Convention hypothécaire

Le mot «hypothèque» a des racines grecques et est entré en usage au 6ème siècle. AVANT JC. Le réformateur athénien Solon en 594 av. mis en œuvre ses fameuses réformes, à la suite desquelles la liberté de volonté a été introduite et les dettes foncières annulées.

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Avant cela, à Athènes, le gage de telles obligations était la personnalité du débiteur lui-même, qui, s’il était impossible de payer la dette, pouvait tomber en esclavage. Archon Solon a proposé une méthode pour une conversion très progressive de la responsabilité personnelle en propriété. À la limite du terrain du débiteur, un pilier a été installé avec l’inscription que ce bien sert de garantie pour les créances d’un certain montant, les noms du débiteur et du créancier ont été indiqués, l’heure à laquelle la dette devait être restituée. C’est ce pilier qui s’appelait «l’hypothèque» (stand). Un tel pilier a été érigé sur une parcelle de terrain en signe de l’interdiction pour l’emprunteur d’en retirer tout ce qui était apporté, apporté et apporté. Par la suite, ce mot a commencé à être utilisé pour désigner toute hypothèque immobilière contre un prêt. Plus tard, à cette fin, ils ont commencé à utiliser des livres spéciaux appelés hypothèques.

À la lumière de l’approbation par le Gouvernement de la Fédération de Russie du Concept pour le développement du système de prêt hypothécaire au logement dans la Fédération de Russie * 1 et de l’intérêt accru des citoyens et des personnes morales pour les prêts hypothécaires, le problème de l’exactitude de la rédaction, de l’exécution et de l’enregistrement par l’État des contrats hypothécaires devient pertinent..

Conformément au paragraphe 1 de l’art. 1 de la loi fédérale du 16 juillet 1998 N 102-FZ « sur les hypothèques (gage de biens immobiliers) » * 2 (ci-après – la loi sur les hypothèques) en vertu d’un accord sur la mise en gage de biens immobiliers (convention sur l’hypothèque), une partie est le créancier de l’obligation garanti par une hypothèque a le droit de recevoir satisfaction de ses créances pécuniaires contre le débiteur en vertu de cette obligation à partir de la valeur des biens immobiliers gagés de l’autre partie – le gageur, principalement envers les autres créanciers du gage, avec les exceptions établies par la loi fédérale.

En vertu de l’art. 8 de la loi hypothécaire, un contrat hypothécaire est conclu conformément aux règles générales du Code civil de la Fédération de Russie * 3 sur la conclusion de contrats, ainsi qu’aux dispositions de la loi hypothécaire.

1. CONCLUSION DE L’ACCORD HYPOTHÉCAIRE

Conformément au paragraphe 1 de l’art. 432 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord est considéré comme conclu si entre les parties, sous la forme requise dans les cas appropriés, un accord est conclu sur toutes les conditions essentielles de l’accord. Les conditions relatives à l’objet du contrat, les conditions désignées dans la loi ou dans d’autres actes juridiques comme essentielles ou nécessaires pour des contrats de ce type, ainsi que toutes les conditions sur lesquelles, à la demande de l’une des parties, un accord doit être trouvé sont essentielles..

Les conditions essentielles du contrat hypothécaire sont prévues par le législateur au paragraphe 1 de l’art. 9 de la loi sur les hypothèques. En particulier, le contrat hypothécaire doit indiquer l’objet de l’hypothèque, son évaluation, l’essence, le montant et la durée de l’obligation garantie par l’hypothèque. Des dispositions similaires sont contenues dans l’art. 339 du Code civil de la Fédération de Russie, consacré à l’accord de gage.

Si les parties à la transaction ne s’entendent pas sur l’une des conditions spécifiées, ou si elle est absente du contrat hypothécaire, celui-ci est reconnu comme non conclu. Il est à noter que la reconnaissance du contrat comme non conclu en l’absence de conditions essentielles dans celui-ci ou en raison de l’incapacité des parties à s’entendre sur ces conditions entraîne les conséquences de la nullité de la transaction établie par l’art. 167 du Code civil de la Fédération de Russie.

