Investissements immobiliers à l’étranger. Où et quel type de bien immobilier est désormais plus rentable à acheter en Europe

Points d’article



Les investissements dans l’immobilier étranger, y compris les investissements européens, ont gagné en popularité parmi les Russes ces derniers temps. De plus, nos compatriotes investissent dans l’immobilier résidentiel et hôtelier, de bureau et commercial.

Appartements en France
Vincent van Gogh, terrasse de café la nuit, 1888

Le logement le moins cher du moment en Bulgarie et en Estonie

Après avoir analysé la situation sur le marché européen de l’immobilier résidentiel, nous pouvons dire que les logements les plus abordables peuvent désormais être achetés en Estonie et en Bulgarie.

Selon les principales agences russes qui proposent d’acheter des biens immobiliers en Europe. En Bulgarie, le chalet le moins cher peut être acheté pour 100 à 150 000 roubles. Pour ce montant, vous pouvez acheter une maison d’une superficie de 60 à 150 m². En Estonie, un appartement de 50 m² maximum. peut être acheté pour 100 mille roubles.

La deuxième place est occupée par la Lituanie et la République tchèque, ici l’immobilier résidentiel peut être acheté au prix de 200 mille roubles. Ainsi, dans une ville tchèque appelée Teplice, un appartement de deux pièces dans une maison à panneaux d’une superficie de 53 m². peut être acheté pour 207 mille roubles.

L’Allemagne occupe la troisième place en termes d’accessibilité au logement. Le coût minimum d’un appartement est d’environ 280 mille roubles. Ainsi, en Saxe, vous pouvez acheter un petit appartement jusqu’à 38 m². pour 276 mille roubles.

L’Italie, la Finlande et le Monténégro sont les suivants. Un appartement dans la zone de villégiature de Scalea est vendu pour 592 mille roubles. En Finlande, dans la région de Punkaharju, une maison construite en 1950 est vendue 750 000 roubles. Et dans la région de Chan au Monténégro, une maison peut être achetée pour 769 mille roubles.

Selon les prévisions des experts, les investisseurs russes et des pays de la CEI achèteront cette année des hôtels en Europe pour 500 millions d’euros.

Selon les experts de l’agence immobilière internationale Gordon Rock, à la fin de l’année dernière, l’investissement total dans l’immobilier hôtelier en Europe s’élevait à 4,5 milliards d’euros. La part des investisseurs russes était d’environ 8%. Selon les prévisions des analystes, en 2011, le volume des transactions avec l’immobilier hôtelier européen augmentera d’au moins 20% et la part des investisseurs des pays de la CEI, y compris de la Russie, pourrait atteindre 10%. Par conséquent, si nous calculons le montant de l’investissement, il s’avère qu’en 2011, les citoyens de Russie et d’autres pays de la CEI achèteront des hôtels en Europe d’une valeur de plus d’un demi-milliard d’euros..

Au cours des 2 dernières années, les investisseurs russes et des pays de la CEI sont devenus l’un des acteurs clés du marché de l’immobilier hôtelier en Europe. Les investisseurs russes font partie des cinq principaux investisseurs achetant des hôtels en Europe.


Christian Jereczek, scène de rue

Le choix du pays dans lequel les biens immobiliers sont achetés par les investisseurs russes dépend principalement du budget d’investissement estimé:

  • avec un budget allant jusqu’à 2 millions d’euros, les investisseurs manifestent de l’intérêt pour les mini-hôtels (jusqu’à 25 chambres) en Bulgarie, au Monténégro, en République tchèque, en Allemagne et en Turquie;
  • avec un budget de 2 à 7 millions d’euros, les investisseurs achètent des mini-hôtels et hôtels (jusqu’à 50 chambres) en République tchèque, en Allemagne, en Autriche, en Espagne;
  • avec un budget de plus de 7 millions d’euros – ils achètent des hôtels (plus de 50 chambres) en France, en Autriche, en Allemagne et en Angleterre.

