Hypothèque commerciale en Russie

Points d’article



Hypothèque commerciale – un outil d’achat de biens immobiliers pour les entreprises

L’hypothèque commerciale est un prêt émis par les banques pour l’achat de locaux non résidentiels: locaux commerciaux, entrepôts, bureaux et autres..

Tout comme les hypothèques résidentielles, les hypothèques commerciales sont fournies contre la sécurité des biens immobiliers acquis. Cependant, la spécificité de ce marché est que ce type de prêt a des maturités assez courtes et des taux d’intérêt relativement élevés. En règle générale, la durée d’octroi d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier commercial peut être de 10 à 12 ans au maximum, mais le plus souvent, les banques émettent de l’argent pendant 5 à 7 ans. De plus, un emprunteur potentiel devra effectuer un premier versement de 30 à 40% de la valeur totale du bien.

Bien sûr, la banque vérifie soigneusement ses clients, les exigences minimales pour obtenir un prêt hypothécaire commercial sont un solde rentable et une période de travail sur le marché à partir de 1 an.

Les avantages de cette méthode d’achat de biens immobiliers commerciaux pour les entreprises sont que l’objet est utilisé directement à des fins lucratives (location de locaux, utilisation pour le commerce, fourniture de services, etc.), de sorte que l’immobilier est rentable..

Aspects juridiques de l’hypothèque commerciale

À l’heure actuelle, la législation fédérale ne prévoit pas l’enregistrement de la propriété de biens immobiliers commerciaux grevés d’une hypothèque. Par conséquent, le contrat hypothécaire dans ce cas est conclu sur la base des règles générales du Code civil de la Fédération de Russie sur la conclusion de contrats, en tenant compte des dispositions de la loi fédérale sur les hypothèques (gages immobiliers) du 16.07.1998 n ° 102-FZ. A noter que le droit d’utiliser des locaux non résidentiels comme garantie n’a été établi par cette loi qu’en 2009..

Selon les exigences de l’art. 9 de la loi fédérale n ° 102 dans le contrat d’hypothèque doit indiquer l’objet de l’hypothèque, sa valeur estimée, l’essence, la durée et le montant de l’exécution de l’obligation, qui est garantie par l’hypothèque.

Il y a aussi un point très important ici. La législation actuelle ne permet pas d’hypothéquer un bien immobilier jusqu’au moment de son achat. Par conséquent, le bien immobilier doit d’abord être acheté (rédiger un contrat d’achat et de vente), après quoi il peut être utilisé comme garantie pour l’obtention d’un prêt auprès de la banque.

Le marché moderne des prêts hypothécaires commerciaux en Russie

De nombreux experts estiment que le crédit hypothécaire commercial dans notre pays reste l’otage de la réassurance des banques: même la baisse des taux d’intérêt après la crise n’est pas encore devenue une incitation à augmenter le volume des prêts émis.

En général, le marché est toujours les mêmes acteurs principaux – Sberbank, VTB 24 et RosEvroBank. Néanmoins, la politique de prêt après la crise a subi des changements: les exigences des banques envers les emprunteurs se sont sérieusement resserrées. Ce qui, bien entendu, ne contribue pas à la croissance du nombre de prêts émis garantis par l’immobilier commercial.

Marché immobilier commercial
Dave Knerler. Banque. 2002

Malgré tout, les prêts hypothécaires commerciaux en Russie commencent à se redresser progressivement. Les taux sont maintenant au niveau de 12-16%, les taux diminuent parce que personne ne prendra simplement un prêt à un pourcentage plus élevé. L’acompte est de 20 à 40%. Les conditions les plus favorables au taux d’intérêt Sberbank 8-16% par an, acompte 20%, durée maximale du prêt 10 ans. Et VTB 24 a les conditions les plus strictes – 18-26% et 50% d’acompte.

Les taux d’intérêt de la plupart des banques ont diminué de près de 2 fois au cours de l’année écoulée et ont presque atteint leur niveau d’avant la crise. Cependant, des exigences plus strictes et une procédure d’enregistrement difficile font toujours peur aux clients potentiels..

