Les caisses d’épargne construction – une alternative aux hypothèques?

Points d’article

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• L’histoire des premières caisses d’épargne construction
• Expérience mondiale dans l’application de systèmes d’épargne logement
• Perspectives de création de caisses d’épargne dans la construction en Russie
• Caractéristiques du projet de loi « Sur les caisses d’épargne dans la construction » soumis à la Douma russe
• Comment la formation de SSK affectera-t-elle le marché immobilier national

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Environ un tiers de la population russe ne compte en moyenne pas plus de 9 mètres carrés. m de surface habitable par personne. Plus de 5 millions de personnes n’ont pas les moyens d’acheter un nouveau logement et font la queue pour un appartement, voulant obtenir un nouveau logement aux frais de l’État. Néanmoins, l’État n’est pas en mesure de fournir un logement à tous ceux qui en ont besoin. Par conséquent, la solution du problème du logement pour la plupart des citoyens évolue à un rythme extrêmement lent..

Malheureusement, les hypothèques ne sont pas non plus disponibles pour tous les citoyens pour une raison ou une autre. Par conséquent, les autorités doivent rechercher diverses options alternatives pour permettre aux gens d’acheter un nouvel appartement. L’une des options proposées est le projet de loi «sur les caisses d’épargne dans la construction», qui se fonde sur l’expérience de la CSS dans un certain nombre de pays européens.

L’histoire des premières caisses d’épargne construction

Les technologies modernes pour investir dans l’immobilier résidentiel partout dans le monde reposent sur trois grands principes:

• soutien gouvernemental;
• prêts hypothécaires;
• économies de contrat.

Bien entendu, dans différents pays, les méthodes de mise en œuvre de certains domaines peuvent différer considérablement, mais les principes sont les mêmes. Quant à la création de caisses d’épargne, toutes ces organisations appartiennent au troisième groupe, qui repose sur le principe de l’épargne contractuelle..

Les premiers systèmes d’épargne contractuelle apparaissent en Prusse en 1783. Plus tard, au début du XIXe siècle, des systèmes similaires d’épargne immobilière ont commencé à apparaître dans d’autres pays et régions (en Autriche à partir de 1811, en Saxe à partir de 1843).

Les premières associations, qui servaient de prototype aux caisses d’épargne, ont commencé à apparaître dans les petits villages miniers d’Allemagne et elles ont fonctionné selon un principe simple: si, par exemple, il fallait 100000 unités monétaires pour construire une maison, et que chacun de ceux qui voulaient construire une maison ne pouvait en reporter que 10 mille, il est évident qu’il ne pourrait construire une maison qu’après 10 ans. Lorsque 10 de ces candidats étaient mis en commun en même temps, l’un d’entre eux pouvait obtenir une nouvelle maison en un an, le deuxième en 2 ans, le troisième en 3 ans, etc. Par conséquent, tous les participants gagnent, sauf le dernier.

Pasteur von Bodelschwing

La première banque d’épargne immobilière du pasteur von Bodelschwing a été ouverte en 1885. Cette direction a commencé à se développer activement après la Seconde Guerre mondiale en 1948. L’élan de leur développement a été le manque de ressources financières dans l’Allemagne d’après-guerre, lorsque les problèmes de logement de la population ont commencé à être résolus avec l’aide des caisses d’épargne..

Sur le territoire allemand, l’un des systèmes les plus connus et les plus importants de création de caisses d’épargne fonctionne toujours..

?Dans d’autres pays européens, l’avantage du système d’épargne immobilière a été évalué beaucoup plus tard – au début des réformes du marché. Des lois sur la constitution de caisses d’épargne sont actuellement adoptées en République tchèque, en Grande-Bretagne, en Slovaquie, en Hongrie, en France, en Croatie, etc. Outre les lois nationales, les caisses d’épargne allemandes sont également actives dans ces pays. Il convient également de noter que les caisses d’épargne construction modernes diffèrent sensiblement des premières tentatives d’organisation de l’épargne collective pour la construction de logements. Et ce sont les caisses d’épargne construction qui sont désormais le principal instrument d’investissement dans l’immobilier résidentiel en Allemagne. Ainsi, la construction de 3 maisons sur 4 dans ce pays est financée avec la participation de l’épargne contractuelle collective.

