À quoi s’attendre pour le marché immobilier en 2015: tendances, risques et prévisions de prix

Points d’article

• Risques liés à l’achat d’un bien immobilier en situation de crise
• Diminution de la rentabilité des logements locatifs
• Le risque d’acheter des appartements en colocation
• La difficulté d’acquérir un bien immobilier avec une hypothèque
• Qu’est-ce qui affectera les prix
• Augmentation de la taxe foncière
• Fluctuations du taux de change du rouble
• Niveau de revenu de la population
• Augmentation du taux d’escompte de la Banque centrale à 17%
• Quel type de logement est plus rentable à acheter en cas de crise
• Type de propriété
• Emplacement
• Segment de prix
• Temps d’acquisition

Risques liés à l’achat d’un bien immobilier en situation de crise

À première vue, investir dans l’immobilier en période de crise semble être une idée raisonnable, mais les Russes qui vont recourir à cette méthode d’investissement devraient prendre en compte tous les risques possibles.

Diminution de la rentabilité des logements locatifs

Selon le portail Rosrielt, rien qu’en décembre 2014, les tarifs moyens de location des appartements de 2 pièces dans la plupart des grandes villes russes ont considérablement baissé: à Moscou – de 13,5%, à Vladivostok – de près de 30%, à Tioumen – de 16% , à Belgorod – de 11%.

En 2015, les experts prévoient une baisse encore plus forte des prix de location, car la solvabilité des Russes diminuera, et le nombre d’appartements loués augmentera inévitablement du fait des biens immobiliers acquis afin de préserver l’épargne. Les plus grandes pertes seront encourues par les propriétaires d’appartements d’élite, dont les prix, selon certaines prévisions, baisseront de près de 40%.

Parallèlement à une diminution des revenus en 2015, les dépenses des bailleurs augmenteront également en raison de l’augmentation prévue de la taxe foncière d’environ 3 fois..

Le risque d’acheter des appartements en colocation

Les actionnaires courent le risque de se retrouver sans appartement si le promoteur ne termine pas la construction de la maison et ne rend pas l’argent aux clients. Dans le contexte d’une augmentation du taux d’actualisation de la Banque centrale à 17%, la probabilité que de telles situations se produisent augmente à plusieurs reprises, car un grand nombre de nouveaux bâtiments russes sont construits sur de l’argent emprunté. Ainsi, par exemple, quelques semaines à peine après l’augmentation du taux d’actualisation, la grande entreprise de construction Morton a annoncé qu’en 2015, la production de nouveaux projets serait réduite de 35%..

La difficulté d’acquérir un bien immobilier avec une hypothèque

Selon certains rapports, la part des appartements achetés sur une hypothèque sur le marché russe est de 30%, pour les immeubles neufs, ce chiffre est encore plus élevé – 50%. Cet instrument financier a été le principal «moteur» de la croissance de la construction de logements.

En 2015, pour de nombreux Russes, cette option d’achat de biens immobiliers deviendra tout simplement insupportable, car après que la Banque centrale ait relevé le taux d’escompte, les intérêts sur les hypothèques dans les banques russes s’élèveront à 18-20%. Et il est peu probable que les subventions gouvernementales, qui sont exceptionnelles pour de nombreuses catégories d’emprunteurs hypothécaires, affectent d’une manière ou d’une autre radicalement la situation..

Qu’est-ce qui affectera les prix

Il est très difficile de faire des prévisions précises sur le comportement des prix de l’immobilier en Russie en 2015, mais plusieurs facteurs affecteront la formation des prix des logements tout au long de l’année..

Augmentation de la taxe foncière

Ce facteur entraînera une diminution de la demande de logements métropolitains, car les appartements à Moscou ont généralement une valeur cadastrale très élevée et c’est à partir de cet indicateur que le montant de la taxe foncière est calculé..

