Comment réduire le risque lors de la participation à la construction partagée

Pour commencer, cela vaut la peine de clarifier – qui sont-ils, les détenteurs de fonds propres fraudés de la Russie? Un actionnaire est une personne qui a participé à une construction partagée en concluant un accord de participation partagée avec un organisme de construction (promoteur).

Jérôme Bosch. Le conjurateur. 1500

En conséquence, un «actionnaire fraudé» – un participant à la construction partagée d’un immeuble résidentiel, à l’égard duquel le promoteur n’a pas rempli ses obligations – n’a pas achevé la construction du bien dans le délai convenu, n’a pas fourni une part pour l’enregistrement de la propriété et a souvent simplement triché. En conséquence, un actionnaire qui a investi ses propres fonds dans la construction et espérait obtenir un logement à une certaine date se retrouve sans fonds ni espace de vie..

En passant, le gouvernement de Moscou, commençant à aborder la question des projets de construction problématiques, a précisé que seuls les citoyens qui ont acquis un appartement pour leur propre usage peuvent être considérés comme des «actionnaires fraudés». Autrement dit, les autres investisseurs qui voulaient gagner de l’argent en revendant des appartements ne peuvent pas se classer comme des participants à la construction «trompés», bien que leurs pertes puissent être encore plus importantes.

Les détenteurs d’actions déçus, en tant que phénomène de masse, ont commencé à apparaître en Russie entre 2003 et 2005.

Le gouvernement ne pouvait pas ignorer cette question, en particulier, à Moscou, l’achèvement des objets «à problèmes» a été confié à la plus grande entreprise de construction de la capitale, et en 2009, Yuri Loujkov, alors maire de Moscou, a joyeusement annoncé que le problème des détenteurs de fonds propres fraudés avait été complètement résolu ( au moins dans la capitale).

Un tel optimisme s’est avéré prématuré – la crise de 2008 a contribué à l’émergence de nouveaux projets de construction gelés et abandonnés, et les rangs des participants fraudés dans la construction partagée continuent de croître à ce jour..

Selon les données officielles fournies par le ministère du Développement régional, en Fédération de Russie à la fin du premier trimestre de 2011, il y avait plus de 74 000 investisseurs immobiliers fraudés..

En Russie, selon le ministère, actuellement plus de 900 projets de construction partagés sont considérés comme « problématiques », c’est-à-dire que ces installations ont déjà violé les délais de mise en service de la maison, la construction a été gelée et les actionnaires ne peuvent pas obtenir leurs propres appartements ou au moins rembourser l’investissement..

Parlant de la nature mondiale du problème, il convient de préciser que seules 16 des 83 régions de la Fédération de Russie ont évité d’être incluses dans la triste liste des régions confrontées au problème des actionnaires fraudés. La première place de ce classement est occupée par la région de Samara, où le ministère du Développement régional comptait 7,2 mille actionnaires qui n’ont pas reçu leur logement, à la deuxième place était Moscou – 6,8 mille actionnaires fraudés, au Tatarstan il y a environ 6,6 mille personnes qui sont confrontées au problème de l’obtention espace de vie, dans la région de Novossibirsk – environ 4,7 mille investisseurs immobiliers fraudés, dans la station balnéaire du territoire de Krasnodar – 4,6 mille, et à Saint-Pétersbourg – plus de 3000 participants fraudés dans la construction partagée.

Les cas les plus marquants ont été les cas de détenteurs de fonds propres fraudés à Moscou, qui, souhaitant attirer l’attention des autorités sur leur problème, ont organisé à plusieurs reprises des rassemblements, des manifestations, des actions devant le bureau du maire de la capitale, des manifestations et même des grèves de la faim. Parmi les cas les plus notoires de participants trompés à la construction partagée, il y a la construction de 11 microdistrict dans le sud de Tushino, le complexe de logements de Moscou Windows, le village de maisons de ville de Barcelone..

Mstislav Dobuzhinsky. Rendez-vous devant le Palais des Arts. 1920

L’exemple du 11e microdistrict du sud de Tushino montre clairement que même les objets qui ont été construits sous le contrôle des autorités de la capitale peuvent être sur la liste des «problématiques». Ainsi, la construction du 11e microdistrict, situé dans le sud de Tushino, a commencé en 2002, selon le décret du gouvernement de Moscou. Initialement, la date d’achèvement de la construction était 2005. Puis la date limite de livraison des objets (il était prévu de construire neuf bâtiments dans le microdistrict) a été repoussée à 2007, et en 2009, le gouvernement de la capitale, par son décret, a prolongé la date limite de livraison jusqu’en 2012.

Actuellement, 2 bâtiments sont en cours d’achèvement et la construction d’un autre est terminée, comment le sort des 6 bâtiments restants se développera n’est pas clair, car sur le territoire du chantier de construction il y a encore des bâtiments délabrés à démolir, dont les résidents n’ont même pas été expulsés..

La responsabilité de perturber les délais de construction a été confiée à la direction d’Energostroykomplekt-M, en particulier au chef de l’entreprise, Andrei Kruchinin, qui a été arrêté en février de cette année et est actuellement détenu dans un centre de détention provisoire. Les employés du Département des crimes économiques tentent de savoir où sont allés les fonds des actionnaires, de nombreuses réclamations ont également été déposées par des entrepreneurs, dont le travail n’a jamais été payé par le promoteur..

