Toutes les subtilités de l’enregistrement immobilier en Thaïlande

Points d’article

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• Pourquoi la Thaïlande?
• Méthodes d’enregistrement immobilier en Thaïlande
• Société à responsabilité limitée thaïlandaise
• Contrat de location
• Condominium
• Taxes et autres droits
• « La nature n’a pas de mauvais temps » ou « tout n’est pas si nuageux »

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Êtes-vous fatigué de l’agitation constante de la ville et du stress de la métropole, et rêvez de vacances ou d’une vie sur la côte de pays sensuels et exotiques?

Ensuite, pesez le pour et le contre d’une telle décision. Si le « pro » gagne toujours, choisissez votre « future maison » en fonction des critères suivants:

• Disponibilité des prix de l’immobilier.
• Climat et écologie.
• Stabilité politique et niveau de tolérance sociale.

Vous n’avez pas pu faire votre choix? C’est simple – il s’agit de la Thaïlande!

Pourquoi la Thaïlande?

Ce pays est l’un des pays les plus dynamiques, les plus visités et les plus intéressants d’Asie du Sud-Est..

La Thaïlande se distingue par une abondance de plantes exotiques étonnantes, des plages de sable, des habitants sympathiques et serviables et une culture orientale incomparable..

La Thaïlande combine harmonieusement toute la beauté unique de l’Orient ancien et les innovations architecturales, les temples bouddhistes alternent ici avec des gratte-ciel géants. La Thaïlande se caractérise par sa culture distinctive, sa vie nocturne animée, son adhésion à la cuisine traditionnelle du «feu», une vaste sélection de produits et services uniques et extraordinaires.

Ce pays est en fait créé pour la détente et le plaisir.!

Les prévisions des analystes il y a cinq ans concernant l’enregistrement des biens immobiliers en Thaïlande se sont pleinement réalisées – la construction de logements dans le pays est désormais un investissement très prometteur.

Un investissement gagnant-gagnant dans l’immobilier thaïlandais est dû à: une fourchette de prix abordable, une rentabilité, des impôts bas et un climat tropical favorable qui attire des millions de touristes dans le pays.

Au cours des dernières années, les investisseurs étrangers ont activement acheté des biens immobiliers thaïlandais, ce qui a conduit à la mise en place d’un certain nombre d’interdictions législatives concernant son enregistrement pour les citoyens étrangers..

Cependant, ne vous fâchez pas. En contournant toutes les restrictions, il existe des «échappatoires» juridiques, que vous découvrirez ci-dessous..

Vous pouvez acheter de l’immobilier en Thaïlande, et à des prix très « agréables ». La location de ces logements apportera des revenus importants et, en raison de la hausse annuelle des prix, deviendra un investissement prometteur. D’accord, ça vaut le coup.

L’enregistrement immobilier en Thaïlande présente un certain nombre de caractéristiques par rapport à d’autres pays.

En raison des restrictions à la propriété foncière des citoyens étrangers, la procédure d’acquisition d’un bien immobilier se présente de trois manières:

1. Enregistrement des objets immobiliers pour une personne morale « thaïlandaise ».
2. Enregistrement d’objets immobiliers par bail à long terme.
3. Acquisition d’un bien immobilier dans une copropriété.

Méthodes d’enregistrement immobilier en Thaïlande

Société à responsabilité limitée thaïlandaise

La première option – Thai Limited Company, prévoit l’enregistrement d’une personne morale en Thaïlande. Par la suite, tel ou tel bien est acquis au bilan de cette organisation.

Les citoyens étrangers n’ayant pas le droit de détenir plus de 49% des actions de la société, 51% doivent appartenir à des résidents thaïlandais. Une telle organisation doit comprendre au moins trois actionnaires et au moins l’un d’entre eux doit être citoyen thaïlandais. En règle générale, le contrôle des activités de la société est exercé par un citoyen étranger, car c’est lui qui détient les actions privilégiées, ce qui donne un avantage significatif lors du vote..

