Immobilier en Bulgarie: caractéristiques, nouveautés et perspectives

Dans la notation des États, dont l’immobilier est particulièrement apprécié des Russes, l’une des premières places appartient à juste titre à la Bulgarie. Au cours des dernières années, plus de 300 mille résidents de notre pays sont devenus propriétaires d’appartements, de maisons et d’objets non résidentiels sur le territoire de cette république, aujourd’hui les Russes ont investi plus d’un milliard d’euros dans l’immobilier bulgare.

A Simferopol, un mètre carré dans un appartement situé dans un quartier résidentiel ordinaire coûtera au moins 600 euros, et pour un mètre carré de logement plus prestigieux à Sébastopol ou Yalta, vous devrez payer au moins 1,2 mille euros.

Cependant, la popularité de l’immobilier dans les stations balnéaires de Bulgarie est également influencée par le niveau général des prix, par exemple pour la nourriture. En fait, si dans un café ordinaire à Varna, il est tout à fait possible d’avoir un déjeuner savoureux et satisfaisant pour seulement 10 euros par personne, alors à Sotchi, avec un tel montant d’argent dans votre poche, vous ne pouvez compter que sur un déjeuner modeste ou 150 grammes de barbecue..

En Bulgarie, il existe également un certain nombre de propositions (et conçues spécifiquement pour les acheteurs étrangers) qui peuvent être classées parmi les biens immobiliers d’élite. Par exemple, un mètre carré de logement situé à proximité de la plage, avec des infrastructures sociales et sportives, avec une bonne société de gestion, coûte de 1,2 à 2,5 mille euros, ce qui est toujours bien inférieur au prix de l’immobilier d’élite à Yalta ou Sotchi..

En général, les experts identifient plusieurs types de biens immobiliers résidentiels en Bulgarie:

• appartements dans les soi-disant Apart-complexes (en d’autres termes, appartements). Le plus souvent, ces complexes résidentiels sont situés dans des zones de villégiature, ont leur propre piscine, sécurité, restaurant, parking et société de gestion. Un tel logement est considéré comme une élite et est en demande parmi les acheteurs étrangers;
• Studio. Un petit appartement décloisonné, généralement d’une superficie de 20 à 40 mètres carrés, se trouve à la fois dans les zones de villégiature et dans les grandes villes;
• maisonnette. Intéressant, appartement à deux ou même trois niveaux, dont les étages sont reliés par des escaliers. Situés dans des immeubles d’appartements en bord de mer, ces appartements disposent de grandes fenêtres panoramiques et même de leurs propres terrasses;
• maisons privées et chalets. Une maison privée bulgare typique est nécessairement équipée d’un sous-sol pour stocker la nourriture et le vin, dispose d’un terrain, et un chalet dans un village organisé est également connecté au système de sécurité général, aux infrastructures développées et au service d’assistance.

Il y a des maisons de ville en Bulgarie, ainsi que des penthouses, qui sont considérés comme une acquisition assez coûteuse et représentent souvent un appartement sur deux niveaux avec accès au toit et vue sur la mer..

Lors du choix de l’un des types d’immobilier résidentiel ci-dessus, il convient de considérer une autre caractéristique de l’immobilier bulgare, qui affecte la formation du coût des appartements dans les nouveaux bâtiments.

Ainsi, la superficie du logement est calculée le long du périmètre extérieur, y compris les buanderies, les murs intérieurs et un balcon, en plus, la superficie des locaux communs correspondant à cet appartement particulier y est ajoutée – l’entrée, les cages d’escalier et les paliers, les foyers, les greniers, les murs avant, les couloirs du bâtiment sont divisés proportionnellement au nombre de chambres. Autrement dit, lors de l’achat d’un appartement, par exemple, d’une superficie de 50 mètres carrés, l’acheteur paie également une partie des locaux communs. Le pourcentage du coût d’une telle « partie idéale ou commune », comme on dit en Bulgarie, est généralement d’environ 8 à 10% du prix de la propriété, ce qui peut être une mauvaise surprise pour l’acheteur, mais permet au promoteur d’offrir un coût plus bas de mètres carrés résidentiels, car les coûts de construction les locaux généraux seront restitués.

Il est interdit aux citoyens d’autres États d’acheter des parcelles de terre qui sont des terres agricoles, ainsi que des terres, par exemple, dans une forêt.

Il convient également de noter qu’en Bulgarie, le chauffage et l’approvisionnement en eau chaude centralisés n’existent que dans les grandes villes, dans les quartiers à plusieurs appartements. Les maisons privées et les chalets sont équipés de chaudières pour chauffer l’eau et sont généralement chauffés par des climatiseurs ou des convecteurs électriques. Cependant, le climat en Bulgarie est beaucoup plus chaud que celui de la Russie, donc cette méthode de chauffage est généralement suffisante.