Timofeev a promis que le gouvernement de Moscou allouerait des appartements à tous les actionnaires du microdistrict de Tushino aux dépens du budget.

Fait intéressant, au début, le principal développeur du 11e microdistrict était la société GlavMosStroy Holding Company, et ce n’est qu’alors que le gouvernement de Moscou a décidé de transférer le chantier de construction à la société de Kruchinin, malgré le fait qu’à cette époque le capital autorisé de la société n’était que de 9 mille roubles..

Actuellement, 1940 personnes qui sont devenues des actionnaires trompés de la construction du 11e microdistrict dans le sud de Tushino tentent d’obtenir une réponse du gouvernement de Moscou – si la construction du reste des bâtiments résidentiels se poursuivra et quand ils pourront enfin obtenir leurs mètres carrés. Sergei Sobianine a déjà signé un décret « A la fin de la mise en œuvre du projet d’investissement pour le développement du microdistrict 11 du district sud de Tushino », le décret du gouvernement sur le développement de cet objet a été déclaré invalide.

De nombreuses actions, telles que la pendaison d’un «actionnaire fraudé» devant le bureau du maire de Moscou et les rassemblements de participants à la construction partagée, ont conduit au fait que Konstantin Timofeev, qui occupe le poste de président du Comité pour assurer la mise en œuvre de projets d’investissement dans la construction et le contrôle dans le domaine de la construction partagée, a promis que le gouvernement de Moscou attribuera des appartements à tous les actionnaires fraudés du microdistrict de Tushino aux frais du budget. Cependant, lorsque cela se produit, dans quelle zone les actionnaires pourront obtenir de nouveaux appartements, s’ils correspondront aux appartements qui ont été promis aux participants à la construction partagée lors de la signature du contrat avec CJSC Energostroykomplekt-M, est encore inconnu..

Précautions

Comment réduire le risque en participant à une construction partagée? Bien que l’achat d’appartements dans un immeuble qui n’a pas encore été érigé soit une entreprise assez rentable, car le prix de ces biens immobiliers est beaucoup plus bas que celui des logements préfabriqués, le risque de devenir l’un des investisseurs immobiliers fraudés est assez élevé. Les précautions suivantes peuvent réduire la probabilité de reconstituer les rangs des actionnaires qui n’ont pas reçu le logement promis:

Paul Gauguin. Veille. N’écoutez pas le menteur. 1889

• étude approfondie de la réputation du développeur. Certains points peuvent déjà être alarmants au stade de l’étude de l’histoire de l’entreprise, qui agit en tant que principal développeur de l’objet – entreprises nouvellement créées avec trop peu de capital autorisé, participant auparavant à la construction, qui était gelée – toutes ces organisations entrent automatiquement dans le groupe des promoteurs qui inquiètent le plus. De nombreux avocats conseillent, avant de signer un accord avec une société de développement, de s’adresser au tribunal d’arbitrage et de vérifier si l’organisation a participé à un litige plus tôt. Cela peut être fait sur le site Web de la Cour d’arbitrage. Ce n’est pas mal si le promoteur, avant le début de la construction de cette installation, a déjà participé à la construction de bâtiments résidentiels qui ont été mis en service avec succès et à temps;
• Vous devez absolument exiger du promoteur la présentation des documents suivants: un permis pour la construction d’un immeuble à appartements, une déclaration de projet, un contrat de bail ou de sous-location pour un terrain, ou un certificat d’enregistrement d’Etat de la propriété d’une société de développement sur un terrain sur lequel la construction d’un immeuble à appartements sera réalisée. Tous ces documents doivent être obligatoires, donc l’absence d’au moins l’un d’entre eux est une raison pour refuser de participer à la construction partagée;
• étude du contrat de participation à la construction partagée. Vous ne devez pas accepter de signer une convention de change ou un accord d’investissement préliminaire, car dans ce cas le promoteur peut résilier le contrat unilatéralement, et l’actionnaire ne reçoit à titre de compensation que le coût des titres qu’il aurait acquis. En outre, le contrat doit contenir les clauses suivantes – la définition de l’objet spécifique de la construction partagée à transférer, la période de transfert de l’objet de la construction partagée par le promoteur, le prix du contrat, le terme et la procédure de paiement, ainsi que la période de garantie pour l’objet de la construction partagée.

De plus, lors du choix d’un objet immobilier dans lequel les fonds seront investis, vous devez vous méfier si le promoteur de cet immeuble a déjà changé, peut-être même plus d’une fois, le coût de l’appartement est trop bas, par rapport à d’autres objets similaires dans la région, la période de construction initiale a été prolongée , et le développeur a fourni de fausses informations au moins une fois. Tout cela suggère que la probabilité de devenir un «actionnaire fraudé» de cet objet augmente plusieurs fois.

Comme le montre l’expérience russe moderne, il est peu probable qu’il soit possible d’obtenir une garantie à 100% que l’installation sera mise en service exactement aux conditions spécifiées dans le contrat, mais les précautions énumérées ci-dessus peuvent certainement réduire considérablement le risque de devenir un participant à une construction partagée «à problème». De plus, il ne sera pas superflu de demander l’aide d’un avocat professionnel possédant une vaste expérience dans ce domaine et capable de donner des conseils qualifiés..