Tenez compte des conditions essentielles du contrat hypothécaire prévues par la loi applicable.

1.1. Objet du contrat hypothécaire

La loi sur les hypothèques au paragraphe 2 de l’art. 9 prévoit que l’objet de l’hypothèque est déterminé dans le contrat en indiquant son nom, sa localisation et une description suffisante pour identifier ce sujet.

En vertu d’un contrat hypothécaire, les biens immobiliers visés à la clause 1 de l’art. 130 du Code civil de la Fédération de Russie, dont les droits sont enregistrés de la manière établie pour l’enregistrement public des droits immobiliers et des transactions avec elle, y compris:

1) terrains, à l’exception des parcelles spécifiées à l’art. 63 de la loi sur les hypothèques;
2) les entreprises, ainsi que les bâtiments, structures et autres biens immobiliers utilisés dans l’activité entrepreneuriale;
3) immeubles résidentiels, appartements et parties d’immeubles résidentiels et appartements, composés d’une ou plusieurs pièces isolées;
4) chalets d’été, abris de jardin, garages et autres bâtiments destinés aux consommateurs;
5) Navires aériens et maritimes, bateaux de navigation intérieure et objets spatiaux.

Il convient de noter que la loi sur les hypothèques (art. 63) n’autorise pas les hypothèques sur les terrains appartenant à l’État ou à la commune..

En outre, il n’est pas permis d’hypothéquer une partie d’une parcelle de terrain dont la superficie est inférieure à la taille minimale établie par les actes réglementaires des entités constitutives de la Fédération de Russie et les actes réglementaires des gouvernements locaux pour les terres à des fins diverses et à une utilisation autorisée. Par exemple, dans la région de Moscou, la taille minimale des parcelles de terrain fournies aux citoyens pour gérer une économie paysanne (agricole) est de 2,0 hectares, pour le jardinage – 0,06 hectare, pour le maraîchage – 0,04 hectare et pour la construction de chalets d’été – 0 , 06 ha * 4.

En vertu de l’art. 69 de la loi sur les hypothèques, l’hypothèque d’un bâtiment ou d’une structure n’est autorisée qu’avec une hypothèque simultanée en vertu du même contrat d’une parcelle de terrain sur laquelle se trouve ce bâtiment ou cette structure, ou une partie de cette parcelle qui fournit fonctionnellement l’objet gagé, ou le droit de louer cette parcelle ou sa partie correspondante appartenant au créancier gagiste. Les dispositions de cet article doivent également être observées dans le cas d’une hypothèque sur un bien immobilier en cours de construction sur un terrain conformément aux exigences de la législation de la Fédération de Russie.

Une partie de la propriété, dont le partage est impossible en nature sans changer sa destination (chose indivisible), ne peut pas être un sujet d’hypothèque indépendant. Cette disposition de la loi sur les hypothèques est expliquée en détail dans la clause 2 de la lettre d’information du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage de la Fédération de Russie datée du 28 janvier 2005 N 90 « Examen de la pratique de l’examen par les tribunaux d’arbitrage des litiges relatifs au contrat hypothécaire » (ci-après – Lettre d’information N 90) * 5 … L’objet d’une hypothèque peut être une pièce séparée dont les droits, en tant qu’objet indépendant d’un bien immeuble, sont enregistrés de la manière prescrite, et ne font pas partie de la superficie d’une telle pièce..

En outre, les règles sur l’hypothèque d’un bien immobilier sont en conséquence appliquées au gage des droits du locataire en vertu du contrat de bail pour ce bien (droit au bail), car autrement n’est pas établi par la loi fédérale et ne contredit pas l’essence de la relation de bail..

