Hypothèque: 10 conseils et idées fausses à ce sujet

Tout d’abord, l’obtention d’un prêt signifie la nécessité d’effectuer des versements mensuels (à un jour strictement défini) pour payer le principal et les intérêts du prêt. Dans la plupart des cas, vous pouvez déposer de l’argent en espèces sur un compte dans une succursale de la banque créancière ou par virement bancaire depuis une autre banque (par exemple, en demandant au service comptable de l’employeur de transférer un certain montant sur une base mensuelle selon les détails spécifiés). L’essentiel est que le jour du prochain paiement, vous ayez le montant requis sur votre compte courant. Si, par exemple, vous devez partir longtemps, vous devez déposer un montant suffisant pour payer plusieurs mensualités..

En cas de retard, une amende est facturée (dans différentes banques 0,2-0,5% pour chaque jour de retard de paiement). Cependant, s’il est insignifiant, cela s’explique par de très bonnes raisons, et l’emprunteur avant cela se distinguait par une « excellente discipline de paiement », la banque peut se passer de pénalités.

10 conseils pour obtenir un prêt

1. Évaluez vos capacités.

Tout d’abord, déterminez le montant du prêt que vous pouvez demander et le coût final de l’appartement. Les calculateurs de crédit, qui se trouvent sur les sites Web de nombreuses banques, vous aideront à le faire. Gardez à l’esprit que dans la plupart des cas, le paiement mensuel ne peut pas dépasser 40% du revenu et que le montant maximal du prêt est limité, en règle générale, à 70-80% du coût de l’appartement acheté. Les courtiers en crédit peuvent également aider dans le choix d’un programme hypothécaire – des agences spéciales conçues pour accumuler des informations sur les forfaits de services hypothécaires, conseiller l’emprunteur et l’aider à collecter des documents et à obtenir un prêt.

2. D’accord avec votre patron.

Renseignez-vous auprès de l’employeur s’il accepte de valider vos revenus et sous quelle forme cela se fera (attestation sous forme de 2-NDFL, lettre en forme libre signée par le manager ou entretien personnel entre le patron et l’agent de crédit). Si votre entreprise n’est pas encline à fournir des informations sur le salaire réel de ses employés, il vaut la peine de rechercher une banque «fidèle» qui acceptera une autre preuve de revenu.

3. Le taux d’intérêt n’est pas tout.

Cela ne vaut pas la peine d’accepter un prêt à plus de 15% par an en roubles et 12% par an en devises. Cependant, gardez à l’esprit qu’une banque peut déclarer un taux d’intérêt bas, mais toujours facturer des frais de «compensation» assez importants, tels que des frais annuels de gestion de compte ou des taux gonflés d’une compagnie d’assurance proche..

4. Ne soyez pas rusé lors de l’entrevue.

Vous serez toujours emmené à l’air libre – les agents de crédit ont une bonne idée du coût de la garde d’enfants, de l’entretien de la voiture, etc. Et si vous parvenez toujours à tromper les banquiers et à obtenir un montant de prêt important, vous pouvez vous créer des problèmes: mensuellement les paiements à la banque peuvent être accablants pour le budget familial.

5. Lisez attentivement le contrat.

L’option idéale est de consulter un avocat sur les points «subtils» du contrat. Points nécessitant une attention particulière – la possibilité de réviser les conditions du prêt, les interruptions de paiement, la responsabilité de l’emprunteur en cas de retard, etc..

6. Soyez prêt pour l’inattendu.

Il est possible que l’obtention d’un prêt nécessite des investissements supplémentaires de votre part en plus des frais bancaires. Un montant assez important est généralement le coût de la recherche d’un appartement – les services d’un agent immobilier, la collecte de documents, etc. Découvrez les documents à soumettre à la banque pour conclure un accord. N’oubliez pas que leur liste peut s’étendre considérablement au cours du processus de conclusion d’un accord. Gardez à l’esprit que certaines banques imposent les services de «leurs» notaires à des taux gonflés.

7. Décidez du marché.

Le taux sur le «primaire» avant l’enregistrement du logement dans la propriété dans la plupart des banques est plus élevé de 2-3 points de pourcentage. Et compte tenu des dernières modifications de la législation, les prix devraient augmenter sur le marché immobilier primaire. Cependant, dans le cas de l’achat d’un nouvel appartement, vous n’avez généralement pas à dépenser d’argent pour un agent immobilier et il n’est pas nécessaire de vérifier la pureté juridique du logement acquis. De plus, tous les «logements secondaires» ne conviennent pas à une hypothèque – la maison ne doit pas être démolie, sinon la banque n’acceptera pas de prêter à un tel appartement..

