Prêt pour la construction d’une maison. Subtilités du design

Points d’article

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• Hypothèque
• Prêt à la consommation
• Prêt cible
• Besoins de l’emprunteur
• Admissibilité
• Procédure d’inscription étape par étape
• Programmes bancaires rentables
• Conditions du contrat de prêt. Ce qu’il faut chercher
• Paiements cachés
• Assurance
• Conditions de résiliation
• Calendrier de paiement
• Responsabilité des parties
• Conseils pratiques utiles
• Quelle devise pour prendre de l’argent à la banque
• Comment s’assurer contre la hausse des prix des matériaux de construction et des travaux
• Que faire si le prêt que la banque accepte d’émettre n’est pas suffisant pour construire une maison

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Il existe différents types de prêts à la construction résidentielle. Considérez les avantages et les inconvénients de chacun d’eux..

Hypothèque

Dans ce cas, le prêteur émet de l’argent garanti par un bien immobilier. L’avantage de ce service financier est ses taux d’intérêt relativement bas. Ainsi, à l’automne 2014, en moyenne, ils s’élevaient à 14% par an..

Son inconvénient est la nécessité d’effectuer un premier paiement, la disponibilité des garants, et le fait que l’emprunteur risque de perdre la garantie en cas de non-paiement de la dette au créancier.

Prêt à la consommation

Dans ce cas, la banque émet de l’argent sans aucune sécurité et avec un minimum d’informations. De plus, lors de la demande d’un prêt à la consommation, la personne qui l’a émis n’a pas besoin de rendre compte aux banques de l’avancement des travaux, ce qui lui évite de longues démarches administratives..

L’inconvénient évident des prêts à la consommation est le petit montant maximum qu’une institution financière peut émettre. Par exemple, l’une des plus grandes banques de Russie – la Sberbank – peut actuellement émettre un maximum de 1 500 000 roubles sans garantie. La courte période de remboursement des prêts et les taux d’intérêt élevés sont également des inconvénients importants. Dans la même Sberbank, il est émis pour un maximum de 60 mois à 18,5% par an. Et ce n’est pas la limite, par exemple, certaines institutions financières émettent actuellement des crédits à la consommation à 62,9%!

Prêt cible

Dans ce cas, le prêteur émet de l’argent dans un but précis – la construction d’une maison. Autrement dit, l’emprunteur n’a pas le droit de dépenser les fonds reçus pour autre chose..

En règle générale, un tel prêt nécessite une garantie. Le plus souvent, il devient une parcelle de terrain sur laquelle la construction est en cours ou une maison inachevée. Dans ce dernier cas, l’emprunteur a besoin que le bâtiment soit enregistré comme un objet de construction inachevé, sinon ses chances d’obtenir un prêt sont extrêmement faibles. Le montant maximal qu’une institution financière peut donner est souvent calculé en fonction de la valeur du terrain pour lequel l’argent est donné. Par exemple, la «Banque de Moscou» émet des prêts ciblés à hauteur de 200% du coût du site, qui sert de garantie.

Avantages:

• des taux d’intérêt assez bas;
• forte probabilité d’un prêt: lorsque l’emprunteur fournit à la banque un plan de construction spécifique, il est beaucoup plus facile pour une institution financière d’approuver une demande de prêt;
• pas besoin de fournir votre propre maison en garantie: c’est-à-dire que même si la dette envers le prêteur n’est pas payée, l’emprunteur ne sera pas dans la rue.

Désavantages:

• un grand ensemble de documents que l’emprunteur doit collecter;
• difficultés d’obtention de liquidités: une institution financière préfère souvent transférer le montant requis sur le compte de l’entreprise de construction avec laquelle l’emprunteur a conclu un accord. Dans ce cas, il peut être sûr que l’argent émis sera dépensé aux fins prévues;
• dans certains cas, le prêt n’est pas émis en totalité, mais en partie (après l’achèvement de chaque étape de construction, la tranche suivante est transférée à l’emprunteur).

Besoins de l’emprunteur

Étant donné que les banques n’imposent aucune exigence particulière à l’emprunteur lors de la demande de prêts à la consommation, nous examinerons les critères selon lesquels les institutions financières allouent des fonds pour les prêts hypothécaires et les prêts ciblés..

Documents requis:

• formulaire de demande de prêt;
• documents prouvant l’identité de l’emprunteur: compte de résultat dont la durée peut varier de six mois à plusieurs années, carnet de travail, extrait du compte de retraite;
• documents pour le terrain;
• permis de construire;
• documents collatéraux.