Dans la demande totale des investisseurs de Russie et des pays de la CEI, la part de la demande d’hôtels d’une valeur allant jusqu’à 2 millions d’euros est de 60%, pour les hôtels d’une valeur maximale de 7 millions d’euros – 25% et pour les hôtels plus chers que 7 millions d’euros – 15%.

Il convient de noter que les hôtels de Karlovy Vary, Baden-Baden et Prague ont été les plus demandés récemment par les investisseurs russes. C’est l’intérêt accru des investisseurs russes, ukrainiens et kazakhs qui a influencé une augmentation significative des prix des hôtels dans ces villes. Ainsi, au cours des 2 dernières années, les prix ont augmenté en moyenne de 1,5 fois. Par conséquent, la période de récupération des investissements dans l’achat de biens immobiliers hôteliers dans ces villes a augmenté pour le moment et peut aller jusqu’à 20 ans. C’est beaucoup plus que le retour sur investissement, par exemple, lors de l’achat d’hôtels en Autriche, à Londres, à Hambourg ou à Munich, qui ont une période de récupération d’environ 12 ans..

Selon Stanislav Singel, directeur de l’agence Gordon Rock, il y a désormais une augmentation significative de l’intérêt des investisseurs russes pour l’achat d’hôtels étrangers à revenu garanti. Leur particularité est que ces hôtels sont vendus avec un accord de gestion à long terme, qui, en règle générale, est conclu avec l’une des principales chaînes hôtelières d’Europe. Le contrat est généralement conclu pour 15 à 20 ans, et le revenu garanti est de 6 à 8% par an et est payé par la société de gestion au propriétaire de l’hôtel..

Il reste à noter que de nombreuses banques européennes sont heureuses de prêter à l’achat d’un tel bien hôtelier. Les prêts sont émis jusqu’à 65% du coût total de l’objet, tandis que le taux est de 3,2%. Il s’avère que le retour sur investissement dans un tel bien immobilier peut atteindre 11-12% par an.

Il ne suffit pas d’acheter. Combien coûte l’entretien d’une maison à l’étranger

De nombreux investisseurs qui achètent une propriété à l’étranger ne savent pas toujours combien cela peut leur coûter pour entretenir une maison dans les Alpes ou un penthouse à Londres. Cependant, lors de la planification des dépenses, vous devez prendre en compte non seulement le coût de l’objet lui-même, mais également les taxes, les frais, les factures de services publics, les assurances et autres coûts..

Société de gestion. Si vous souhaitez garder votre maison de campagne propre, vous devriez envisager de faire appel à une société de gestion. La gestion de l’immobilier de luxe en Europe vous coûtera cher. En règle générale, vous devrez payer la société de gestion pour des services supplémentaires – la facture peut inclure: le nettoyage de la piscine, l’entretien du jardin, etc. Par exemple, en France, en Espagne et en Allemagne, les services d’une entreprise gérant une villa avec un jardin et une piscine coûteront à son propriétaire environ 2 à 3 milliers d’euros par an. Les responsabilités de l’entreprise comprennent la visite du manoir une fois par semaine, le recrutement et la sous-traitance de tout le personnel nécessaire et la tenue de comptes. Le nettoyage hebdomadaire, par exemple, coûte 60 euros, l’entretien de la piscine par mois coûtera 800 euros, soit environ ce que vous devez dépenser pour les services d’un jardinier. Donc un montant très décent s’accumule.

Taxes foncières. Dans la plupart des pays européens, les propriétaires doivent payer la taxe foncière chaque année. La taxe est calculée en fonction de la valeur imposable de la propriété, qui est généralement bien inférieure à la valeur marchande, et varie de 0,1 à 3,5%.


