Marché de l’immobilier de bureaux – résultats du 1er trimestre 2011

Points d’article

• La demande de bureaux à Moscou a augmenté de plus d’un tiers sur l’année
• L’offre de bureau n’est pas encore revenue aux niveaux d’avant la crise
• Les prix d’achat et de location de bureaux ont légèrement augmenté

En résumant les résultats du premier trimestre 2011 dans le domaine de l’immobilier de bureaux dans la capitale, il convient de noter que les principales tendances de ce segment de marché au cours de la période sous revue sont, selon la plupart des experts, le retour naturel des locataires potentiels sur le marché, ainsi que l’augmentation continue de la pénurie d’approvisionnement de qualité..

Jacob Lawrence. Ébénistes. 1946

La demande de bureaux à Moscou a augmenté de plus d’un tiers sur l’année

Par rapport à la même période en 2010, la demande de bureaux dans la capitale a augmenté en moyenne de 30 à 40%, ce qui est sans doute dû à la croissance générale de l’activité économique dans le pays et à une amélioration du climat des affaires par rapport aux années précédentes..

L’activité de location de bureaux a augmenté chez les sociétés étrangères et les grands opérateurs bancaires. Il est à noter qu’à l’heure actuelle, les locataires potentiels sont déjà prêts à envisager des offres de bureaux sans finition. Par rapport à l’année dernière, les agences métropolitaines affirment que le nombre de bureaux loués est important&noyau (murs et plafond nus) augmenté de plus de 30%.

Selon Maxim Zhulikov, spécialiste en chef du département immobilier de bureaux chez Penny Lane Realty, au cours des trois premiers mois de cette année, la demande d’achat d’une entreprise de location toute faite a sensiblement augmenté de la part des locataires. Il a également noté que parmi les acheteurs potentiels, il y avait principalement des investisseurs privés nationaux. Les investisseurs étrangers, même s’ils sont prêts à acquérir des objets, n’ont très souvent tout simplement pas le temps de réagir à temps à une situation de marché en évolution très rapide..

Les conséquences de l’interdiction par les autorités de Moscou de construire des immeubles de bureaux dans le troisième anneau routier se font de plus en plus sentir..

Il convient également de noter qu’au cours de la période de janvier à mars 2011, il y avait une demande assez élevée et stable pour l’achat de bureaux de classe A et B. En règle générale, les grandes entreprises ont montré de l’intérêt pour ces objets afin de localiser leurs structures ici. Ainsi, par exemple, en février, il y a eu des informations selon lesquelles Raifaisen Bank et Rostelecom voulaient acheter un centre d’affaires. Un autre exemple frappant est celui des négociations entre des représentants d’Alfa-Bank et d’AFI-Development sur l’achat du centre d’affaires Aquamarine..

Une autre tendance au premier trimestre de cette année est que les conséquences de l’interdiction par les autorités de Moscou de construire des immeubles de bureaux dans le troisième anneau de transport se font de plus en plus sentir. Les promoteurs en capital, à la recherche de nouveaux chantiers, commencent à s’intéresser activement aux anciennes zones industrielles du centre-ville.

Wassily Kandinsky. Moscou 1.1916

Le réaménagement permettra par la suite aux entreprises de construction de vendre ces objets avec profit. Par exemple, Sminex continue de développer activement ce segment de marché. Très prochainement, des zones entièrement rénovées de l’ancienne usine de Salut entreront sur le marché des capitaux. Récemment, des informations sont également apparues sur l’acquisition par la même entreprise de construction de l’ancienne zone industrielle, située à Prospect Mira, 102.

Nous notons également que la demande la plus élevée au premier trimestre 2011 a été observée pour les bureaux dans les centres d’affaires situés dans le district administratif central de Moscou. L’augmentation de la demande de bureaux de classe A et B + est confirmée par le fait que, selon les résultats des trois premiers mois de cette année, le taux d’occupation des centres d’affaires en catégorie A est de 90% à 95%, en catégorie B + – de 80% à 90% … À titre d’exemple de centres d’affaires demandés, on peut citer: BC « Orlikov », BC « Noah’s Ark », BC « Usadba », BC « Alexander House ».

L’offre de bureau n’est pas encore revenue aux niveaux d’avant la crise

Au premier trimestre de cette année, plusieurs nouvelles propositions ont fait leur entrée sur le marché dans le segment de l’immobilier de bureaux. Tout d’abord, l’augmentation de l’espace offert est due aux installations qui ont été construites en 2010. Ainsi, le volume de nouvelles offres de bureaux au cours des trois premiers mois de 2011 a augmenté de plus de 200 000 m²..

Cependant, si l’on compare l’offre avec le niveau d’avant la crise, il faut noter la très faible activité des promoteurs moscovites. En gros, cette année, des travaux seront effectués pour terminer les travaux de construction des installations, qui ont débuté en 2008-2010. Les promoteurs métropolitains modernes ont commencé à aborder très sérieusement les perspectives et les risques potentiels des nouveaux projets, en particulier dans le segment de l’immobilier commercial. Par exemple, certains centres d’affaires en construction, qui en étaient encore à un stade précoce de la construction, ont été réaménagés et des appartements ont été construits à leur place. Ainsi, la superficie totale des projets qui deviendront désormais de l’immobilier résidentiel en raison du réaménagement est d’environ 1 million de mètres carrés. m.