La valeur des actions privilégiées par rapport aux titres de participation ordinaires peut être corrélée à – 10: 1. Autrement dit, lors du vote, le propriétaire d’au moins une action privilégiée disposera de 10 voix et, par conséquent, le propriétaire d’une action ordinaire n’aura qu’une voix..

Parfois, il y a une disposition dans la charte de l’organisation selon laquelle le propriétaire des titres de participation privilégiés a le droit d’être à la tête de l’entreprise.

Pour que l’entreprise soit entièrement contrôlée par des actionnaires étrangers et qu’il n’y ait pas de complications à l’avenir, les conditions obligatoires suivantes doivent être remplies:

L’Acte constitutif et les statuts d’une personne morale doivent contenir des informations selon lesquelles le seul gestionnaire du compte et le directeur de la société sont les propriétaires d’actions privilégiées dans le capital de la société par actions donnée (si nécessaire, les propriétaires peuvent être plusieurs personnes).

Sur la base des données ci-dessus, l’autorité d’enregistrement de la société délivre un document légalement certifié (affidavit) contenant des informations sur tous les administrateurs actuels de la société. La présence de ce certificat permet aux banques autorisées d’ouvrir un compte pour l’entreprise et d’effectuer des transactions en acceptant des documents de paiement signés exclusivement par la personne indiquée dans le certificat d’enregistrement de l’État. Par conséquent, aucune transaction n’est valable sans la signature de l’actionnaire étranger.

Au verso de l’action ou sur une feuille supplémentaire, les actionnaires désignés thaïlandais, en présence de témoins, font une entrée appropriée sur le transfert des droits en vertu du document spécifié à une personne morale étrangère – une soi-disant «approbation sans réserve» est faite. Autrement dit, ils transfèrent le droit d’aliéner leurs titres de participation à un actionnaire étranger sans préciser de date. Par conséquent, un actionnaire étranger a le droit de remplacer les actionnaires résidents dès que le besoin s’en fait sentir..

L’enregistrement d’une personne morale en Thaïlande vous permet d’acquérir un bien immobilier, de l’utiliser, de le diviser, de le revendre, d’effectuer des opérations de donation ou d’héritage et bien plus encore.

Cependant, le processus d’acquisition d’un bien immobilier par l’enregistrement d’une entité juridique « thaïlandaise » est assez compliqué et très rarement appliqué dans la pratique, car les agences gouvernementales thaïlandaises veillent à vérifier l’origine du capital autorisé d’une personne morale. Cela est dû à la nécessité d’une réelle confirmation que la propriété a été achetée en faveur de fondateurs thaïlandais et que le capital autorisé de 51% est d’origine thaïlandaise..

L’enregistrement d’une personne morale thaïlandaise nécessitera l’impeccabilité de tous les documents nécessaires, car la garantie d’un contrôle et d’une utilisation efficaces de l’organisation dépend directement de vous.

Gérer une entreprise en Thaïlande, c’est aussi passer par certaines procédures sur une base régulière, assumer la responsabilité appropriée, remplir les obligations fiscales, ce qui, bien sûr, nécessite des dépenses supplémentaires. La comptabilité annuelle, le paiement des taxes minimales et la supervision des activités d’une personne morale coûtent entre 500 et 600 $.

Ainsi, en observant tous les aspects juridiques de la propriété d’un bien immobilier thaïlandais, vous êtes assuré d’obtenir un terrain et une entreprise stable..

Depuis plusieurs années, ce dispositif a attiré un grand nombre d’investisseurs étrangers en Thaïlande. La sécurité juridique et la légalité de l’enregistrement des biens immobiliers thaïlandais entraînent un puissant afflux de capitaux étrangers. Ainsi, par exemple, en 2009, le volume des investissements s’est élevé à 675 milliards de bahts (environ 21 milliards de dollars), et en 2011 l’afflux d’investissements s’est élevé à plus de 8 milliards de dollars pour le seul premier trimestre.!