8. Choisissez un agent immobilier.

L’agent immobilier doit être fidèle à l’hypothèque. Sinon, il ne cessera de vous répéter que la vente « propre » de l’appartement serait beaucoup plus rapide, renvoyée lorsque vous demanderez des documents supplémentaires et exigerez des paiements supplémentaires. De plus, l’agent immobilier doit donner une garantie de la propreté légale de l’appartement. Obtenir le propriétaire légitime de votre maison après deux ou trois ans de règlement du prêt peut être coûteux. Dans ce cas, l’assureur paiera la banque pour vous, mais l’argent dépensé ne pourra pas être restitué..

9. Vérifiez vos voies d’évacuation.

Évaluez la rapidité avec laquelle vous pouvez trouver un nouvel emploi avec un niveau de revenu acceptable pour le remboursement du prêt. Et si votre conjoint agit en tant que coemprunteur, avant de faire une demande d’hypothèque, pensez à signer un contrat de mariage afin d’éviter un nombre important de problèmes de réenregistrement de la dette et de partage des biens en cas de divorce.

10. Détrompez-vous.

Selon la majorité des emprunteurs, s’il est possible de se passer d’une hypothèque et d’acheter un appartement «propre» (par exemple, après avoir reçu un prêt régulier), cela vaut la peine de l’utiliser. En tenant compte des paiements d’intérêts, le coût d’un appartement «hypothécaire» augmente de 60 à 90%. De plus, tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé, vous ne pourrez pas disposer librement du logement, toute transaction avec elle doit être convenue avec la banque hypothécaire.

10 idées fausses

Idée fausse n ° 1: le prêt pour l’achat d’un appartement est émis par l’immobilier

Curieusement, cette idée fausse est constamment confrontée aux agences hypothécaires. Pendant ce temps, les prêts sont émis par les banques et les agences fournissent des services intermédiaires – elles aident les emprunteurs potentiels à choisir un système hypothécaire approprié, à évaluer correctement leurs demandes, à collecter des documents, etc. Environ 80% des emprunteurs sont des personnes qui échangent leur propriété contre une meilleure en utilisant une hypothèque. Cela nécessite tout d’abord une évaluation de l’immobilier existant; dans le second – les souhaits du client. En outre, les banques ont des exigences particulières pour un appartement acheté par le biais d’une hypothèque. Trouver une propriété convenable, en tenant compte des conditions de la banque – est aussi le travail d’un agent immobilier.

Idée fausse n ° 2: la banque n’impose pas d’exigences particulières sur les revenus des emprunteurs, car l’appartement acheté est gagé, ce qui signifie que la banque ne risque rien

Lors de l’achat d’un appartement par le biais d’une hypothèque, la propriété achetée est laissée en gage – c’est une garantie pour la banque. Cependant, l’objectif de la banque n’est pas de restituer l’argent investi, mais d’en tirer des bénéfices (c’est-à-dire des intérêts sur le prêt). Par conséquent, certaines exigences sont imposées au niveau des revenus de l’emprunteur. Le montant du prêt dépend directement de la taille du salaire. À la demande de la banque, le montant des paiements mensuels sur le prêt ne doit pas dépasser 35 à 40% du revenu mensuel (officiel ou non). Sur la base des revenus de l’emprunteur, le montant maximum des mensualités est calculé pour lui, et le montant maximum du prêt que la banque est prête à fournir au client en dépendra. Dans le même temps, le régime hypothécaire vous permet d’augmenter le montant des revenus, en tenant compte du revenu total des époux.

Idée fausse n ° 3: lors de l’achat d’un appartement à crédit, l’appartement appartient à la banque

Cette erreur est due au fait que les gens confondent garantie et propriété. En effet, un appartement acheté grâce à une hypothèque est mis en gage auprès d’une banque. Cependant, la promesse n’est qu’une charge. L’emprunteur devient propriétaire de l’appartement acheté, et ce immédiatement. L’emprunteur peut vivre dans un appartement, enregistrer tous les membres de sa famille ou même louer un appartement (avec l’autorisation de la banque). La seule charge (elle est enregistrée auprès du RRB) est que tant que l’acheteur n’aura pas remboursé le prêt, il ne pourra ni vendre ni échanger l’appartement..

Idée fausse n ° 4: lors de l’achat d’un appartement sur le marché primaire, l’hypothèque est l’appartement non fini acheté

Ce n’est pas entièrement vrai. Un appartement ne peut devenir un objet d’hypothèque qu’après l’enregistrement de la propriété – dans le cas d’un appartement inachevé, cela est impossible. Lorsqu’elles travaillent avec le marché primaire, les banques utilisent deux schémas. Lorsqu’il travaille selon le premier schéma, le client choisit lui-même l’entreprise promotrice et l’objet dans lequel il achète un appartement. Cependant, compte tenu des risques élevés dans le domaine de la prise de participation, la banque impose à l’emprunteur de nantir l’appartement qu’il possède déjà. Après l’achèvement de la construction et l’émergence de la propriété du nouvel appartement, la banque supprime la garantie de l’ancien appartement et prend le nouveau en garantie. Dans le second schéma, la banque accrédite plusieurs entreprises de construction qui ont passé l’audit financier. Dans ce cas, le nombre d’entreprises et d’objets que l’emprunteur peut choisir est limité, mais aucune garantie n’est requise sous la forme d’un appartement existant..

