Histoire du développement du crédit hypothécaire

Points d’article

---

• Les hypothèques au Moyen Âge
• Histoire récente – l’âge d’or des hypothèques
• Expérience américaine
• Le marché hypothécaire moderne

---

Hypothèque … Un mot qui est devenu si étroitement ancré dans notre vie quotidienne qu’il est perçu comme quelque chose de très familier, familier, bien sûr, provoquant des opinions et des critiques ambiguës, mais en même temps il est devenu partie intégrante de la vie de nombreux Russes, encore plus d’Européens et de la grande majorité les Américains.

Solon a également proposé d’utiliser les biens meubles et immeubles de valeur du citoyen comme un tel gage. Et afin de certifier la transaction sur le terrain de l’emprunteur, un poste spécial a été installé sur lequel étaient indiqués les noms du prêteur et de l’emprunteur, le montant de la dette et la condition – il est interdit de souscrire et de vendre des biens à partir de ce site jusqu’à ce que la dette soit remboursée. C’est, en principe, les principaux points d’un accord de prêt moderne apparaissaient déjà à l’époque.

Un tel pilier « parlant » s’appelait « hypothèque » – « hypotheka », qui en russe signifie « soutien, soutien ».

Bien sûr, à l’avenir, ils ont refusé d’utiliser des piliers, à la place d’eux, des livres spéciaux sont apparus, appelés «hypothèque», mais le principe même du prêt garanti par l’immobilier (et pas seulement) la propriété a pris racine et a reçu un nouveau développement déjà sous l’Empire romain..

À propos, dans les républiques de la Grèce antique, le système de prêt hypothécaire était assez ouvert et chaque prêteur pouvait à tout moment se familiariser avec l’état du terrain ou du bâtiment qui lui était offert en garantie. L’emprunteur, en revanche, pouvait être sûr que les conditions du prêt étaient définitives et en cas de harcèlement et de nouvelles demandes du prêteur, il serait en mesure de porter plainte auprès des autorités. Cependant, les conditions mêmes des hypothèques dans la Grèce antique étaient assez strictes – le prêteur avait parfaitement le droit de vendre la propriété reçue en garantie s’il se voyait offrir un prix plus élevé, donc à bien des égards, un tel système était basé sur des relations personnelles et la confiance entre les parties. Ces transactions de crédit étaient appelées «fiduciations».

Dans l’Empire romain, déjà au 1er siècle après JC, les premières institutions hypothécaires ont été ouvertes, et sous le règne de l’empereur Anthony Pius, au 2ème siècle après JC, un système d’actes législatifs a été développé qui réglementait les activités de ces établissements de crédit..

Il est intéressant de noter que les premiers programmes d’État, selon lesquels des prêts à des segments particulièrement nécessiteux de la population – orphelins et veuves – étaient émis à des taux préférentiels, sont apparus dans la Rome antique sous l’empereur Trajan. À cette époque, le taux préférentiel était de 5% par an.

Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Dans le même temps, une transaction de prêt avec un gage sous forme de bien immobilier a subi des changements – le prêteur avait désormais le droit de vendre la propriété gagée uniquement si l’emprunteur ne remplissait pas ses obligations de payer la garantie en temps opportun. Cet accord s’appelait « pygnus » – un engagement informel.

Simultanément au développement des hypothèques, les premiers arnaqueurs sont apparus – certains propriétaires immobiliers ont hypothéqué leur bien à plusieurs reprises et ont ainsi reçu un montant bien supérieur à la valeur réelle d’une maison ou d’un terrain.

Après la chute de l’Empire romain, les hypothèques ont attendu une période d’oubli, jusqu’à l’émergence d’États suffisamment développés de l’Europe médiévale. Cependant, des transactions dans lesquelles le prêt était garanti par les biens immobiliers de l’emprunteur et en particulier les biens de valeur ont été réalisées au cours de tous les siècles, sans aucune intervention des autorités de l’État..

