikov, les transactions d’appartements hypothéqués avec un prix de vente «inférieur à 25% du prix du marché sont extrêmement rares». Les banques qui ont reçu le droit de disposer de l’appartement par défaut n’ont pas le droit de vendre elles-mêmes ces objets immobiliers et d’attirer une société immobilière pour cela, ce qui augmente les coûts et, par conséquent, le prix final de l’appartement hypothécaire..

La loi établit que tout d’abord les fonds provenant de la vente d’appartements aux enchères vont à la banque, l’emprunteur ne peut compter que sur son solde. De plus, comme le dit Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): « Si les fonds reçus aux enchères sont insuffisants pour couvrir les frais bancaires, la partie restante est récupérée auprès de l’ancien propriétaire de l’appartement, et une nouvelle action en justice peut être intentée par l’institution bancaire presque immédiatement après la vente aux enchères. ».

En période de baisse des prix de l’immobilier (saisonnière ou de crise), l’emprunteur peut se trouver dans une situation où la valeur réelle de vente de l’appartement hypothécaire ne couvrira pas le prêt. Comme l’explique T. Vorobyova (« Agence immobilière de Moscou »), de telles situations sont généralement régies par un accord de prêt lors de sa signature et les banques incluent dans le texte standard une clause sur la responsabilité de l’emprunteur avec tous les biens dont elles disposent. « Une telle clause du contrat de prêt devient une très désagréable surprise pour les propriétaires d’appartements hypothéqués – après tout, la plupart d’entre eux pensent que s’ils ne peuvent pas rembourser le prêt, ils risquent uniquement les biens immobiliers hypothéqués. ».

Plans de règlement des appartements hypothéqués

La loi fédérale de la Fédération de Russie sur les hypothèques réglemente de manière suffisamment détaillée les transactions avec des logements hypothéqués. Presque tous les experts affirment de manière consolidée que la principale difficulté de ce type de transactions immobilières n’est pas liée à la douteuse «pureté juridique» de la transaction, mais à la difficulté de synchroniser les actions de toutes les parties intéressées – l’acheteur, le vendeur, la banque, le notaire, la chambre d’enregistrement, etc..

B.M. Kustodiev. Marchande. Vieil homme avec de l’argent. 1918

Les plans de règlement les plus courants pour les appartements hypothéqués comprennent:

1. Le vendeur reçoit de l’acheteur un acompte égal au montant de sa dette envers la banque – le créancier hypothécaire (ou plus), et avec l’exécution obligatoire d’un accord préalable (les montants sont plutôt importants!). Comme le dit M. Markarova (« MAYFAIR Properties »), après avoir encaissé le montant de la dette en totalité, la banque émet à l’emprunteur un avis de son consentement à aliéner l’appartement hypothéqué. Ayant ce document entre leurs mains, le vendeur et l’acheteur signent un contrat de vente et d’achat régulier, qui doit être enregistré (et le plus tôt sera le mieux) s’inscrire auprès du Rossreestr et recevoir un extrait du registre unifié des droits immobiliers (USRR) sur la suppression du fardeau de la dette de l’appartement.
2. L’utilisation de cellules bancaires – le jour de la transaction, le montant que le débiteur a déjà payé à la banque est mis en gage dans une cellule et le vendeur y aura accès sur présentation d’un contrat de vente et d’achat notarié et d’un extrait de l’USRR sur la suppression de la charge de son ancien appartement. Comme l’explique E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), «le délai moyen de suppression des charges à la chambre d’enregistrement est de trois jours ouvrables, de sorte que l’acheteur ne risque rien». Le montant du solde du prêt est placé dans une autre cellule et le vendeur le transfère à la banque – le créancier hypothécaire le jour de l’enregistrement de la transaction. Le montant d’argent dépassant les dettes de crédit de l’appartement hypothécaire est transféré par le vendeur à l’acheteur directement, sans services bancaires, après l’achèvement de l’opération avec cellules..
3. L’acheteur de l’appartement hypothécaire peut signer un avenant au contrat de prêt, selon lequel il devient le garant du vendeur. Ce statut donne à l’acheteur de l’appartement hypothéqué la possibilité légale de rembourser la dette de l’emprunteur, après quoi la banque émet une notification de son consentement à l’aliénation prévue de l’appartement. En outre, dans le Rossreestr, l’enregistrement du transfert de propriété, l’enregistrement du contrat d’achat et de vente et la suppression des charges ont lieu simultanément. Les experts conseillent de décrire un tel système aussi clairement et en détail que possible dans l’avant-contrat..

Les frais juridiques des transactions avec des appartements hypothéqués sont plus élevés qu’avec des biens immobiliers conventionnels et peuvent varier considérablement en fonction des honoraires des notaires autorisés. Presque tous les contrats hypothécaires existants contiennent une clause sur les pénalités pour résiliation anticipée d’un prêt – ces pénalités devront être payées. En moyenne pour la société « BEST-Real Estate », E. Bulychev donne un chiffre pour le coût du retrait de la caution de 200 $ – il comprend l’enregistrement et les droits de l’État.

Les experts du marché immobilier ont tendance à considérer les risques liés à l’acquisition d’appartements hypothéqués comme très exagérés. T. Vorobyova (« Agence immobilière de Moscou ») parle de la rigueur particulière des contrôles de ces transactions par toutes sortes d’autorités de régulation (jusqu’au parquet et à la Chambre des comptes): des contrôles probables et répétés de ces transactions sur le marché immobilier dans le futur.  » M. Markarova (« MAYFAIR Properties ») ajoute que l’observation juridique compétente de la loi fédérale « sur les hypothèques » et des articles correspondants du Code civil de la Fédération de Russie « réduit le risque d’invalidation des transactions dans les appartements gagés à presque zéro »..

Résumé

La vente d’appartements adossés à des créances hypothécaires est un segment notable du marché du logement et, en raison des signes évidents de reprise des prêts hypothécaires, elle a des perspectives de croissance. Les problèmes liés à ce type de transaction sont plus susceptibles d’être associés à une complexité bureaucratique élevée qu’à des risques juridiques potentiellement élevés. La très grande majorité des appartements hypothéqués sont vendus à des prix plutôt que du marché. La probabilité d’acheter un bien immobilier défaillant à un prix avantageux est tout à fait comparable à la probabilité d’acheter un appartement «ordinaire» avec le même rabais, nullement impliqué dans l’hypothèque. Les experts immobiliers notent que la décision d’acheter un appartement hypothécaire particulier est généralement prise en tenant compte de l’ensemble des paramètres – c’est-à-dire le prix, l’emplacement, la qualité des réparations et la disponibilité des infrastructures. Cette approche amène en outre le secteur «hypothécaire» de l’immobilier aux propositions générales de vente d’appartements..