Perspectives des prêts hypothécaires résidentiels pour 2011

Points d’article

• Intérêt réduit et autres surprises
• Les banquiers donnent le feu vert …
• Acompte sur une hypothèque
• Demande d’hypothèque
• À quoi s’attendre de 2011

La reprise générale de la situation macroéconomique en Russie en 2010 a conduit à la stabilisation des prix des logements et à la reprise du crédit hypothécaire comme principale composante du crédit lors de l’achat d’un bien immobilier.

Si la situation de l’hypothèque en 2008 et 2009 pouvait être brièvement décrite avec une citation de film ailée: « Le patient est plus probablement mort que vivant … ».

Intérêt réduit et autres surprises

La baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires nouvellement émis est devenue le principal événement pour attirer de nouveaux emprunteurs. Selon une enquête menée par le Centre LEVADA (novembre 2010), la caractéristique la plus déterminante lors de l’ouverture d’un crédit immobilier pour 35% des répondants était précisément le faible taux d’intérêt. Les deuxième et troisième places ont été occupées par la durée du prêt (31%) et le montant de la première tranche (29,5%).

La première organisation à avoir annoncé en février 2010 une baisse des taux d’intérêt hypothécaires a été l’Agence pour les prêts hypothécaires au logement (AHML), qui a annoncé l’apparition dans sa gamme de produits de crédit à 9% par an (Novostroyka, etc.).

En avril, un poids lourd emblématique du système financier russe comme la Sberbank a annoncé une baisse des taux. Sur les programmes de prêts fournis par la Sberbank, «Mortgage Standard» et «Mortgage +», les taux ont été réduits trois fois au cours de l’année. Selon N. Karaseva, chef du département des prêts aux particuliers de la Sberbank, « le taux minimum des prêts en rouble à la fin de l’année est de 9,5% ». Certes, un tel minimum n’est disponible que pour les prêts d’une durée n’excédant pas 10 ans et uniquement pour les entreprises clientes de la Sberbank, mais aussi pour d’autres clients non inclus dans cette catégorie, les intérêts sur les prêts hypothécaires de la Sberbank ont ​​chuté de manière assez significative depuis 2009.

La baisse des taux d’intérêt a principalement affecté les prêts hypothécaires en rouble.

Les banques commerciales ont également dû décider de baisser les taux des prêts hypothécaires. Par exemple, la Raiffeisenbank a abaissé les taux d’intérêt trois fois en 2010 « Notre banque émet des intérêts sur les prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers sur le marché secondaire du logement, à partir de 11,75% » – déclare Andrey Stepanenko, chef du service des particuliers à Raiffeisenbank CJSC.

Calculé par Kreditmart en novembre 2010, le niveau minimum d’intérêt sur les prêts hypothécaires pour toute la Russie (pour le marché immobilier secondaire) était de 11,86% pour les prêts en roubles et de 9,6% pour les prêts en dollars. La dynamique du taux moyen du marché sur les produits en roubles hypothécaires, selon « Kreditmart », est pour novembre 2010 – octobre 2010 – octobre 2009 une chaîne éloquente de 15,19 – 15,71 – 18,68%, respectivement.

Selon la majorité des experts, la baisse des taux a principalement affecté les prêts hypothécaires en rouble. Le directeur général d’IPOTEK.RU D. Ovsyannikov appelle le taux annuel réduit de près d’un pourcentage – de 14,6 à 13,7%. Selon le chef de Rusipoteka A. Ippolitov, la baisse est encore plus importante – 12,7%. Compte tenu du fait que le niveau minimum des prêts hypothécaires dans l’histoire moderne de la Russie a été enregistré en mars 2008 au niveau de 12,4%, nous pouvons alors indiquer la comparabilité des taux d’intérêt des prêts hypothécaires à la fin de 2010 avec leur niveau d’avant la crise. En 2011, si l’on doit s’attendre à une nouvelle baisse du niveau des taux de paiement hypothécaire (sous la forme interbancaire moyenne), alors c’est insignifiant.

L’annulation complète ou la réduction partielle des frais bancaires lors d’une demande de crédit immobilier est également une bonne nouvelle en 2010 pour les nouveaux emprunteurs. En avril, la Sberbank a annulé un tel paiement indirect sur ses prêts hypothécaires. Certaines banques commerciales (par exemple, Flexinvest) ont suivi son exemple. Les institutions bancaires financières qui ont réduit la commission au lieu de l’annuler complètement, ont cessé de facturer des amendes pour le remboursement anticipé des prêts (la même Raiffeisenbank, etc.)