Laszlo Moholy Nagy. Construction. 1923

La formation de cette tendance a tout d’abord été influencée par l’annulation de la construction de certains grands projets bien connus, ainsi que par la mise en œuvre de la révision des approbations et des permis précédemment délivrés par l’administration métropolitaine précédente. Pour le moment, il est officiellement connu de l’annulation de la construction de biens immobiliers commerciaux, dont la superficie totale est de près de 900 mille mètres carrés. m.

Si l’on considère l’offre de bureaux sur le marché secondaire, alors de nombreux experts notent un retour au modèle de vente «virtuelle» typique de la période d’avant la crise. Les vendeurs proposent leurs actifs à la vente uniquement pour savoir à quel point leurs propriétés ont pris de la valeur. Il faut également noter que les prix des offres par rapport à l’année dernière ont augmenté de plus de 30%, cependant, toutes les transactions avec l’immobilier commercial sont désormais réalisées dans le cadre du marché. De manière générale, le nombre d’objets de bureau effectivement proposés à la vente a fortement diminué par rapport à 2008-2010..

L’un des nouveaux projets les plus intéressants et prometteurs qui est entré sur le marché au début de 2011 est le centre d’affaires Barclay Plaza. Il s’agit d’un complexe d’affaires moderne de classe B +. La superficie totale de l’installation est d’environ 47 000 mètres carrés. Il dispose d’une infrastructure bien développée (réception, restaurant, salle à manger séparée pour les employés, galerie marchande, centre de fitness et piscine), ainsi que d’un accès facile à toutes les grandes lignes de transport de la ville.

Les prix d’achat et de location de bureaux ont légèrement augmenté

Par rapport à la même période en 2010, les tarifs de location et les prix de vente de l’immobilier de bureaux à Moscou ont augmenté de 15 à 20%, en fonction de l’emplacement et de la classe de l’objet. Si l’on prend la croissance des prix de l’immobilier de bureaux dans la période de janvier à mars 2011, alors elle était d’environ 2-3%, selon les objets.

La hausse des prix s’est produite pour plusieurs raisons. D’une part, les prix ont été influencés par les prévisions d’une réduction significative de la construction de nouveaux biens immobiliers commerciaux et par un rythme très lent de lancement des propriétés annoncées précédemment sur le marché. D’autre part, une diminution de la part des bureaux vacants de haute qualité avec finition complète.

L’augmentation significative des prix a également été facilitée par la croissance du pouvoir d’achat des investisseurs privés..

Les tarifs moyens de location des bureaux métropolitains de classe A au premier trimestre variaient de 700 $ à 1100 $ le mètre carré, pour les bureaux de classe B + et B – de 300 $ à 950 $ le mètre carré. Il convient également de noter que le niveau des prix des espaces de vente au détail dans le centre de Moscou est naturellement un peu plus élevé et varie de 1 000 à 4 000 dollars le mètre carré. Selon les résultats du 1er trimestre 2011, les rues les plus chères de Moscou comprenaient: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov lane, Petrovskie lines, Kamergersky lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Pour résumer les résultats globaux du 1er trimestre 2011, on peut affirmer que dans un proche avenir, le marché de l’immobilier commercial, y compris le marché des bureaux à Moscou, s’attend à une nouvelle augmentation des taux de location et des prix. En outre, on peut supposer que la croissance de l’activité de demande dans ce secteur se poursuivra. Dans le même temps, les bureaux les plus populaires et les plus prometteurs resteront probablement les classes A et B +. On peut également dire que la nette tendance à l’augmentation du déficit de tels espaces de bureaux sur le marché qui s’est manifestée au premier trimestre se poursuivra jusqu’à la fin de cette année. Il y a un an, dans la catégorie des bureaux des centres d’affaires de classe A et B +, jusqu’à 10 offres adaptées pouvaient être librement trouvées sur le marché. Pour le moment, le nombre de bureaux proposés dans ce segment est passé à 1-2.

Malgré une activité de marché nettement accrue au 1er trimestre de cette année, selon les experts, le marché de l’immobilier de bureaux à Moscou ne reviendra probablement aux indicateurs d’avant la crise que d’ici 2012-2013..

Au deuxième trimestre de cette année, de nombreux experts prévoient une légère augmentation des tarifs de location au niveau de 2-3%, qui sera principalement due à l’augmentation saisonnière de la demande et à la volonté des acheteurs et locataires potentiels de réaliser toutes les transactions avant le début des vacances d’été. En outre, les experts prévoient qu’en 2011, l’offre de bureaux de haute qualité diminuera à un rythme élevé et que d’ici la fin de l’année, la capitale sera confrontée à une grave pénurie d’installations dans ce segment de marché..