Que faire si un appartement acheté a une dette importante pour les services publics

Points d’article

• Cadre juridique pour les questions de paiement des services publics
• Clarification des relations avec les services publics
• Demande au parquet
• Procès
• Ce que vous devez faire avant d’acheter un appartement pour éviter de tels conflits

Le propre appartement est le rêve chéri d’un grand nombre de personnes. Mais une fois que le montant nécessaire a finalement été collecté, le contrat d’achat et de vente a été signé et tous les documents de propriété ont été reçus, très souvent de nouveaux problèmes surviennent devant les propriétaires. L’un des plus courants d’entre eux – les dettes de l’ancien propriétaire pour les services publics, que la société de gestion ou les services publics essaient de «suspendre» au nouveau propriétaire de la propriété. Voyons comment vous pouvez vous en débarrasser.

Cadre juridique pour les questions de paiement des services publics

L’article 153 du Code du logement de la Fédération de Russie stipule que les propriétaires de biens immobiliers sont tenus de payer les services publics à partir du moment de l’enregistrement de la propriété ou des locataires à partir du moment de la conclusion d’un bail. Autrement dit, la dette de l’ancien propriétaire des locaux ne peut être transférée aux nouveaux propriétaires, sauf disposition contraire du contrat.

Mais il y a une exception. Selon l’article 158 du RF LC, lors de l’achat d’un bien immobilier, les obligations de l’ancien propriétaire de payer la dette pour les réparations majeures sont transférées au nouveau propriétaire.

Souvent, dans les contrats de vente, il existe une clause selon laquelle toutes les dettes du vendeur envers les services publics sont transférées à l’acheteur. Mais une telle condition est contraire à la législation russe, car l’article 391 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le débiteur ne peut transférer sa dette à une autre personne qu’avec le consentement du créancier, sinon le contrat est considéré comme nul et non avenu. Cela signifie que si le service public n’accepte pas de transférer la dette, l’acheteur n’est pas obligé de payer la dette du vendeur, même s’il existe une clause correspondante dans le contrat..

Clarification des relations avec les services publics

Malgré toutes les normes ci-dessus, les services publics essaient souvent de «suspendre» les anciennes dettes au nouveau propriétaire. Dans de tels cas, les avocats conseillent aux nouveaux propriétaires d’appartements d’essayer d’abord de résoudre le problème avec les organisations exploitantes de manière pacifique – de montrer les titres de propriété et les reçus de paiement des services au moment de l’achat d’un bien immobilier, et d’expliquer, en se référant aux articles déjà mentionnés, qu’il a le droit de réémettre des comptes personnels et de renégocier les contrats pour le service en votre propre nom, puis ne payez que les services consommés après que la propriété de l’appartement a été officialisée.

Il est également nécessaire d’écrire et d’envoyer une lettre officielle à toutes les organisations d’exploitation, qui exposeront la même position. La lettre doit inclure des photocopies des documents énumérés ci-dessus. Vous pouvez l’apporter en personne, mais en même temps assurez-vous que le personnel du bureau appose un cachet, une date et une signature sur la deuxième copie de la lettre (elle reste chez l’acheteur).

Demande au parquet

Si les organisations exploitantes ne réagissent pas aux arguments du nouveau propriétaire, il peut écrire une déclaration au parquet, dans laquelle il est nécessaire de décrire la situation actuelle, joindre les documents de titre et les lettres envoyés à l’organisation exploitante, étayer soigneusement sa position et, qualifiant les actions des services publics d’extorsion, leur demander d’accepter les les mesures.

Selon la loi, dans un délai de 30 jours à compter de la date d’enregistrement de la demande, une réponse doit être apportée sur les résultats de son examen.

Procès

Même les refus écrits justifiés de payer les dettes des anciens propriétaires et les recours auprès du parquet ne peuvent dans certains cas affecter les sociétés de gestion et les services publics. Ensuite, le nouveau propriétaire n’a qu’une seule chose à faire: se préparer au procès..

Il est possible que la société de gestion ou les services publics déposent une action en justice pour recouvrement de créances. Dans ce cas, le propriétaire du bien immobilier doit défendre sa position lors de la procédure, en se référant aux articles ci-dessus du code du logement, lettres qui ont été préalablement adressées aux exploitants, confirmant que le nouveau propriétaire leur a notifié la date à partir de laquelle il a enregistré la propriété du bien immobilier, et la pratique judiciaire dans des affaires similaires.

Par exemple, en 2010, le tribunal municipal de Saint-Pétersbourg a rendu une décision de cassation, qui stipulait que la dette sur les factures de services publics devait être recouvrée à partir du moment où la propriété du logement survient..

Le tribunal régional de Tomsk adhère au même avis, qui en 2014 a rendu une décision, qui indique clairement qu’il est impossible de contraindre les nouveaux propriétaires des locaux à payer les dettes des anciens propriétaires..

Mais, malheureusement, dans certains cas, le tribunal ne prend pas le parti des propriétaires et prend des décisions en faveur des organismes exploitants sur le recouvrement des créances. Dans de tels cas, les avocats conseillent de déposer immédiatement une objection auprès du magistrat et d’exiger l’annulation de l’ordre de recouvrement de la dette..

Ce que vous devez faire avant d’acheter un appartement pour éviter de tels conflits

Avant d’acheter un appartement, il est nécessaire d’exiger du vendeur un certificat de toutes les organisations d’exploitation, indiquant qu’il n’y a pas de dette .

Il convient d’insister sur l’inclusion d’une clause dans le contrat de vente et d’achat que le vendeur garantit qu’il n’a aucune dette envers les services publics, et si l’acheteur découvre le contraire, il a le droit de résilier le contrat et d’exiger du vendeur de restituer l’argent payé pour la propriété.

Il convient également d’ajouter au contrat une clause selon laquelle le certificat d’acceptation de l’appartement ne peut être signé qu’après que les lectures de tous les compteurs y sont entrées (et préalablement certifiées par les organismes de service).