Selon la Direction de la Qualité et du Marketing Stratégique de la Banque Société Générale, en 2010, la durée moyenne d’octroi de crédits pour l’achat d’un logement a augmenté en moyenne de près de 2 fois en Russie par rapport à 2009 (22,5 ans au lieu de 13). Des produits de crédit entièrement nouveaux sont apparus avec une durée de validité de 30, voire 50 ans. La gamme de prêts hypothécaires s’est considérablement élargie. Comme en témoigne le directeur général du NBIK («Independent Bureau of Mortgage Lending») E. Taubkina, outre la possibilité de contracter un crédit immobilier dans trois types de devises (roubles, dollars, euros), il existe de véritables programmes pour les jeunes familles, les emprunteurs fiables et les clients réguliers – y compris en les banques commerciales. E. Taubkina parle également de l’émergence de programmes hypothécaires en 2010, selon lesquels au moment de la clôture complète du prêt, l’emprunteur responsable pourrait avoir 75 ans. Il y a un an et demi, c’était tout simplement impensable..

Les banquiers donnent le feu vert …

L’année 2010 a été marquée par une baisse significative des besoins des emprunteurs auprès des structures bancaires. La catégorie de clients hypothécaires potentiels comprenait à la fois des citoyens ayant peu d’expérience professionnelle (dans de nombreuses banques, un an d’emploi suffit au dernier emploi) et des propriétaires d’entreprise (même des entrepreneurs individuels). Le nombre de refus bancaires a diminué, les exigences bureaucratiques pour l’enregistrement des documents sur le revenu se sont allégées. Le chef du département du logement secondaire de l’agence « Kutuzovsky Prospect » A. Devyatykh annonce le retour sur le marché des produits de crédit avec le paquet minimum de documents, dont l’examen est effectué de manière accélérée. Le directeur régional de DeltaCredit pour le district fédéral central N. Konyakhina note en même temps le grand soin et le professionnalisme des employés de la banque lorsqu’ils examinent les dossiers de crédit. «L’analyse de crédit est devenue plus rigoureuse et détaillée. Les retards sur les prêts passés – en particulier les mauvais – sont susceptibles d’être la raison du refus « – dit N. Konyakhina.

La solidité de la mise de fonds confirme la maîtrise de l’emprunteur dans la planification des dépenses et la gestion de son propre budget…

Un nouveau phénomène pour le crédit hypothécaire post-crise était l’attention des banquiers au nombre de personnes à charge dans la famille de l’emprunteur responsable (jusqu’en 2008, il n’était pratiquement pas pris en compte). Comme l’explique D. Ovsyannikov (directeur général d’IPOTEKA.RU), pour chaque membre de la famille qui ne travaille pas, il réduit le montant mensuel du prêt garanti de 5 à 10 000 roubles. Compte tenu de la durée de l’hypothèque, le montant total du prêt peut diminuer de manière très significative – d’un demi-million à un million de roubles ou même plus, et ces chiffres ne concernent qu’une personne à charge.

Dans l’ensemble de la Russie, le ratio hypothécaire «paiement / revenu» a augmenté par rapport à l’indicateur d’avant la crise et est de 40%. « Il y a, bien sûr, de telles banques où ce chiffre atteint 70%, mais la majorité préfère les chiffres réels des montants que les emprunteurs peuvent dépenser pour rembourser le prêt », a déclaré D. Ovsyannikov..

Acompte sur une hypothèque

Ce paramètre d’un prêt hypothécaire est inclus dans un chapitre séparé en raison de la dynamique opposée par rapport aux autres caractéristiques du crédit au logement. Si en général pour 2010 il est possible d’affirmer un assouplissement inconditionnel des conditions de crédit, alors une hypothèque sans acompte a cessé d’être même un «chant publicitaire», à quel rôle elle était préparée avant la crise dans certaines banques. Il n’existe pratiquement aucun produit de prêt de ce type sur le marché hypothécaire en 2010. C’est ainsi que l’explique le chef adjoint du département de la RosEvroBank L. Pestretsova: « Les hypothèques sans acompte sont les moins attractives pour les banques, principalement en raison du manque de fiabilité de cette catégorie d’emprunteurs même en période de stabilité macroéconomique, sans parler des années de crise. » La préservation d’une hypothèque sans acompte dans les banques individuelles pour le moment peut être classée comme déclarative – les intérêts sur celles-ci commencent à 17% par an, en outre, une commission bancaire de 7% ou plus est facturée uniquement pour l’émission d’un tel prêt.

«En général, le niveau de pourcentage de la première tranche est devenu beaucoup plus réaliste pour les emprunteurs, ayant diminué fin 2010 pour atteindre 20-30% du montant total du prêt hypothécaire, et même jusqu’à 10% (offre spéciale de la Sberbank)», note E. Makhota, vice-président Promsvyazbank. La plupart des experts disent qu’un acompte d’au moins 20% du coût du logement est optimal (par exemple, E. Taubkina, NBIK ou B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Selon la NBIK, l’intérêt sur le premier versement de 10% est de 13,85% (au mieux!), Et le premier versement de 20% vous permet de compter sur un taux ne dépassant pas 12% par an. Pour les intérêts hypothécaires, près de deux points représentent une énorme différence à la fois dans le montant final du trop-payé et dans le montant des mensualités.