Idée fausse n ° 5: obtenir un prêt ne coûte rien

Malheureusement, ce n’est pas vrai. Lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire, l’emprunteur doit être préparé à des paiements forfaitaires importants. Par exemple, juste pour l’examen de la demande par le comité de crédit (sans garantir le résultat), vous devrez payer environ 100 $. Après la sélection de l’objet, il sera nécessaire de payer son évaluation indépendante (par l’évaluateur de la banque) – 100-150 $. Pour ouvrir un compte bancaire, ils paient de 0,75% à 1% du montant du prêt. Après l’achat, vous devez également payer des primes d’assurance – 1,5 à 1,8% du montant du prêt.

Idée fausse n ° 6: sans argent pour un acompte, vous ne devriez même pas penser à une hypothèque

L’acompte (c’est-à-dire le montant qui doit être payé pour acheter un appartement vous-même) est dans diverses banques de 20 à 30% du coût de l’appartement. Il y a deux façons de se passer d’un acompte. Le premier est l’obtention d’un prêt à des fins de consommation (le montant reçu est investi dans l’achat d’un appartement). Le deuxième moyen est disponible, à condition que l’emprunteur dispose déjà d’un bien immobilier. Dans ce cas, la transaction peut être effectuée dans le cadre du programme d’échange d’hypothèques. L’argent reçu de la vente de la propriété existante sera crédité comme paiement initial.

Idée fausse n ° 7: si la banque donne l’autorisation à l’emprunteur pour un certain montant, le client la recevra, quel que soit le coût de l’appartement

Si la banque a délivré un permis de prêt à l’emprunteur, disons 30 000 $, l’emprunteur s’attend exactement à ce montant. Cependant, la banque stipule que le prêt émis ne dépassera pas 80% (ou 70% – selon la banque) de la valeur de l’appartement. Autrement dit, si l’emprunteur trouve un appartement d’une valeur de 35 000 $, la banque ne lui donnera pas les 30 000 $ promis, mais seulement 28 000 $ (80% du coût de l’appartement). Il y a aussi une situation où l’appartement choisi par le client est évalué en dessous de sa valeur marchande (les exigences du vendeur) sur une évaluation indépendante de la banque. Dans ce cas, la banque acceptera de ne consentir un prêt qu’à hauteur de 80% (70%) de la valeur estimative. Ensuite, l’emprunteur doit soit chercher lui-même l’argent manquant pour l’achat, soit chercher un autre appartement.

Idée fausse n ° 8: tous les risques de l’emprunteur sont assurés

C’est une idée fausse courante que chaque transaction hypothécaire est nécessairement assurée. Lors de l’achat d’un appartement par hypothèque, les banques exigent les types d’assurance suivants: assurance des droits de propriété, de la propriété, ainsi que de la capacité de vie et de travail de l’emprunteur. Tous les frais d’assurance sont à la charge de l’emprunteur. Dans le même temps, ce ne sont pas les risques de l’emprunteur qui sont assurés, mais les risques de la banque, et en cas d’événement assuré, tous les paiements seront effectués à la banque. S’il le souhaite, l’emprunteur peut assurer ses propres risques, mais il devra les payer séparément.

Idée fausse n ° 9: si la banque fait faillite, les créanciers de la banque obligeront l’emprunteur à payer la totalité de la dette en une seule fois

Ce n’est pas vrai. Si une banque fait faillite, ses actifs reviennent aux créanciers. Mais cela n’affecte pas le sort de l’emprunteur. L’emprunteur change simplement de bénéficiaire, en faveur duquel il paie le solde et les intérêts. Indépendamment du changement de prêteur, les termes du contrat de prêt ne peuvent en aucun cas être révisés.

Idée fausse n ° 10: si, après plusieurs années de remboursement du prêt, l’emprunteur ne peut plus payer le montant requis, la banque prendra tout.

Ce n’est pas vrai. En payant des intérêts sur un prêt sur plusieurs années, une personne parvient à rembourser une partie du prêt à la banque. De plus, il y a encore de l’argent versé comme acompte. Cette part de l’appartement appartient à l’emprunteur. Dans le cas où l’emprunteur ne peut plus payer les acomptes du prêt, l’appartement qu’il a acheté est échangé. Pour l’emprunteur, le logement est acheté pour le montant qu’il a payé et le paiement supplémentaire sert à rembourser la dette à la banque.