Construction partagée: risques et garanties

Points d’article

• Qu’est-ce que la construction de l’équité
• Pourquoi la construction d’actions est-elle rentable?
• Risques liés à la construction d’actions
• Garanties fournies par un accord de participation à la construction partagée
• Comment se protéger de divers risques en participant à une construction partagée

Qu’est-ce que la construction de l’équité

Le 30 décembre 2004, la loi fédérale sur la participation à la construction collective d’immeubles d’habitation et d’autres biens immobiliers et sur les modifications de certaines lois de la Fédération de Russie est entrée en vigueur. Le règlement des relations publiques découlant du processus d’attrait des fonds des particuliers pour la construction partagée était un défi de l’époque et, tout d’abord, devait protéger les droits, les intérêts et la propriété de ceux qui investissent dans la construction partagée, c’est-à-dire les actionnaires..

Basée sur les normes de la loi ci-dessus, la construction partagée est un type de construction basé sur un accord de participation à la construction partagée. Un accord de participation à la construction partagée est un accord en vertu duquel une partie (le promoteur) s’engage à construire un immeuble d’appartements dans un certain délai et à le transférer à un participant à la construction partagée après avoir reçu l’autorisation de mise en service, et l’autre partie (un participant à la construction partagée) s’engage à payer comme prévu par le contrat. prix et accepter l’objet construit.

Comme vous pouvez le voir, la loi définit deux parties à l’accord de participation à la construction partagée: le promoteur et le participant à la construction partagée.

Un promoteur est une personne morale qui est propriétaire ou locataire d’un terrain et attire des fonds des participants à la construction partagée pour la construction d’immeubles d’appartements ou d’autres biens immobiliers non productifs sur ce terrain. Un participant à la construction partagée (généralement – un actionnaire) est une personne physique ou morale qui a fourni des fonds au promoteur pour la construction d’un immeuble d’appartements afin d’obtenir la propriété de l’objet construit après sa mise en service.

En fait, un participant à la construction partagée est un investisseur, et l’accord de participation à la construction partagée est un accord d’investissement, cependant, pour protéger les droits des participants à un tel accord, il est régi par une loi distincte, et non par les règles générales du Code civil sur un accord d’investissement. Les termes essentiels de l’accord de participation au capital sont:

1. L’objet du contrat (un objet spécifique doit être déterminé conformément à la documentation du projet, qui, après avoir reçu l’autorisation d’entrer dans un immeuble d’appartements en fonctionnement, sera transféré à un participant à la construction partagée).
2. Date limite de transfert d’un objet à un participant en construction partagée.
3. Prix ​​du contrat et procédure de paiement.

Un accord de participation à la construction partagée est conclu par écrit et est soumis à un enregistrement obligatoire par l’État. En pratique, la construction partagée se déroule comme suit: un promoteur (entreprise de construction) achète ou loue un terrain pour la construction d’un immeuble d’appartements, conclut des accords de participation à la construction partagée avec des actionnaires; Les actionnaires paient, souvent par versements, le coût de l’appartement stipulé par le contrat et après la mise en service de la maison ils le reçoivent.

Pourquoi la construction d’actions est-elle rentable?

Pour de nombreux résidents de Russie, la construction partagée est presque le seul véritable moyen d’obtenir leur propre appartement, car le prix du marché de l’immobilier est inabordable pour la plupart des Russes, et les prêts bancaires impliquent un trop-payé important pour un appartement, en raison des taux d’intérêt trop élevés, en plus, après la crise financière mondiale, la confiance du public dans les banques et les prêts sont proches de zéro. La construction partagée vous permet d’acheter un appartement à un prix relativement bas, car après la mise en service d’un immeuble, le coût des appartements augmente considérablement.De plus, dans la plupart des cas, les paiements sont différés jusqu’à l’achèvement de la construction..

L’inconvénient de la construction partagée est qu’un participant à la construction partagée ne peut recevoir son appartement qu’après l’achèvement de la construction, tout en achetant un appartement à crédit, vous pouvez immédiatement y emménager, mais le coût final d’un appartement dans les premier et deuxième cas est tout simplement incomparable.