Dans la forme moderne, les SSC en tant que source de ressources pour le financement des prêts au logement utilisent les dépôts des citoyens, les frais des emprunteurs pour l’utilisation du prêt et la prime d’État établie, qui est payée conformément au contrat conclu sur l’épargne dans la construction, à condition qu’au cours de l’année, le déposant ait contribué à son compte spécifié dans montant du contrat.

Dans le même temps, un prêt logement dans une caisse d’épargne construction ne peut être obtenu que par son investisseur et seulement après l’expiration du délai fixé par le contrat (environ 5 à 6 ans), s’il a versé mensuellement des cotisations au compte de la SSC pour le montant précisé dans le contrat. Il convient de noter ici que les taux d’intérêt (tant sur les dépôts que sur les prêts) sont fixés pour toute la durée du contrat.

Après avoir reçu un prêt de la SSC, son remboursement est effectué dans le délai fixé par le contrat. En règle générale, l’échéance maximale du prêt dans ce cas est de 12 ans. Dans le même temps, les taux d’intérêt sont plus bas que dans le cas des prêts hypothécaires.

Expérience mondiale dans l’application de systèmes d’épargne logement

Bien sûr, beaucoup de temps s’est écoulé depuis l’apparition des premières caisses d’épargne immobilière en Allemagne. Aujourd’hui, des systèmes d’épargne immobilière similaires existent dans de nombreux pays. Selon les statistiques, près de la moitié des Européens utilisent des caisses d’épargne dans la construction pour économiser de l’argent pour l’achat d’un logement. Comme nous l’avons déjà examiné avec l’exemple de l’Allemagne, tous les déposants concluent un accord avec la caisse d’épargne, qui énonce toutes les conditions: le montant de la contribution, les intérêts sur les dépôts et les prêts, la durée de l’accord, etc. Le contrat est mis en œuvre en trois phases.

Accumulation.Avant de recevoir un prêt pour l’achat d’un appartement, chaque membre doit accumuler un certain montant (une part du montant total du prêt établi par la convention).

Obtenir de l’argent et acheter un appartement.À ce stade, le membre de la SSC reçoit son argent accumulé avec les intérêts, ainsi qu’un certain montant du prêt, déterminé par l’accord. Avec cet argent, le déposant achète un logement.

Remboursement de prêt.Selon les termes de l’accord, les fonds empruntés sont restitués à la caisse d’épargne de la construction avec les intérêts du prêt dans la période spécifiée..

Le nombre de participants à la caisse d’épargne construction n’est pas limité. De toute évidence, la stabilité financière de l’ensemble du système dépend du nombre et de la régularité d’attirer de nouveaux déposants..

Action de masse. Ivan Pols. 2009

Il peut sembler à certains que les SSC sont comme des systèmes pyramidaux. Mais ce n’est pas le cas. La particularité des caisses d’épargne des bâtiments en fonctionnement, qui assure leur fonctionnement stable, est qu’elles sont totalement indépendantes du marché des capitaux: tous les fonds, circulant au sein du système, forment un cercle vicieux.

Il s’agit d’une sorte de circulation d’argent. Au détriment des dépôts attirés, la caisse émet des prêts, qui sont ensuite restitués et à nouveau envoyés en prêt aux autres membres du système..

Et ce flux ne s’arrête jamais en attirant de nouveaux déposants, car la nouvelle génération utilise activement les opportunités offertes par les caisses d’épargne de la construction. Il convient également de noter que dans la plupart des pays européens, les CCM sont activement soutenus par l’État, qui accorde aux déposants des subventions supplémentaires au logement (elles sont également appelées primes). Par exemple, en 2000, en République tchèque, 0,26% du PIB a été alloué sur le budget pour le paiement des primes de l’État sur les dépôts des ménages en SSK.