Dans le contrat d’hypothèque, vous devez spécifier une description de l’objet de l’hypothèque. En particulier, le contrat précise le type de bien immobilier mis en gage au titre du contrat hypothécaire (bâtiment, structure, terrain, etc.). Lorsque vous décrivez un bien immobilier, vous devez préciser:

– le nom du sujet de l’hypothèque, qui est indiqué sur le certificat d’enregistrement d’État de l’immeuble;
– zone de la propriété;
– l’adresse où se trouve la propriété;
– numéro conditionnel ou cadastral de la propriété.

Paragraphe 3, clause 2, art. 9 de la loi hypothécaire prévoit également que si l’objet de l’hypothèque est un droit au bail appartenant au débiteur hypothécaire, le bien loué doit être défini dans le contrat hypothécaire de la même manière que s’il faisait lui-même l’objet de l’hypothèque, et la durée du bail doit être indiquée..

Lors de l’hypothèque d’un terrain, les dispositions de la clause 1 de l’art. 18 de la loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ « Sur l’enregistrement par l’État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec elle » * 6 (ci-après – la loi sur l’enregistrement), qui prévoit que les documents établissant la présence, l’occurrence, la résiliation, le transfert , la limitation (charge) des droits immobiliers et des droits soumis à l’enregistrement public doit être conforme aux exigences établies par la législation de la Fédération de Russie et refléter les informations nécessaires à l’enregistrement par l’État des droits immobiliers dans le registre national unifié des droits (ci-après – USRR). En outre, conformément au paragraphe 2 de l’art. 8 du Code foncier de la Fédération de Russie dans les contrats dont l’objet est la terre, indique la catégorie de terre. En vertu du paragraphe 2 de l’art. 7 du Code foncier, les parcelles sont utilisées conformément à leur destination. Le régime juridique des terres est déterminé en fonction de leur appartenance à une catégorie particulière et de leur utilisation autorisée conformément au zonage des territoires, dont les principes généraux et la procédure sont établis par les lois fédérales et les exigences des lois fédérales spéciales.

Par conséquent, lors de l’hypothèque de terrains, le contrat doit indiquer la catégorie de terrain et le type d’utilisation autorisée du terrain.

Le contrat d’hypothèque doit également indiquer le droit (propriété, bail, etc.), en vertu duquel le bien faisant l’objet de l’hypothèque appartient au débiteur hypothécaire, et le nom de l’organisme qui procède à l’enregistrement par l’État des droits immobiliers et des transactions avec lui (ci-après – l’Autorité, procédant à l’enregistrement public des droits), qui a enregistré ce droit du gageur.

1.2. Évaluation de l’objet de l’hypothèque

Conformément au paragraphe 3 de l’art. 9 de la loi sur les hypothèques, l’évaluation de l’objet de l’hypothèque est déterminée conformément à la législation de la Fédération de Russie par accord du gagiste avec le créancier gagiste conformément aux exigences de l’art. 67 de la loi hypothécaire et est indiqué dans le contrat hypothécaire en termes monétaires.

Le principe d’apprécier l’objet du gage par accord des parties semble tout à fait approprié, car ce n’est que par accord des parties sur cette condition du contrat qu’il est possible d’atteindre l’équilibre maximal des intérêts des contreparties dans cette relation juridique * 7.

Lors de l’hypothèque des biens de l’État et de la municipalité, son évaluation est effectuée conformément aux exigences établies par la loi fédérale ou de la manière déterminée par celle-ci..

Dans le cas d’un gage de construction incomplète d’un bien immobilier, propriété de l’État ou de la commune, la valeur vénale de ce bien est évaluée.

