Évolution du marché immobilier résidentiel à Sotchi à la veille des Jeux Olympiques

Points d’article



Tout au long de son existence en tant que ville, Sotchi a suscité l’intérêt principalement en tant qu’excellente destination de vacances sur la côte chaude de la mer Noire. Le statut de ville n’a été attribué à Sotchi qu’en 1917, bien que la première station balnéaire – «Riviera du Caucase» – ait été ouverte en 1909, et les premières mentions de colonies dans cette région remontent à l’époque pré-antique..

Marché immobilier à Sotchi
Alexander Otroshko. Paysage de Sotchi. 2011

La reconstruction massive de la ville a commencé en 1934, c’est alors que les caractéristiques de la future grande métropole ont émergé – l’avenue centrale Kurortny, à l’origine appelée autoroute Riviera-Matsesta, a été posée. En 1961, le soi-disant Grand Sotchi comprenait déjà les principales régions – Central, Lazarevsky, Khostinsky et Adlersky. Ces quartiers de Sotchi sont désormais le centre du marché immobilier de la station balnéaire, c’est dans le quartier Adler et la colonie de Krasnaya Polyana et de la baie d’Imeretinskaya que la construction à grande échelle des installations pour les JO de 2014 est en cours..

La période de développement le plus actif du marché immobilier à Sotchi et la croissance du coût par mètre carré de surface habitable ont été observées de 2003 à 2007. C’est alors que la construction de l’immobilier résidentiel d’élite a commencé dans les quartiers Central et Khosta de la ville, et la station de ski de Krasnaya Polyana a commencé à attirer l’attention des investisseurs. La crise financière de 2008 a eu un impact significatif sur le marché immobilier à Sotchi et a conduit au gel de la construction de nombreuses propriétés résidentielles et au coût des logements finis sur le marché primaire a diminué en moyenne de 30%. Le marché immobilier secondaire de Sotchi n’a pas réagi aussi brutalement à la crise financière, car dans ce segment de marché, il n’y a pas eu de baisse massive de la demande et le prix du mètre carré dans le « Khrouchtchev » habituel n’a baissé que de 10 à 15%.

Cependant, déjà en 2010, la valeur de l’immobilier à Sotchi s’est stabilisée et a maintenant presque atteint le niveau de 2007. Les logements de classe économique sur le marché primaire sont proposés en moyenne à un prix de 40 à 70000 roubles, un appartement de classe affaires peut être acheté à un coût de 80 à 110 milliers de roubles par mètre carré et le prix des appartements d’élite atteint 110 à 120 milliers de roubles par mètre carré.

Impact du statut de la capitale des futurs JO sur le marché immobilier

Immédiatement après l’annonce de la victoire de Sotchi dans la compétition pour le droit d’accueillir les Jeux olympiques d’hiver de 2014, la ville a connu une forte hausse des prix de l’immobilier. Fait intéressant, plus de 50% de tous les biens immobiliers résidentiels ont été achetés (cette tendance se poursuit à ce jour) par des investisseurs qui veulent capitaliser sur l’augmentation du coût du logement à la veille des Jeux olympiques. Dans la seule première moitié de 2007, le coût d’un mètre carré d’espace résidentiel à Sotchi a augmenté de 60% et a atteint 3-4 mille dollars, le prix des logements d’élite a augmenté à 5500 mille dollars le mètre carré.

Cependant, un tel boom n’a pas duré trop longtemps, et déjà en 2008, en fait, même avant le début de la crise financière mondiale, la demande de bâtiments résidentiels et d’appartements à Sotchi a quelque peu diminué, ce qui a conduit à une baisse significative des prix..

Actuellement, il n’y a pas de forte hausse de la valeur du marché de l’immobilier résidentiel dans la capitale du sud de la Russie, mais les analystes prévoient une augmentation des prix à la veille de 2014, lorsque la majeure partie des installations olympiques de Sotchi sera achevée et que la ville acquerra un nouveau look et une infrastructure plus développée..

Le coût de l’immobilier dans divers quartiers de Sotchi

Traditionnellement, les appartements de luxe les plus chers de la future capitale olympique sont situés dans le quartier central, qui est le centre historique de la ville. C’est ici que se trouvent les principaux bâtiments administratifs de Sotchi, les hôtels les plus chers et les manoirs à la mode.

Le coût de l'immobilier dans divers quartiers de Sotchi
Nikolay Pavlov. Les montagnes. Sotchi. 1992

La deuxième place dans le coût du logement est occupée par le quartier Khostinsky, où les appartements situés dans la zone de la pension Svetlana et non loin du parc de l’Arboretum sont particulièrement appréciés.

La valeur de l’immobilier dans le quartier d’Adler croît au rythme le plus rapide, ce qui est associé au développement de la station de ski de Krasnaya Polyana et à la construction d’installations olympiques.

Dans le quartier Lazarevsky de Sotchi, le secteur privé prédomine, le coût du mètre carré de surface habitable est généralement beaucoup plus faible ici que dans les trois autres quartiers du Grand Sotchi, car cette zone ne dispose pas d’une infrastructure suffisamment développée et est séparée du centre de Sotchi par une route serpentine, assez difficile à parcourir en voiture..

La plus grande demande continue d’être utilisée pour le logement dans de nouveaux bâtiments prêts à l’emploi.

En moyenne, le coût d’un mètre carré sur le marché primaire des quartiers Central et Adler atteint 120 à 180 000 roubles pour 1 mètre carré de logement d’élite et de 80 000 roubles pour les logements de classe affaires. Sur le marché secondaire de ces zones, vous pouvez acheter un appartement en payant de 50 à 80000 roubles par mètre carré. Dans le quartier Lazarevsky, le coût du logement est beaucoup plus bas – de 30 à 40000 roubles sur le marché secondaire et de 60000 roubles sur le marché immobilier primaire fini.

Le marché de l’immobilier résidentiel à Sotchi est également soumis à des changements saisonniers – en été, les prix des logements augmentent traditionnellement, tandis qu’en hiver, il y a une baisse de la demande et une légère baisse de la valeur. Les logements dans des bâtiments neufs prêts à l’emploi continuent d’être les plus demandés, car la plupart des investisseurs préfèrent ne pas prendre de risques, investissant au tout début de la construction, ainsi que des appartements et des maisons privées sur le marché secondaire, qui sont souvent achetés par les Russes comme lieu de résidence en été..

Perspectives de développement du marché immobilier à Sotchi après 2014

Si jusqu’en 2014 tous les analystes prévoient une croissance stable du coût d’un mètre carré de surface habitable à Sotchi, alors les perspectives de marché après la fin des JO sont plus vagues. Il est probable que les prix de l’immobilier à Sotchi diminuent légèrement, mais la plupart des experts supposent que, ayant atteint un niveau maximal avant 2014, dans un avenir prévisible, le coût du logement à Sotchi restera l’un des plus élevés de Russie..

Les conditions climatiques de Sotchi en font la station balnéaire idéale et la plus populaire du pays, on ne peut donc pas s’attendre à ce que l’attractivité des investissements immobiliers à Sotchi baisse fortement après la fin des Jeux Olympiques. En outre, le gouvernement a déjà signé un accord pour accueillir le célèbre championnat de course de Formule 1 dans la capitale du sud en 2014-2020, de sorte que Sotchi restera attrayant non seulement pour les vacanciers, mais aussi pour les fans de compétitions sportives brillantes..

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