Comment acheter un appartement

Points d’article



La procédure d’achat d’une maison sur le marché secondaire peut sembler assez compliquée et pas tout à fait logique, mais en fait, elle est élaborée depuis des années et existe afin d’assurer une sécurité maximale des transactions sur le marché russe..

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Anton ILYIN, un avocat de l’Association de Moscou – la Guilde des agents immobiliers, a expliqué à notre correspondant comment un tel achat se produit en termes généraux. L’ensemble du processus peut être conditionnellement divisé en cinq étapes..

1. Conclusion d’un accord avec une agence immobilière

Vous pouvez, bien sûr, trouver un appartement sans agence immobilière, mais … Une chose doit être prise en compte – à Moscou, la demande de logements dépasse largement l’offre. Sans parler du fait que dans les conditions de la législation russe et des réalités du marché, il est beaucoup plus pratique de blâmer tous les problèmes sur les épaules de l’agent immobilier qui vous sera affecté – il est payé pour cela.

Trouver un appartement et soutenir la transaction est un service pour lequel les agences facturent des frais. Il peut s’agir soit d’un prix fixe – généralement à partir de 1000 $, soit d’un pourcentage de la transaction, soit tout de même de 1000 $ pour trouver un appartement convenable plus un pourcentage de son coût.

Si l’agence facture des frais pour trouver un appartement, l’argent devra être payé à l’avance. Dans ce cas, l’accord que vous concluez avec l’agence doit contenir une description aussi détaillée que possible de l’appartement dont vous avez besoin. Le contrat indique également le nombre d’options correspondant aux paramètres spécifiés qui vous seront proposés..

2. Trouver un logement convenable

Après la conclusion d’un accord avec l’agence, celle-ci commence la sélection d’un appartement. L’option idéale est un appartement dont le propriétaire a signé un contrat de vente avec votre agence. Dans ce cas, l’agence, en règle générale, vérifie immédiatement les documents et l’historique de l’appartement. Si l’agence ne dispose pas d’un tel appartement, elle recherche toutes les sources disponibles.

Lorsqu’un appartement plus ou moins adapté est trouvé, votre agent vous invite à le visiter. Lors de la visite, le client signe généralement le certificat d’inspection de l’appartement. Si l’appartement ne répond pas aux paramètres que vous avez déclarés et qui sont énoncés dans votre accord avec l’agence, cela doit être indiqué dans le certificat d’inspection. Dans ce cas, l’option ne compte pas..

Si l’appartement vous convient, vous passez à l’étape suivante..

3. Vérification de la propreté de l’appartement et préparation de la transaction

La collecte de documents pour une transaction de logement nécessite un certain temps et de l’argent. De plus, tous les certificats nécessaires ont une date d’expiration limitée, c’est-à-dire ils ne peuvent pas être préparés pour une utilisation future. Par conséquent, tout le processus commence lorsque l’acheteur confirme son intention d’acheter cet appartement. Une telle confirmation est un certain montant, qui dans le langage courant peut être appelé un acompte ou une avance..

Il arrive souvent que plusieurs acheteurs potentiels viennent voir un appartement à la fois. Si plusieurs personnes aiment l’appartement à la fois, le gagnant sera celui qui effectuera le premier prépaiement. Il y a cependant des cas d’enchères où un acheteur gourmand (pardon, très calculateur) déclare directement qu’il donnera l’appartement à celui qui offre le plus. Que faire dans ce cas dépend de vous, mais il convient de noter que si, à la suite de l’enchère, le prix d’un appartement dépasse celui spécifié dans votre contrat de recherche, cette option n’est pas non plus comptée.

Si tout est en ordre et que vous avez effectué le montant requis, l’étape la plus importante commence peut-être – la collecte des documents et leur vérification. Rappelons qu’aujourd’hui, de tous les acteurs du marché immobilier, l’acheteur est le plus sans défense d’un point de vue juridique. La pratique juridique est telle qu’en cas de reconnaissance de la transaction comme invalide, les parties reviennent à leur position d’origine et se renvoient tout ce qu’elles ont reçu dans le cadre de la transaction. Si nous nous souvenons que l’écrasante majorité des appartements sur le marché secondaire sont vendus à la valeur estimée du RTC, alors il est facile de deviner qu’il s’agit du montant que l’acheteur recevra en retour de tout ce qu’il a reçu dans le cadre de la transaction. Même une étape révolutionnaire dans la législation russe – la protection par l’État des droits d’un acquéreur de bonne foi – est réalisée à concurrence d’un million de roubles..

Extrait étendu du livre de la maison (tiré du PRUE ou DEZ). Cette déclaration répertorie toutes les personnes qui ont vécu dans cet appartement depuis la construction de la maison, ainsi que les raisons pour lesquelles elles y ont laissé.