Parfois dans l’accord, les parties indiquent plusieurs estimations de l’objet de l’hypothèque: par exemple, le coût estimé par le RTC, le coût tel qu’évalué par le conseil d’administration du gérant et le coût tel qu’évalué par les parties. À cet égard, à un moment donné, il y avait une pratique consistant à reconnaître le contrat comme non conclu en raison du fait que l’évaluation du sujet de l’hypothèque n’était pas déterminée. À notre avis, cette pratique n’est pas tout à fait correcte – il est nécessaire de ne prendre en compte que l’évaluation par accord des parties, le reste des informations est indiqué à titre de référence. Maintenant, la pratique consistant à reconnaître ces contrats comme non conclus est en train de changer, mais il est néanmoins préférable d’indiquer une seule appréciation dans le contrat – avec l’accord des parties * 8.

Il est possible de ne pas être d’accord avec l’auteur de ce point de vue, puisque les parties ont le droit d’indiquer plusieurs notations, mais sous réserve de la présence d’une appréciation sur laquelle les parties se sont mises d’accord. Par exemple, lors de l’hypothèque de terrains, les parties indiquent souvent la valeur standard du terrain, la valeur marchande telle qu’évaluée par un évaluateur indépendant, la valeur comptable, et enfin indiquent le montant auquel les parties ont évalué l’objet de l’hypothèque. Le point clé dans ce cas est la phrase de l’accord: « Les parties évaluent l’objet de l’hypothèque. » Ce point de vue est également confirmé par la lettre d’information n ° 90. En particulier, sa clause 19 stipule que si les parties indiquent dans le contrat d’hypothèque plusieurs appréciations différentes de l’objet de l’hypothèque, un tel accord ne peut être considéré comme non conclu, s’il est possible d’établir laquelle des évaluations est la , dont les parties ont convenu comme condition essentielle du contrat hypothécaire.

1.3. Substance, taille et durée de l’exécution de l’obligation garantie par l’hypothèque

Selon le paragraphe 4 de l’art. 9 de la loi sur l’hypothèque, l’obligation garantie par l’hypothèque doit être mentionnée dans le contrat hypothécaire avec une indication de son montant, de la base de sa survenance et de la durée d’exécution. Dans les cas où cette obligation est basée sur un accord, les parties à cet accord, la date et le lieu de sa conclusion doivent être indiqués. Si le montant de l’obligation garantie par l’hypothèque doit être déterminé à l’avenir, la procédure et les autres conditions nécessaires à sa détermination doivent être indiquées dans le contrat d’hypothèque.

Ainsi, le contrat hypothécaire précise toutes les conditions essentielles de l’obligation principale, à l’appui de laquelle l’hypothèque est fournie.

Si l’obligation garantie par l’hypothèque est soumise à exécution partielle, le contrat hypothécaire doit indiquer les modalités (fréquence) des versements correspondants et leurs montants ou conditions permettant de déterminer ces montants.

En vertu du paragraphe 6 de l’art. 9 de la loi hypothécaire si les droits du créancier hypothécaire sont attestés par une hypothèque, cela est indiqué dans le contrat hypothécaire, sauf pour les cas d’émission d’une hypothèque en cas d’hypothèque en vertu de la loi.

Problèmes hypothécaires abordés en détail précédemment * 9.

2. ENREGISTREMENT DE L’ÉTAT DE L’ACCORD HYPOTHÉCAIRE

Selon le paragraphe 1 de l’art. 10 de la loi sur les hypothèques, un contrat hypothécaire est conclu par écrit et est soumis à l’enregistrement de l’État. Un accord qui ne contient aucune des données spécifiées dans le premier chapitre de cet article, ou viole les règles de constitution et de délivrance d’une hypothèque, prévues au paragraphe 4 de l’art. 13 de la loi sur les hypothèques, n’est pas soumis à l’enregistrement de l’État en tant que contrat hypothécaire.

L’article cité a subi des modifications dans le cadre de l’adoption de la loi fédérale n ° 216-FZ du 30 décembre 2004, qui a supprimé l’obligation de notarisation d’un contrat hypothécaire. Ce fait a réduit les coûts des parties au contrat et raccourci les termes de sa conclusion..

