Relever le taux de la banque centrale: qu’adviendra-t-il de l’hypothèque?

Points d’article

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• Ce à quoi les emprunteurs peuvent s’attendre. Le taux hypothécaire changera-t-il
• Retard dans les paiements hypothécaires. Comment être
• Comment négocier avec la banque
• Refinancement d’un contrat hypothécaire
• Restructuration d’une hypothèque en rouble
• La banque peut-elle augmenter le taux d’intérêt hypothécaire
• Que fera le gouvernement
• Qu’en est-il des paiements hypothécaires? Y a-t-il un espoir pour le meilleur

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L’effondrement du rouble et une forte augmentation du taux d’escompte de la Banque centrale ont provoqué la panique parmi les Russes qui ont déjà contracté un crédit immobilier ou qui vont le faire dans un proche avenir. Voyons comment la hausse du taux de la Banque centrale les affectera, comment s’entendre avec la banque sur des conditions préférentielles et à quoi s’attendre pour les emprunteurs hypothécaires à l’avenir.

Ce à quoi les emprunteurs peuvent s’attendre. Le taux hypothécaire changera-t-il

Relever le taux de refinancement à 17% signifie que c’est à ce taux que les banques commerciales emprunteront de l’argent à la Banque centrale. Si vous regardez la dynamique de l’année écoulée, vous pouvez voir que même avec une augmentation constante du taux de refinancement, les taux d’intérêt sur l’hypothèque rouble n’ont pas beaucoup changé:

• Mars 2014: taux de la Banque centrale – 7,0%, hypothèque – 12%;
• Avril 2014: taux de la Banque centrale – 7,5%, hypothèque – 12,3%;
• Juillet 2014: taux de la Banque centrale – 8,0%, hypothèque – 12,2%;
• Septembre 2014: taux d’actualisation – 9,5%, hypothèque – 12,5%.

Mais la forte augmentation actuelle changera radicalement la situation. Les banques ne peuvent pas fonctionner sans profit. Par conséquent, ils seront contraints d’émettre des prêts à des taux d’intérêt supérieurs au taux de la Banque centrale. On s’attend à ce qu’au taux actuel de refinancement des prêts hypothécaires, les Russes ne paient pas moins de 18 à 20% par an. Et ceci selon les prévisions les plus optimistes. Les petites banques proposeront sûrement des prêts hypothécaires aux emprunteurs à des taux d’intérêt encore plus élevés.

Les hypothèques sociales devraient augmenter beaucoup moins de prix. Selon Andrey Shelkovy, directeur de l’Agence de financement de la construction de logements, le taux de l’hypothèque sociale en 2015 sera calculé sur la base de l’indice d’inflation à la consommation, auquel 3,8% pour cent seront ajoutés. L’année prochaine, le ministère du Développement économique prévoit un indice d’inflation à la consommation de l’ordre de 7,5%. En conséquence, le taux des prêts pour l’achat de logements dans le cadre des programmes de l’État devrait être d’un peu plus de 11%.

Mais tous ces changements ne devraient être attendus qu’après la nouvelle année. À l’heure actuelle, un certain nombre de banques commerciales ont suspendu la mise en œuvre de programmes hypothécaires et n’émettent même pas jusqu’à présent de prêts pré-approuvés. Les institutions financières veulent attendre un certain temps pour voir où mènera la situation actuelle avec le rouble, quelles mesures le gouvernement prendra et quel taux d’intérêt sera optimal dans les conditions économiques modifiées..

Retard dans les paiements hypothécaires. Comment être

Pendant les 20 à 25 premiers jours suivant le retard de paiement, la banque peut ne pas prêter attention au retard de paiement. Ses employés savent très bien qu’absolument tout le monde peut avoir des difficultés financières temporaires. Mais si le client n’effectue pas de paiements supplémentaires, les spécialistes du service crédit commencent à essayer de le contacter, lui envoyer des notifications de retard de paiement et essayer par tous les moyens de rappeler à l’emprunteur ses obligations..

Si les paiements hypothécaires ne sont pas effectués dans les trois mois ou si les conditions de paiement ont été violées plus de trois fois dans les 12 mois et que le retard dépasse 5% du montant du prêt hypothécaire, les avocats de la banque ont le droit de saisir le tribunal pour recouvrer la dette. Et, bien sûr, la décision du tribunal sera en leur faveur; il est peu probable qu’un client qui se cache d’une institution financière puisse compter sur le tribunal pour le soutenir..

De plus, afin de récupérer auprès d’un client de la banque le montant de la dette, les intérêts et les pénalités de retard, les huissiers peuvent saisir le compte bancaire du débiteur, vendre aux enchères des biens immobiliers hypothécaires et saisir sa voiture. Si l’hypothèque est émise non seulement pour l’emprunteur, mais aussi pour ses proches, leurs biens peuvent également être arrêtés.