Admissibilité

Il existe des catégories de personnes qui peuvent obtenir de l’argent pour construire une maison à des conditions plus favorables. Ceux-ci inclus:

• les jeunes familles: il existe un programme fédéral selon lequel l’État indemnise jusqu’à 30% du montant de l’hypothèque aux jeunes familles;
• retraités: dans de nombreuses institutions financières, ils peuvent obtenir une hypothèque à des conditions simplifiées par rapport aux emprunteurs ordinaires;
• les familles qui ont donné naissance ou adopté des enfants: elles ont le droit d’utiliser leur capital maternité pour recevoir des fonds pour la construction d’une maison. Rappelons qu’en 2014, sa taille était de 429408,50 roubles.

Procédure d’inscription étape par étape

1. Analyse des offres bancaires et sélection du programme de prêt le plus rentable.
2. Consultation avec le gestionnaire sur la liste des documents requis et autres questions d’intérêt.
3. Enregistrement foncier.
4. Obtention des permis de construire.
5. Préparation des devis de conception.
6. Collecte d’autres documents nécessaires pour recevoir des fonds.
7. Remise à la banque du formulaire de candidature et de toute la documentation nécessaire.
8. Évaluation d’un bien qui fera office de garantie.
9. Faire une assurance pour les biens garantis.
10. Faire le premier versement.
11. Signature d’un contrat.
12. Obtention de fonds de crédit.

Programmes bancaires rentables

Nordea Bank offre aux emprunteurs un prêt hypothécaire en rouble pour la construction d’un immeuble résidentiel pendant 30 ans à 15,25% par an. Le montant maximum est de 1 000 000 euros pour les Moscovites et de 750 000 euros pour les résidents des régions. La garantie doit être une propriété.

VTB24 Bank propose des prêts hypothécaires non ciblés garantis par le logement pour une durée maximale de 20 ans. Le montant maximum est de 90 millions de roubles. Si le prêt est émis en roubles, le taux d’intérêt commence à 14,95%. Si en dollars ou en euros – c’est 10% par an. Le gros avantage de ce prêt est la liberté de choisir l’emprunteur. Il peut choisir de manière indépendante la finalité pour laquelle il dépensera les fonds reçus: traitement, amélioration des conditions de logement, achat d’une voiture, etc..

La Banque de Moscou accorde des prêts à la population pour la construction de maisons pour une durée maximale de 30 ans sur la garantie d’un terrain. L’absence d’acompte est un atout majeur de leurs programmes. Le montant d’argent que peut recevoir l’emprunteur est calculé sur la base de l’évaluation du site sur lequel la construction sera réalisée (200% de sa valeur). Le taux d’intérêt varie entre 12,95 et 13,85% par an.

Sberbank met à disposition de ses clients des fonds pour construire une maison pendant 30 ans maximum. L’acompte est de 15% du montant du prêt. Taux d’intérêt – 13-14% par an. La garantie peut être soit une maison qui sera construite, soit un logement qui appartient déjà à un emprunteur potentiel.

Les avantages de ce programme de prêts sont la capacité d’attirer des coemprunteurs et de bénéficier d’un report de paiements en cas d’augmentation des coûts de construction.

Conditions du contrat de prêt. Ce qu’il faut chercher

La plus grosse erreur qu’un emprunteur puisse commettre est d’évaluer la rentabilité d’une offre bancaire uniquement par les principaux paramètres: taux d’intérêt, durée, montant maximum, objet du nantissement, etc. En effet, en plus d’eux, il existe de nombreuses conditions dans l’accord de prêt auxquelles il faut prêter attention..

Paiements cachés

De nombreuses institutions financières annoncent des programmes hypothécaires avec des taux d’intérêt extrêmement bas. Mais à la lecture attentive de l’accord, il s’avère que l’emprunteur doit payer à la banque diverses commissions supplémentaires: pour l’émission d’un prêt, son entretien, le paiement d’un coffre-fort, une lettre de crédit. Et ce n’est pas une liste complète des éventuels frais cachés. Il s’avère que l’argent que l’emprunteur voulait épargner en choisissant une hypothèque à faible taux d’intérêt, il le paiera quand même à la banque sous forme de diverses commissions.

Par conséquent, lors du choix d’un programme hypothécaire, vous devez lire attentivement le contrat hypothécaire et calculer le montant des paiements à la banque, en tenant compte de tous les paiements inclus dans l’accord..