Les investissements étrangers étant une sorte de «mine d’or» de la Thaïlande et la base de la croissance économique du pays, le gouvernement thaïlandais a assuré la stabilité de l’environnement économique, politique et social en Thaïlande depuis de nombreuses années. C’est pourquoi la Thaïlande est l’un des cinq pays les plus prometteurs d’Asie pour l’investissement en capital à long terme afin de réaliser des bénéfices..

Contrat de location

La deuxième option est l’acquisition d’un bien immobilier par le biais d’un bail à long terme ou du contrat dit de bail.

Le bail à long terme est un type d’accord de propriété dans lequel la propriété est transférée pour la propriété à long terme et utilisée à un locataire pour un loyer.

Un bail à long terme vous permet de posséder une propriété pour une certaine période de temps. En Thaïlande, ce bail est de 30 ans, avec une double prolongation d’une durée maximale de 30 ans.

En 2008, le gouvernement thaïlandais a réduit le coût d’enregistrement par l’État des contrats de location. Désormais, lors de l’enregistrement d’une telle transaction, il est nécessaire de payer 0,1% du montant de l’accord contre les frais facturés par le département foncier..

Le contrat de bail à long terme est conçu en cas de modification future de la législation permettant aux citoyens étrangers de posséder des terres.

Un contrat de location peut être rédigé auprès de tout organisme notarial local.

En raison de sa simplicité et de sa mobilité, la méthode d’acquisition d’un bien immobilier par l’enregistrement d’un bail à long terme est la plus pertinente et la plus attractive pour les acheteurs potentiels. Un contrat de location ne nécessite pas la création complexe et longue d’une personne morale.

Il vous suffit de vous mettre d’accord avec le propriétaire (personne physique ou morale) du terrain sur le montant, de conclure un contrat approprié et de l’enregistrer auprès du bureau foncier, en payant une somme modique pour la préparation des documents nécessaires.

Le contrat de location donne au propriétaire un droit à vie d’utiliser la propriété et toutes les choses adjacentes situées à la surface du site. C’est une autre garantie supplémentaire des intentions sérieuses des parties..

Condominium

La troisième option consiste à acheter un bien immobilier dans une copropriété. La loi thaïlandaise accorde aux citoyens étrangers le droit d’acheter un bien immobilier, cependant, la superficie totale des objets enregistrés comme condominiums ne doit pas dépasser 49% de la surface de vente des objets immobiliers.

L’achat de propriétés dans un condominium est une excellente méthode pour investir des capitaux privés.

Les propriétaires immobiliers ne «regardent» dans leur appartement qu’une fois par an (pendant quelques semaines), en règle générale, pendant leurs vacances, et le reste du temps, la propriété est louée à des touristes ou à des étudiants.

La Thaïlande est très demandée par nos compatriotes. Par exemple, de début 2012 à mai inclusivement, l’afflux de touristes russes a augmenté de 10%, soit 578 000 citoyens russes ont visité la Thaïlande en moins de six mois. Dans le même temps, en mai, le plus grand afflux de touristes a été enregistré, dépassant les indicateurs de 2011 de près de deux fois.!

Les touristes européens représentent 1/3 de tous les visiteurs en Thaïlande. Par rapport à d’autres pays, la Russie est sans aucun doute le leader en termes de nombre de touristes. Pour information, 372 mille personnes originaires de Grande-Bretagne ont visité la Thaïlande à la même période, 326 mille touristes allemands et 276 mille touristes français..

Ainsi, l’immobilier en Thaïlande est une marchandise très recherchée, surtout au plus fort de la période des fêtes..

Maintenant, après vous être familiarisé avec les principales options d’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, vous déciderez probablement du choix du logement et de la meilleure façon de l’acheter. Tu décides…

1. La croissance annuelle des prix de l’immobilier en Thaïlande augmente en moyenne de 5 à 7%, ce qui signifie que l’achat d’un tel logement augmentera considérablement le capital investi.
2. Le revenu locatif annuel de l’immobilier est d’environ 6 à 10%. Il est impossible d’ignorer le fait que de plus en plus de citoyens étrangers préfèrent louer un bien immobilier plutôt que de l’acheter, par conséquent, le coût moyen du loyer a tendance à augmenter constamment..
3. L’investissement d’immeubles à plusieurs appartements (condominiums) en construction est un achat très rentable et garantit un profit significatif, car la fin des travaux de construction dans ces maisons provoque une hausse naturelle des prix de 10 à 15% en moyenne.

