Points d’article
Selon les statistiques publiées par le Bureau national de Russie, il y a en moyenne 22,6 mètres carrés de logements par habitant de notre pays. Comme vous pouvez le voir, les statistiques sont une science très intéressante, car il semblerait que ces données indiquent que chaque Russe dispose d’un espace de vie normal. Rien de tel! Selon toutes les mêmes statistiques, environ 10% des familles russes font la queue pour obtenir un appartement ou participer au programme d’État «Logement abordable», et 60% doivent améliorer leurs conditions de vie.
Cependant, les Russes n’ont pas du tout besoin de la publication de données statistiques pour déclarer à l’unanimité que la question du logement dans notre pays est l’une des plus douloureuses et des plus aiguës. Le propre appartement reste un rêve pour de nombreuses jeunes familles qui sont obligées de demander une hypothèque aux banques ou de louer un appartement.
Les données officielles indiquent que seulement 3% environ des familles louent un logement à des particuliers. Bien sûr, en fait, ce pourcentage est beaucoup plus élevé, car les parties à la transaction ne formalisent pas toujours le contrat de location. Dans le même temps, comme l’ont noté les principales banques russes, en 2011, le nombre de contrats d’achat de logements aux conditions d’un prêt hypothécaire a doublé. Les statistiques montrent qu’environ 19,8% des familles ayant besoin d’un nouveau logement au cours de la dernière année ont acheté un appartement ou une maison privée sur une hypothèque. Et le nombre de familles résolvant leurs problèmes de logement en obtenant un prêt hypothécaire augmente chaque année – en 2015, selon les experts, leur nombre passera à 30%.
On peut affirmer avec confiance que le logement locatif et les hypothèques restent les principales options pour résoudre le «problème du logement», c’est un choix assez difficile qui nécessite des calculs précis et une approche approfondie. Essayons de comprendre dans quels cas il est plus rentable de contracter un prêt hypothécaire et de louer une maison.
Location: avantages, bénéfices et risques
Ainsi, la location d’une maison est une transaction immobilière dans laquelle deux parties sont impliquées – le propriétaire de l’appartement et le locataire. Le propriétaire, qui pour une raison quelconque ne vit pas actuellement dans son appartement, décide de gagner ou au moins de compenser les frais de paiement des services publics et fournit sa place au locataire à certaines conditions, dont les principales sont le paiement en temps opportun et le respect du bien reçu en location..
Bien sûr, le coût de la location d’un appartement d’une pièce dans différentes villes de Russie est très différent. Donc, si à Moscou pour un locataire loué « odnushka » devra payer en moyenne 31 mille roubles (selon RosRielt immobilier pour avril 2012), à Sotchi – 25 mille roubles, puis à Saint-Pétersbourg – 17 mille, Saratov – 11 mille , Omsk – 10 mille et à Cheboksary seulement 7 mille roubles.
L’expérience russe montre qu’il est plus rentable de louer un appartement sans meubles ni appareils électroménagers (bien sûr, dans ce cas, des problèmes surviennent lors du déménagement, mais le coût d’un appartement «vide» est bien inférieur). Les locataires trouvent généralement les offres les plus rentables non pas par l’intermédiaire d’agences immobilières (qui exigent également le paiement de leurs services), mais par l’intermédiaire d’amis, et les propriétaires eux-mêmes préfèrent confier leur bien à des amis ou sur recommandation d’un proche..
Les meilleures options de location sont les cas où l’acheteur d’un appartement dans un immeuble neuf le fournit pendant une longue période. De tels cas sont loin d’être rares, peut-être que le nouveau propriétaire a simplement décidé de cette manière d’investir de manière rentable les fonds gratuits disponibles et a immédiatement prévu de louer l’appartement, ou que sa situation familiale a changé. La raison n’est pas si importante – un héritage inattendu, un mariage raté ou un déménagement dans une autre ville, mais un appartement vacant ne doit pas être vide, le propriétaire décide et commence à chercher des locataires. Il n’est pas rare de trouver de tels appartements dans les petites villes, même à un loyer «ridicule», légèrement supérieur aux factures de services publics. Ce type de bail est finalement bénéfique tant pour les locataires eux-mêmes que pour le locataire, qui est sûr que son logement est entre de bonnes mains..
