Tout ce que vous devez savoir sur l’acte d’acceptation et de transfert de logement

Points d’article

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• La valeur du certificat d’acceptation pour l’acheteur
• La valeur du certificat d’acceptation pour le vendeur
• Règles de rédaction d’un acte
• Que le refus de signer le certificat d’acceptation par le développeur menace
• Caractéristiques d’accepter un appartement d’un développeur
• Notifications
• Règles d’inspection
• Réparation sous garantie
• Astuces utilisées par les promoteurs pour signer l’acte d’acceptation et de transfert de biens immobiliers
• Caractéristiques de recevoir un appartement lors de l’achat

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L’acte d’acceptation et de transfert à de nombreux participants à des transactions immobilières semble être un morceau de papier insignifiant, dont l’enregistrement ne vaut pas la peine de passer du temps. Mais si l’acte n’est pas signé ou mal exécuté, cela peut causer de graves problèmes. Considérez la signification et les caractéristiques de la préparation de ce document.

La valeur du certificat d’acceptation pour l’acheteur

Pour l’acheteur d’un appartement, un acte d’acceptation et de transfert, souvent appelé acte de transfert, est extrêmement important pour plusieurs raisons:

1. L’acte indique l’état technique de l’appartement au moment de l’achat. S’il s’avère qu’il ne respecte pas les termes du contrat, l’acheteur aura très peu de chances de forcer le vendeur à corriger les vices existants sans un acte signé. Cela est particulièrement vrai dans les cas où le logement est acheté à un promoteur. Si l’acheteur voit que l’appartement a un sol tordu ou des fissures dans les murs, la pire chose qu’il puisse faire est d’écrire dans l’acte de transfert qu’il n’y a aucune réclamation sur l’état technique de la propriété..
2. Si l’obligation de signer le certificat d’acceptation est spécifiée dans le contrat, les employés de Rosreestr ne délivreront tout simplement pas de certificat de propriété à l’acheteur. Si l’accord ne prévoit pas la signature d’un acte, aucun problème d’enregistrement de la propriété n’est prévu.
3. Sans acte, il ne sera pas possible de bénéficier d’une déduction fiscale. Ce document sera certainement exigé par les agents des impôts.

La valeur du certificat d’acceptation pour le vendeur

À première vue, il semble que le vendeur n’ait pas du tout besoin d’un acte d’acceptation et de transfert, mais ce n’est pas tout à fait vrai. Si un appartement déjà vendu, au cours de la cession dont l’acte de cession n’a pas été signé, est inondé ou s’il y a un incendie, l’acheteur peut essayer d’obliger le vendeur à payer les frais de réparation. En effet, conformément à la loi, le transfert d’un appartement est effectué précisément selon ce document. Il n’y a pas d’acte – il n’y a aucune preuve que le vendeur l’a effectivement remis à l’acheteur, ce qui signifie que, du point de vue de la loi, le vendeur gère toujours l’appartement et doit payer ses réparations.

Bien sûr, si l’affaire est portée devant les tribunaux, vous pouvez trouver des témoins qui démontreront que l’acheteur a déjà disposé du bien au moment du sinistre, mais il est beaucoup plus facile de signer et de conserver une copie de l’acte de transfert. Cela facilite grandement la vie lorsque de telles situations se présentent et évite de longues procédures administratives judiciaires..

Règles de rédaction d’un acte

Il n’y a pas d’exigences claires pour la conception de ce document dans la législation. Mais, en fonction du but de l’acte d’acceptation et de transfert, j’indique généralement les informations suivantes:

1. Nom du document.
2. Date et lieu de signature.
3. Données du signataire.
4. Description du bien transféré (à quelle adresse il se trouve, à quel étage, etc.).
5. Fiche d’inspection: est une pièce jointe à l’acte. Il décrit en détail l’état technique du bien au moment du transfert. Afin d’enregistrer avec précision l’état de l’appartement, en plus de la description textuelle, vous pouvez prendre des photos, qui seront également jointes à l’acte.
6. Informations sur la présence ou l’absence des parties qui ont signé l’acte de réclamation l’une contre l’autre.
7. Détails du contrat auquel l’acte de transfert est joint.
8. Signatures des parties avec décodage obligatoire.