En plus du SSC, fonctionnant selon le principe décrit ci-dessus, il existe en Europe plusieurs autres variétés de tels systèmes. Par exemple, en France, il existe 2 types de comptes d’épargne logement:

1. Livret d’épargne A), sur lequel vous pouvez dans un premier temps économiser jusqu’à 20 mille euros, puis bénéficier d’un prêt à taux réduit pour l’achat d’un appartement d’un montant pouvant aller jusqu’à 30 mille euros à 3,75% par an. Par ailleurs, une prime d’État de 1,5 mille euros s’ajoute annuellement à cette contribution ciblée..
2. Comptes d’épargne PEL (Plan d’épargne logement). Sur un tel compte, une personne peut épargner jusqu’à 80000 euros, puis bénéficier d’un prêt logement préférentiel pouvant aller jusqu’à 120 milliers d’euros à 4,8% par an.

Au Royaume-Uni, il existe un système de sociétés de construction, dont le mécanisme est quelque peu similaire au principe de travail de la SSC allemande, mais ici, vous n’avez pas besoin d’être contributeur à une société de construction pour recevoir un prêt au logement. Ces dernières années, en raison de la libéralisation de la législation bancaire britannique, les activités de toutes les entreprises de construction ont commencé à se chevaucher davantage avec les activités des banques commerciales..

Les caisses d’épargne pour la construction existent dans de nombreux pays et, avec les prêts hypothécaires, sont un outil pour résoudre les problèmes de logement de la population..

Il existe également des exemples d’expériences négatives avec la création de caisses d’épargne. Par exemple, en Argentine, un tel système a été assez actif et a fonctionné avec succès jusqu’aux années 70 du XXe siècle. Cependant, en raison de la forte inflation, l’épargne des ménages dans les caisses d’épargne de la construction s’est fortement et fortement dépréciée..

En Inde, le système de banque d’épargne immobilière s’est également effondré. Les experts estiment que la principale raison de ce développement d’événements est le manque de gestion efficace des actifs. En particulier, au stade initial, le SSC n’a pas créé de réserves de trésorerie. En outre, en raison d’une gestion analphabète, des déséquilibres sont apparus entre le montant de l’épargne accumulée et le volume des prêts émis. En raison de ces actions inefficaces, les caisses d’épargne de construction indiennes ont rapidement fait faillite. Néanmoins, malgré des exemples individuels de l’expérience négative de la SSC, au cours de plusieurs siècles de leur existence, ils ont réussi à prouver leur efficacité et leur fiabilité. Les caisses d’épargne pour la construction existent dans de nombreux pays et, avec les prêts hypothécaires, sont un outil pour résoudre les problèmes de logement de la population..

Perspectives de création de caisses d’épargne dans la construction en Russie

Tout d’abord, il faut dire qu’une sorte de construction de caisses d’épargne existe depuis longtemps en Russie. Beaucoup de gens connaissent certainement un concept tel que les coopératives d’habitation et de logement. Au total, une trentaine de guildes opèrent actuellement en Russie dans différentes régions, unissant ces coopératives..

Andrey Gorodnichev. Charpentiers (détail)

Malheureusement, dans la forme dans laquelle elles existent actuellement, les coopératives d’habitation n’ont pas été en mesure d’obtenir un succès significatif. Même en dépit du fait que le nombre total de déposants de ces organisations dépasse des dizaines de milliers de personnes.

Le principal problème est que ces coopératives fonctionnent sans le soutien du gouvernement. Et la population ne fait pas beaucoup confiance à ces organisations, car il n’y a pas de base législative fiable qui réglementerait strictement leur travail, c’est pourquoi les escrocs l’utilisent souvent..

