L'accord d'entretien à vie est un moyen rentable d'acheter un appartement ou un risque inutile

Denis Ichitovkin. Visite à grand-mère. 2006

Il semblerait qu’un tel rêve n’ait aucune chance de devenir réalité, mais un contrat d’entretien à vie offre une opportunité unique, si, bien sûr, il est conclu selon toutes les règles..

Dans le Code civil de la Russie, un accord pour l’entretien de la vie est un accord conclu entre deux personnes, dans lequel l’objet de l’accord devient un bien immobilier – une maison ou un appartement. Ainsi, l’une des parties, qui est une personne handicapée pour des raisons de santé ou par âge (ci-après dénommée le cédant), transfère à la seconde partie, qui est l’acquéreur d’un bien immobilier, l’espace de vie – un appartement, une maison ou une partie d’entre eux. En contrepartie de l’espace de vie, l’acquéreur du bien s’engage à fournir au cédant un soutien matériel en nature sous forme de logement, de soins, de nourriture et de l’assistance nécessaire. Bien entendu, le montant mensuel d’argent peut servir de garantie matérielle, dont la taille est négociée séparément..

Les gens appellent souvent tout cela avec un seul mot – «regarder». À première vue, un contrat d’entretien à vie est très bénéfique pour les deux parties – une personne âgée reçoit une assistance matérielle et physique, évite le sort des personnes âgées qui sont obligées de déménager dans une maison de retraite et de vivre confortablement ses dernières années, entourées d’attention et de soins. Et le bénéficiaire de la propriété obtient un appartement ou une maison dont le coût dépasse de loin tous les coûts associés aux soins d’une personne âgée.

Le problème principal demeure – trouver une grand-mère ou un grand-père qui accepterait de conclure un tel accord. Fait intéressant, selon le Code civil, toute personne handicapée ayant atteint l’âge de la majorité, en particulier une personne handicapée des groupes 1, 2 et 3, quel que soit son âge, peut devenir un aliénateur dans un accord de survie, mais le plus souvent, de telles transactions sont conclues avec des personnes âgées, ce qui est tout à fait compréhensible – pour le destinataire. la propriété ne voudrait pas attendre trop longtemps pour l’espace de vie souhaité.

La recherche de personnes âgées seules sur Internet est une activité inutile, ces personnes font rarement de la publicité. Bien sûr, vous pouvez vous tourner vers des intermédiaires qui, en cas de contrat d’entretien à vie, prennent un pourcentage de la valeur marchande du logement, mais c’est l’option la plus coûteuse associée au risque de devenir victime de fraude. La meilleure façon de trouver des retraités célibataires cherchant à conclure un contrat d’entretien à vie en échange d’un espace de vie est de passer par des amis et des connaissances, ainsi que par des organisations qui s’occupent des problèmes des retraités – syndicats d’anciens combattants, services de sécurité sociale, etc. Mais dans ce cas, il existe un autre risque: les enquêtes peuvent soulever des soupçons parmi les fonctionnaires et un citoyen trop actif sera considéré comme une fraude. Il s’avère qu’il est très difficile de se passer de relations personnelles dans la recherche de retraités solitaires prêts à devenir des aliénateurs..

Leonid Milovanov. Une vieille femme avec du bois de chauffage (Lida Sysoeva). 2008

Malgré l’attractivité de l’acquisition d’un bien immobilier par la conclusion d’un contrat d’entretien à vie, un tel accord est souvent associé à des risques, tant pour l’un que pour le parti..

Et ici, il y a deux aspects principaux – les risques juridiques liés au non-respect des obligations et à la résiliation du contrat, ainsi que le facteur humain. Après tout, un contrat d’entretien à vie, conclu entre des personnes qui le plus souvent ne savaient même pas avant, implique leur longue communication, parfois quotidienne. C’est bien si le loyer mensuel est payé en espèces et peut même être envoyé par la poste, et si le contrat prévoit les soins quotidiens d’une personne âgée, malade, en lui fournissant une assistance médicale, en allant dans les pharmacies, les magasins, la cuisine – les conflits dans une telle situation surviennent très facilement. et peut conduire au fait que l’une des parties change simplement d’avis pour continuer à se conformer aux termes de l’accord. Ainsi, lors de la conclusion d’un contrat d’entretien à vie avec une personne à charge, vous ne devez pas penser que l’immobilier viendra facilement – souvent de telles relations étroites forcées s’éternisent pendant de nombreuses années et demandent beaucoup de temps et d’efforts..

En ce qui concerne l’aspect juridique, je tiens à noter que les deux parties peuvent être dans le rôle de trichées par des partenaires sans scrupules, il est donc nécessaire d’étudier attentivement toutes les caractéristiques de cet accord et de préciser les obligations des parties avec le plus de détails..