Et pourtant, même si les locataires louent un appartement à des amis qui ne restreignent pas leur liberté d’action, ils n’augmentent leurs honoraires qu’en cas d’augmentation des charges, et la durée du bail est très éloignée – «jusqu’à ce que les enfants grandissent et qu’ils n’aient pas besoin de logement», l’appartement loué reste un étranger et l’exécution, par exemple, de réparations majeures doit être coordonnée avec le propriétaire.
Beaucoup plus de problèmes surviennent si les parties à la transaction – le propriétaire et le locataire n’étaient pas familiers auparavant, et le propriétaire de la maison essaie de contrôler chaque étape du locataire temporaire, interdit, par exemple, d’avoir des animaux de compagnie, etc. En outre, si un bail formel n’a pas été conclu, dans lequel le montant exact du loyer est indiqué, les locataires peuvent à tout moment s’attendre à une surprise très désagréable – une augmentation des paiements mensuels. Et les propriétaires peuvent également «demander» à un appartement loué à tout moment (bien qu’il soit officiellement accepté de donner au locataire au moins un mois pour chercher une nouvelle maison).
Hypothèque: avantages, bénéfices et risques
Selon les experts, le marché du crédit hypothécaire dans notre pays est très jeune et n’a pas encore vingt ans, il continue donc de se développer et de s’améliorer. Les résultats, comme on dit, sont déjà «évidents» – le nombre de transactions d’achat d’appartements aux conditions d’un prêt hypothécaire a décuplé au fil des ans, et les taux des prêts bancaires diminuent régulièrement (quoique plutôt lentement).
Aujourd’hui, le taux hypothécaire moyen en Russie est de 11,8 à 12,2%. Le coût du mètre carré à travers le pays diffère fortement selon les villes et correspond tout à fait à la situation du marché du logement locatif. Ainsi, à Moscou pour 1 mètre carré d’immobilier résidentiel, en moyenne, vous devrez payer environ 160000 roubles, à Sotchi – 100000, à Saint-Pétersbourg – 85000, dans la région de Moscou – 70000, à Oufa – 53000 et à Saratov – seulement 32 mille roubles.
Pour comparer les paiements hypothécaires avec les paiements pour la location d’un appartement, vous pouvez utiliser un calculateur en ligne (il en existe maintenant des similaires sur presque tous les sites Web d’une grande banque) ou effectuer vous-même des calculs simples..
Par exemple, prenons un petit appartement d’une pièce à Moscou d’une superficie de 40 mètres carrés – 160 000 roubles * 40 = 6,4 millions de roubles. Prenons le taux bancaire moyen actuel – 12% par an, imaginons que nous prenions un prêt à des conditions avantageuses – pour une période de 20 ans, et même sans paiement initial, et nous recevrons un paiement mensuel de 70469 roubles (en versements égaux). Dans le cas des paiements différentiels, le montant des mensualités «commence» à partir de 90 666 roubles et à la fin de la 20e année de prêt hypothécaire est réduit à 26 933 roubles par mois..
Compte tenu du loyer moyen à Moscou (rappelez-vous – 31 mille roubles), louer une « odnushka » dans la capitale est désormais nettement plus rentable que d’acheter à crédit.
À Saratov, la moins chère des villes russes proposées par exemple, le tableau sera bien sûr quelque peu différent. Pour le même appartement d’une pièce d’une superficie de 40 « carrés », vous ne devrez payer que 40 * 32 mille roubles = 1,28 million de roubles. Prenons les mêmes conditions plutôt douces d’un prêt hypothécaire – une période de 20 ans, il n’y a pas d’acompte et le taux de la banque est de 12%, et nous recevons un paiement mensuel de 14093 roubles. Cependant, le loyer à Saratov, comme nous nous en souvenons, n’est que de 11 mille roubles, donc ici l’hypothèque n’est pas devenue une solution plus avantageuse économiquement..