C’est pourquoi, en 2006, les représentants du parti Russie juste ont soumis à la Douma un projet de loi sur la construction et les caisses d’épargne pour examen. On suppose que les SSC différeront considérablement des coopératives d’habitation en ce qui concerne à la fois le statut et le niveau de contrôle des agences gouvernementales.

Caractéristiques du projet de loi « Sur les caisses d’épargne dans la construction » soumis à la Douma russe

Il convient de noter que ce projet de loi a déjà été soumis deux fois à la Douma d’État de la Fédération de Russie. Cependant, il a été rejeté et envoyé pour révision. Au cours des dernières années, tout un groupe de spécialistes a travaillé sur le document, y compris des représentants de la Banque de Russie, du ministère des Finances, du ministère du Développement économique et du ministère du Développement régional..

Selon les promoteurs du projet, les caisses d’épargne pour la construction en Russie peuvent être une bonne alternative aux prêts hypothécaires et devraient augmenter la disponibilité de nouveaux logements pour une population plus large..

Le projet de loi prévoit la création de banques spécialisées qui pourront effectuer une liste limitée d’opérations bancaires. Chaque déposant de la caisse d’épargne construction devra conclure un accord de constitution d’épargne avec la banque, prévoyant le versement de cotisations fixes à son compte d’épargne en banque dans un délai déterminé..

Lorsque le déposant a accumulé environ 30 à 50% du coût de l’appartement, il aura droit à un prêt du montant nécessaire pour acheter un nouvel appartement. La durée du prêt et les intérêts seront fixés à l’avance dans le contrat.

En outre, le projet de loi prévoit que les taux d’intérêt sur un prêt ne doivent pas dépasser le taux d’un dépôt d’épargne de plus de 3% par an..

En fait, ce projet de loi vise à créer une nouvelle institution financière dans le pays. Puisqu’il établit clairement que les caisses d’épargne construction recevront le statut de banque (organisme financier et de crédit), qui se spécialisera exclusivement dans l’attrait de l’argent de la population vers les dépôts d’épargne construction et l’octroi de prêts ciblés à leurs investisseurs pour l’achat de logements.

Il est proposé de créer un fonds d’assurances spécial, qui sera utilisé en cas de forte diminution du volume des dépôts d’épargne construction attirés.

SSC, selon le projet de loi développé, sera en mesure de réaliser une gamme très limitée d’opérations bancaires. Ainsi, ils auront accès à: attirer des dépôts de personnes physiques et morales, placer des dépôts attirés dans des actifs à faible risque (par exemple, des obligations d’État), gérer des comptes individuels, effectuer des règlements au nom de citoyens sur leurs comptes bancaires, vendre et acheter des devises étrangères (uniquement en non monétaire), ainsi que l’émission de garanties bancaires. Ces restrictions sur les opérations disponibles sont conçues pour minimiser les risques de SSC.

Le projet de loi contient également des normes distinctes pour garantir la viabilité financière de la constitution de caisses d’épargne. Par exemple, il est proposé de créer un fonds spécial d’assurance, qui sera utilisé en cas de forte diminution du volume des dépôts d’épargne construction attirés..

En outre, les normes de stabilité financière, selon les développeurs du document, devraient être basées sur le calcul d’indicateurs cumulatifs individuels de chaque investisseur individuel et la détermination de l’ordre des déposants. De plus, des restrictions supplémentaires sur l’utilisation des fonds accumulés devraient être établies lorsqu’elles sont réparties entre les membres de la SSC.

Le projet de loi prévoit également un soutien gouvernemental au système d’épargne immobilière. Les promoteurs ont prévu l’accumulation d’une prime sur le dépôt d’épargne d’un montant de 20% de sa croissance annuelle, qui sera payée sur le budget fédéral. Dans le même temps, pour un citoyen russe, le montant maximal des récompenses d’État par an ne doit pas dépasser 26 000 roubles..