L’obligation de notarisation des contrats hypothécaires a été reconnue comme injustifiée, puisque l’institution de la notarisation faisait en fait double emploi avec les fonctions d’enregistrement public. L’imposition à l’organisme effectuant l’enregistrement des droits par l’État, l’obligation de vérifier la légalité de la transaction soumise à l’enregistrement (clause 1 de l’article 13 de la loi sur l’enregistrement) coïncidait avec la même fonction qui incombe au notaire (article 1 des Fondements de la législation de la Fédération de Russie sur les notaires du 11 février 1993 N 4462-1 * 10).

En plus des coûts matériels, les participants aux prêts hypothécaires ont engagé des coûts de temps importants lorsqu’ils ont suivi deux procédures à la fois (notarisation et enregistrement par l’État). Cette circonstance a augmenté le coût du crédit hypothécaire, réduit sa disponibilité pour la population et, par conséquent, freiné le développement du marché du crédit hypothécaire..

D’autre part, ce roman impose des exigences supplémentaires aux parties lors de la conclusion d’un contrat. Ils doivent rédiger correctement un contrat d’hypothèque afin qu’il n’y ait pas de questions de la part de l’autorité qui procède à l’enregistrement des droits par l’État. En présence d’un système développé de prêt hypothécaire, lors de l’octroi d’un prêt aux citoyens et de la conclusion de contrats hypothécaires, la fonction de vérification de la capacité juridique de l’emprunteur et l’absence de vice de volonté incombe de son côté au crédit et aux autres organisations, car il est dans leur intérêt d’assurer la bonne exécution des relations contractuelles * 11.

Cependant, les parties peuvent indépendamment et volontairement en vertu de la cl. 2 p. 2 art. 163 du Code civil de la Fédération de Russie pour prendre une décision sur la notarisation du contrat hypothécaire conclu par eux. Dans ce cas, le tarif du notaire sera de: 200 roubles. – si l’objet du contrat hypothécaire est un local résidentiel, et 0,3% du montant du contrat hypothécaire, mais pas plus de 3000 roubles. – si l’objet de l’hypothèque sera d’autres biens immobiliers, à l’exception des navires et aéronefs, ainsi que des bateaux de navigation intérieure.

De plus, selon le paragraphe 1 de l’art. 20 de la loi sur les hypothèques, l’enregistrement par l’État d’une hypothèque découlant d’un contrat hypothécaire est effectué sur la base d’une demande conjointe du gérant et du créancier gagiste. L’enregistrement par l’État d’une hypothèque issue d’un contrat hypothécaire notarié est effectué sur la base d’une demande du gageur ou du créancier gagiste.

Le non-respect des règles d’enregistrement par l’État d’un contrat hypothécaire entraîne sa nullité. Un tel accord est considéré comme nul et non avenu (paragraphe 3, clause 1 de l’article 10 de la loi hypothécaire).

Le contrat hypothécaire est considéré comme conclu et entre en vigueur à partir du moment de son enregistrement public.

Lorsqu’un contrat hypothécaire est inclus dans un prêt ou un autre accord contenant une obligation garantie par une hypothèque, le formulaire et l’enregistrement officiel de cet accord doivent être conformes aux exigences établies pour le contrat hypothécaire..

S’il est indiqué dans le contrat d’hypothèque que les droits du créancier gagiste sont certifiés par l’hypothèque, avec un tel accord, l’hypothèque est soumise à l’organisme qui procède à l’enregistrement public des droits. Si la conclusion de l’accord concerné entraîne la naissance d’une hypothèque en vertu de la loi, dans le cas de la constitution d’une hypothèque, la convention et l’hypothèque correspondantes.