Les hypothèques au Moyen Âge

Un nouveau cycle de développement de l’hypothèque a commencé au Moyen Âge, lorsque le système esclavagiste a commencé à abandonner ses positions et que la fourniture de terres à louer s’est généralisée. Au départ, le sujet le plus courant du gage était les outils de travail, puis l’immobilier.

Il est intéressant de noter que, par exemple, en Allemagne, les hypothèques en tant que telles sont apparues au 14ème siècle, mais les premières institutions étatiques offrant officiellement des prêts garantis par des biens immobiliers n’ont ouvert qu’au 18ème siècle. Autrement dit, au départ, les citoyens ordinaires ont conclu des accords de prêt sur la sécurité sans aucune coordination avec les agences gouvernementales. Plus tard, le rôle des autorités dans la régulation du système de crédit s’est considérablement accru, des hypothèques sont apparues, limitées dans le temps, les conditions correspondantes ont commencé à être inscrites dans les livres d’hypothèques, ainsi que des prêts, divisés par degré d’importance, en raison des exigences de la législation.

En France, les prêts hypothécaires se sont généralisés un peu plus tard – seulement au XVIe siècle, puis ils n’étaient toujours pas publics, n’étaient pas réglementés par l’État et reposaient principalement sur des relations de confiance entre les parties..

En Russie, la première mention de l’octroi d’un prêt sur caution remonte au 13ème siècle, l’État à l’époque ne réglementait pas non plus les conditions des transactions..

C’est en raison du manque d’ingérence dans les relations de crédit des autorités et de l’absence de lois pertinentes, déjà au XVIe siècle, les premières mentions de fraude sont apparues – comme dans l’Antiquité, certains propriétaires fonciers hypothéquaient plusieurs fois des parcelles..

Ilya Repin. Transporteurs de barges sur la Volga. 1870-1873

Dans les annonces et les documents de l’époque, vous pouvez trouver des références au transfert de la propriété gagée à «d’autres mains», sur la mise en gage du site «déjà gagé plus tôt», qui parle de la diffusion généralisée des prêts hypothécaires et de l’émergence de diverses options de transaction.

Histoire récente – l’âge d’or des hypothèques

La montée en popularité des prêts hypothécaires et le développement du système de régulation de l’État ont commencé dans la seconde moitié du XVIIIe siècle. La première banque d’État, qui a émis des prêts aux propriétaires fonciers sur la sécurité des parcelles, a ouvert en 1770 en Silésie, après trois ans de fonctionnement, lorsque le système a prouvé son efficacité et sa rentabilité, des institutions similaires ont été ouvertes en Prusse..

En Autriche, la première banque spécialisée dans l’octroi de prêts garantis par l’immobilier a été ouverte en 1811, en France – en 1852. À propos, la première banque hypothécaire française – le «Crédit foncier de France» fonctionne avec succès à ce jour.

En Russie, les premières banques nobles qui accordaient des prêts sur la sécurité des domaines et des hôtels particuliers ont été ouvertes sous le règne d’Elizabeth Petrovna, en 1754. Ils n’ont crédité que les couches supérieures de la société – exclusivement l’aristocratie. Quelques années plus tard, au Commerce Board et dans le port de Saint-Pétersbourg, les premières banques hypothécaires ont été ouvertes pour la classe marchande, et en 1786 l’Impératrice, par son décret, a réuni toutes ces institutions en une seule banque de prêt d’État..

Alexander Grigorievich Varnik. Comte Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Déjà au début du XIXe siècle, Mikhail Speransky, un célèbre homme d’État de l’époque d’Alexandre Ier, a élaboré une loi détaillée sur les gages, dont les principales dispositions ont été incluses dans le Code de droit civil..

En 1870, 11 banques opéraient déjà dans l’Empire russe, avec des succursales ouvertes dans tout le pays. Ce sont les banques hypothécaires d’État qui ont accordé des prêts aux paysans pour acheter des terres aux propriétaires après l’abolition du servage, de sorte que le rôle de ces institutions dans l’histoire de notre pays ne peut être sous-estimé..