Autrement dit, pour concurrencer les logements locatifs sur un pied d’égalité, les hypothèques doivent être accordées pendant au moins 30 ans et les taux d’intérêt bancaires sur les prêts ne doivent pas dépasser 5% par an (ce qui, d’ailleurs, avait été promis il n’y a pas si longtemps par Vladimir Poutine). Ce n’est qu’alors que les paiements hypothécaires mensuels pour une «odnushka» à Saratov tomberont à 6 871 roubles et à Moscou à 34 356 roubles, c’est-à-dire qu’ils pourront concurrencer les paiements de loyer..
Et dans tous les cas, sur un prêt hypothécaire pour une période de prêt de 20 à 30 ans, un montant de trop-payé assez solide s’accumule, qui peut atteindre 50, voire 100% du coût de l’appartement lui-même..
Cependant, ce ne sont que des chiffres, l’achat d’un appartement sur une hypothèque est généralement un projet à plus long terme que la location d’une maison – il est assez difficile d’imaginer un contrat de location pour un appartement ou une maison, conçu pour une période d’au moins 10-15 ans. De plus, les taux hypothécaires ne sont fixés qu’une seule fois – au moment de la conclusion du contrat et sont le plus souvent fixes, de sorte que les acheteurs ne sont pas menacés de mauvaises surprises sous la forme d’une augmentation inattendue et injustifiée de la mensualité. Et, bien sûr, il n’est pas nécessaire de coordonner avec la banque toutes les étapes des travaux de réparation, de rendre compte du chien qui est apparu dans la famille, etc..
De plus, on sait que le coût du logement dans notre pays est en constante augmentation, ce qui est bénéfique pour les acheteurs qui ont contracté une hypothèque et peut devenir un problème pour les locataires..
Conclusion
| Location | |
| avantages | Moins |
| Frais mensuels réduits | Les loyers peuvent varier en fonction de la situation sur le marché immobilier, de l’augmentation des frais de services publics pour l’électricité, l’eau, le gaz et le loyer, et simplement à la demande du propriétaire |
| Une large gamme d’offres: dans différentes parties de la ville, secondaire, marché immobilier primaire, avec mobilier, rénovation et sans | Contrôle strict des résidents temporaires: interdiction des animaux de compagnie, réaménagement, coordination de tous les travaux de réparation, etc. |
| La possibilité de choisir non seulement l’emplacement de l’appartement, mais aussi les voisins | La menace de se retrouver sans abri en raison des changements dans la situation du propriétaire et le besoin forcé de trouver une nouvelle maison convenable littéralement dans un mois |
| Il y a une chance, en cas de difficultés financières, de simplement négocier avec le propriétaire du bien et de demander une prolongation | Demandes déraisonnables du propriétaire de la maison concernant le remplacement des tuyaux, des communications ou des meubles que les locataires auraient égratignés ou endommagés |
| Il n’y a pas de trop-payé sous forme d’intérêts, de pénalités et d’amendes. La seule chose qui menace un locataire qui a retardé le paiement est une «confrontation» avec le propriétaire | Le danger de faire face à des fraudeurs, par exemple, être un sous-locataire, devenir victime d’un propriétaire sans scrupules exigeant le paiement d’une fuite inexistante, etc. |
| Il n’est pas possible de s’inscrire dans un appartement loué, il est nécessaire de s’inscrire dans un autre endroit, par exemple chez des proches |
| Hypothèque | |
| avantages | Moins |
| L’appartement devient immédiatement la propriété du nouveau propriétaire, il peut s’inscrire ici lui-même et enregistrer les membres de sa famille | Les paiements mensuels peuvent être deux à trois fois plus élevés que les frais de location d’appartement |
| Il n’est pas nécessaire de coordonner vos actions liées à l’aménagement de l’appartement | Si, dans le cas de la location d’une maison, il est possible de convenir avec le propriétaire de diviser le coût de réparation et d’équipement d’un appartement à parts égales ou de déduire les coûts du loyer, alors les réparations dans un appartement acheté dans le cadre d’une hypothèque deviennent un problème personnel pour le nouveau propriétaire. |