Il existe même des cas connus où les agences de recouvrement, qui ont racheté des dettes auprès des banques, ont menacé des emprunteurs insolvables de poursuites pénales pour fraude. Mais de telles menaces sont absolument désespérées. L’article 159 du Code pénal de la Fédération de Russie (fraude) ne peut être appliqué que si le client de la banque a utilisé de faux documents lors d’une demande d’hypothèque. Certes, le Code pénal russe contient 177 articles supplémentaires (contournement du remboursement des comptes créditeurs), mais il n’y a pas eu de précédent lorsque les emprunteurs ont été jugés en vertu de cet article..

Comment négocier avec la banque

Comme on le voit déjà, pour un emprunteur insolvable, se cacher de la banque est absolument inutile. Votre meilleur pari est d’essayer de négocier avec une institution financière pour alléger les termes de votre contrat hypothécaire. Après tout, la banque n’est absolument pas intéressée par les emprunteurs à problèmes et se réunira certainement à mi-chemin si le client se comporte de manière raisonnable et adéquate..

Vous devez obtenir un certificat de la banque sur le montant de votre dette. Ensuite, vous devriez rédiger une demande à l’institution financière énumérant les raisons pour lesquelles il n’est pas possible d’effectuer des paiements sur l’hypothèque en entier. Dans la lettre, il convient non seulement de demander à la banque des conditions préférentielles, mais également d’indiquer vos propositions pour résoudre la situation.

Les options les plus courantes pour assouplir les conditions hypothécaires sont le refinancement et la restructuration en rouble..

Refinancement d’un contrat hypothécaire

Lors du refinancement, un nouveau prêt est ouvert à l’emprunteur, aux frais duquel l’ancien est remboursé. Un nouveau prêt, en règle générale, est émis au même taux d’intérêt qu’auparavant, mais pour une période plus longue, en raison de laquelle le montant des mensualités est réduit. C’est l’option la plus acceptable pour les emprunteurs qui ont contracté une hypothèque en roubles.

Restructuration d’une hypothèque en rouble

Dans le contexte de la hausse rapide du dollar, il est préférable pour les Russes qui ont contracté des hypothèques en devises étrangères de demander aux institutions financières de restructurer leurs prêts hypothécaires dans la monnaie nationale. Autrement dit, les termes de l’accord resteront les mêmes, mais les paiements hypothécaires seront payés en roubles.

Ensuite, la lettre est envoyée à la banque (vous devez vous assurer qu’elle est correctement enregistrée) ou envoyée à l’institution financière par courrier avec notification.

Lors de l’examen de la demande par la banque, en aucun cas les paiements ne doivent être interrompus, faute de quoi, en cas de poursuites judiciaires, l’emprunteur pourrait être reconnu comme un défaillant malveillant. S’il n’est pas possible de transférer le montant total des versements hypothécaires à la banque, vous pouvez vous limiter à une partie seulement de celui-ci, mais le payer régulièrement dans les conditions fixées par le contrat..

La banque peut-elle augmenter le taux d’intérêt hypothécaire

Pour comprendre cela, l’emprunteur doit relire attentivement le contrat hypothécaire. Pire encore, il stipule qu’une institution financière peut augmenter le taux d’intérêt unilatéralement. Dans ce cas, l’emprunteur ne peut se plaindre que de sa propre inattention, lorsqu’il n’a pas fait attention à ce point lors de la conclusion du contrat.

De plus, selon les termes de l’accord, on peut dire qu’une institution financière n’a le droit d’augmenter le taux que si certaines conditions se produisent. Par exemple, une augmentation du taux d’escompte de la Banque centrale ou de l’indice LIBOR. Il est nécessaire de vérifier si de telles conditions se sont réellement produites et si tel est le cas, alors l’augmentation du taux par la banque est absolument légale.

Une autre option courante est lorsque le contrat d’hypothèque stipule que le taux ne peut être augmenté que par accord mutuel des parties. Dans ce cas, l’emprunteur doit simplement écrire une lettre à la banque indiquant qu’il n’a pas donné son consentement à l’augmentation des taux. Si l’institution financière persiste, vous pouvez aller au tribunal en toute sécurité. L’emprunteur a toutes les raisons de le gagner.

En théorie, il est possible qu’une institution financière saisisse un tribunal pour demander de modifier les termes du contrat hypothécaire sur la base de l’article 451 du Code civil de la Fédération de Russie. Il précise que le contrat peut être modifié par décision de justice dans les cas où les circonstances ont tellement changé que si les parties au contrat avaient eu la possibilité de le prévoir, elles auraient conclu un accord à des conditions sensiblement différentes. Certes, dans le même article 451, il est dit qu’une modification des termes du contrat par une décision de justice liée à des circonstances sensiblement modifiées ne peut avoir lieu que dans des cas exceptionnels. Et dans la pratique judiciaire russe, le nombre de ces précédents est très faible..