Avant la révolution, l’hypothèque en Russie ne se développait pas moins, et souvent à un rythme plus rapide qu’en Europe. Mais après 1917, un prêt garanti dans notre pays a non seulement été abandonné à l’oubli – il a été officiellement interdit. Ainsi, dans les années 90, la Russie a dû reconstruire son système de prêts hypothécaires..

Expérience américaine

L’intérêt pour le système hypothécaire des États-Unis d’Amérique a fortement augmenté après la crise financière de 2008, car, comme vous le savez, la récession économique qui a balayé presque le monde entier a commencé précisément avec la crise des prêts hypothécaires aux États-Unis..

Pendant ce temps, un système aussi important et influent a commencé à se former il n’y a pas si longtemps, avant la Grande Dépression, le gouvernement des États-Unis n’était pas très intéressé par le système de garanties de crédit, et les prêts hypothécaires en Amérique étaient principalement émis par de petites banques privées, et le système lui-même n’était pas très efficace et traversait souvent des périodes de crise..

En 1934, le gouvernement de Theodore Roosevelt a finalement compris à quel point les prêts hypothécaires peuvent être utilisés efficacement pour relancer l’économie du pays. L’administration fédérale du logement a été créée, qui a standardisé les conditions d’octroi des prêts, sous son influence, un marché secondaire des prêts a commencé à se former. Les prêts hypothécaires eux-mêmes ont été classés comme des placements à faible risque, ce qui a contribué à une augmentation de leur popularité parmi différents segments de la population..

John Singer Sargent. Théodore Roosevelt. 1903

En 1938, la Federal Mortgage Lending Association ou «Fannie Mae» est apparue, avec sa participation, il a été possible d’établir un système de prêt dans lequel les risques sont transférés d’un prêteur à un investisseur qui achète des actions et des titres en garantie.

En 1970, la Federal Mortgage Lending Commission, mieux connue sous le nom de «Freddie Mac», a été fondée. Ces deux organisations sont des institutions privées; des agences gouvernementales telles que le Département du développement urbain et du logement sont également impliquées dans le domaine des prêts hypothécaires..

La propagation massive des prêts hypothécaires aux États-Unis a été causée par leur disponibilité, mais en fin de compte, lorsque la Réserve fédérale a été obligée d’augmenter les taux et que les prêts hypothécaires ont commencé à augmenter, de nombreux Américains ont été incapables de payer les prêts à temps, ce qui a finalement conduit à la crise financière..

Le marché hypothécaire moderne

Aujourd’hui, la Russie fait partie des pays avec un système hypothécaire plutôt faible. A titre de comparaison: seulement 10% des Russes ont demandé aux institutions bancaires d’obtenir un prêt garanti par l’immobilier, dans les pays européens ce chiffre atteint 40-50%, et aux États-Unis plus de 90% des citoyens ont l’expérience de l’obtention d’un prêt hypothécaire.

En ce qui concerne les taux hypothécaires moyens, au Japon, vous pouvez acheter un appartement ou une maison à seulement 2% par an, en Allemagne et en France, l’intérêt sur les prêts garantis par l’immobilier est de 4-5%, dans la patrie de l’hypothèque, en Grèce le taux d’intérêt moyen réglé à 6% par an, et aux États-Unis – 3,2-3,5%.

En ce qui concerne le paiement initial, la pratique généralement acceptée aux États-Unis avant la crise était l’octroi d’un prêt hypothécaire sans paiement initial du tout, au Japon et dans les pays de l’UE, l’emprunteur doit le plus souvent payer 10% de la valeur de l’immobilier lors du premier paiement, les banques russes accordent le plus souvent des prêts hypothécaires soumis à un paiement initial. à hauteur de 30% de la valeur de l’objet de prêt.

Comme vous pouvez le voir, les taux hypothécaires russes sont encore plusieurs fois plus élevés que les intérêts sur les prêts dans d’autres pays développés, et le paiement initial est assez important, c’est cette situation qui détermine la popularité des prêts hypothécaires parmi la population de notre pays..