2.1. Procédure d’enregistrement par l’État d’un contrat hypothécaire

Comme mentionné précédemment, l’enregistrement par l’État d’un contrat hypothécaire conclu sous une forme écrite simple est effectué sur la base d’une demande conjointe du gérant et du créancier gagiste. Si le contrat hypothécaire est conclu sous forme notariée, la demande du créancier gagiste ou du créancier gagiste est suffisante pour procéder à l’enregistrement par l’État.

Quels documents sont requis pour l’enregistrement public d’un contrat hypothécaire?

Selon le paragraphe 1 de l’art. 20 de la loi sur les hypothèques pour l’enregistrement par l’État d’une hypothèque découlant d’un contrat d’hypothèque, doit être soumise:

– contrat d’hypothèque et sa copie;
– les documents spécifiés dans le contrat hypothécaire comme pièces jointes;
– document confirmant le paiement de la taxe d’État;
– autres documents requis pour l’enregistrement public d’une hypothèque conformément à la législation de la Fédération de Russie sur l’enregistrement public des droits immobiliers et des transactions avec elle.

Soumission à l’enregistrement d’État d’un contrat hypothécaire

Il convient de noter que la disposition de la loi sur les hypothèques concernant le nombre d’exemplaires du contrat d’hypothèque qui doivent être soumis à l’enregistrement de l’État contredit le paragraphe 5 de l’art. 18 de la loi sur l’enregistrement. En particulier, la norme spécifiée de la loi sur l’enregistrement prévoit que les documents nécessaires à l’enregistrement par l’État des droits, exprimant le contenu des transactions effectuées sous forme écrite simple, et qui constituent la base de l’enregistrement par l’État de la présence, de l’occurrence, de la résiliation, du transfert, de la restriction (charge) des droits, ne sont pas soumis. en moins de deux exemplaires originaux, dont l’un, après enregistrement officiel des droits, doit être retourné au titulaire du droit d’auteur, le second est placé dans le cas des titres de propriété.

En pratique, cette contradiction se résout comme suit. Dans le cas où le contrat hypothécaire est conclu sous forme notariée, la disposition de la loi sur les hypothèques s’applique, c’est-à-dire l’original du contrat d’hypothèque et sa copie notariée, qui est placée dans le cas des titres de propriété, sont soumis à l’enregistrement de l’État. Dans le cas où le contrat est rédigé sous forme écrite simple, la disposition de la loi sur l’enregistrement s’applique, c’est-à-dire au moins deux exemplaires originaux du contrat hypothécaire sont soumis à l’enregistrement de l’État, un exemplaire étant placé dans le cas des titres de propriété.

Dans un contrat hypothécaire, rédigé sous une forme écrite simple, il semble approprié d’indiquer le nombre d’exemplaires dans lequel il est conclu, alors qu’il est nécessaire d’indiquer qu’un exemplaire a été établi pour l’organisme qui procède à l’enregistrement des droits par l’État.

Cette recommandation est également applicable pour un contrat hypothécaire notarié, mais au moins deux exemplaires originaux du contrat sont soumis pour enregistrement, dont l’un est destiné à l’organisme chargé de l’enregistrement des droits par l’État, ou dans l’accord (sous forme notariée), il est indiqué que l’organisme effectuant l’enregistrement des droits par l’État une copie du contrat est soumise.

Soumission pour enregistrement par l’État des documents spécifiés dans le contrat hypothécaire en tant que pièces jointes

Dans ce cas, nous parlons des documents qui sont spécifiés dans le contrat d’hypothèque, en annexe à l’accord. En pratique, il peut s’agir de documents variés: du plan cadastral d’un terrain à un rapport sur l’évaluation d’un bien immobilier.

Lors de la soumission de documents pour l’enregistrement de l’État, vous devez être guidé par le par. 4 p. 5 art. 18 de la loi sur l’enregistrement, qui prévoit que les autres documents nécessaires à l’enregistrement par l’État des droits (à l’exception des actes des autorités publiques et des actes des organes locaux d’autonomie locale, ainsi que des actes des tribunaux établissant des droits sur les biens immobiliers) sont soumis dans au moins deux qui – l’original après l’enregistrement par l’État des droits doit être retourné au titulaire du droit d’auteur.