Mais même si une telle réclamation est déposée par une institution financière, la banque devra d’abord prouver pourquoi elle n’a pas pu prévoir le changement de circonstances, et l’emprunteur paiera aux anciens taux jusqu’à ce que le tribunal décide de les modifier..

Que fera le gouvernement

Dans la confusion actuelle avec les taux hypothécaires et le taux de change du rouble, une chose est claire: si le taux est de 20% ou plus et que le taux de change du rouble reste au niveau actuel, le nombre de personnes souhaitant obtenir une hypothèque dans les banques russes (même en roubles, au moins en devises étrangères) décuplera. Déjà, de nombreux experts prédisent la mort de l’hypothèque russe, au taux actuel de la Banque centrale.

Les entreprises de construction n’en seront pas moins touchées. Selon le ministre de la Construction et du Logement et des Services communaux Mikhail Me, un appartement sur trois en Russie est acheté dans le cadre de programmes hypothécaires. En règle générale, il s’agit de logements dans de nouveaux bâtiments, et après le refus massif des Russes de consentir des prêts hypothécaires, de nombreux promoteurs peuvent tout simplement ne pas trouver l’argent pour achever les projets déjà lancés. Si auparavant il était tout simplement dangereux d’acheter un appartement au stade zéro, il deviendra désormais un véritable « nombre mortel ».

Il est clair que le gouvernement doit prendre des mesures pour stabiliser la situation. Voyons quelles options existent pour sortir de la situation sur la base des dernières déclarations des responsables russes.

Lors d’une traditionnelle conférence de presse faisant suite aux résultats de l’année, Vladimir Poutine a déclaré que les autorités russes sont bien conscientes que le développement des hypothèques au taux actuel de la Banque centrale est très difficile et peut-être même impossible. Par conséquent, le gouvernement accordera des subventions aux banques pour soutenir les programmes hypothécaires. Autrement dit, les banques n’augmenteront pas les taux et les pertes encourues seront remboursées sur le budget..

Certes, le président n’a pas précisé quel sera le montant de ces subventions et quels types de programmes hypothécaires bénéficieront du soutien de l’État. Sûrement, si le gouvernement prend des mesures, ce ne sera que par rapport à certaines catégories d’emprunteurs. Il est tout simplement irréaliste de subventionner tous les programmes hypothécaires en Russie dans la situation de crise actuelle et le déficit budgétaire prévu pour les prochaines années..

Quant aux personnes qui paient des hypothèques en devises, leur situation est encore plus déplorable. Outre le risque d’augmenter le taux d’intérêt, ils sont déjà contraints de payer deux fois plus sur leurs emprunts en raison de l’effondrement du taux de change du rouble. Le nombre de ces emprunteurs en Russie, selon diverses estimations, varie de 25 à 150 000. Ils espèrent que les autorités les aideront selon le scénario hongrois: c’est-à-dire qu’ils paieront l’hypothèque au taux actuel du dollar, mais avec une décote importante, et la différence de taux sera versée aux banques sur le budget..

Jusqu’à présent, les responsables russes n’ont fait aucune déclaration sur la possibilité d’un tel scénario. Selon le député de la Douma d’État Anatoly Aksakov, la possibilité de relancer l’Agence pour la restructuration des prêts hypothécaires au logement, qui avait déjà aidé les emprunteurs lors de la crise précédente, est actuellement à l’étude. Mais, selon lui, seuls les emprunteurs en devises qui n’ont pas pu rembourser les banques à la suite d’un refinancement peuvent utiliser les services de cette organisation..

En outre, un certain nombre de députés de Russie équitable ont demandé au président de la Banque centrale Elvira Nabiullina d’obliger les banques commerciales à restructurer les prêts en devises des Russes et à convertir les paiements en roubles au taux de change à la date des contrats, mais au plus tard le 1er janvier 2014. La réaction du président de la Banque centrale à cette demande n’est pas encore connue.

Qu’en est-il des paiements hypothécaires? Y a-t-il un espoir pour le meilleur

L’augmentation actuelle du taux d’actualisation a été introduite pour arrêter la spéculation sur le marché des changes, lorsque les banques ont contracté des prêts à la Banque centrale à des taux d’intérêt bas et que cet argent a joué pour une baisse du marché des changes, ce qui a conduit à une baisse encore plus importante du rouble. La plupart des économistes conviennent que cette mesure est temporaire et qu’il est peu probable qu’un taux d’actualisation aussi élevé se maintienne jusqu’à la fin de l’année prochaine. Après tout, des taux d’intérêt élevés sur les prêts pendant longtemps auront un effet extrêmement négatif sur tous les projets commerciaux mis en œuvre en Russie, et peuvent conduire à une réduction de la production et à une aggravation de la situation économique du pays..

Par conséquent, pour les personnes qui envisageaient jusqu’à récemment de contracter une hypothèque, il est préférable de ne pas se contenter des taux élevés actuels, mais d’attendre six mois – un an. Il est possible que la situation hypothécaire se stabilise pendant cette période..