| Des mensualités clairement fixes qui ne dépendent pas de l’évolution du marché immobilier | Trop-payé lié au paiement des intérêts bancaires. Peut atteindre ou même dépasser le coût de l’appartement lui-même |
| La possibilité de choisir l’un des types de paiements: en versements égaux, lorsque les paiements mensuels ne changent pas pendant toute la durée de l’hypothèque, différentiel – initialement les paiements sont plus élevés, mais diminuent progressivement vers la fin de la durée du prêt | La présence de pénalités et d’amendes en cas de retard de paiement des mensualités. Les institutions bancaires surveillent strictement l’exactitude des paiements, et si l’emprunteur n’a pas payé de cotisations pendant deux ou trois mois consécutifs et n’a pas essayé d’expliquer à la banque ce qui a causé un tel retard, il y a une possibilité d’expulsion du nouvel appartement. |
| La possibilité de choisir parmi plusieurs offres de différentes banques – vous pouvez envisager plusieurs options avec différentes tailles d’acompte et de taux d’intérêt | La présence d’un paiement initial d’un montant de 10 à 50%, qui devient souvent le principal obstacle pour les acheteurs, car le montant peut être assez important et il doit encore être trouvé ou sauvegardé quelque part |
| La capacité de rembourser le prêt plus tôt que prévu, ce qui réduira le montant du trop-payé sur les prêts bancaires | Exigences supplémentaires des banques et coûts connexes, par exemple, la nécessité d’assurer le bien immobilier acquis ou votre propre vie et santé |
| Au fil du temps, le prix d’un appartement acheté sur une hypothèque augmente et l’inflation réduit les taux fixes des intérêts bancaires |
Une telle comparaison montre clairement que la location d’un appartement et une hypothèque ont leurs propres avantages et inconvénients, pour ainsi dire à coup sûr – tout, seulement le logement loué, eh bien, cette hypothèque, ne peut pas être fait, et vice versa.
Il semble que les deux options pour résoudre le problème du logement ont le droit d’exister et de fournir leur public cible. Il est clair que les appartements sont loués plus souvent par des personnes faciles à vivre – des étudiants, des citoyens venus dans une ville étrangère pour gagner de l’argent, des jeunes qui viennent de commencer à vivre ensemble et qui n’ont pas encore eu d’enfants, etc. Mais pendant longtemps, les couples mariés, accablés d’enfants et de biens accumulés au fil des années de vie, « errer » dans des appartements loués est une option presque inacceptable, littéralement, un cas extrême (bien que – les gens vivent comme ça pendant des années et des décennies, les enfants changent d’école en cas de déménagement, grandissent et acquérir «leur propre», généralement également loué).
Le principal obstacle pour que les prêts hypothécaires deviennent une option plus rentable que le logement locatif est les taux de prêt élevés, la présence d’un acompte et des conditions de prêt courtes. Si la tendance à la baisse des taux d’intérêt sur les prêts dans notre pays se poursuit, le programme d’octroi de prêts hypothécaires préférentiels aux jeunes familles commence enfin à fonctionner, alors les hypothèques auront une chance de devenir plus courantes dans les villes russes que les logements locatifs. Alors que le loyer est clairement le leader.
Lors du choix entre la location d’un appartement et la demande de prêt hypothécaire, il convient de rappeler que l’instabilité de l’économie, des crises économiques plus fréquentes, la probabilité de perdre un emploi bien rémunéré et d’autres circonstances imprévues font d’un prêt hypothécaire à long terme une transaction plutôt risquée avec une banque. Donc, votre propre appartement est, bien sûr, très cool et agréable, mais vous devez être fermement confiant dans la fiabilité de votre source de revenus afin de ne pas vous retrouver sans une maison aussi convoitée..
Quels sont les avantages et les inconvénients comparés entre le fait de louer et d’avoir une hypothèque ? Je me demande quelle option est la plus avantageuse financièrement à long terme et si cela dépend de la situation personnelle ou du marché immobilier.