Les pièges de la location d’un logement avec option d’achat ultérieur

Points d’article

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• Quel est l’avantage des parties à cet accord
• Ce que vous devez considérer avant de conclure un contrat
• 1. L’achat de l’objet loué est un droit et non une obligation du locataire
• 2. L’enregistrement par l’État de ces transactions n’est requis qu’après le transfert de propriété du bien au locataire
• 3. Le bail régulier peut être converti en bail avec un achat ultérieur
• Dans quelles conditions sera-t-il rentable pour l’acheteur d’acheter un logement de cette manière?
• Relation de confiance entre les parties au contrat
• Marché immobilier permanent
• Risques auxquels le locataire peut être confronté
• Décès du propriétaire
• Décision du propriétaire de déposer l’appartement en garantie pour garantir le prêt
• Fluctuations des prix de l’immobilier
• Comment rédiger correctement un bail avec un achat ultérieur
• Durée du contrat
• Paiement
• Objet de location
• Obligations du locataire et du propriétaire
• Responsabilité des parties

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Pour acheter un bien immobilier, les gens choisissent le plus souvent deux options: un contrat de vente régulier ou un prêt hypothécaire. Selon les statistiques, les accords d’échange et d’achat de biens immobiliers hypothéqués sont conclus beaucoup moins fréquemment. Mais il existe un autre type d’achat de maison, qui ne se trouve presque jamais en Russie, mais qui, sous certaines conditions, peut être très avantageux pour les deux parties à la transaction: le bail avec l’option d’achat ultérieur. Examinons de plus près ce type de transactions..

Quel est l’avantage des parties à cet accord

Locataire:

1. Obtient la possibilité d’utiliser un logement dès la conclusion de l’accord, malgré le manque du montant total nécessaire à son achat.
2. Élimine la nécessité d’émettre une hypothèque pour obtenir le montant manquant (collecter toutes sortes de certificats, payer des intérêts et des commissions à la banque, etc.).
3. A le droit à tout moment du contrat de refuser le rachat ultérieur des locaux.

Propriétaire:

1. Fixe la valeur de l’immobilier au-dessus de la moyenne du marché afin de réduire ses risques d’une vente à tempérament.
2. Le transfert de propriété n’a lieu qu’après réception du montant total établi par le contrat, ce qui est également très avantageux pour le propriétaire du logement.

Ce que vous devez considérer avant de conclure un contrat

1. L’achat de l’objet loué est un droit et non une obligation du locataire

C’est la conclusion à laquelle les tribunaux arrivent le plus souvent lorsqu’ils examinent les réclamations des propriétaires dont les biens immobiliers n’ont pas été rachetés par les locataires..

2. L’enregistrement par l’État de ces transactions n’est requis qu’après le transfert de propriété du bien au locataire

Autrement dit, dès que le montant total de l’achat de la propriété, établi par le contrat, est payé, le locataire est considéré comme le propriétaire de la propriété, et son contrat avec le propriétaire est soumis à l’enregistrement de l’État (comme un contrat d’achat et de vente immobilier régulier).

3. Le bail régulier peut être converti en bail avec un achat ultérieur

Ceci est prévu par l’article 624 du Code civil. Il vous suffit de conclure un accord complémentaire approprié avec le propriétaire. Dans ce cas, le loyer déjà payé sera crédité sur le prix de rachat.

Dans quelles conditions sera-t-il rentable pour l’acheteur d’acheter un logement de cette manière?

Les cas d’un tel accord sont extrêmement rares, car pour qu’il soit avantageux pour les deux parties, il est nécessaire que deux facteurs coïncident.

Relation de confiance entre les parties au contrat

Bien que ce type d’accord soit légal en Russie, il n’y a pas de réglementation claire dans la législation. Par conséquent, lors du choix d’un tel mode d’acquisition d’un logement, il est nécessaire d’aborder le texte de l’accord très sérieusement et on ne peut se passer de consulter des avocats professionnels..

L’option idéale serait la présence d’une parenté ou au moins une relation de confiance entre le locataire et le propriétaire, ce qui minimisera la possibilité de litige entre les parties à l’accord.

Marché immobilier permanent

Si le marché immobilier continue de croître, la valeur des locaux loués à l’achat peut augmenter. Dans ce cas, l’ancien prix inscrit dans le contrat ne sera tout simplement pas rentable pour le propriétaire et il peut essayer de le résilier. Par conséquent, il est rentable de décider de conclure un tel accord uniquement si vous êtes convaincu que dans les années à venir, les prix sur le marché du logement ne fluctueront pas beaucoup..

Risques auxquels le locataire peut être confronté

Décès du propriétaire

Il y a souvent des situations où le propriétaire d’un bien loué-pour-acheter décède, et ses héritiers ont d’autres plans pour le bien qui leur a été légué, et ils essaient de mettre fin à l’entente avec le locataire de quelque manière que ce soit..

Dans ce cas, la loi est du côté de ce dernier, puisque, selon la législation, le transfert de propriété du bien loué à une autre personne ne constitue pas une base de résiliation du contrat.

Décision du propriétaire de déposer l’appartement en garantie pour garantir le prêt

Dans ce cas, s’il ne restitue pas le prêt, l’appartement restera nanti par la banque et une fois tous les paiements convenus payés, le locataire ne pourra pas enregistrer la propriété du bien loué..

La seule façon de se protéger de telles situations est d’essayer de négocier avec le propriétaire au sujet de l’inscription dans l’appartement du locataire ou, ce qui serait idéal, un membre mineur de sa famille. Il est peu probable que la banque considère ces biens immobiliers comme des garanties.

Fluctuations des prix de l’immobilier

Afin de ne pas entrer dans une situation où, en raison des fluctuations du marché immobilier ou d’une forte inflation, le montant des paiements au titre du contrat devient non rentable pour l’une des parties, il est nécessaire de porter une attention particulière à la réglementation de cette condition.

Vous pouvez spécifier que les paiements mensuels doivent être indexés par le taux d’inflation ou indexés sur le niveau moyen des prix du marché pour des propriétés similaires.

Comment rédiger correctement un bail avec un achat ultérieur

Considérez les principaux points du contrat qui doivent être énoncés dans chaque contrat de location avec rachat ultérieur.

Durée du contrat

Le meilleur moyen est de rendre l’accord indéfini.

Paiement

Le paiement mensuel du propriétaire doit être composé de deux éléments: le paiement du loyer et le paiement de la rançon. Comme déjà décrit ci-dessus, vous pouvez programmer l’indexation de chacun des paiements en fonction du niveau d’inflation et des fluctuations de prix sur le marché immobilier.

Il est préférable de prévoir la possibilité de rachat anticipé des biens immobiliers. De plus, il ne sera pas superflu d’avoir la condition que les paiements sur le compte du bailleur soient effectués via une agence bancaire, ce qui permettra aux deux parties d’avoir leurs preuves documentaires en cas de litige éventuel..

Objet de location

Il est nécessaire de refléter l’adresse, la superficie et la disposition des locaux. Il est conseillé de joindre au contrat une documentation technique et des copies des titres de propriété.

Obligations du locataire et du propriétaire

Afin d’éviter les litiges et désaccords à l’avenir, il est nécessaire d’indiquer clairement qui paiera les factures de services publics, effectuera les réparations des locaux, etc..

Responsabilité des parties

L’importance de cette section dans le contrat n’a même pas besoin d’être expliquée.