Lors de l’émission d’une hypothèque commerciale, les banques russes peuvent exiger une garantie dépassant le montant fourni par 2, et parfois 3 fois comme garantie du prêt. En outre, les établissements de crédit, selon les termes de l’accord, contrôlent pleinement la dépense des fonds reçus par l’emprunteur. Dans le même temps, les banques nationales veulent attirer des clients avec un budget d’acquisition de biens immobiliers de plus de 10 millions de dollars, mais elles ne sont pas elles-mêmes prêtes à assouplir leurs conditions..

Cependant, depuis le début de 2011, il y a eu une légère augmentation de la demande des PME pour les prêts hypothécaires commerciaux. Dans le même temps, environ la moitié de toutes les demandes sont associées au désir d’acheter un bureau, 30% – un espace de vente au détail. Le fait est qu’il est pratiquement impossible pour les entrepreneurs russes d’acheter une propriété avec leurs propres fonds. De plus, il n’est pas possible d’obtenir une licence pour certains types d’activités si l’entreprise ne possède pas les locaux appropriés en sa possession. Par conséquent, pour eux, le crédit immobilier est le seul outil disponible pour poursuivre leur activité, ce qui confirme la nécessité de développer davantage le crédit immobilier commercial..

Ce que l’avenir nous réserve

De toute évidence, étant donné qu’il existe une demande d’immobilier commercial, y compris son achat sous hypothèque, qui augmentera progressivement, à mesure que l’activité prend de l’ampleur après la crise, le crédit immobilier commercial devient alors l’un des domaines prometteurs du marché russe des prêts hypothécaires. Il est également évident que le développement de l’économie du pays et l’amélioration du climat des affaires en général dépendent de la disponibilité et de la masse de ces prêts..

Il est très difficile de faire des prévisions sur le développement de l’hypothèque commerciale à l’heure actuelle..

Cependant, même avec un besoin aussi évident de biens immobiliers parmi les entrepreneurs nationaux, l’avenir de l’hypothèque commerciale en Russie est clairement incertain. De nombreux experts conviennent qu’il est très difficile de faire des prédictions sur le développement des prêts hypothécaires commerciaux à l’heure actuelle. Avec un certain degré de confiance, nous pouvons seulement dire que la demande pour ce produit augmentera, mais la réaction des établissements de crédit russes est totalement imprévisible..

Les banquiers nationaux n’aiment pas prendre de risques et ont peur des transactions difficiles.En règle générale, les banques ne cherchent pas à jeter de l’argent, mais attendent des clients solvables, en leur offrant des conditions standard. Dans notre pays, les prêts hypothécaires commerciaux sont encore le lot des grandes entreprises qui ont une certaine stabilité financière et des garanties; les petites entreprises sont souvent simplement ignorées par les banques. Si les banques ne font plus confiance aux entreprises, ce secteur hypothécaire restera immobile pendant longtemps..

Les banques occidentales sont plus actives dans ce domaine, elles font davantage confiance aux petites et moyennes entreprises. Cela est dû au fait que les entreprises occidentales déclarent officiellement tous leurs revenus, il est donc beaucoup plus facile pour les établissements de crédit d’obtenir des informations fiables sur la situation financière d’un emprunteur potentiel. Dans ce cas, la transparence des affaires est la clé du succès, et il est nécessaire de lutter pour cela également en Russie..

Il convient également de noter que le développement du marché des prêts hypothécaires commerciaux pour les immeubles non résidentiels est entravé par le fait que les programmes de crédit offerts par les banques nationales sont souvent à court terme. Cela est principalement dû au manque de ressources financières à long terme des banques. Par conséquent, pour le développement du marché, il est nécessaire pour les banques de lever activement des fonds sur le marché des capitaux. Cela permettra de résoudre progressivement ce problème, de simplifier l’obtention d’un prêt et de devenir une incitation pour ce secteur du crédit commercial..

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