Risques liés à la construction d’actions

Avant l’adoption de la loi fédérale sur la participation à la construction collective d’immeubles à appartements et d’autres biens immobiliers et sur la modification de certains actes législatifs de la Fédération de Russie, la construction partagée en tant que phénomène existait depuis longtemps en Russie. Elle a été réalisée principalement sur la base d’accords d’investissement ou d’accords d’activités conjointes. Les mécanismes de coopération entre l’actionnaire et le promoteur prévus par ces accords ne pouvaient pas couvrir pleinement tous les aspects de ces relations juridiques, c’est pourquoi les droits des investisseurs (c’est-à-dire des actionnaires) n’étaient pas suffisamment protégés, ce qui est devenu un excellent terrain pour les activités de promoteurs sans scrupules. La loi sur la participation à la construction partagée offrait des garanties appropriées aux participants à la construction partagée, les protégeant de l’arbitraire des promoteurs.Par conséquent, les promoteurs qui voulaient avoir plus de droits et moins de responsabilités devaient chercher des moyens de contourner la nouvelle loi. Comme vous le savez, celui qui cherche le trouvera toujours, car la nouvelle de la prochaine escroquerie est également apparue régulièrement dans les médias. Dans la plupart des cas, les promoteurs essaient clairement de ne pas outrepasser la lettre de la loi, mais simplement de s’adresser à des citoyens qui souhaitent acheter un logement, pas de contrats de participation à une construction partagée, mais d’autres contrats de droit civil qui ne garantissent pas aux actionnaires le même degré de protection. Les plus répandus sont les contrats de vente et d’achat préliminaires et les systèmes de facturation. Il convient de noter que jusqu’à récemment, la plupart des entreprises de construction, même les plus importantes et bénéficiant d’un soutien gouvernemental, travaillaient précisément selon de tels schémas..

Décrivons brièvement les mécanismes de mise en œuvre des soi-disant «schémas gris» de la construction partagée:

1. Conclusion d’un accord préalable pour la vente d’un appartement.Au lieu d’un accord de participation au capital, un accord préalable de vente et d’achat est conclu, selon lequel le promoteur s’engage, après la construction d’un immeuble à appartements, à conclure un accord principal pour la vente d’un appartement avec un actionnaire. Dans ce cas, la propriété de l’ensemble de l’immeuble et de ses appartements individuels revient au promoteur et passe à l’actionnaire après la conclusion du contrat principal de vente. La législation ne prévoit pas la possibilité de payer pour un tel accord, c’est pourquoi les développeurs acceptent souvent de l’argent, le «réservant» comme paiement du contrat principal. De plus, l’accord préliminaire pour l’achat et la vente d’un appartement ne détermine pas la date de mise en service de l’installation en construction. Une autre vulnérabilité de l’accord d’achat et de vente préliminaire est qu’il n’est pas soumis à l’enregistrement de l’État, ce qui signifie que le promoteur a la possibilité de conclure plusieurs accords pour un appartement, et il y a eu de nombreux cas de ce type dans l’histoire de la construction partagée russe..
2. Emprunter des fonds contre une facture.Pour réaliser un tel prêt, un contrat de vente préliminaire est également nécessaire, auquel s’ajoute un accord d’achat d’une lettre de change, dont le coût est égal au coût de l’appartement. Autrement dit, l’acheteur, en vertu d’un contrat préliminaire de vente et d’achat, reçoit une obligation du promoteur de lui vendre l’appartement après la mise en service de la maison et semble payer cet achat à l’avance avec une lettre de change. Cependant, il n’y a en fait aucun lien juridique entre le contrat de vente et d’achat préliminaire et l’achat de la facture. Par conséquent, à la fin de la construction, le promoteur peut payer la facture non pas avec un appartement, mais en argent, et le contrat de vente et d’achat préliminaire reste en vigueur, cependant, aucun fonds ne lui a été crédité, ce qui permet au promoteur de fixer un prix plus élevé dans le contrat d’achat et de vente principal (le prix du marché d’un appartement sur le marché primaire). En conséquence, il s’avère que l’actionnaire a simplement donné l’argent au promoteur sous forme de prêt pendant plusieurs années, car vous pouvez acheter un appartement au prix du marché dans n’importe quelle autre maison..

En plus des schémas ci-dessus, les risques de la construction partagée incluent l’incohérence de la qualité de l’objet construit avec les termes de l’accord et les normes généralement acceptées, la faillite du développeur et la fraude pure et simple (par exemple, attirer des fonds de la population pour ensuite se «cacher» dans une direction inconnue), cependant, avec une sélection minutieuse du développeur, ces les risques peuvent être réduits, sinon à zéro, puis à une très faible probabilité.