Taxes et autres droits

Le paiement des taxes est typique pour toute transaction de vente et d’achat, car pour recevoir un revenu de la transaction, vous devez payer un impôt obligatoire sur ce revenu.

L’avantage évident d’acheter un bien immobilier en Thaïlande réside dans les impôts extrêmement bas:

frais de commission à concurrence de 2% de la valeur cadastrale du terrain. La valeur cadastrale d’une parcelle de terrain est déterminée par les organismes publics autorisés en procédant à une évaluation cadastrale, en tenant compte de la classification de l’objet immobilier en fonction de sa destination.

La valeur cadastrale implique l’enregistrement du terrain et l’attribution d’un numéro d’enregistrement par l’autorité d’enregistrement cadastral.

Droit de timbre d’un montant de 0,5% de la valeur cadastrale (estimée) ou de vente de la propriété (en règle générale, la valeur la plus élevée de la propriété est payée). Le taux de cette taxe dépend directement de la valeur du bien, c’est-à-dire que plus le coût est élevé, plus le taux d’intérêt est élevé.

T.V.A. à hauteur de 3,3% de la valeur cadastrale (expertisée) ou de vente du bien (payé selon le même principe que le droit de timbre). Cette taxe est payée sur la vente de sociétés ou de propriétés non commerciales, si la propriété est détenue depuis moins de 5 ans.

Impôt sur le revenu pour un montant de 2-3% de la valeur estimative de la propriété. Toute personne physique qui possède des actifs corporels situés sur le territoire de la Thaïlande, ou qui reçoit un revenu d’un emploi sur ce territoire, conformément à la loi thaïlandaise, sera reconnue comme contribuable, que le paiement de l’impôt sur le revenu ait lieu dans le pays ou à l’étranger..

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers sont soumis à l’impôt. Certaines catégories de personnes sont exonérées de cette taxe: les employés de l’ONU, les diplomates, certains experts internationaux et autres personnes spécifiées dans des accords bilatéraux conclus entre pays.

Le système d’imposition foncière de la Thaïlande est basé sur la valeur estimative des biens immobiliers établie par une agence spécialisée.

L’enregistrement des biens immobiliers thaïlandais fait partie intégrante de la transaction de vente et d’achat.

Pour information: les taxes sur l’immobilier en Italie sont environ 2 fois plus élevées qu’en Thaïlande. Par conséquent, la fiscalité thaïlandaise est nettement inférieure à celle des autres pays.

« La nature n’a pas de mauvais temps » ou « tout n’est pas si nuageux »

Il est bien connu que les zones subéquatoriales et tropicales (dans lesquelles se trouve la Thaïlande) sont caractérisées par de fortes pluies. Chaque année, la Thaïlande reçoit de 200 à 2000 mm de précipitations, dont environ 90% tombent en été. La saison prononcée de pluies abondantes et à court terme a généralement lieu en août..

Il convient de noter qu’à la fin du mois d’octobre de l’année dernière, la Thaïlande a été touchée par une terrible inondation, qui a fait plus de 350 morts. Ce cataclysme a été la catastrophe naturelle la plus destructrice du pays au cours du dernier demi-siècle. Les inondations ont empêché un tiers des provinces du nord du pays d’atteindre le continent par voie terrestre et ont endommagé les maisons de milliers de Thaïlandais. De plus, après le cataclysme, l’afflux de touristes dans le pays a considérablement diminué..

Mais, bien sûr, il y a plus d’avantages!

Les principaux avantages de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande sont: un investissement indubitablement rentable et rentable; taux d’imposition minimum; la rentabilité du bien acquis; une infrastructure touristique développée attirant des millions de touristes du monde entier.