Une autre caractéristique de l’achat de biens immobiliers en Bulgarie est que les citoyens d’autres États n’ont pas le droit d’acheter des parcelles qui sont des terres agricoles, ainsi que des terres, par exemple, dans une forêt. Cependant, la période maximale pour laquelle ces parcelles peuvent être louées n’est pas limitée, toute personne morale peut devenir son propriétaire temporaire si au moins 1% de ses actions appartiennent à des citoyens bulgares. En outre, une société enregistrée sur le territoire de la république, même si ses fondateurs sont des citoyens étrangers, est considérée comme une société bulgare ordinaire, elle a donc le droit de louer des forêts et des parcelles sur un pied d’égalité avec les autres entreprises bulgares..

De plus, lors du choix d’un bien immobilier sur le territoire de cette république, un autre facteur important doit être pris en compte: les promoteurs et les intermédiaires sans scrupules ne sont pas du tout l’apanage de la Russie, et lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison en Bulgarie, vous pouvez également devenir victime d’escrocs.

La façon la plus courante (et relativement inoffensive) de tricher est de minimiser la distance jusqu’à la plage. Souvent, les 200-300 mètres déclarés aux vendeurs s’avèrent être de 2-3 kilomètres, il ne faut donc pas acheter une maison ou un appartement uniquement par annonce, sans tout considérer sur place..

Ong Kim Seng. Veliko Bulgarie

Il existe également un risque que l’objet ne soit pas terminé à temps ou que la construction ne s’arrête pas du tout, c’est pourquoi les appartements dans les nouveaux bâtiments au stade de l’excavation, bien qu’ils soient beaucoup moins chers, ne sont pas très demandés. Cependant, cette situation n’est pas du tout d’actualité pour les citoyens russes..

Nouveaux développements sur le marché immobilier en Bulgarie

Aujourd’hui, de nombreux analystes estiment que le marché immobilier bulgare est déjà trop saturé et conçu exclusivement pour les citoyens étrangers. Le choix est vraiment assez large, ce qui permet au coût du mètre carré de démontrer une croissance stable, quoique insignifiante, depuis plusieurs années.

Parmi les nouvelles propositions intéressantes de cette année, il convient de noter les complexes résidentiels Golden Rainbow, Sunny Gardens-2, Diamond Palace, Gerber Residence, Chateau Aqua et Sea View Club, situés dans le quartier de Sunny Beach..

Les acheteurs peuvent être intéressés par des objets tels que les complexes résidentiels Amphora et CasaReal, situés à Sveti Vlas, près du célèbre yacht club Marina Dinevi.

BlancheCottegeClub apparaîtra bientôt à Shkorpilovtsi (entre Varna et Byala) sur la première ligne depuis la mer. Des spécialistes soulignent également le projet CostaBulgara à Sozopol.

Alexey Yakimov. Rue bulgare. 2008

Au début de l’année prochaine, il est prévu de mettre en service le premier gratte-ciel bulgare « Blue Diamant » à Burgas, la deuxième plus grande ville après Varna sur la côte de la mer Noire du pays. Le bâtiment comptera 196 appartements dont la moitié montrera la mer depuis les fenêtres. Selon les normes de Moscou, le bâtiment de 30 étages n’est pas du tout quelque chose de spécial, mais pour la Bulgarie, de tels projets sont encore une nouveauté. Par exemple, à Sofia, le premier gratte-ciel ne devrait être construit qu’en 2013..

Les investisseurs sont également intéressés par un nouveau complexe situé dans un complexe de golf près de Varna et recevant des invités non seulement en été, mais aussi pendant la saison froide, car il est équipé d’un parcours de golf de première classe et d’une école où chacun peut apprendre les caractéristiques de ce sport aristocratique. … Le coût des appartements dans ce complexe avec un parc aquatique, un quai de yacht et des restaurants et cafés traditionnels commence à partir de 40 mille euros, et une maison de ville peut être achetée pour 100 mille euros.

Il convient de noter qu’en Bulgarie, il n’y a pas seulement des stations de la mer Noire, mais aussi des pistes de ski. Les villas et chalets dans les stations de ski telles que Bansko, Pamporovo et Borovets sont particulièrement populaires, de nouveaux projets de construction apparaissent ici chaque année et des complexes résidentiels sont loués.

Points de vue

Les experts soulignent à l’unanimité que non seulement l’acquisition, mais aussi l’exploitation de l’immobilier en Bulgarie reste aujourd’hui l’une des moins chères de la zone euro. Le coût de l’électricité, du gaz et la taxe foncière se distinguent par des taux bas, de sorte que le rendement des investissements dans l’immobilier bulgare est estimé à une moyenne de 10 à 20%..

Selon les analystes, à l’avenir, le logement en Bulgarie sera stable, bien qu’à un faible taux d’augmentation des prix, la croissance pourrait être d’environ 10% par an. Seul un excès de l’offre sur la demande peut empêcher une telle augmentation des prix, car à l’heure actuelle, les acheteurs russes sont déjà très pointilleux sur le choix de l’objet d’achat et peuvent être attirés par une diminution du coût ou par certains avantages particuliers d’une maison ou d’un appartement..