Assurance

Souvent, dans les accords de prêt, vous pouvez trouver une clause selon laquelle le taux d’intérêt augmente (généralement de 0,5 à 1%) si l’emprunteur n’a pas pris en charge une assurance personnelle (les biens qui servent de garantie sont toujours assurés). L’absence d’un tel élément est un atout incontestable du programme de crédit. Si une condition similaire existe, il est nécessaire de prendre en compte les frais d’assurance lors du calcul du coût d’un prêt..

Conditions de résiliation

Il est très important que l’accord énumère et soit aussi détaillé que possible les conditions dans lesquelles une institution financière peut mettre fin à l’accord et recevoir l’élément promis en propriété. Si cela n’est pas clairement stipulé, la banque peut utiliser n’importe quelle raison pour retirer la garantie à l’emprunteur. Par exemple, si l’accord stipule que le créancier a le droit de résilier l’accord en cas de retard de paiement, il est nécessaire d’insister pour préciser la durée exacte de ce retard. Sinon, il s’avérera que le retard d’une semaine seulement avec les paiements à la banque peut coûter à l’emprunteur un prêt et une garantie..

Calendrier de paiement

Sachez que le calendrier des remboursements de prêts, qui se trouve sur le site Internet de la banque ou auprès de ses responsables, n’a pas force de loi. Après un certain temps, l’emprunteur peut être tenu de rembourser le montant du prêt selon un calendrier complètement différent, en faisant valoir cela par l’erreur des gestionnaires qui ont fourni les informations initiales ou des données incorrectes sur le site. Dans ce cas, vous devez vous assurer que la durée et le montant des paiements sont fixés dans une annexe distincte au contrat de prêt, scellée par la banque.

Responsabilité des parties

En règle générale, l’accord stipule que l’emprunteur en cas de retard de paiement est obligé de payer une amende d’un montant de 0,1-0,5% du montant du retard. Des sanctions plus sévères dans un contrat hypothécaire sont une raison sérieuse de réfléchir à l’opportunité de contacter cette banque

Conseils pratiques utiles

Quelle devise pour prendre de l’argent à la banque

Dans la plupart des banques russes, les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires en devises sont légèrement inférieurs à ceux du rouble. Mais après la hausse rapide du taux de change du dollar et de l’euro, de nombreux Russes ont déjà regretté leur décision de préférer la monnaie étrangère au domestique. Par conséquent, il est absolument impossible de dire quelle option est préférable: chacune d’elles a ses propres avantages et inconvénients. La principale chose à retenir est une règle simple: un emprunteur doit contracter un prêt dans la devise dans laquelle il perçoit un revenu.

Comment s’assurer contre la hausse des prix des matériaux de construction et des travaux

La situation où l’argent alloué par la banque, en raison de la hausse des prix des matériaux de construction, ne suffit pas pour effectuer tous les travaux de construction est tout à fait possible. Pour éviter cela, l’emprunteur doit établir un devis détaillé de tous les travaux et matériaux de construction nécessaires avant de solliciter un prêt. Cela vous permettra de déterminer avec précision le montant de la demande de prêt..

Il est également important de convenir avec l’entreprise de construction que le prix des travaux est définitif et ne changera pas. Dans ce cas, le contractant ne pourra pas exiger son augmentation. Il ne sera pas superflu d’introduire une clause dans l’accord selon laquelle le prix ne pourra être modifié qu’en cas d’augmentation significative du coût des matériaux de construction et d’établir un critère quantitatif clair pour la notion de « significatif ».

Que faire si le prêt que la banque accepte d’émettre n’est pas suffisant pour construire une maison

Il existe une option pour attirer des coemprunteurs et obtenir un prêt pour la construction d’une maison pour deux familles (duplex). Autrement dit, l’emprunteur et le coemprunteur paieront conjointement la dette au prêteur et, après l’achèvement de la construction, ils pourront enregistrer la maison comme copropriété. Les avantages de cette option sont évidents:

• vous pouvez obtenir un prêt beaucoup plus important avec un coemprunteur, car la responsabilité conjointe et solidaire sert de garantie supplémentaire pour la banque que tous les fonds seront remboursés;
• il est également beaucoup plus facile de rembourser le prêt ensemble;
• les coûts de construction et d’exploitation d’un duplex seront bien inférieurs à ceux de la construction de deux maisons séparées. Après tout, ils auront un toit commun, les coûts de chauffage diminueront. En outre, dans ce cas, vous pouvez économiser sur la terre..