Fluctuations du taux de change du rouble

Les prix des appartements dépendent directement du taux de change du rouble. On s’attend à ce que dans un proche avenir le taux de change se stabilise, car les mesures du gouvernement ont déjà commencé à agir, qui ont été prises pour soutenir la monnaie nationale. Ce fait a même été reconnu par les représentants du FMI dans une déclaration faite il y a quelques jours..

On estime que le taux de change du rouble par rapport au dollar se raffermira en 2015, ce qui entraînera une baisse des prix de l’immobilier en rouble de plus de 10%..

Niveau de revenu de la population

La réduction des revenus des Russes, attendue en 2015, entraînera une baisse significative de la demande de logements. Selon le personnel du centre d’analyse Est-a-Tet, la baisse de la demande peut s’élever à 30%, et si la situation économique dans le pays reste instable pendant longtemps – de 40 à 60%. De plus, la demande de biens immobiliers d’élite diminuera le plus. La part des achats de logements économiques baissera beaucoup moins, car de nombreux Russes en crise investissent dans l’immobilier, qui peut être vendu le plus rapidement..

Augmentation du taux d’escompte de la Banque centrale à 17%

Ce facteur affectera les prix des nouveaux bâtiments construits avec de l’argent de crédit. Désormais, les paiements aux promoteurs sur les prêts bancaires seront beaucoup plus élevés et, naturellement, cela sera compensé par l’augmentation du coût du logement. Ainsi, selon les prévisions du partenaire de la société de développement « Khimki Group », les prix pourraient augmenter de 8 à 12%.

Quel type de logement est plus rentable à acheter en cas de crise

Type de propriété

Les logements les plus prometteurs en temps de crise sont les appartements sur le marché secondaire, construits en 2005-2010. Leurs avantages sont évidents: ces maisons ne sont pas très différentes des bâtiments neufs en termes d’usure, les appartements peuvent être achetés à un prix avantageux, et en plus, ce logement a une finition prête à l’emploi, de sorte que ses propriétaires n’auront pas à vivre dans un état de rénovation constante.

Cette année également, il convient de prêter attention à l’immobilier dans les nouveaux bâtiments. En raison de la baisse des revenus de la population et des taux hypothécaires élevés, les appartements de ces maisons ne seront pas vendus trop rapidement et les promoteurs les vendront probablement à des remises importantes. Mais il est trop risqué d’acheter un logement dans des maisons au stade zéro, l’option idéale étant de nouveaux bâtiments au stade final de la construction. Dans ce cas, on peut espérer que le promoteur disposera de suffisamment de fonds pour achever la construction de la maison. Vous devez également prêter attention à la participation à la construction d’entreprises publiques. Cela augmente la probabilité que la construction soit achevée dans les délais..

Un autre type intéressant de biens immobiliers est celui des duplex et des maisons de ville dans le segment de prix moyen et économique. De tels logements gagnent de plus en plus en popularité auprès des résidents des mégapoles russes chaque année. Par conséquent, après quelques années, il sera très probablement vendu à un prix plus élevé..

Emplacement

Il est préférable d’acheter un logement dans des chambres à coucher régulières. Ces appartements seront demandés dans n’importe quelle situation économique et peuvent être facilement vendus ou loués. Il faut également faire attention aux infrastructures du quartier: métro, commerces, marchés, jardins d’enfants, écoles – tout cela affecte l’attractivité du logement pour les acheteurs potentiels.

Segment de prix

Bien sûr, vous devriez privilégier les logements de classe économique, qui peuvent se permettre le plus grand nombre de Russes. Vous ne devez prêter attention à l’immobilier de luxe que si l’appartement est considéré comme un investissement à long terme. Il peut être difficile de le vendre au cours des prochaines années et la rentabilité de la location sera faible, mais la crise économique se terminera tôt ou tard et le prix de ces logements commencera inévitablement à augmenter..

Temps d’acquisition

Vous ne devez pas vous précipiter pour acheter une maison. La demande sur le marché et la capacité de paiement de la population, dont dépend le prix de l’immobilier, baisseront progressivement. En conséquence, le moment le plus optimal pour acheter un appartement est le second semestre ou même la fin de 2015..