Il est extrêmement important pour les personnes âgées que ce soit un contrat d’entretien à vie avec une personne à charge qui soit conclu, et non un contrat d’achat et de vente ou un contrat de rente permanente avec le droit de racheter des biens par le payeur de la rente. Il est impossible d’émettre un don pour le logement, car dans ce cas, tous les droits légaux passent immédiatement au bénéficiaire et le retraité peut être dans la rue. Et le testament, selon lequel l’appartement devient la propriété de la personne qui a fourni une assistance matérielle après le décès de l’aliénateur, peut facilement être modifié à l’insu de l’autre partie, de sorte que cette façon de signer l’accord est déjà risquée pour le destinataire..

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Seul un accord d’entretien à vie avec une personne à charge, conclu conformément à toutes les exigences de la loi, garantit que, jusqu’au décès de l’aliénateur, le bénéficiaire de la propriété n’a droit à aucune transaction immobilière – expulser le retraité, vendre un logement, échanger ou utiliser comme garantie lors de l’obtention d’un prêt. Autrement dit, en concluant un contrat de pension alimentaire à vie avec une personne à charge, le cédant ne risque pas de se retrouver sans espace de vie – son seul risque est que le bénéficiaire puisse aborder ses obligations de mauvaise foi, cependant, dans ce cas, le contrat de pension alimentaire à vie peut être résilié devant le tribunal et le pensionné à nouveau. reste seul avec sa propre maison.

De plus, il est important pour le cédant que la valeur marchande de l’appartement soit indiquée dans le contrat, ainsi que toutes les obligations du bénéficiaire soient clairement énoncées, car le montant de l’entretien mensuel peut être inférieur à celui prévu initialement par le propriétaire..

Karl Bryullov. Rêve de grand-mère et petite-fille. 1829

Le risque pour le destinataire de la propriété est généralement beaucoup plus élevé et le risque commence déjà au stade de la signature du contrat de survie. Si à l’avenir il est prouvé qu’au moment de la signature de l’accord, l’aliénateur n’était pas légalement capable, l’accord sera invalidé et personne ne rendra l’argent dépensé. Ainsi, avant de signer le contrat, vous devez demander au pensionné de fournir des attestations confirmant sa capacité juridique.

Il convient également de noter soigneusement toutes les obligations du bénéficiaire et le montant des paiements. Parfois, l’aliénateur exige de lui payer une partie des frais de logement à la fois, auquel cas le risque de devenir victime de fraude augmente plusieurs fois. Si un retraité demande à payer immédiatement 30 à 40% du coût du logement, et le reste – par le biais de paiements mensuels, vous devez vous demander s’il vaut la peine de conclure un accord sur de telles conditions. De plus, les responsabilités des destinataires peuvent inclure une liste assez large d’éléments, tels que:

la fourniture de soins médicaux, c’est-à-dire le paiement des soins, le séjour à l’hôpital, les médicaments nécessaires – tout cela peut entraîner un montant assez important;
fourniture de vêtements et de chaussures;
Trois repas par jour;
nettoyer un appartement ou une maison;
le paiement des services publics et des communications;
et même fournir un programme culturel tel que visiter des théâtres ou des films.

Il est préférable que le contrat de survie spécifie le loyer mensuel maximal, qu’aucune partie n’a le droit de dépasser. Et afin de protéger l’aliénateur de la tromperie, il convient d’indiquer le montant minimum en dessous duquel les coûts du destinataire du bien ne peuvent pas tomber.

Il est nécessaire de se souvenir de ces nuances:

le contrat d’entretien de la vie est considéré comme conclu et ne garantit les droits des parties que s’il est certifié par un notaire public et non privé;
si pendant la durée du contrat le bien est endommagé ou détruit, cela ne libère pas le destinataire de ses obligations. Autrement dit, si une maison ou un appartement est gravement endommagé par un incendie, cela ne libère pas le bénéficiaire de l’obligation de payer une pension alimentaire et de prendre soin du retraité;
en cas de résiliation du contrat devant un tribunal, même si cela est fait à l’initiative du bénéficiaire, par exemple, si sa situation financière a changé et qu’il ne peut plus effectuer de paiements et fournir une assistance, ses frais ne seront pas indemnisés.

Ainsi, un contrat d’entretien à vie peut être un excellent moyen d’acheter un logement en plusieurs fois et à un prix assez bas, mais il vaut la peine de faire tout son possible pour se prémunir contre les risques éventuels. En particulier, il est nécessaire de stipuler à l’avance tous les détails de l’accord qui conviendraient aux deux parties, ainsi que de fixer sans faute la signature de l’accord avec un notaire d’État.

En outre, le destinataire doit conserver tous les reçus et reçus relatifs aux frais de soins et d’entretien de la personne âgée, car ce sera la meilleure preuve de son respect de ses obligations en cas de résiliation judiciaire..

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