Extrait du registre national unifié des droits immobiliers et des transactions avec lui. Il indique le ou les propriétaires de l’appartement, les motifs de l’émergence de la propriété. La présence ou l’absence de restrictions ou de charges du droit.

Plan d’étage et explication du RTC. Ce que vous avez vu lors de l’inspection de l’appartement doit correspondre à ce que vous voyez sur le plan. Selon le code du logement de la Fédération de Russie, si un réaménagement illégal est détecté dans un appartement, le propriétaire de l’appartement est obligé de ramener l’appartement dans son état d’origine à ses propres frais. Il y a, cependant, la possibilité d’enregistrer le réaménagement après le fait.

Ce sont les principaux points à considérer. Un journal entier ne suffit pas pour décrire toutes les situations possibles. Par conséquent, nous ne nous attarderons que sur quelques cas typiques..

Si le vendeur de l’appartement est une personne âgée ou qui boit beaucoup, il vaut la peine d’obtenir des certificats des dispensaires psycho-neurologiques et narcologiques du district. De plus, si auparavant une personne était enregistrée à une adresse différente, vous devez vous rendre dans les dispensaires de cette région. Trop de transactions ont ensuite été contestées par les proches du vendeur au motif que celui-ci n’aurait pas pu comprendre les conséquences de ses actes. Par conséquent, dans les cas particulièrement suspects, vous pouvez procéder à un examen médical le jour de la transaction.

Si la transaction est effectuée par procuration et que le vendeur réside dans le pays, il est préférable d’exiger la présence personnelle du vendeur et sa signature sur le contrat de vente. Excuses en étant occupé par le travail, etc. devrait te rendre méfiant.

Si l’extrait du livret d’accueil indique que des mineurs vivaient dans l’appartement qui n’ont pas participé à la privatisation de l’appartement, sachez que de cette manière leurs droits ont été violés et lorsqu’ils atteignent l’âge de la majorité, ils peuvent essayer de restaurer ces droits.

Et enfin, la dernière règle est d’indiquer dans le contrat de vente d’un appartement exactement le montant pour lequel vous l’achetez.

4. Conclusion d’un contrat de vente et d’achat d’un appartement et règlements en espèces

Alors. Les documents ont été collectés et vérifiés, aucun obstacle à la transaction n’a été trouvé. Vous définissez le jour de l’accord. Préparez-vous pour une journée très chargée. Tout d’abord, vous devrez vous rendre dans un dépôt ou une banque qui propose des coffres-forts à louer. Une telle cellule est louée et, en plus du contrat de location principal pour la cellule, des conditions dites supplémentaires sont jointes. Ces conditions supplémentaires indiquent qui, quand et pour quelles raisons a accès à la cellule après que l’argent a été déposé. Dans le cas d’un accord avec un appartement, le vendeur a d’abord le droit d’accès, mais uniquement sur présentation d’un contrat de vente et d’achat d’appartement enregistré. Si le vendeur avec un tel accord ne vient pas dans le délai imparti (la transaction n’a pas réussi l’enregistrement de l’État, c’est-à-dire n’a pas eu lieu), il est alors privé du droit d’accéder à la cellule, et un tel droit est donné à l’acheteur, qui vient et reprend son argent. L’accès initial à la cellule (pour y mettre de l’argent) concerne généralement toutes les personnes intéressées (vendeur, acheteur, agents). Ainsi, l’argent est recalculé en présence du vendeur..

Une fois que l’argent a été compté, vérifié et mis dans la cellule, vous vous rendez à l’agence Rosregistratsiya ou chez le notaire pour conclure un accord. Dans Rosregistratsiya, votre contrat est rédigé et certifié par le registraire d’État. A partir de ce moment, la transaction est considérée comme terminée.

5. Enregistrement par l’État de l’opération et transfert de propriété du logement

La durée de l’enregistrement public est désormais d’un mois.

Un mois plus tard, les parties à la transaction reçoivent leurs copies du contrat. L’accord du vendeur comporte un sceau confirmant l’enregistrement de la transaction. Avec cet accord, le vendeur se rend à la banque (dépositaire), accède à la cellule et prend son argent. Il y a deux sceaux sur le contrat de l’acheteur: l’un confirme l’enregistrement de la transaction, le second – l’enregistrement de la propriété. En outre, l’acheteur reçoit un certificat d’enregistrement d’État de propriété de l’objet immobilier – un appartement. A partir de ce moment, il devient propriétaire à part entière.

De plus, les parties doivent signer l’acte d’acceptation et de transfert de propriété. Pour l’enregistrement public de la transaction, cet acte n’est pas nécessaire, mais sans lui, la transaction est également considérée comme non conclue. À partir de ce moment, on peut vraiment dire que l’affaire a eu lieu.

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