Selon A. Stepanenko (Raiffeisenbank), «la solidité du paiement initial confirme la compétence de l’emprunteur dans la planification des dépenses et la gestion de son propre budget, ce qui, à son tour, confirme sa solvabilité»

Demande d’hypothèque

En 2010, la demande de prêts hypothécaires a été multipliée par plusieurs. Selon les données dont dispose la Banque Société Générale Vostok, en décembre 2010, les prêts ont été émis trois fois plus qu’en janvier. AHML fournit des statistiques sur l’émission de 187 300 prêts hypothécaires d’une valeur de plus de 234 milliards de roubles au cours des trois premiers trimestres de 2010, soit 2,6 fois plus que le même indicateur temporaire pour 2009.

Aujourd’hui, la majorité des investisseurs ouvertement spéculatifs ont quitté le marché financier pour les prêts hypothécaires – la revente ces dernières années n’a pas été particulièrement rentable (et parfois même non rentable). Selon A. Devyatykh («Kutuzovsky Prospect»), «la demande de produits hypothécaires est limitée par les craintes des emprunteurs dans une répétition de la crise». Selon B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), «le niveau d’avant la crise de la demande de prêts hypothécaires ne sera certainement pas réalisable l’année prochaine. On ne s’attend pas à une hausse des prix des logements et les taux de crédit, malgré la baisse, restent importants. « 

La plupart des experts associent la croissance de la demande de crédit à l’environnement de prix favorable sur le marché immobilier russe et à la demande différée depuis 2009. Selon RossReestr, pour la première fois au cours des dernières années, le marché hypothécaire en 2010 n’a pas montré de fluctuations saisonnières (qui ont été enregistrées à la fois dans les années d’avant la crise et en 2008-2009). Selon N. Konyakhina (DeltaCredit), c’est «un signe clair de stagnation en tant que précurseur de la stabilité»..

Cette évaluation est confirmée par l’opinion populaire: le sondage de novembre du Centre LEVADA a donné un chiffre éloquent de 84,7% (!) Des répondants qui considèrent le crédit hypothécaire comme une activité risquée. Jusqu’à présent, un tel pourcentage de nos concitoyens n’est sûr ni de leur propre bien-être financier, ni de la stabilité de l’économie dans son ensemble, il y a quelqu’un pour croître dans les crédits immobiliers – mais avec la condition obligatoire d’un développement favorable de leur pays d’origine …

À quoi s’attendre de 2011

La plupart des experts prévoient une augmentation significative de la demande de prêts hypothécaires en 2011. Promstroybank (selon E. Makhota) prévoit de « ramener le volume des prêts hypothécaires au niveau d’avant la crise d’ici la fin de 2012 ». Le centre analytique de Rusipoteka donne des chiffres encore plus optimistes de 600 milliards de roubles dans le volume total des nouveaux prêts hypothécaires en Russie en 2011, ce qui est comparable à la prospère 2007 (720 milliards de roubles).

Les clients les plus recherchés pour les banques seront les emprunteurs prévoyant des acquisitions solides avec un historique de crédit positif..

Les experts prévoient que la baisse des taux d’intérêt hypothécaires sera lente et insignifiante. Selon D. Ovsyannikov – « IPOTEK.RU » (avec lequel la majorité des experts sont d’accord) « les taux hypothécaires moyens d’ici la fin de 2011 s’élèveront à 12,5%. » Une réduction des taux plus importante que 1% par an, exprimée par Rothenstein (100Creditov.ru), n’est possible que si l’inflation est freinée et « elle tombera en dessous du niveau actuel de 8%, ce qui est peu probable »..

Nous pouvons donc supposer avec un degré élevé de certitude ce qui suit:

1. 2011 sera l’année d’un véritable renouveau du crédit hypothécaire dans l’ensemble de la Russie, la gamme de produits hypothécaires et le nombre de banques opérant dans ce secteur financier seront considérablement élargis.
2. La réduction des taux d’intérêt et l’augmentation de la fidélité des banques entraîneront une augmentation significative du nombre d’emprunteurs. Les conditions hypothécaires d’un citoyen particulier ont déjà presque atteint le niveau favorable d’avant la crise, et dans l’année à venir elles ne feront que s’améliorer.
3. La concurrence interbancaire pour attirer les clients se traduira, tout d’abord, par une baisse du versement initial de l’hypothèque (à condition que les prix de l’immobilier soient stables)
4. Les clients les plus recherchés pour les banques seront les emprunteurs prévoyant des acquisitions solides avec un historique de crédit positif, ainsi que les participants à des projets «salariaux»..
5. Tout ce qui est dit aux paragraphes 1 à 4 n’est possible que sous la condition d’un développement stable de l’économie russe et de l’absence de bouleversements politiques et sociaux dans notre pays..