En outre, des copies des actes des autorités de l’État et des actes des organes d’autonomie locale, ainsi que des actes des tribunaux établissant des droits sur les biens immobiliers, sont soumis à l’enregistrement public des droits en au moins deux exemplaires, dont l’un, après l’enregistrement par l’État des droits, doit être retourné au titulaire du droit d’auteur..

Soumission à l’enregistrement d’État d’un document confirmant le paiement de la taxe d’État

Conformément au paragraphe 22 de l’art. 333.33 du Code fiscal de la Fédération de Russie, les droits d’État sont payés selon les montants suivants pour l’enregistrement public:

1) un contrat d’hypothèque, y compris l’inscription dans le registre d’État unifié des droits immobiliers et des transactions avec lui à propos d’une hypothèque en tant que charge de droits sur des biens immobiliers:
individus – 500 roubles; organisations – 2 000 roubles;

2) accords sur la modification ou la résiliation du contrat hypothécaire, y compris l’introduction de modifications appropriées aux inscriptions du registre unifié d’État des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci:
individus – 100 roubles;
organisations – 300 roubles..

Dans le cas où un contrat hypothécaire ou un accord comprenant un contrat hypothécaire garantissant l’exécution d’une obligation, à l’exception d’un accord entraînant la naissance d’une hypothèque sur la base de la loi, est conclu entre une personne physique et une personne morale, l’obligation de l’État pour les actions juridiquement significatives est facturée au montant établi pour personnes.

Compte tenu des dispositions du paragraphe 4 du paragraphe 5 de l’art. 18 de la loi sur l’enregistrement, un document sur le paiement de la taxe d’État est soumis en au moins deux exemplaires, dont l’un est l’original après l’enregistrement par l’État des droits doit être retourné au titulaire du droit d’auteur.

Soumission à l’enregistrement par l’État des documents requis pour l’enregistrement par l’État d’une hypothèque conformément à la législation de la Fédération de Russie sur l’enregistrement par l’État des droits immobiliers et des transactions avec elle

En vertu du par. 3 p. 1 art. 13 de la loi sur l’enregistrement lors de l’enregistrement des droits par l’État, de l’examen juridique des documents et de la vérification de la légalité de la transaction. Compte tenu du fait que l’autorité d’enregistrement procède à un examen juridique de la légalité de la transaction, il est nécessaire de soumettre les documents relatifs à cette transaction pour l’enregistrement public du contrat hypothécaire.

Par exemple, conformément au paragraphe 1 de l’art. 78 de la loi fédérale du 26 décembre 1995 N 208-FZ « sur les sociétés par actions » (ci-après – la loi sur les sociétés par actions), une transaction majeure est une transaction (y compris un prêt, un crédit, un gage, une caution) ou plusieurs opérations interdépendantes liées à l’acquisition , l’aliénation ou la possibilité d’aliénation par la société, directement ou indirectement, de biens dont la valeur est égale ou supérieure à 25% de la valeur comptable des actifs de la société. En outre, en vertu du paragraphe 1 de l’art. 79 de la loi sur les sociétés par actions, une transaction majeure doit être approuvée par le conseil d’administration (conseil de surveillance) de la société ou par l’assemblée générale des actionnaires. À cet égard, pour l’enregistrement public, il est nécessaire de soumettre des documents sur l’approbation d’une transaction majeure ou un document confirmant que l’hypothèque n’est pas une transaction majeure pour le créancier gagiste..