Vincent Van Gogh, La Maison Blanche la nuit, 1890

Si l’on prend des pays spécifiques, alors le taux de la taxe foncière est le suivant: en Espagne – 0,4% pour l’immobilier urbain et 0,3% pour le rural; au Monténégro, le taux d’imposition dépend de la superficie de la propriété imposée et varie de 0,08 à 0,8%; en Allemagne, la taxe est payée au taux moyen de 1,9%, tandis que les biens immobiliers d’une valeur inférieure à 120 mille euros pour les particuliers et de moins de 20 mille euros pour les personnes morales ne sont pas imposés.

En France, par exemple, il existe deux types de taxe foncière: la taxe d’habitation (seul un immeuble est prélevé) et la taxe foncière (une maison avec un terrain). Le montant de la taxe dépend de la superficie de l’objet. Donc, pour un appartement d’une superficie totale de 90 m². m devra payer environ 400 euros par an, pour une maison de 120 m². m à partir de 100 m2 m de terrain – 1 mille euros.

Dans certains pays européens – par exemple, en Croatie, l’impôt foncier n’est pas payé.

En Espagne, en plus de la taxe foncière, les propriétaires de maisons et d’appartements devront payer un impôt sur la fortune supplémentaire, dont le taux va de 0,2% (valeur de la propriété jusqu’à 193 milliers d’euros) à 2,5% (la propriété est plus chère que 12316 milliers d’euros).

Factures de services publics – elles devront également être payées. Cependant, le montant des factures de services publics dépend de la consommation. Des compteurs sont installés dans presque toutes les maisons. Nous constatons seulement que dans les pays d’Europe occidentale, le paiement de l’eau, du gaz et de l’électricité est plus élevé que dans le sud..

Si nous prenons en compte tous les coûts totaux d’entretien d’une maison ou d’un appartement, alors l’un des pays les plus chers est la France. L’entretien du logement ici prend environ 2-3% de la valeur totale de la propriété, y compris les taxes foncières locales, les factures de services publics et les assurances. Si vous comparez, par exemple, au Royaume-Uni, les coûts sont d’environ 1%. En Allemagne, l’entretien de la maison est également assez coûteux en raison des tarifs élevés des services publics. L’entretien des logements en Croatie, au Monténégro et en Finlande sera beaucoup moins cher.

Résumer

Le marché immobilier européen est actuellement très attractif pour les investisseurs russes. Les prix des appartements et des maisons dans de nombreux pays européens sont bien inférieurs à ceux de Moscou. C’est pourquoi de nombreux investisseurs potentiels consacrent des fonds importants à l’achat de biens immobiliers étrangers. Et selon les prévisions de nombreux experts, les investissements continueront de croître et de prendre de l’ampleur. La raison principale en est que les prix de l’immobilier en Europe ne devraient pas augmenter dans un proche avenir et que les prix vont peut-être même baisser dans certaines régions..


Isaac Levitan, près de Bordighera. Nord de l’Italie, 1890

L’achat d’hôtels en Europe, qui est devenu ces dernières années un type d’investissement populaire parmi nos compatriotes, ne fera que gagner en popularité. Cela est particulièrement vrai pour l’achat de biens immobiliers hôteliers avec un revenu garanti. Après tout, la présence d’un revenu garanti permet même à un investisseur n’ayant aucune expérience dans l’hôtellerie de réaliser des investissements sans risque dans l’immobilier hôtelier en Europe..

Cependant, si vous envisagez d’investir dans l’achat d’un bien immobilier en Europe, avant cela, vous devez absolument faire attention au coût d’entretien de cet objet. Puisque l’entretien du logement dans de nombreux pays n’est pas le plaisir le moins cher.

En général, nous pouvons affirmer avec confiance que si vous voulez faire un investissement à long terme, acheter un bien immobilier en Europe en ce moment est un très bon investissement. Dans un proche avenir, il est peu probable qu’il soit possible de tirer un revenu significatif de ces investissements, et à l’avenir, il est très probable qu’il y ait un profit.

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