Garanties fournies par un accord de participation à la construction partagée

Un accord de prise de participation dans la construction offre sans aucun doute à l’actionnaire plus de garanties pour la protection de ses droits que les accords mentionnés ci-dessus. Décrivons les principales de ces garanties:

1. Les termes essentiels de l’accord de participation à la construction partagée sont l’objet, le prix et la durée. Cela signifie que le développeur s’engage à vous transférer un objet spécifique à temps et à un prix spécifié. Si l’accord ne contient pas ces conditions, il peut être invalidé devant le tribunal. Ces conditions ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord des parties..
2. Un accord de participation partagée est soumis à l’enregistrement de l’État. Cela signifie que le promoteur ne pourra pas conclure plusieurs contrats en même temps pour un appartement..
3. Les règles de soumission de rapports trimestriels par les promoteurs sur la mise en œuvre des activités liées à l’attrait de fonds des participants à la construction partagée, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 27 octobre 2005 N 645, garantissent le contrôle de l’État sur la construction de l’installation.
4. Le droit d’attirer des fonds auprès de la population (actionnaires) d’un promoteur ne se pose qu’après l’enregistrement public de la propriété ou du bail d’un terrain, l’obtention d’un permis de construire, ainsi que la rédaction et la publication d’une déclaration de projet.
5. Le promoteur supporte le risque de perte accidentelle de l’objet de construction partagé avant son transfert à la propriété de l’actionnaire.
6. En cas de décès d’un participant à la construction partagée, ses droits et obligations passent aux héritiers.
7. Lors de l’achat d’un bien immobilier par le biais d’un accord de participation à la construction partagée exclusivement pour des besoins personnels et familiaux, et non pour une activité entrepreneuriale, les relations découlant du contrat et non régies par la loi sur la participation à la construction partagée sont régies par la législation sur la protection des consommateurs..
8. Les garanties de qualité de l’objet du contrat de participation partagée à la construction sont énoncées à l’article 7 de la loi «sur la participation à la construction partagée d’immeubles d’habitation et d’autres biens immobiliers». Selon les dispositions de cet article, la période de garantie d’un bien achevé ne peut être inférieure à cinq ans. En cas d’écarts par rapport aux termes du contrat qui ont détérioré la qualité de l’objet, ainsi que d’autres lacunes, le participant à la construction partagée a le droit d’exiger du promoteur d’éliminer les lacunes dans un délai raisonnable (sans frais) ou de réduire le prix du contrat, ou de rembourser les coûts d’élimination des lacunes.

Comme vous pouvez le constater, la loi sur la participation à la construction partagée d’immeubles d’appartements et d’autres biens immobiliers offre de larges garanties pour les droits des actionnaires, mais pour profiter de ces garanties, vous devez connaître vos droits et prêter attention aux différents termes de l’accord de participation à la construction partagée.

Comment se protéger de divers risques en participant à une construction partagée

La législation, ainsi que la vie en général, n’offre pas toutes les garanties de sécurité économique lors de la conclusion d’accords de droit civil, en particulier ceux d’investissement. Cependant, il est possible et même nécessaire de se protéger et de protéger au maximum son bien-être d’une force majeure désagréable. Comment cela peut-il être fait?

1. Tout d’abord, il est nécessaire d’étudier la loi «sur la participation à la construction collective d’immeubles à appartements et autres objets immobiliers». Même si vous demandez l’aide d’avocats professionnels, il est conseillé de connaître les normes de base de la législation dans le domaine de la construction partagée.
2. Coopérez avec une entreprise qui a fait ses preuves sur le marché de la construction, avec de gros actifs, pas de dettes importantes et une réputation impeccable. La loi «sur la participation à la construction partagée d’immeubles d’habitation et d’autres biens immobiliers» prévoit l’obligation pour le promoteur de présenter les documents constitutifs, un certificat d’enregistrement public, un certificat d’enregistrement fiscal, des rapports financiers et économiques, des rapports annuels des trois dernières années à toute personne qui en fait la demande, et également un rapport de l’auditeur pour l’année écoulée. S’il existe une association civique pour la protection des droits des actionnaires dans votre région, alors une quantité importante d’informations sur les activités des entreprises de construction engagées dans la construction de fonds propres peut y être obtenue..
3. Conclure un accord sur la participation à la construction partagée, et non d’autres accords permettant au promoteur de contourner la loi « Sur la participation à la construction partagée d’immeubles d’appartements et d’autres objets immobiliers ».
4. Vérifier les titres de propriété du promoteur pour le terrain sur lequel la construction est ou sera réalisée (certificat de propriété ou contrat de bail); s’assurer que le promoteur a un permis pour la construction d’un immeuble à appartements, ainsi que la déclaration de projet est correctement publiée et (ou) affichée.
5. Lors de la conclusion d’un contrat, portez une attention particulière à l’objet, à la durée et au prix du contrat. N’oubliez pas qu’en l’absence de l’une de ces conditions dans le contrat, il peut être déclaré invalide par le tribunal. Veuillez noter que le contrat n’entre en vigueur qu’après l’enregistrement de l’État.