Si le créancier gagiste est un particulier, le consentement du créancier gagiste pour conclure un contrat d’hypothèque ou un document confirmant que le créancier gagiste n’est pas marié ou n’existait pas au moment de l’acquisition de la propriété (droits au bail) doit être soumis à l’enregistrement public. Cette exigence découle de la clause 3 de l’art. 35 du Code de la famille de la Fédération de Russie, qui dispose que pour que l’un des époux puisse effectuer une opération de cession de biens immobiliers et une opération qui nécessite un enregistrement de la manière prescrite par la loi, il est nécessaire d’obtenir un consentement notarié de l’autre époux.

En outre, lors de l’enregistrement par l’État d’un contrat hypothécaire, il est nécessaire de soumettre à l’autorité d’enregistrement:

– les documents constitutifs des parties à la transaction (pour les personnes morales) (clause 4 de l’article 16 de la loi sur l’enregistrement);
– procurations et autres documents confirmant les pouvoirs des représentants des parties à la transaction qui ont signé le contrat hypothécaire et le contrat de prêt;
– passeport technique pour l’objet immobilier (paragraphe 10, clause 1, article 17 de la loi sur l’enregistrement);
– plan cadastral du terrain (paragraphe 10, clause 1 de l’article 17 de la loi sur l’enregistrement);
– autres documents requis pour l’enregistrement d’État.

3. LES PRINCIPALES RAISONS DE LA SUSPENSION ET (OU) DU REFUS DE L’ENREGISTREMENT PAR L’ÉTAT DE L’ACCORD HYPOTHÉCAIRE

La principale raison qui empêche l’enregistrement par l’État du contrat hypothécaire est le défaut de présenter tous les documents nécessaires. Par exemple, toutes les procurations confirmant les pouvoirs des représentants des parties à la transaction ne sont pas toujours soumises à l’enregistrement de l’État..

En pratique, il existe des cas où, lors d’un examen juridique des documents soumis, des divergences dans la description de l’objet de l’hypothèque sont révélées. Il arrive qu’après l’enregistrement public de la propriété de l’objet immobilier, il y ait eu des changements dans la description de l’objet de l’hypothèque (par exemple, le numéro d’inventaire ou l’adresse de l’objet immobilier a changé). Dans ce cas, il est nécessaire d’apporter des modifications à l’USRR.

Il n’est pas rare que, lors de l’enregistrement par l’État d’un contrat d’hypothèque dont l’objet est le droit de louer un terrain, un examen juridique révèle une violation de la clause 1.1 de l’art. 62 de la loi sur les hypothèques. En particulier, selon ce paragraphe, si une parcelle de terrain est cédée en vertu d’un contrat de bail à un citoyen ou à une personne morale, le locataire de la parcelle de terrain a le droit de nantir les droits de location de la parcelle de terrain pendant la durée du contrat de bail du terrain. En violation de cette disposition, le droit de location est transféré dans une hypothèque pour une période dépassant la durée du bail. Cela signifie que dans ce cas, le contrat de prêt a été conclu pour une période dépassant la durée du bail.

Souvent, les contrats d’hypothèque sont reçus pour l’enregistrement de l’État qui ne répondent pas aux exigences de la loi sur les hypothèques. Dans le même temps, l’enregistrement par l’État de ces contrats est suspendu conformément à la loi sur l’enregistrement. Par la suite, les parties à l’accord afin d’éliminer les remarques du registraire d’État à l’accord d’hypothèque concluent un accord supplémentaire. Dans ce cas, en tenant compte des dispositions du paragraphe 2 de l’art. 10 de la loi sur les hypothèques, un accord supplémentaire à un contrat hypothécaire ne peut être considéré comme tel, puisque les droits et obligations des parties au contrat hypothécaire découlent du moment de l’enregistrement public de cet accord. Par conséquent, la relation juridique des parties ne naît qu’à partir du moment de l’enregistrement public du contrat hypothécaire et il n’est pas possible d’y apporter des modifications. Ainsi, il est impossible d’apporter des modifications et des ajouts à un contrat hypothécaire qui n’est pas enregistré en concluant un contrat supplémentaire.

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