La supervision des activités des caisses d’épargne dans le secteur de la construction sera confiée à la Banque de Russie, qui établira des normes spéciales pour la CSS qui diffèrent de celles des autres banques commerciales. En outre, afin que les caisses d’épargne de la construction soient complètement isolées des marchés bancaires et boursiers, les intérêts sur les dépôts d’épargne et les prêts seront déterminés à la conclusion de l’accord. Dans le même temps, la caisse d’épargne immobilière n’aura pas le droit de modifier les termes de l’accord pendant toute la durée de l’accord. La différence maximale autorisée entre les taux de dépôt et de crédit sera établie par la Banque de Russie.

Comment la formation de SSK affectera-t-elle le marché immobilier national

Fin février 2012, le président du Conseil de la Fédération, Sergueï Mironov, a annoncé que la nouvelle version du projet de loi était à nouveau soumise à la Douma pour examen. Il a également noté que la loi sur les caisses d’épargne dans la construction pourrait entrer en vigueur en 2013.

Comment l’adoption de cette loi affectera-t-elle le marché immobilier résidentiel national??

Cette loi réglementera clairement les activités de création de caisses d’épargne en Russie. Cela nous aidera à obtenir un outil de travail qui permet à la population d’économiser pour de nouveaux logements. L’adoption de la loi est une étape responsable et nécessaire, car un cadre législatif apparaîtra capable de protéger les droits des personnes et de rendre le système d’épargne construction complètement transparent.

L’avantage de la CSS est qu’en raison du fait que tous les flux financiers circulent au sein du système, il devient possible de fixer des taux d’intérêt bas (nettement inférieurs à ceux des hypothèques). Dans le même temps, les taux ne dépendent pas des fluctuations du marché financier et ne peuvent pas évoluer pendant toute la durée du contrat avec la caisse d’épargne construction..

Il est évident que la création d’une SSK en Russie deviendra une alternative au prêt hypothécaire et permettra aux citoyens qui ne disposent pas de fonds pour un paiement hypothécaire initial d’accumuler le montant nécessaire dans une caisse d’épargne pour la construction, puis d’acheter un nouveau logement à crédit..

De plus, leur création devrait avoir un effet favorable sur le développement global du marché de l’immobilier résidentiel: l’argent collecté par la SSC sera utilisé pour financer de nouvelles constructions. Par conséquent, les volumes de logements neufs à mettre en service augmenteront et les prix sur le marché se stabiliseront.

Le principe de fonctionnement des hypothèques et des SSC est complètement différent, par conséquent, leurs clients seront différents. Par conséquent, il est peu probable que ces institutions deviennent des concurrents sérieux..

Quant aux banques hypothécaires, elles ne doivent pas craindre la concurrence sérieuse de la création de caisses d’épargne. Ils peuvent coexister pacifiquement et travailler ensemble. En règle générale, dans les pays où les SSC existent depuis longtemps et fonctionnent efficacement, environ 30% de l’épargne logement personnelle de la population représente environ 30%, un autre 30% des citoyens investissent dans des SSC et les 40% restants chutent sur les prêts hypothécaires..

Le principe de fonctionnement des hypothèques et des SSC est complètement différent, par conséquent, leurs clients seront différents. Par conséquent, il est peu probable que ces institutions deviennent des concurrents sérieux. C’est juste que le système des caisses d’épargne pour la construction élargira les possibilités des citoyens et offrira la possibilité d’acheter un logement à ceux pour qui un prêt hypothécaire n’est actuellement pas disponible..

En conclusion, je voudrais dire que dans tous les cas, l’efficacité et la stabilité des caisses d’épargne dans la construction dépendront de l’exactitude du respect de la loi et du soutien gouvernemental. Comme le confirme l’expérience mondiale, le système SSC ne peut tout simplement pas acquérir un caractère de masse sans un soutien sérieux des autorités..