Que le refus de signer le certificat d’acceptation par le développeur menace

Un promoteur vendant un bien immobilier paie 1/300 du taux de la Banque centrale du prix du contrat à l’acheteur de l’appartement pour avoir refusé de signer le certificat d’acceptation. Par exemple, si un appartement coûte 5 millions de roubles, il devra payer 2500 roubles par jour pour avoir refusé de signer l’acte. Ainsi, dans quelques années, le montant des pénalités peut être égal à la valeur d’un bien immobilier. Mais le montant des pénalités ne peut excéder la valeur des biens immobiliers..

Dans le cas d’une vente et d’un achat réguliers, la responsabilité établie par le contrat s’applique. En règle générale, les parties fixent une pénalité liée au prix du contrat. Si l’accord ne prévoit aucune pénalité, la partie qui se soustrait à la signature ne devrait rien payer..

Caractéristiques d’accepter un appartement d’un développeur

Tenez compte de tous les aspects de cette procédure.

Notifications

Le promoteur est tenu de céder l’appartement à l’acheteur dans le délai spécifié dans le contrat, aucun écart par rapport à cette date n’est autorisé. Si la date limite de mise en service du bâtiment est retardée, le promoteur est obligé d’envoyer une lettre à l’acheteur deux mois avant la date de signature prévue par le contrat avec une proposition de modification de l’accord.

Si, après deux mois, l’immeuble ne sera toujours pas mis en service et que le promoteur ne cède pas l’appartement à l’acheteur, il paie à l’acheteur la pénalité déjà mentionnée d’un montant de 1/300 du taux d’escompte de la Banque centrale du prix du contrat pour chaque jour de retard. L’acheteur a le droit de percevoir une pénalité devant le tribunal.

Le promoteur est tenu d’informer l’acheteur que la construction est terminée un mois avant la fin des travaux.

Règles d’inspection

Lors de la signature de l’acte, le représentant du promoteur montre l’appartement à l’acheteur. Si des défauts mineurs et amovibles sont détectés, ils sont consignés sur la feuille d’inspection. Il est également nécessaire que les représentants de la société vendeuse indiquent dans ce document le délai dans lequel les lacunes seront éliminées..

L’acheteur ne doit pas signer le rapport d’inspection tant que le promoteur n’a pas mis la propriété en bon état. Si les défauts constatés sont irréparables (sols inégaux, problèmes de ventilation, etc.), il vaut mieux que l’acheteur refuse totalement d’acheter un appartement.

Réparation sous garantie

Il existe également des travaux cachés – leur résultat ne peut pas être vérifié lors de la première inspection de l’appartement (par exemple, l’état du câblage). Les inconvénients de tels travaux apparaissent après un certain temps, après que l’acheteur a accepté l’appartement..

Il faut se rappeler que selon la loi, le développeur est obligé d’éliminer ces défauts pendant la période de garantie, qui est établie par le contrat (selon la loi, elle ne peut pas être inférieure à trois ans, généralement 5 ans).

Si un défaut est constaté, le propriétaire de l’appartement doit envoyer une lettre au promoteur décrivant le problème. Le représentant du promoteur est obligé de visiter l’appartement dans les 5 jours, d’inspecter les défauts décrits dans la lettre et de rédiger un acte qui décrira la nature des problèmes et le moment de leur élimination.

Il est nécessaire de prouver que le défaut provient précisément de la faute du développeur, pour cela un examen spécial est ordonné, à la suite duquel, sur la base des SNIP et GOST actuels, un avis est donné sur les raisons qui ont conduit aux défauts..

Par exemple, il y a des cas où un examen a montré que la moisissure apparue dans un appartement d’une maison récemment commandée était due à un toit qui fuyait, ce qui est la faute du promoteur. Dans ce cas, l’acheteur avait la possibilité de répercuter les coûts de correction de cette lacune sur la société de développement..

