Résoudre le problème des «âmes mortes» ou comment libérer les anciens propriétaires de leurs maisons

Points d’article

• Comment acheter un appartement sans locataires inscrits
• Comment savoir qui est inscrit dans l’appartement
• À quels points du contrat d’achat et de vente devez-vous faire attention?
• Catégories de personnes qui ne peuvent pas être libérées de l’appartement
• Nous écrivons aux anciens résidents par le tribunal
• Documents requis
• Ce qui doit être reflété dans la réclamation
• Où aller après avoir reçu une décision de justice

La situation où d’anciens locataires sont inscrits dans l’appartement nouvellement acheté n’est pas rare. Rien qu’à Moscou, le nombre d’appartements à vendre avec des locataires inscrits représente 10 à 12% du total. Leur achat se heurte au fait que les nouveaux propriétaires devront payer un loyer pour les «âmes mortes» enregistrées et des difficultés peuvent survenir lors de la vente ultérieure de l’appartement. Comment pouvez-vous résoudre ce problème??

Comment acheter un appartement sans locataires inscrits

Comment savoir qui est inscrit dans l’appartement

Toute personne ayant l’intention d’acheter une maison devra réaliser ces actions. Cela aidera à éviter les «surprises» décrites ci-dessus. Les informations sur les locataires inscrits dans l’appartement sont reflétées dans le livre de la maison. Un extrait peut être obtenu auprès du bureau local du logement ou du bureau des passeports. Mais selon la loi, les employés de ces institutions ne devraient fournir aucune information à une personne qui n’est pas propriétaire d’un bien immobilier..

Le moyen le plus simple pour un acheteur potentiel d’un appartement est d’obtenir de son propriétaire une procuration notariée pour obtenir des informations sur les citoyens qui y sont inscrits. En le présentant au bureau des passeports ou au bureau du logement, vous pouvez facilement obtenir des réponses à toutes vos questions..

Une autre option pour obtenir des informations sur les locataires inscrits consiste à rédiger une demande-appel correspondante auprès du Service fédéral des migrations, à laquelle, conformément à la loi, ses employés doivent répondre dans les 30 jours. Certes, sans le consentement des personnes enregistrées elles-mêmes pour fournir leurs données personnelles, les représentants du FMS ne donneront aucune information à des étrangers.

À quels points du contrat d’achat et de vente devez-vous faire attention?

Vous devez insister sur l’inclusion d’une clause dans le contrat selon laquelle les résidents inscrits dans les locaux achetés doivent le quitter dans un certain délai. Il ne sera pas superflu de prescrire dans le texte la responsabilité du non-respect de cette obligation. Ce sera une garantie supplémentaire que le nouveau propriétaire n’aura pas à faire face à l’expulsion des anciens locataires par le tribunal pendant une période longue et douloureuse..

Vous devez savoir que selon l’article 558 du Code civil de la Fédération de Russie, le contrat d’achat et de vente de biens immobiliers doit contenir des informations sur les personnes qui conservent le droit d’utiliser les locaux d’habitation acquis. Si une telle liste n’est pas spécifiée dans l’accord, elle sera considérée comme non conclue.

Catégories de personnes qui ne peuvent pas être libérées de l’appartement

Citoyens qui ont refusé de privatiser un bien immobilier en faveur d’une autre personne sur une base volontaire

Ceci est confirmé par la Résolution du Plénum de la Cour Suprême n ° 14 du 2 juillet 2009.

Mineurs

Le processus de leur décharge forcée est presque impossible. La seule option est d’admettre par l’intermédiaire du tribunal que l’enregistrement du mineur était formel. Mais les chances que le nouvel acheteur de l’appartement puisse collecter des preuves à cet effet, qui conviendront au tribunal, sont extrêmement faibles..

Personnes recevant une rente dans le cadre d’un contrat d’entretien à vie à charge

Si le contrat d’entretien de la vie stipule leur résidence dans les locaux, il ne sera pas possible de procéder à l’expulsion forcée de ces personnes, ce qui est confirmé par le paragraphe 1 de l’article 602 et le paragraphe 1 de l’article 586 du Code civil de la Fédération de Russie..

Les personnes qui ont reçu le droit d’utiliser les locaux à vie par testament

Il arrive que le défunt lègue à ses héritiers des biens immobiliers, mais indique en même temps qu’une personne a également le droit d’y résider. Même si les héritiers décident de vendre le bien, le droit de séjour de la personne demeure.

L’un des époux qui a le droit de vivre dans le contrat de mariage

Selon la loi russe, il ne peut être privé de son droit de séjour s’il s’agissait d’une condition d’un contrat de mariage ou d’un accord sur le partage des biens.

Nous écrivons aux anciens résidents par le tribunal

Après avoir appris que les anciens locataires sont restés inscrits dans l’appartement, vous pouvez tenter de résoudre le problème à l’amiable en leur envoyant une notification indiquant qu’ils ont perdu le droit d’utiliser cet appartement et doivent le quitter. Si aucune réponse n’a été reçue, il n’y a qu’une seule solution: saisir le tribunal.

Documents requis

Les documents suivants doivent être joints à la déclaration de réclamation:

• contrat d’achat et de vente notarié de locaux d’habitation;
• certificat de propriété du bien acquis;
• certificat d’immatriculation au lieu de résidence;
• une copie de l’avis adressé aux anciens locataires, avec un récépissé postal et un inventaire des pièces jointes;
• réception du paiement des droits de l’État;
• une copie de la déclaration adressée au défendeur, avec un récépissé postal et une liste de pièces jointes;
• preuve que les anciens résidents ont volontairement quitté les lieux et n’y vivent plus, s’ils peuvent être récupérés.

Ce qui doit être reflété dans la réclamation

Le document s’appellera – « Déclaration de réclamation pour perte du droit d’utiliser les locaux d’habitation et radiation. » Ces exigences doivent être justifiées par le fait que, conformément à l’alinéa «e» du paragraphe 31 des «Règles pour la radiation des citoyens de la Fédération de Russie de l’enregistrement», ces actions ne sont menées que par décision de justice. Vous devez déposer une déclaration de sinistre au lieu de résidence des résidents inscrits dans l’appartement.

Où aller après avoir reçu une décision de justice

Selon l’art. 209 du Code de procédure civile de la Fédération de Russie, la décision du tribunal, sauf en cas d’appel, entre en vigueur un mois après son adoption. Sur cette base, les autorités FMS doivent retirer le défendeur de l’enregistrement. Mais cela ne se produit pas toujours. Pour être fidèle, le plaignant peut se rendre personnellement au bureau des passeports avec une décision de justice et rédiger une demande de radiation du défendeur de l’enregistrement..