Autre cas illustratif: en 2014, un habitant de Krasnoïarsk a pu poursuivre le promoteur 15% de la valeur du bien en raison de vices découverts. Elle a commandé une expertise en construction, qui a révélé des murs inégaux, des planchers et des plafonds tordus, ainsi que d’autres lacunes survenues lors des travaux de finition. Le tribunal a décidé d’obliger le promoteur à payer au propriétaire de l’appartement 300000 roubles pour éliminer les lacunes existantes et 80000 roubles une amende à l’État..

Il est à noter que dans ce cas, le propriétaire de l’appartement a d’abord signé le certificat d’acceptation et s’est tourné vers le promoteur, qui a refusé de corriger les lacunes, car aucun commentaire sur l’état de la propriété n’était indiqué dans la loi. Mais le tribunal n’a pas tenu compte de cette circonstance, puisque personne n’a annulé la période de garantie.

Mais quand même, il vaut mieux ne pas signer l’acte s’il y a des défauts graves dans l’appartement, et s’ils sont insignifiants, au moins marquer les défauts identifiés sur la feuille d’inspection et forcer le représentant du promoteur à indiquer le délai pour leur correction.

Il est fortement déconseillé d’effectuer des réparations dans un appartement qui vient d’être reçu du promoteur, car après son achèvement, il sera très difficile de prouver que des défauts dans l’appartement sont apparus sans la faute des constructeurs embauchés..

De plus, conformément à la loi, il existe un certain nombre d’autres cas où le développeur n’est pas obligé d’effectuer des réparations sous garantie et de corriger les défauts survenus:

• l’usure naturelle du bâtiment;
• mauvais fonctionnement des espaces communs;
• les défaillances des systèmes d’ingénierie attribuables à la faute des résidents;
• violation des règles de fonctionnement des appareils électroménagers et de la plomberie;
• réparation, violation ou remplacement par les locataires des structures et équipements de l’appartement, transférés à eux sous le certificat d’acceptation par le promoteur.

Astuces utilisées par les promoteurs pour signer l’acte d’acceptation et de transfert de biens immobiliers

Les représentants des développeurs sont très réticents à mettre leur signature sous l’acte de carences identifiées. Leur tactique préférée est de refuser de signer l’acte pendant l’examen et ensuite de jouer pendant le temps sous n’importe quel prétexte. En effet, selon la loi, si l’acheteur ne signe pas le certificat d’acceptation dans les deux mois, le développeur peut le faire seul.

Si le vendeur utilise de telles tactiques, il est nécessaire de signer vous-même l’acte de transfert, puis d’envoyer une réclamation au développeur, dans laquelle il sera nécessaire de corriger tous les défauts et de signer l’acte de transfert, sinon l’acheteur ira en justice.

Si un tel document est disponible, l’acheteur a toutes les chances de forcer le promoteur à corriger les défauts de l’appartement et à signer le certificat d’acceptation.

Caractéristiques de recevoir un appartement lors de l’achat

Lors de l’achat d’un appartement, la loi ne prévoit aucun délai pour la signature de l’acte de transfert. Les parties n’ont pas besoin de s’envoyer des notifications, sauf si, bien entendu, cela est prévu par le contrat.

Il n’y a généralement pas non plus de période de garantie. Bien sûr, les parties peuvent indiquer une telle condition dans le contrat, mais comme en pratique, il est très difficile de forcer le vendeur à corriger ultérieurement les défauts de l’appartement (il est parfois même difficile de le trouver), cela n’a aucun sens d’ajouter une telle clause à l’accord..

L’acheteur a juste besoin d’inspecter soigneusement l’état technique de l’appartement: murs, fenêtres, plafonds, compteurs, etc., et en l’absence de commentaires significatifs, signer un acte.

Tout le monde n’a pas les connaissances et l’expérience nécessaires pour effectuer une telle inspection de manière qualifiée. Par conséquent, l’acheteur emmène souvent un expert avec lui qui peut remarquer toutes les lacunes..

• Certificat d’acceptation de l’appartement du promoteur – télécharger au format .doc
• Certificat d’acceptation lors de l’achat d’un appartement – télécharger au format .doc
• Fiche d’inspection – télécharger au format .doc